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APPART CITY : VOUS AVEZ DIT TRANSPARENCE ?

VOICI LA REACTION DES INVESTISSEURS SUITE A LA VISIOCONFERENCE DE DEBUT JUILLET REUNISSANT APPART CITY, UN AVOCAT ET CERENICIMO.

 

Petit journal daté des réactions :

Le 5.07

« La visioconférence CERENICIMO du mercredi 5 juillet 2017 fut un grand numéro d’autosatisfaction d’acteurs complices et responsables de la mauvaise situation financière dont sont victimes des milliers d’investisseurs Park & Suite et Appart’city.
° Un marchand de produits financiers qui nous noie dans  son discours commercial.

° Un président d’Appart City, Monsieur Thierry ROCHET, précisant qu’il a découvert une situation catastrophique il y a un an quand il a « repris » cette société, en nous expliquant que tous les problèmes ont surgit lorsque Park & Suite a racheté Appart City qui était au bord du dépôt de bilan. Il oublie, de préciser que Park & Suite allait déjà très mal au moment de se rachat. En 2009, Park & Suite ne payait pas une partie des loyers. Il tente d’associer à la marque Appart’city, les mots : transparence, engagements tenus, partenariat, dont le sens et les valeurs sont à l’opposé de ce que représente aujourd’hui Appart’city.

° Un avocat complice qui s’autorise à faire des démonstrations économiques pour justifier la position contestable qu’il a tenue avec quelques-uns de ses confrères, mais heureusement pas tous.
Cette conférence a sans doute pu satisfaire ceux qui ont accepté de signer le nouveau bail proposé par Appart’city. Le problème c’est qu’ils sont moins nombreux que ceux qui n’ont pas signé ce nouveau bail et ceux-là ne pouvaient être que très agacés par cette autosatisfaction destinée à essayer de rassurer des Conseils en Gestion de Patrimoine ayant des difficultés aujourd’hui à vendre un produit géré par cet exploitant ».

 

LA REVENTE DE LOTS ANCIENS

Le 6.07, réaction d’un professionnel du patrimoine

« B2S recommence à nouveau à prendre des mandats pour des lots de seconde main chez Appartcity, pour les bailleurs ayant signé le nouveau bail.
Il est intéressant de constater que lors de leur visio conférence, ils se justifient en disant que le futur acheteur part avec un bail ferme de 9/10/11 ans….Or la qualité d’un produit s’estime sur plusieurs critères, dont notamment:
1- les chiffres économiques de la résidence (résidence bénéficiaire, à l’équilibre, déficitaire)

2- la qualité du bail (contenu) et la durée restant à courir…rien à dire de ce côté là

3 – la qualité du gestionnaire : que ce soit ancien ou nouveau bail, le gestionnaire reste le même, c’est à dire avec une réputation sulfureuse, une attitude indigne vis- à- vis de ses bailleurs (apparemment chantage, intimidation,…).
les propriétaires qui ont signé ont subi une baisse, donc leur bien qui est basé sur une rentabilité à la revente subit mécaniquement la même baisse…La valeur de leur bien s’est donc bien dégradé avec leur nouveau bail, sauf que maintenant ce bien devient « vendable » vis à vis de cette plate forme….Mais nombreux CGP scrupuleux ne proposent toujours pas les biens de ce gestionnaire à la revente: la société est trop fragile ….Il faudra donc attendre encore 1 an ou 2 pour voir si effectivement Appartcity respecte ses bailleurs comme  le prétend la direction.

Etonnant aussi que lors de cette visio conférence, les autres « petits » gestionnaires ont été systématiquement et ouvertement dénigrés : c’est « petit » comme procédé, mais au delà, ça n’est pas respectueux, ni très fair play… ».

 

Le 7.07, je contacte Benjamin Nicaise, président fondateur de Cérénicimo. Il me fait part de sa satisfaction pour cette visio conférence qui a réuni environ 120 conseillers en gestion de patrimoine. Effectivement B2S ne s’intéresse qu’aux biens ayant fait l’objet d’un nouveau bail avec Appart City.

MUTUALISATION DES RISQUES OU NON ?

Le 8.07, un autre commentaire. « Lors de la visioconférence, j’ai été très surpris d’entendre M T.Rochet (Président du Directoire d’Appart-City) se faire l’ardent défenseur de tous ceux qui ont toujours refuser d’entendre parler de mutualisation alors que cette mutualisation était prônée depuis des années par la précédente équipe dirigeante.

Cette mutualisation était et est toujours aussi revendiquée par Maître Pechayre qui continue d’argumenter pour cet accord en précisant que même les résidences bénéficiaires doivent contribuer pour éviter de trop pénaliser les résidences déficitaires.

