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QUAND VACANCEOLE MISE SUR LE MANDAT DE GESTION LOCATIVE

CET ACTEUR DU TOURISME APPORTE UNE SOLUTION DE GESTION AUX INVESTISSEURS EN DIFFICULTE.

Fort de son parc de 6.300 logements touristiques en exploitation, Vacanceole fait un peu cavalier seul au sein du SNRT (syndicat nationale des résidences de tourisme).

Traditionnellement, les opérateurs commencent l’exploitation de résidences de tourisme fraichement livrées par des promoteurs. Dans le modèle Pierre et Vacances, il s’agissait même des résidences lancées par le groupe, puis exploitées par une filiale.

Depuis quelques années, ce modèle s’est essoufflé. Et les avantages fiscaux n’ont pas réussi à compenser les problèmes d’image liés à ce placement souvent sulfureux. Les investisseurs privés ont bien compris qu’une fois les fonds de concours accordés par le promoteur épuisés, ils se retrouvaient pieds et mains liés à des exploitants prêts à baisser le loyer de leur bail commercial.

INTERVENIR EN POMPIER

Pour sa part Vacancéole adopte une autre stratégie. D’ailleurs cette société basée à Chambéry n’a jamais géré une résidence neuve.  « A la différence des exploitants traditionnels de résidences de tourisme, nous avons vocation à redresser des situations compliquées » explique Eric Journiat, co fondateur de Vacanceole.

Selon les cas, cette société reprend des résidences détenues par des investisseurs privés ou des collectivités locales. Et elle exploite les biens touristiques dans le cadre d’un nouveau bail commercial ou d’un mandat de gestion locative. Cela étant, une tendance se dégage. « On assiste à la fin du bail commercial. Avec un mandat de gestion locative, le propriétaire est maitre de la situation. En outre, il évite l’indemnité d’éviction, une disposition d’ordre public du bail commercial. En résumé le mandat de gestion lui procure plus de flexibilité » poursuit Eric Journiat.

Pour l’exploitant, le mandat de gestion locative lui évite aussi de verser des loyers garantis.  

Un système gagnant –gagnant ?

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LES LOYERS COMMERCIAUX BIENTOT PLAFONNES ?

DES AMENDEMENTS DANS LE PROJET DE LOI « POUVOIR D’ACHAT » PREVOIENT DE FAIRE UN CADEAUX AUX OPERATEURS D’IMMOBILIER GERE. AU DETRIMENT DES BAILLEURS COMMERCIAUX

Alerte pour les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux. En particulier de biens situés dans les résidences gérées : tourisme, étudiantes, affaires, séniors et EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).

Dans le projet de loi « pouvoir d’achat » en cours de discussion devant le Parlement, figurent des amendements visant à plafonner le fameux Indice des Loyers Commerciaux (ILC).  Bien sur, avec l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) nous nous opposons à l’adoption d’une mesure de plafonnement de l’indexation des baux commerciaux, qui n’aura très certainement aucune conséquence sur le pouvoir d’achat des Français.
 
« S’il est voté, le plafonnement de l’ILC pénaliserait les centaines de milliers de particuliers ayant investi dans l’immobilier, qui sont légitimement protégés contre l’érosion monétaire par ce dispositif d’indexation, essentiel notamment pour leur retraite » insiste l’UNPI. 

 
En plus, cette mesure est inefficace pour le pouvoir d’achat des Français. « En effet, le montant du loyer payé par les commerçants n’impacte pas directement le pouvoir d’achat des Français comme le fait le loyer d’habitation : les commerçants sont libres de fixer les prix à leur bon vouloir, et ne proposent, aucun engagement de modération en contrepartie de cet énorme avantage qu’ils réclament au travers de ces amendements » poursuit l’UNPI.

D’ailleurs le rapport d’information des sénateurs Daniel Gremillet et de Anne-Catherine Loisier, fait au nom de la commission des affaires économiques n° 799 (2021-2022) remis le 19 juillet 2022 est catégorique. Sous prétexte de l’inflation, les grandes enseignes ont pratiqué ces derniers mois, des hausses de prix marquées et visiblement non justifiées.

LES BAILLEURS ENCORE PENALISES
 
Pas de doute, le plafonnement des loyers commerciaux se ferait aux frais exclusifs des bailleurs. Beaucoup ont choisi d’investir à long terme et à titre personnel dans l’immobilier commercial, afin de se procurer des revenus.  Incités par des dispositifs fiscaux, ils ont donc misé des résidences gérées qu’ils donnent en location à des exploitants dans le cadre de baux commerciaux. 
  
Les bailleurs commerciaux ont déjà beaucoup souffert ces dernières années des pertes de loyers engendrées par les fermetures administratives des commerces et des résidences de tourisme. Ils ont déjà été la variable d’ajustement de la crise Covid. En vertu d’une récente décision du Conseil d’Etat, les loyers Covid sont dûs. Mais il faudra encore s’armer de patience pour les récupérer. Et nous reviendrons sur ce sujet.

