Recherche

APPART’ CITY, VERSION 2018

ENCORE DES LOYERS IMPAYES CHEZ APPART’ CITY. DE PLUS DES RESIDENCES PRATIQUENT L’HEBERGEMENT D’URGENCE

L’incompréhension et l’inquiétude continuent de régner chez investisseurs privés ayant placé leur épargne dans des résidences exploitées sous l’enseigne Park&Suites et Appart’City.

Deux sujets les préoccupent sérieusement.

° La recapitalisation d’Appart’City en question.

Les négociations exclusives entamées par l’actionnaire majoritaire d’Appart ‘City, le fonds d’investissement Equistone Partners Europe avec LBO France. Et ce, en vue de racheter le groupe Karavel-Promovacances et le voyagiste toulousain FRAM. Certes ces particuliers réalisent bien que le secteur du tourisme est en voie de consolidation. Mais ils continuent de subir de sérieux retards de loyers dans certaines résidences d’Appart’City, une fois recapitalisé. « Equistone investit dans le tourisme, alors que chez Appartcity les loyers sont toujours payés à coups de procédures et non spontanément….Lorsque les ordonnances sont rendues.

Appart’City ne s’exécute toujours pas et les saisies sur comptes bancaires sont infructueuses….

Où est donc l’argent qu’a mis Equistone ? » se demandent les investisseurs.

° Halte à l’hébergement d’urgence.

A l’automne Appart City a confié en location gérance, à l’agence Voyages Services Plus, au moins sept résidences situées en banlieue parisienne.

Les investisseurs subodoraient que ces appartements destinés à une clientèle de voyages d’affaires et de touristes, étaient finalement occupés par des personnes en quête d’un toit. Cette hypothèse vient d’être confirmée par une récente enquête de Vox Pop sur le mal logement diffusée sur Arte.  « Certaines sociétés privées font du profit sur le dos des mal logés ». Il leur suffit de présenter à l’Etat des factures mensuelles de l’ordre de 2.700 euros par logement.

Dans une surface exigüe, vit une famille entière. Le reportage d’Arte cite 5 « tours opérateurs » dont Voyages Services Plus.

Dans son rapport, le sénateur Philippe Dallier avait déjà dénoncé ces dérives de l’hébergement d’urgence, qui conduisent à un véritable gâchis humain et financier.

REAGISSEZ CI DESSOUS


IMMOBILIER DE MONTAGNE : CHERE RENOVATION

EXIGEANTS, LES VACANCIERS RECHERCHENT DES APPARTEMENTS EN ALTITUDE FONCTIONNELS ET REMIS AU GOUT DU JOUR. ENCORE FAUT IL INCITER LES PROPRIETAIRES A LES RENOVER.

 

valmeinier-1

 

Dans son dernier rapport remis en février 2018, la Cour des Comptes se penche sur l’avenir des stations des Alpes du Nord face au réchauffement climatique. Elle insiste notamment sur la nécessité d’améliorer l’hébergement touristique.

La fin des dispositifs de défiscalisation – Dispositifs dits « Demessine » et « Censi Bouvard »  tend à réduire l’offre

d’hébergement locatif. « Selon les massifs, le taux annuel de sortie des lits touristiques des réseaux commerciaux professionnels est estimé entre 1 et 5 % : compenser cette érosion nécessiterait de créer jusqu’à 5 000 lits chaque année, pour un coût estimé à 100 Millions d’euros environ » précise la Cour des Comptes dans son rapport. Mais le lancement de nouveaux programmes immobiliers se heurte aux contraintes de disponibilité du foncier, comme l’illustre l’annulation à plusieurs reprises du PLU (plan local d’urbanisme) de Saint-Bon-en-Tarentaise ou de Tignes.

 

Comme vous, propriétaires dans des résidences de tourisme en altitude, je pense qu’il faut sérieusement ralentir la construction dans les stations. D’autant que les nouveaux programmes ont tendance à cannibaliser les résidences plus anciennes, ce qui se ressent au niveau de leur taux d’occupation.

« La plupart des stations cherchent donc à augmenter la fréquentation des lits existants plutôt qu’à développer de nouvelles capacités d’accueil »  poursuit la Cour des Comptes. D’où la nécessité de réhabiliter l’hébergement existant.

Depuis des années, des tentatives ont vu le jour pour donner un coup de neuf au parc de logements vieillissants. Avec les ORIL (Opération de rénovation de l’immobilier de loisir), la collectivité peut octroyer des aides directes aux propriétaires en vue d’une rénovation, assorties d’un engagement de location via une agence immobilière pour une durée minimale de 9 ans. Perçues comme trop contraignantes, les ORIL n’ont pas réussi leur challenge.

UN ARCHITECTE A MINI PRIX

Plus récemment,  la société d’économie mixte Savoie Stations Ingénierie Touristique, présidée par l’ancien député Michel Bouvard et co-auteur du régime de défiscalisation, a mis au point le guichet unique Affiniski. Lorsque les stations de montagne y adhèrent, les propriétaires peuvent traiter avec « un architecte d’intérieur à prix mini ». A ce jour, le dispositif Affiniski se déploie sur le territoire de 34 stations situées dans les Alpes du Nord, les Alpes du Sud et les Pyrénées.

Avec des loyers souvent revus à la baisse et la perspective de procéder à la rénovation énergétique de leur bâtiment, quel sera l’intérêt des investisseurs pour décider du lifting- pourtant souhaitable- de leur appartement à la montagne ? A quand un coup de pouce fiscal pour la rénovation intérieure ?