Il y a là une belle contradiction entre les parties cosignataires de cet accord. Comment Maître Pechayre et M T.Rochet peuvent ils continuer à forcer les résidences non signataires à signer cet accord alors que M Thierry Rochet lui même reconnaît que la mutualisation est un non sens et que les résidences bénéficiaires ne devraient pas être concernées?

C’est un argument de poids pour toutes les résidences bénéficiaires qui refusent de se voir imposer une baisse de loyer et qui portent leurs dossiers devant les tribunaux. Les juges apprécieront.

A noter aussi que M T. Rochet reconnaît que les frais de sièges devront être ramenés à 10% alors qu’ils sont aujourd’hui de l’ordre de 20 %. Un autre argument à mettre au dossier des résidences déjà bénéficiaires malgré ces frais de sièges exorbitants ».

Le 10.07, une nouvelle réaction

« Il est surprenant aussi de constater lors de cette visio conférence que B Nicaise mentionne Suite Etudes comme hors sujet, alors que c’est une société qui siège au 125 rue Gilles Martinet (dans les mêmes locaux qu’Appartcity) et dirigée par F Manna, ex pdg de Park & Suites….Puis de dire qu’il accompagne ce gestionnaire depuis le début, que Suite Etude gagne beaucoup d’argent, alors que ce gestionnaire (sorte de filiale de Park & Suites) paye mal ses bailleurs….Plus aucun doute sur cette ‘entente’ AC et Cerenissimo, & Co (LB2S)
D’ailleurs, Suites Etudes ont préféré eux aussi changer de nom (maintenant Global Exploitation), l’ancien commençait à peser « lourd ».
Il suffit de taper sur internet « suite études mauvais payeurs » pour s’en rendre compte ».

QUELQUES PHRASES CHOC

Le 13.07, un compte rendu détaillé

« Apparemment Appartcity et Cerenissimo choisissent les personnes qui pouvaient écouter la conférence….En omettant tout simplement de communiquer le mot de passe.
Heureusement qu’un enregistrement a pu être effectué!
Alors pour celles et ceux qui n’ont pas vu ou pas pu voir:

– un M Rochet regardant un peu partout, et peu à l’aise avec ces « exercices »….alors pourquoi l’avoir fait? Parce qu’ il fallait trouver d’autres « partenaires » pour booster les signatures en panne sèche.
– Des interlocuteurs qui se tutoient, puis se vous voient, qui s’appellent par Mr puis par leur prénom….mauvaise organisation! Mauvaise préparation!

– quelques phrases croustillantes: « nous avons vécu l’augmentation de la TVA »… »booking.com est responsable de la baisse des marges

« j’ai rencontré 5000 propriétaires »: traduisez: j’ai rencontré des résidences représentant 5000 propriétaires; et quid des 5000 autres???

« mes prédecesseurs ont laissé un manque de communication »: parce que lui a fait mieux en omettant de rencontrer 50% des propriétaires? et puis c’est M rochet qui était aux manettes de Park & Suites dans les années 2009; on connait bien le jeu des chaises tournantes chez certains gestionnaires, dont notamment Appartcity, consistant à changer régulièrement de dirigeant pour rejeter la responsabilité sur le prédécesseur….
« L’ensemble des arriérés a été réglé! » FAUX! le tribunal de Montpellier est à nouveau engorgé d’assignations qui ont repris de plus belle; il faut attendre début octobre aujourd’hui pour obtenir une audience! …

Erreur sur les chiffres: « 70% des résidences ont adhéré au projet de nouveau bail »….puis « 70% résidences vont adhérer…. ». Calmement  reprenons les chiffres : 112 résidences dont 45 signataires + 13 à 0%, soit 58…. au lieu des 80% prévu dans le protocole…..
« 15 millions prévus en fin pour les rénovation »: on y sera attentif
Désir de passer en 3 étoiles et de rehausser le niveau de la prestation : pour rappel, les travaux d’embellissement ou d’amélioration sont à charge du preneur. Ce qui souhaite AC en proposant 50%/50% de travaux, c’est de faire payer plein pot la rénovation aux bailleurs pour financer les travaux d’embellissement.
– « On adapte le loyer en fonction du niveau de participation des bailleurs »… c’est nouveau.

– « il n’y aura pas d’accord dérogatoire ».. Pourtant…

– « une baisse des frais de siège de 3 millions en 2018 »…comment vont ils faire?

Enfin une phrase censée: « la mutualisation n’a pas de sens »….Mais attention aussi: « les résidences déficitaires ne sont pas à l’abri à l’avenir »….ce qui signifie clairement que les résidences ayant signé et  ne sont pas à l’abri d’une nouvelle baisse de loyer dans un proche avenir »

Au lieu de cette communication peu cohérente, tous ces intervenants devraient enfin jouer la TRANSPARENCE, après cet « accord gagnant-gagnant« .

