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IMMOBILIER : LES SYBELLES INNOVENT

AU LIEU DE FAIRE APPEL A DES PARTICULIERS, LES STATIONS DU QUATRIEME DOMAINE SKIABLE S’APPUIENT SUR DES NOUVEAUX MONTAGES FINANCIERS POUR INVESTIR DANS DEUX RESIDENCES 

Tournant dans le financement de l’immobilier touristique les stations de sports d’hiver. « Lancé dans les années 90 et organisé sous forme de cession d’appartements à des particuliers moyennant la contraction d’un bail commercial au profit d’un unique gestionnaire,  le modèle historique du financement des résidences de tourisme, arrive sans doute en fin de vie » me confie Michel Bouvard, vice-président du conseil départemental  de la Savoie. Le père du dispositif fiscal Censier Bouvard sait de quoi il parle.  Et vous, les fidèles abonnés de ce blog, vous avez connu des expériences d’investisseur plus ou moins heureux en altitude.

Pour les exploitants de remontées mécaniques, les résidences de tourisme financées par le biais de la défiscalisation tournent à terme, au ralenti.  Ne seraient-ce lorsque les investisseurs ne renouvellent plus leur bail commercial avec l’exploitant ou…. Son successeur. Dans le jargon professionnel, les fameux « lits chauds » deviennent des lits froids.

Afin d’éviter cet écueil et de dynamiser l’investissement touristique, l’exploitant des remontées mécaniques des Sybelles regroupant six stations en Maurienne vient d’innover en matière de financement de l’hébergement touristique à la montagne. « La première résidence de tourisme portée par une SCPI montagne et gérée par CGH ouvrira à la Toussuire-Les Sybelles en décembre 2020 » m’explique Alexandre Maulin, à la tête du groupe éponyme.

Toujours dans le périmètre des Sybelles, cette fois au Corbier, une « résidence hôtelière » de 692 lits exploitée par MMV, ouvrira également en décembre 2020. Ce premier immeuble en construction modulaire en station fera l’objet d’un portage financier.

Dans un prochain billet de blog, je reviendrai sur le montage financier de ces deux nouvelles résidences.


IMMOBILIER A PARIS : TOUJOURS PLUS

AVEC LE CARBURANT DE LA BAISSE DES TAUX D’INTERET, LES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS DANS PARIS REALISENT UN NOUVEAU RECORD, SELON LES NOTAIRES.

BLOG FEAU

Des taux d’intérêt incroyablement bas, une relative confiance dans l’avenir, l’absence des placements alternatifs et des inquiétudes sur la réforme des retraites, autant de facteurs qui jouent un rôle d’accélérateur de décision pour acheter de l’immobilier dans la capitale.  Résultat : le cap des 10.000 euros le mètre carré en moyenne a été franchi à Paris durant le mois d’aout, selon les Notaires du Grand Paris, lors de leur dernier point trimestriel.

Et même si les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, ces officiers ministériels prévoient un prix moyen du mètre carré dans les immeubles anciens situés à Paris, de 10.280 euros en octobre, d’après la projection des valeurs figurant dans les avant-contrats déjà signés.  Pas de doute, malgré le faible niveau des taux d’intérêt, les particuliers perdent du pouvoir d’achat immobilier.

Toujours à Paris l’Odéon s’affiche comme le quartier le plus cher, avec un prix moyen/m2 de 17.040 euros. Et La Chapelle, le plus accessible à seulement 7.470 euros/m2. Dans les ventes records parisiennes, les notaires du Grand Paris citent un triplex de 328 m² qui a trouvé preneur sur la base de 30.390 euros/m2, pour une somme proche de 10 millions d’euros, hors droits d’enregistrement.

TROIS QUARTIERS GAGNANTS SUR 5 ANS

En se penchant sur l’évolution des prix sur des cinq dernières années,   il aurait fallu tabler sur les quartiers Odéon (+ 35,1 % de hausse des prix dans la période), Hôpital Saint-Louis (+ 31,9 %) et même sur la Porte Saint-Denis (+ 31,6 %). Situé dans le 10e, ce secteur central est devenu à la mode.

Coté volume des transactions  de logements anciens dans la capitale, la tendance est au tassement, avec un recul de 1% sur un an. Seulement 36.530 actes signés entre le troisième trimestre 2018 et le second trimestre 2019.  Cette évolution tranche celle du marché national qui crève le plafond du million de transactions (1.017.000 ventes dans l’ancien en France au 30 juin).


APPARTCITY CEDE 6 RESIDENCES A ZENITUDE

VIVES INQUIETUDES DES CENTAINES DE COPROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME PASSEES DANS LE GIRON DE ZENITUDE.

Sans consulter les copropriétaires, Appartcity a cédé le 1er juillet 2019, à  Zénitude, de ses résidences situées en province. Il s’agit d’une résidence 4* à Divonne,  de 3 résidences 3* implantées au Cannet,  à Mandelieu et à Toulon-Six Fours. A quoi s’ajoutent les résidences du Havre et du Mans, classées 2*.