 

DONNER VOTRE AVIS ICI

 

 

 

 


IMMOBILIER : BIENTOT DU PINEL AU « VERT »

GARE AU MANQUE DE LOCATAIRES DANS LES COMMUNES DELAISSEES PAR L’ARMEE. CES ZONES DE PROVINCE SONT DESORMAIS ELIGIBLES AU DISPOSITIF PINEL.

Le CRSD de Luxeuil-les-Bains a été signé le 12 juillet 2016. D’un montant de 13 millions d’euros, il sert deux enjeux : développer l’emploi et affirmer le positionnement touristique du territoire luxovien.

Une nouvelle fois, l’Etat demande aux contribuables de redynamiser des territoires fragiles. Et bientôt vos conseillers en gestion de patrimoine ou intermédiaires vous proposeront de réaliser un investissement locatif Pinel dans une commune couverte par un CRSD, c’est-à-dire un contrat de redynamisation de sites de défense.

Décodons, il s’agit des territoires malmenés suite à la fermeture par l’Etat de casernes. A cejour, une trentaine de zones sont concernées par ce fameux statut. Par exemple Luxeuil- les- Bains (Haute-Saône) ou Varennes sur Allier (Allier) ou encore Drachenbronn (Bas-Rhin). En cliquant sur ce lien, vous obtiendrez la carte de ces zones.

« La loi de finances pour 2018 proroge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021, le recentre sur les zones géographiques tendues et l’étend aux logements situés dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de sites de défense, quelque soit la zone géographique » me confirme Christine Valence, chez BNP Paribas Banque Privée.

PEU DE MARCHE LOCATIF

Méfiance : dans ces petites villes- souvent moins de 20.000 habitants- les investisseurs risquent de ne pas trouver de locataires. Or dans un placement de ce type, la consistance du marché locatif constitue un critère essentiel. D’autant qu’en l’absence d’occupation, l’avantage fiscal est remis en cause.

Et comme vous n’avez pas la mémoire courte, cette nouvelle disposition nous renvoie aux ZRR (zones de revitalisation rurales) qui ont accueilli des résidences de tourisme. Comme l’on ne rééquilibre pas rapidement des flux touristiques, ces résidences au vert ont bien souvent des difficultés pour se remplir. Et il arrive que l’exploitant en délaisse la gestion. Résultat : des investisseurs privés reprennent la situation en main en donnant un mandat de gestion, à un nouvel exploitant.

BIENTOT UN VILLAGE NATURE DANS LE BAS- RHIN

Dans un autre registre, cette fois touristique, je vous signale que dans le Bas-Rhin,  un parc touristique et un village nature bien-être verront bientôt le jour dans le secteur de Drachenbronn touché par la restructuration de sa base militaire. Ce projet est mis en place dans le cadre du contrat de redynamisation signé en novembre dernier entre Etat, les collectivités locales et des investisseurs privés, qui se sont engagés à investir 9,1 millions d’euros en quatre ans.

REAGISSEZ ICI


IMMOBILIER : LA SURCHAUFFE ?

L’ANNEE 2017 CONFIRME QUE LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER RESIDENTIEL SE COMPOSE DE MICRO-MARCHES. REVUE DE DETAIL.

En ce début d’année, les grands réseaux immobiliers dressent un bilan des douze derniers mois. Après Meilleursagents.com, et avant Century 21, c’est au tour du réseau Laforêt immobilier de faire le point. « En 2017, les prix des logements anciens ont continué à progresser de façon sensible avec une hausse de 3,5% au national » me signale le dirigeant de ce réseau. En moyenne nationale, le prix moyen d’un appartement s’établit ainsi en 2017 à 218.323 euros. Et celui d’une maison grimpe à 227. 476 euros, soit + 2,9% par rapport à 2016.

Cette inflation immobilière masque une réalité plus hétérogène. Si les prix affichent une hausse en régions, c’est principalement dans les métropoles et les villes de plus de 30 000 habitants : + 6% à Lyon, + 3% à Marseille, + 3,2% à Toulouse, + 4% à Nice et + 5,4% à Nantes. Comme l’illustre la carte ci-dessus, les Français ne sont pas logés à la même enseigne. Plus le prix du mètre carré est abordable, plus ils peuvent acheter grand dans l’ancien.

Toujours en 2017, les prix des logements anciens ont flambé à Bordeaux, avec un bond de 12,7% en un an. A Paris, le prix moyen s’élève à 8.952 euros/m², soit une hausse de 7% par rapport à 2016. Mais dans sept arrondissements Parisiens, il est désormais nécessaire de débourser plus de 10.000 euros/m² pour acquérir un logement. A ce tarif là, les primo-accédants peinent à devenir propriétaires dans la capitale. Faut-il le rappeler : on entre sur le marché de l’immobilier résidentiel par « la petite porte ». Puis on revend en profitant de l’exonération des plus-values de la résidence principale, pour s’agrandir.

En Ile-de-France, les investisseurs s’intéressent aux communes  où les loyers n’ont pas été encadrés. Et à celles dopées par l’effet Grand Paris, en particulier autour des lieux de desserte du futur Grand Paris Express, comme Saint-Ouen, Villejuif ou Cachan.

En revanche, dans les environnements ruraux et les petites villes, les prix fluctuent, à la hausse comme à la baisse, au gré des indicateurs locaux. En particulier de l’activité économique plus ou moins forte.

Quoiqu’il en soit, je pense qu’avec le nouvel IFI (impôt sur la fortune immobilière) Macron continue de matraquer fiscalement  l’immobilier pour freiner la hausse des prix.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR L’EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER