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RESIDENCE : ODALYS EN MOUVEMENT

LE N°2 DE L’ HEBERGEMENT TOURISTIQUE DEVIENT UN ACTEUR MULTI-METIERS

Du nouveau chez Odalys, le numéro deux français des résidences de tourisme.

Son directeur général Laurent Dusollier vient de reprendre la participation résiduelle du fondateur François Mariette, soit 8, 5 % du capital d’Odalys. Et ce, à côté du groupe Duval, l’actionnaire majoritaire et du groupe chinois Hywin.

En même temps, cet exploitant de 400 résidences de tourisme en France et en Europe du Sud confirme sa stratégie multi-métiers en France et à l’étranger. « Dans de nombreuses destinations, nous sommes à la fois hébergeur, syndic à travers notre filiale qui accompagne 19.000 propriétaires louant leur appartement sur des plateformes de réservation de particulier à particulier grâce à notre marque La Conciergerie by Odalys, concepteur –aménageur-installateur d’espaces en résidence, promoteur immobilier et même agence immobilière » explique Laurent Dussolier.

Ne l’oublions pas, Odalys est certes l’interlocuteur de 2 millions de vacanciers posant leurs valises dans l’une des résidences qu’il exploite. En amont, il est aux commandes des appartements détenus par des propriétaires privés plus ou moins heureux.  En particulier lors des renouvellements de baux commerciaux pouvant s’accompagner d’une sévère baisse de loyers.

DES CAMPINGS EN FRANCE…

En France, Odalys déjà présent dans le secteur des résidences étudiantes, se renforce sur l’hôtellerie de plein air, avec un nouveau concept baptisé Nomad,  qui se veut plus respectueux de l’environnement. Le premier village devrait voir le jour au printemps 2021 à Quiberon. A ce jour, il compte déjà plus de 80 campings gérés et commercialisés sous sa marque Odalys Plein Air à travers 3 gammes : « Fun », « Zen » et « Explo ».

 

… ET BIENTOT UNE RESIDENCE EN CHINE

Avec un actionnaire chinois dans son capital, Odalys annonce la signature d’une première opération en Chine.  A moins de 3 heures de route à l’Ouest de Shanghaï, ce projet situé dans le comté d’Anji est développé en partenariat avec Hywoo, la filiale d’investissement du groupe Hywin, en charge des programmes touristiques. Portant sur 500 appartements, il devrait ouvrir en 2023 au cœur d’infrastructures de loisirs : hôtels, restaurants, magasins, cinémas, activités nautiques… Une initiative s’inscrivant dans la nouvelle route de la soie ou la Ceinture et la Route si l’on se réfère à l’expression anglaise « one belt, one road » dite encore OBOR ?

 

QUE VOUS SOYEZ LOCATAIRE OU PROPRIETAIRE, VOUS POUVEZ REAGIR ICI


APPART CITY : VOS REACTIONS

CETTE FOIS LA PAROLE EST AUX INTERNAUTES. VOICI QUELQUES COMMENTAIRES SUR APPART CITY

Suite à mon précédent billet sur l’exploitant Appart City, vous avez été nombreux à témoigner. Vous lirez ci-après quelques réactions.

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La dernière résidence a ouvert à Nîmes, ville célèbre pour ses arènes.

 

« Le 16 juin 2016, nous avons une réunion dans notre résidence de Brest (18 ans) avec des responsables APPARTCITY. A l’odre du jour, il y a le renouvellement du bail, l’évolution des loyers (à la hausse, à la baisse?) et surtout le paiement des loyers en retard. Pour certains, le retard atteint 10 mois malgré la prise d’avocat, la démarche d’huissier et la condamnation au tribunal.
Suivi d’entretien inexistant malgré les diverses alertes avec des frais de rénovation à destination des propriétaires, en l’occurrence la réfection de la toiture dû à leur négligence.

Les loyers chez ODALYS se font aussi selon leur bon vouloir. Nous avions aussi un bien géré par RESIDHOTEL. Bannir ce type de placement me parait être la meilleure solution ».