En attendant, les investisseurs privés ne sont et ne doivent pas être, la variable d’ajustement de cette crise inflationniste !
 

 
 
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EVASION : LE RETOUR DE L’HOTEL PULLMAN MONTPARNASSE

LE PLUS GRAND HOTEL PULLMAN D’EUROPE SE DEVOILE SUR LA RIVE-GAUCHE PARISIENNE, EN PLEIN CŒUR DE MONTPARNASSE

Vue du Skybar. Photo Stefan Kraus

Après plus de trois ans de travaux, l’hôtel Pullman situé à deux pas de la gare Montparnasse

(Paris 14e) a rouvert ses portes en décembre dernier. Pour le groupe hôtelier Accor, détenant la marque Pullman, cet gigantesque chantier s’insère dans l’opération de rénovation immobilière de l’îlot Gaîté portée par l’investisseur à long terme Unibail-Rodamco. « Dans cet immeuble de grande hauteur dessiné du début des années 1970,  nous avons voulu rompre avec l’architecture de dalle de cette époque » souligne Alexis Dubois, directeur du développement chez Unibail-Rodamco . Le budget de rénovation de cet hôtel amiral tournerait autour de 200 millions d’euros.

Il est vrai que le deuxième « plus gros porteur de la capitale en termes d’hébergement » compte 957 chambres, suites et appartements avec vue panoramique sur la capitale. De quoi capter facilement les conventions, réunions d’affaires, fashion weeks, présentation de voitures etc.. dans un centre événementiel de 6.000 m2 complété par 50 salles de réunion modulables et d’une impressionnante ballroom de 742 m2. Coté restauration, le Pullman Montparnasse présente des concepts culinaires inédits avec  une table italienne haut de gamme, Fi’lia et un UmamiBurger, axé sur les burgers gourmets à partager sur place ou à emporter.

Avec ses atouts et sa localisation, cet établissement 4 étoiles, mise sur 50% de clientèle affaires et 50% de clientèle loisirs.

LE PLUS HAUT BAR A CIEL OUVERT 

Autre nouveauté : l’aménagement de 500 m2 de rooftop. Situé au 32ème étage du Pullman Montparnasse, Skybar Paris offre l’une des plus vues de la capitale.  Que l’on soit client ou non de l’hôtel, une hôtesse vous accompagne jusqu’à l’ascenseur privatif. Montée rapide en 32 secondes. Du bar intérieur avec ses lumières feutrées et ses touches rétro-seventies, vous passez sur une terrasse plus exclusive. Dans le plus haut bar à ciel ouvert de la capitale, il vous reste à admirer- en sirotant un apéritif- la Tour Eiffel en majesté, le dôme du Panthéon, la Tour Montparnasse, les jardins du Luxembourg. Bref la magnifique architecture du beau Paris.


DES PISTES POUR TRANSFORMER UNE RESIDENCE DE TOURISME

Lorsqu’une résidence de tourisme n’est plus pilotée par un exploitant, mieux vaut fonctionner comme une résidence services.

Voici vos dernières réactions sur la sortie du guêpier d’une résidence de tourisme pilotée par un exploitant.

 « Outre les problèmes de droit civil au regard du règlement de copropriété et ceux relevant du droit de l’urbanisme, en vertu du règlement de la zone autorisant ou non l’habitation, se posent les problèmes fiscaux.


– L’abandon de la prestation des services entraine le reversement de la TVA déduite à l’achat (sous réserve de la déduction d’un vingtième par année de détention);


– En cas de continuation de ces services à travers un mandat,  le régime du calcul des plus values  est modifié. En effet le copropriétaire n’est plus soumis au statut loueur en meublé non professionnel (LMP), mais il est imposé aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) hôteliers. Par conséquent, en cas de revente, la plus value se calcule sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable, ce qui engendre une taxation forte, même en cas de revente à perte.

Il est vraiment important de bien envisager toutes ces contraintes pour retenir le mode d’exploitation le plus adapté. Celui de la résidence services mérite vraiment l’attention ».

CONSERVER LE MECANISME DE LA RESIDENCE SERVICES

Sur le plan fiscal, il est judicieux de fonctionner comme une résidence services.

« Dans la pratique, le syndicat des copropriétaires assume les services nécessaires -3 des 4, accueil, ménage, petit déjeuner, linge- à travers un contrat passé avec une société de prestations de services. A ce stade, les copropriétaires ont le choix des sociétés de prestations de services. Certaines mêmes assurent la commercialisation des séjours.


Sur le plan de l’urbanisme, la résidence reste établissement hôtelier.

Au regard de la fiscalité, les bailleurs conservent le même statut fiscal sur le plan de la TVA car les fameux 4 services sont bel et bien assurés.

Autre avantage, cette fois le plan des plus values. N’étant pas financièrement directement intéressés à l’exploitation des services,  les bailleurs conservent leur statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) sans entrer dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ont ainsi toute liberté sur la gestion de leur lot ».

Mes deux précédents billets sur ce sujet épineux.

Une nouvelle vie pour une résidence de tourisme

Convertir une résidence de tourisme