« Pour concrétiser ces reprises de résidences, Zénitude a dû procéder à une levée de fonds de 800.000 euros  via la plate forme « wesharebonds » au taux de 5,5% sur 60 mois » confie un proche du dossier….Et de poursuivre : « C’est surprenant lorsque les banques prêtent aujourd’hui à 1% sur ces mêmes durées…..Mais à y regarder de près, la notation de la banque de France n’est de 5, ce qui signifie que « l’entreprise a une faible capacité à honorer ses engagements financiers ».

Les 6 résidences cédées n’ont pas été optimisées par Appartcity  : 2 d’entre elles (Le Havre & Le Cannet) étaient pourtant signataires d’un nouveau Bail avec une baisse de loyer entre 26% et 30%, les 4 autres non signataires du protocole Rochet, étaient plutôt mal exploitées.

Pour la reprise d’exploitation du Mans, les investisseurs privés auraient préféré le groupe Exhore, qu’ils avaient approché. Cet opérateur a déjà fait ses preuves dans la reprise de résidences de tourisme urbaines.  Au final leur choix n’a pas été respecté par l’exploitant historique. D’où des interrogations des copropriétaires sur le rapprochement d’Appartcity avec Zénitude.

Une autre résidence (Grenoble) aurait été cédée à un autre groupe et la Résidence de St Maurice, en Ile-de-France est en attente jusqu’au 31 décembre 2019. A noter qu’Appartcity souhaite la rénover avec l’aide financière des propriétaires. Et ce,  malgré une exploitation avec une clientèle sociale depuis de nombreux mois.

 

LE PRECEDENT DU RESORT MIMOZAS

 

La société Zénitude suscite de vives inquiétudes. Depuis fin octobre 2018, cet opérateur a quitté les lieux du resort Mimozas, situé près de Mandelieu (résidence qui était autrefois le fleuron du groupe MMV), soit après seulement 6 mois d’exploitation!

Petit rappel des faits : Après avoir fermé ses portes, et suite à une procédure de redressement judiciaire puis de liquidation judiciaire, le Mimozas Cannes Resort and Spa, géré anciennement par MMV puis la société Splash, a été repris à la barre du tribunal de commerce de Cannes, par Zénitude.

 

En avril 2018, la société communiquait en ces termes : «  La réouverture du site met fin à plusieurs mois d’incertitude sur l’avenir de ce 4 étoiles et de son restaurant. La résidence conservera son nom historique Mimozas Cannes Resort and Spa, et fournira le même type de prestations d’appart-hôtel. Le groupe Zenitude souhaite cependant étendre la notoriété de cet établissement, en créant de nouveaux partenariats commerciaux et en resserrant les liens avec les acteurs locaux, notamment avec l’Office du tourisme qui sera un partenaire privilégié dans cette reprise d’activité ».

 

Bien sûr, l’exemple du resort Mimozas n’est pas pour rassurer les propriétaires concernés….

Affaires à suivre. En attendant, QUELLES SONT VOS REACTIONS A CES OPERATIONS?


PRIX IMMOBILIER : PLUS DE TRANSPARENCE

L’ADMINISTRATION FISCALE OUVRE AU PUBLIC SA BASE DE DONNEES SUR LES TRANSACTIONS IMMOBILIERES. UN OUTIL POUR LES VENDEURS ET LES ACQUEREURS.

 

Petit-à- petit la transparence fait son chemin dans l’immobilier résidentiel en France. En effet La direction générale des finances publiques (DGFIP) ouvre au public sa base de données sur les transactions immobilières. Baptisée DVF (demande de valeur foncière), cette base contient actuellement environ 15 millions de données relatives aux transactions immobilières réalisées sur le territoire métropolitain et les DOM-TOM, à l’exception de l’Alsace-Moselle et de Mayotte entre janvier 2014 et mi-2018. Ces données sont issues des actes notariés et des informations cadastrales.

QUELS BIENS REPERTORIES ?

Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’une dépendance ou d’un terrain non bâti, les acheteurs peuvent connaître en détail la valeur d’un bien ayant fait l’objet d’une transaction récente, avec la surface ou le nombre de pièces. Mais cette base ne donne aucun renseignement  sur l’état du logement et sur l’étage d’un appartement. « Dans une même rue, et même dans le même immeuble, selon l’étage, mais surtout selon l’état du bien, l’écart de prix peut être réel » me rappelle Maël Bernier chez le courtier en crédit immobilier meilleurtaux.com

COMMENT CA MARCHE ?

De retour d’Outre- Atlantique, je viens de tester ce nouvel outil.  Je ne vous cache pas que son utilisation est relativement ardue. Si un appartement ou une maison à la vente retient votre attention, demandez à l’agent immobilier sa section cadastrale. Il faut introduire cette donnée à gauche de l’écran après le département et la commune. Sur la droite apparaitront les dernières transactions répertoriées : date, prix et surface.

Les plus de ce site : gratuit, immédiat, illimité en nombre de données. Et à la différence de Patrim, vous pouvez le consulter de manière anonyme.

Loin d’être inutile ce site devrait ralentir les ardeurs des vendeurs trop gourmands. Encore faut-il qu’il y ait eu des transactions récentes dans leur secteur immobilier. Coté acheteurs, consulter cette base de données non commerciales devrait les rassurer sur le juste prix de leur acquisition. Une précaution à prendre pour le marché résidentiel encore au beau fixe.