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IMMOBILIER : ENCORE EN BONNE SANTE

SUR FOND DE FAIBLES TAUX D’INTERET, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS TOURNE A PLEIN REGIME. PETIT TOUR DE FRANCE.

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Il suffit qu’un grand réseau immobilier communique son analyse du marché de l’immobilier résidentiel ancien pour que d’autres intervenants donnent leur avis… le même jour, à quelques heures d’intervalle.

Depuis maintenant 4 ans, le marché immobilier français fait preuve d’un beau dynamisme. Après avoir progressé de 11% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, l’activité s’est stabilisée en France sur les douze derniers mois (+0,3%) mais à des

niveaux très élevés. « Jamais auparavant le nombre de transactions n’avait atteint la barre des 956 000 acquisitions annuelles. Bien sûr,

cette vigueur du marché fait pression sur les prix, mais la hausse au niveau national reste modérée (+2,3%) » m’explique Laurent Vimont, Président de Century 21 France.

Toujours au niveau national,  si le prix moyen au m² atteint désormais 2.590 €, il s’inscrit encore en-deçà du plus haut observé au 1er semestre 2011 (2.693 € le m² à l’époque). Le secteur de l’immobilier étant constitué de micro-marchés, ce prix moyen reste à mon sens guère significatif.

A Paris, les prix semblent avoir atteint un « plafond de verre ». En province, comme dans la capitale, le marché immobilier devrait continuer de bien tourner tant que les taux d’intérêt resteront faibles. Comprenez tant que la croissance économique ne repartira pas franchement.

LE TIERCE DES HAUSSES DE PRIX

En attendant, comme l’illustre le tableau ci-dessous, les prix des logements anciens font le grand écart d’une ville à l’autre. Selon le site d’annonce Se loger la première marche du podium des villes françaises où les prix de l’immobilier se sont envolés est occupée – sans surprise – par Bordeaux. Avec une hausse à deux chiffres (+ 15,4 %) sur les douze derniers mois, celle qui ne mérite plus vraiment son surnom de « Belle Endormie » tant son marché immobilier s’est réveillé, entraîne d’ailleurs dans son sillage les communes avoisinantes (Mérignac, Pessac…).  Cette belle santé résulte de l’effet conjugué de la rénovation urbaine de qualité engagée par son maire et de l’arrivée du TGV.

En deuxième position figure Lyon. Sur l’année, la Capitale des Gaules enregistre, en effet, une progression de plus de 10 % (+ 10,3 %) des prix de son immobilier ancien. Quant à la médaille de bronze, elle revient à Angers : dans l’Athènes de l’Ouest, acheter un appartement ancien coûte 7,7 % plus cher qu’il y a un an…

Reste qu’à Paris, acquérir un appartement ancien revient 7,6% plus cher qu’il y un an. Et surtout, le prix au mètre carré n’a rien à voir :  avec 225.540 euros, vous achetez un 100 m2 à Angers contre seulement 23 m2 dans la capitale. Rien de comparable également avec le marché parisien du luxe représentant peu de transactions.

Les 10 villes ayant connu la plus forte hausse des prix

VILLES EVOLUTION PRIX AU M²
Bordeaux + 15,6 % 4 662 €/m²
Lyon + 10,3 % 4 530 €/m²
Angers + 7,7 % 2 254 €/m²
Paris + 7,6 % 9 681 €/m²
Rennes + 7,1 % 3 027 €/m²
Limoges + 7,0 % 1 591 €/m²
Reims + 7,0 % 2 519 €/m²
Saint-Etienne + 6,5 % 1 422 €/m²
Lille + 6,2 % 3 172 €/m²
Villeurbanne + 6,2 % 3 092 €/m²

Bon à savoir

En France, les logements anciens affichent une hausse annuelle de 3,9 %, selon Se Loger.

Je vous donne rendez-vous à la mi-juillet.


L’IMMOBILIER DE LUXE EN SUPER FORME

FORTE HAUSSE DES VOLUMES DES TRANSACTIONS DES BIENS DE LUXE, BAISSE DES DELAIS DE VENTE ET RELATIVE STABILITE DES PRIX.