Autre réaction : « Appart City a aussi écrit que les loyers seront pas payés aux propriétaires ayant engagé une action judiciaire contre eux, si ces plaintes étaient retirées. En termes de droit, cela s’appelle du chantage.
Pour ma part, rien ne me fera retirer ma plainte, même avec les 4 mois de loyers impayés. Je pense qu’il en est de même des 36 propriétaires de notre résidence située à Lyon, engagés dans la même procédure ».

« Dans votre dernier billet, vous affirmez que le groupe Appart City a prévu des réunions avec les propriétaires des résidences qu’il exploite.  Je suis propriétaire d’un appartement à Mandelieu, résidence inondée en décembre et qui est actuellement en travaux; (nous avons vérifié sur place). Les loyers n’ont pas été versés depuis le 3° trimestre 2015 et aucune information concernant une réunion avec les propriétaires ne nous est parvenue. Avec qui se fera cette pseudo négociation si les propriétaires ne sont pas avertis? Nous tentons de nous fédérer depuis des mois mais cela nous prend beaucoup de temps et d’énergie ».
Réaction d’un autre abonné à mon blog : « Ce n’est qu’un épisode de plus au long feuilleton des résidences supposées en difficulté, que la justice et le gouvernement laissent prospérer aux dépens des propriétaires naïfs, victimes de ces requins qui continuent de s’enrichir par leurs opérations de promotion immobilière et leur ingénierie financière ».

CREER UNE ASSOCATION DE COPROPRIETAIRES

Un Expert judiciaire honoraire conseille de  » susciter la création d’une association des copropriétaires de votre résidence en réunissant au moins, dans un premier temps 55% de l’ensemble des copropriétaires.
Vous risquez d’avoir du mal avec le syndic, sans passer par le Conseil syndical. Pour amorcer le projet, vous pouvez utiliser :
– les boîtes aux lettres tout simplement
– le contact personnel avec des copropriétaires.

Lorsque vous en aurez réuni quelques uns, vous pourrez organiser une première réunion afin de créer votre association. A ce stade, je vous recommande d’emblée de créer un site internet. Limité aux copropriétaires, ce site avec des articles, vous permettra de développer votre action et sera facteur d’union.

Pour la future Assemblée Générale, il est indispensable d’associer le Conseil syndical. Avec son accord, l’association pourra provoquer la réunion d’une AG extraordinaire. Sous certaines réserves, je suis partisan d’envisager l’autogestion  Au préalable, il faudra faire réaliser un audit de la résidence ».
UN COMPLEMENT DE RETRAITE ?

« Les ventes des appartements continuent de se faire sur la base d’ une publicité mensongère en présentant ce placement comme un   complément de retraite. Les exploitants font miroiter un revenu régulier et sans soucis. Pour les nombreux propriétaires pris dans les mailles de ce filet, le réveil est vraiment dur ».

Enfin sachez qu’un autre exploitant de résidences de tourisme Odalys, vient d’annuler quelques heures avant, sa conférence de presse au cours de laquelle devait être dévoilée une annonce importante concernant sa nouvelle structure actionnariale. Je suis déçue !


RESIDENCES DE TOURISME : PLUS D’INFO PREALABLE POUR LES CLIENTS

PREMIER COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS. 

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La première réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), un constructeur-promoteur (Bouygues), un commercialisateur (Cerenissimo), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ), s’est déroulée le 1er décembre 2015 à la direction générale des entreprises (DGE). Le thème : les informations à fournir aux investisseurs avant l’achat d’un logement dans une résidence de tourisme.

 

Le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire

 

Dans son intervention, Pierre Margeridon, président du SNRT, a décrit les mécanismes de vente tout en apportant des précisions sur le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire dont le fonctionnement a été remis en cause par la suite. A son sens, le gestionnaire ne peut pas garantir le paiement des loyers sur toute la durée du bail, en raison de l’environnement instable et de la conjoncture difficile. Résultat : le système mis en place présente des carences. En théorie, un bail commercial conclu entre l’exploitant et l’investisseur est assorti de loyers fixes et garantis. Dans la pratique, cet engagement de l’exploitant n’est pas toujours respecté, comme l’illustrent les billets de mon blog.