 

 


IMMOBILIER : QUE VAUT NICE ?

EN TERME DE VALEUR PATRIMONIALE, NICE OCCUPE LA TROISIEME PLACE, DERRIERE PARIS ET MARSEILLE, REVELE UN RECENT OUVRAGE.

Une plage de Nice, près du mythique hôtel Négresco.

Après Paris, Bordeaux, Strasbourg, Marseille et Nantes, la FNAIM et Patrice de Moncan, écrivain, économiste, se livrent à un exercice sans précédent : chiffrer la valeur des principales villes de France. Cette fois, c’est au tour de Nice. Cette ville rendra hommage ce vendredi 14 juillet, aux 86 victimes des attentats de 2016.

 » Avec près de 345.000 habitants, Nice est la cinquième commune de France en population après Paris, Marseille, Lyon et Toulouse  » me confirme Dominique Estrosi Sassone, sénatrice des Alpes-Maritimes et Maire Adjoint de Nice.

Avec ses 41 quartiers, Nice totalise 225.332 logements, 360.000 m2 de bureaux, entrepôts et  6.300 commerces. En valeur marchande, ces mètres carrés pèsent…. 58,2 milliards d’euros.
A partir des transactions récemment réalisées dans chacune de ces zones, ce score se ventile en
 53,8 milliards d’euros pour l’habitation (soit 225.332 logements)
 1 milliard d’euros pour les bureaux (soit 360.000 m2 intra-muros)
 3,324 milliards d’euros pour les commerces et les boutiques (soit 6 300 locaux
recensés dans la ville).

Dans cet ouvrage intitulé « Que vaut Nice? » et publié aux Editions du Mécène, les auteurs de l’enquête se sont livrés au calcul audacieux de convertir les joyaux architecturaux de la ville en réserves foncières.

A cette aune, combien vaudrait l’aéroport international si à sa place étaient construits des F4 de bon standing ? 25 milliards d’euros ! De même, le parc de la Coline du Château pourrait procurer 2,3 milliards. Quant au célèbre hôtel Le Négresco, son estimation est portée à 53,4 millions d’euros. En additionnant seulement dix monuments et lieux emblématiques (mais Nice en compte beaucoup plus) la ville serait réévaluée de plus de 27,8 milliards d’euros supplémentaires. Mais bien évidemment, il ne s‘agit là que d’une construction intellectuelle.

 » Nice se positionne comme la 3e ville de France en terme de valeur patrimoniale, derrière Paris et Marseille, mais devant Nantes, Bordeaux et Strasbourg. Sa spécificité a trait à la valeur patrimoniale de ses logements  » m’explique Patrice de Moncan.

Se composant de 225.332 logements répartis dans 35. 277 immeubles, le parc niçois est relativement récent, avec 25,3% d’immeubles antérieurs à la 2nde Guerre mondiale. Autre caractéristique niçoise : avec ses 1.399 immeubles, l’Etat détient 1,5% du patrimoine urbain dans cette commune des Alpes Maritimes contre 0,9% en moyenne dans les autres villes de France (exception faite de Paris). Qui sait, pendant vos vacances, vous serez peut-être tenté pour y acheter un bien. Le neuf s’affiche en moyenne à 5.500 euros le m2 et l’ancien à 3.700 euros! Les notaires confirment cette moyenne de prix sur le marché de la revente.

Nice n’est pas seulement une destination touristique. Elle cherche également à attirer les plus grandes entreprises de la nouvelle économie.  » Portée par l’Opération d’Intérêt National en cours, la Plaine du Var ou Eco Vallée, a vocation à devenir la colonne vertébrale de ce nouvel univers économique avec la création d’un quartier d’affaires, d’une technopole urbaine, d’éco-quartiers  » conclut Dominique Estrosi Sassone.  D’ailleurs le Grand Arenas comprenant un grand centre d’affaires et des halls d’exposition se situera à deux pas de l’aéroport de Nice, le plus grand de province.

 


APPART CITY : UN ACCORD GAGNANT GAGNANT ?

LE NOUVEAU BAIL PROPOSE PAR APPART CITY CONTINUE DE SUSCITER DES VAGUES AUPRES DES INVESTISSEURS.

Entre le 12 juin et le 25 juin, mon dernier billet consacré à Appart City a suscité un peu plus de 70 commentaires.  Sur les 110 résidences gérées par Apart City, voici les dernières estimations d’observateurs, à la mi juin : entre 44 et 48 résidences signataires à plus de 75% du nouveau bail avec effet rétroactif au 1er janvier 2017  ,  12 résidences non concernées par l’accord et entre 52 et 56 résidences refusant de signer.