Sur fond de Brexit, la France devient une destination attirante pour les entreprises étrangères. Traditionnellement en raison de la langue anglaise, la Grande Bretagne était la porte d’entrée des grands groupes américains sur le continent européen. Aujourd’hui certains se tournent donc vers la France. D’autant que son image s’améliore hors des frontières. En particulier pour les Français qui étaient devenus non résidents. Pas étonnant dans ces conditions que le marché immobilier des appartements familiaux et des biens de luxe, à Paris et dans l’ouest parisien se trouve en superforme.

D’après les dernières statistiques du Groupe Féau s’appuyant sur un vaste réseau à l’international, de janvier à mai 2018, les volumes de ventes ont progressé de 32% par rapport à la même période de l’année précédente.

Autre constat : sur ce marché tonique, les délais de vente se réduisent de manière inédite. « En particulier, pour les appartements familiaux de 5 pièces, de 150 m², le délai de vente moyen est tombé de 62 jours au premier semestre 2017 à 23 jours sur les 5 premiers mois 2018 » me signale Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau. Pour ce type de biens, les acquéreurs font souvent une offre au prix, dans les quelques jours suivant la mise en vente !

Cette diminution significative du délai de vente s’observe également pour les grands appartements, c’est-à-dire au-delà de 250 m².

 

DES PRIX ASSEZ STABLES

Mais cette accélération du marché parisien n’entraine pas une envolée des prix au m². Voici les évolutions par segments de prix de vente, de janvier à mai, entre 2017 et 2018 :

 

  • Entre 1 et 2 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 12. 214 € à 12. 661 €, soit 3,7 % de hausse en un an.
  • Entre 2 et 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 13.955 € à 14. 113 €, soit une hausse de 1,1 % en un an.
  • Au-delà de 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 19. 724 € à 20. 836 €, soit une hausse de 5,6 % en un an.

 

QUI SONT LES ACHETEURS ?

En 2018, chez Féau pour les ventes entre 2 et 4 millions d’Euros, 31 % de  acquéreurs sont non-résidents. Parmi eux, 59 % sont de nationalité française. Ce chiffre inédit confirme le mouvement de retour des français de l’étranger, notamment de Grande-Bretagne. Pour les ventes supérieures à 4 millions d’Euros, la part des acquéreurs non-résidents monte à 61 %, un record. Parmi eux, 42 % sont de nationalité française ; il s’agit sans doute du retour des investisseurs et des entrepreneurs.

 

LA PLACE DE PARIS DANS LE MONDE

 Paris intègre cette année le top 10 des marchés de résidences principales les plus dynamiques au monde. L’embellie se poursuit donc pour la capitale française.

Sur le podium, Hong-Kong garde la première place pour la deuxième année consécutive. Cette cité-État domine les palmarès datant pour les ventes records (deux ventes récentes au-delà de 100 millions de Dollars) que pour la pression de la demande pour les biens de grand luxe. Explication : de riches chinois « mainland »  cherchent à sécuriser une partie de leur patrimoine en dehors de leur pays.

Enfin Londres vient d’être détrônée par New-York pour la deuxième place des grands marchés mondiaux de biens résidentiels de luxe. La capitale britannique a souffert à la fois des incertitudes liées au Brexit et du durcissement des dispositions fiscales, en particulier du régime des « Non-Dom ».


CREDIT IMMOBILIER : DES TAUX ENCORE ATTRACTIFS

Le pouvoir d’achat immobilier reste stable ou s’inscrit en hausse dans plus de la moitié des grandes villes de France.

 

 

 

« Si nous constatons quelques baisses sur les durées 15 et 25 ans, rien à signaler sur le 20 ans. Côté pouvoir d’achat immobilier, 5 villes voient ainsi leur pouvoir d’achat augmenter, 7 ne bougent pas et 8 le voient baisser», m’explique Maël Bernier, chez Meilleurtaux.com. La carte ci-dessus vous indique la superficie d’un logement ancien que vous pouvez acheter dans chacune des 20 villes passées au crible, en réglant une mensualité de 1.000 euros pendant 20 ans.