 

Les informations préalables à fournir aux acquéreurs

 

De son coté, la FNAPRT a exposé ses propositions visant à améliorer l’information préalable des investisseurs. Elles portent notamment sur les neuf points suivants : la description de l’ensemble contractuel, les fonds de concours, la valeur du bien, la valeur locative du bien, les baux commerciaux et le mandat, les obligations fiscales, le coût de sortie anticipé, les parties de service, les possibilités de sortie du dispositif.

« Nous avons insisté sur la présentation lisible et compréhensible des documents pré contractuels, ce qui n’est pas le cas à ce jour. Alors que les argumentaires de vente prévoient que tous des loyers garantis, le SNRT évoque le contraire. En outre, nous exigeons que des études d’impact soient réalisées en amont, avant le lancement d’une résidence gérée » me confie Thienan Hoang, secrétaire générale de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme).

 

Sans être trop technique, je vous précise que la DGCCRF a confirmé que les vendeurs de biens situés dans des résidences de tourisme sont soumis à la loi Hamon sur la consommation. Comme ces logements entrent bel et bien dans le champ d’application des dispositions de cette loi, tout manquement doit entraîner des sanctions.

 

Réaction édifiante d’un professionnel « Si les commerciaux devaient fournir une information exacte aux consommateurs, plus aucun produit de résidence gérée ne serait vendu ».

 

Pas de doute, les « vendeurs » doivent fournir aux acquéreurs potentiels des informations préalables réalistes, en particulier sur les baux commerciaux, comme signalé dans un précédent billet. La prochaine réunion à la DGE est prévue le 29 janvier 2016.

Dans l’intervalle, je vous invite à réagir ci-dessous, en bas de commentaires de la rubrique (leave a reply).

 

 

 

 

 

 

 


IMMO GERE : CHERE INDEMNITE D EVICTION

Une mauvaise surprise attend les investisseurs au terme du bail commercial : l’indemnité d’éviction à verser au gestionnaire. Explications.

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La Sorbonne dans le 5° à Paris

Mauvaise surprise pour les investisseurs dans l’immobilier géré. En particulier les résidences étudiantes, comme en témoignent les nombreuses procédures en cours contre des exploitants . Au terme des neuf ans du bail commercial, ils ne sont pas autorisés à récupérer leur bien pour le gérer en direct ou via un autre gestionnaire.

DES PROCES EN COURS

 

Un exemple parmi d’autres. Le service propriétaires de la résidence Studéa Voltaire à Paris 11° vient d’exiger d’un investisseur, le « dédommagement » d’un peu plus de 46.700 euros. Dans un récent courrier, il se base sur :

  • le chiffre d’affaires/an moyen par lot sur les 3 dernières années, soit 8.011 euros pour l’indemnité principale d’éviction
  • 3 mois de bénéfice net pour l’indemnité complémentaire soit 769 euros
  • Une quote part de l’indemnité globale de 13.933 euros

 

« Représentant quasiment le tiers du prix d’achat de mon studio étudiant, cette demande est délirante » me confie cet investisseur. Qui vante « la belle vie immobilière» ?

 

Toujours pour cette résidence Studéa Voltaire, la Cour d’Appel de Paris vient de fixer une indemnité d’éviction à 12.300 euros. Entre temps, l’investisseur a dû faire appel à un expert judiciaire, ce qui entraîne des frais importants.

Mon conseil : s’adresser à un avocat spécialisé pour qu’il négocie à l’amiable la baisse cette indemnité définie par l’article L 145-14 du code du commerce, mais vague au niveau de son évaluation.

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QUE RETENIR ?

« En fin de bail commercial, l’éviction du locataire – en l’occurrence l’exploitant de la résidence –  est possible moyennant le versement d’une indemnité d’éviction (cas des dossiers Appart City, Belambra ou Odalys) à moins que le congé ne soit donné par l’exploitant lui-même. Son montant  doit en principe couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence : frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fond de commerce etc. » m’explique. Me David Sabatier, avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris.

 

Enfin je regrette que la mention sur l’indemnité d’éviction ne soit pas obligatoire pour un bail commercial. A noter toutefois qu’en vertu d’un arrêté du 23 décembre 2009, les documents de commercialisation (plaquettes commerciales et autres) des résidences de tourisme doivent faire mention de l’existence de cette couteuse indemnité.

Vous avez une mauvaise expérience pour changer d’exploitant, réagissez ici.