Les meilleurs taux négociés

Dans cette période de taux d’intérêt bas, le courtier vient de décrocher auprès de ses banques partenaires, des conditions compétitives pour les dossiers suivants :

A Gagny : un financement à 1,00% sur 20 ans, revenus 7.500€ nets, 20% apport, financement 460.000€

A Nantes : financement jeune couple moins de 35 ans, revenus nets 3.500€ nets/mois, résidence principale, sur 25 ans à 1,40%, sans apport

A Rezé : couple, 1,35% sur 25 ans, apport 5%

A Poitiers : 1,20% sur 20 ans, célibataire, 7500€ nets/mois,

435.000€ d’emprunt, pas d’apport et délégation d’assurance

A Perpignan : 1,05% sur 15 ans, 20% apport, délégation assurance, enseignant, emprunt de 185.000€, couple d’emprunteurs, 30% d’apport

A Rennes : 0,78% sur 14 ans, sans apport, investissement locatif, sans apport, sans pénalités de remboursement anticipé, avec délégation d’assurance, couple 6.500€ nets/mois

A Bayonne : 1,12% sur 25 ans, résidence principale, 7.500€ nets/mois, 8% d’apport, délégation d’assurance.

A Brest : 0,98% sur 15 ans, investissement locatif de 180.000€ sans apport.

En moyenne, les taux tournent autour de 1,40 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,80 % sur 25 ans. Au-delà de 25 ans, ils deviennent moins intéressants puisqu’ils s’élèvent à 2,65 %.

Raisonnez en taux effectif global

Bien sûr,  il s’agit d’un taux nominal ne prenant pas en compte les frais de dossier, les cotisations d’assurance et le coût de la garantie, notamment de caution. Afin d’obtenir le fameux TEG (le taux effectif global), il faut majorer le taux nominal de près d’un demi-point. Avant de vous décider, exigez des simulations sur la base du TEG. Et si vous en avez les moyens, empruntez sur une durée courte. S’engager sur 15 ans coûte moins cher que sur 20 ans.

Par ailleurs, depuis juillet 2016, le crédit immobilier est mieux encadré.

Une remontée progressive prévue

Selon le dernier rapport trimestriel de l’observatoire Crédit Logement-CSA, les taux devraient remonter doucement, mais sûrement, jusqu’en 2020. Une augmentation d’environ 0,20 point est à prévoir d’ici la fin de l’année.

 


APPART’ CITY, VERSION 2018

ENCORE DES LOYERS IMPAYES CHEZ APPART’ CITY. DE PLUS DES RESIDENCES PRATIQUENT L’HEBERGEMENT D’URGENCE

L’incompréhension et l’inquiétude continuent de régner chez investisseurs privés ayant placé leur épargne dans des résidences exploitées sous l’enseigne Park&Suites et Appart’City.

Deux sujets les préoccupent sérieusement.

° La recapitalisation d’Appart’City en question.

Les négociations exclusives entamées par l’actionnaire majoritaire d’Appart ‘City, le fonds d’investissement Equistone Partners Europe avec LBO France. Et ce, en vue de racheter le groupe Karavel-Promovacances et le voyagiste toulousain FRAM. Certes ces particuliers réalisent bien que le secteur du tourisme est en voie de consolidation. Mais ils continuent de subir de sérieux retards de loyers dans certaines résidences d’Appart’City, une fois recapitalisé. « Equistone investit dans le tourisme, alors que chez Appartcity les loyers sont toujours payés à coups de procédures et non spontanément….Lorsque les ordonnances sont rendues.

Appart’City ne s’exécute toujours pas et les saisies sur comptes bancaires sont infructueuses….

Où est donc l’argent qu’a mis Equistone ? » se demandent les investisseurs.

° Halte à l’hébergement d’urgence.

A l’automne Appart City a confié en location gérance, à l’agence Voyages Services Plus, au moins sept résidences situées en banlieue parisienne.

Les investisseurs subodoraient que ces appartements destinés à une clientèle de voyages d’affaires et de touristes, étaient finalement occupés par des personnes en quête d’un toit. Cette hypothèse vient d’être confirmée par une récente enquête de Vox Pop sur le mal logement diffusée sur Arte.  « Certaines sociétés privées font du profit sur le dos des mal logés ». Il leur suffit de présenter à l’Etat des factures mensuelles de l’ordre de 2.700 euros par logement.

Dans une surface exigüe, vit une famille entière. Le reportage d’Arte cite 5 « tours opérateurs » dont Voyages Services Plus.

Dans son rapport, le sénateur Philippe Dallier avait déjà dénoncé ces dérives de l’hébergement d’urgence, qui conduisent à un véritable gâchis humain et financier.

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