LA RECAPITALISATION EN QUESTION

12 juin. Réaction d’un investisseur : « Dans l’article des Echos du 1er juin, T. Rochet disait une recapitalisation de 42 millions. Mais 30 millions sont réservés pour les travaux. Donc les 20 millions que les avocats nous ont dit réservés au paiement des arriérés se retrouvent à 12 millions. Si fin 2015, AC devait 64 millions (Denizet avait parlé de 65) . On peut imaginer les comptes de 2016 où la majorité des bailleurs n’a pas été payée.
Les propriétaires sont sans aucune nouvelle de ce qui se passe.
Pas de document officiel et l’on peut constater que les conditions suspensives inscrites ne servent à rien. Les quotas imposés de signataires aux dates fixées ne sont pas réalisés mais il n’y a pas « suspension ». Les arriérés de loyers qui devaient être payés avant le 31 mai ne le sont pas à ce jour sans que la condition suspensive joue.
AC continue à faire sa loi ; les conditions établies il y a quelques mois sont déjà piétinées sans que les bailleurs puissent dire un seul mot.
Les retours des baux signés ne se font pas, empêchant les bailleurs de prouver la mauvaise foi d’AC et d’utiliser la clause résolutoire inscrite
 ».

13 juin  Réaction d’un autre investisseur : « 42 millions de recapitalisation…, Une annonce qui précédait de quelques jours donnait le chiffre de 20 millions…, 30 millions pour faire des travaux…,
Une dette fournisseurs s’élevant à 64 millions en décembre 2015, qui a sans aucun doute fortement progressé au 31 décembre 2016 et qu’on n’ose imaginer au 13 juin 2017….

Les copropriétaires ne sont pas des clowns et demandent la fin du spectacle et le remboursement des places… La manoeuvre qui consistait à présenter il y a quelques mois un protocole signé par quatre avocats promettant une solution idéale qui était la seule possible et la meilleure pour les copropriétaires avait pour principaux objectifs de gagner du temps, de suspendre les procédures en cours (les avocats signataires du protocole ne pouvant pas maintenir celles qu’ils avaient lancées). La situation est extrêmement préoccupante, les procédures vont se multiplier »

14 juin Un particulier poursuit « Ma résidence a signé à hauteur de 80% avec la pression de l’un des 4 avocats le nouveau bail, à ce jour nous n’avons toujours pas reçu nos arriérés, et les copropriétaires n’ayant pas mandaté cet avocat mais qui ont signé ce nouveau bail, ne sont pas payés. Nous avons signé car nous n’avions pas été prévenus de cette situation soit disant catastrophique. Car je vous garantis sinon que l’on aurait anticipé et nous aurions pu voir avec un autre gestionnaire ».

Et un autre précise : « Et bien, puisque Me Pechayre s’y refuse, voici la liste des résidences signataires à + de 75%:
Agen, Aix, Alfortville, Amiens, Angers, Angoulème, Annemasse, Antibes, Caen, Cergy, Chalon, Cherbourg, Clichy, Cornebarrieu, La roche/yon, Le blanc mesnil (2), Le Cannet, Le havre, Le Mans centre, les Ulis, Lille (2), Limoges, Lyon caluire, Villeurbanne, Montélimar, Mulhouse, Nantes carre bouffay, Nantes cité des congrès, Nice, Nimes, Paris St Maurice, paris Villette, Pau, Perpignan, Reims magenta, Rennes beauregard, Rosny,St nazaire Océan, Strasbourg aéroport, Tours, Valence, Vannes.…..
Voici les résidences hors négociation, soit des résidences à 0% de baisse et qui n’ont jamais rien signé:
Bois d’Arcy, ferney, Fuveau, Gaillard, Montpellier grand M et le quadrant, reims colbert, st nazaire, toulouse colomiers, toulouse purpan, toulouse st simon, velizy et villejuif
Ce qui signifie que toutes les autres n’ont rien signé et ne sont pas prêtes à signer quoi que ce soit
 ».

BIENTOT UNE VISIO CONFERENCE

20 juin. Dans les nombreux commentaires, arrive cette courte info « Un lien qui peut vous intéresser « :

http://neolane.cerenicimo.fr/nl/jsp/m.jsp?c=JYySJTcRGbPw9GbMP6YnJQ%3D%3D

 

Plateforme fournissant les CGPI (conseils en gestion de patrimoine indépendants), Cérénecimo organise une visioconférence le mercredi 5 juillet à 11H intitulé « Immobilier géré : Gestion des relations investisseurs-exploitants, succès et échecs ». L’autre intervenant à coté du dirigeant d’AC, Me Peschayre vous y convie dans un post du 21 juin:  » je vous invite tous à regarder et à écouter vous jugerez après! Car je ne serai ni « aux cotés  » de Rochet qui n’est qu’un adversaire avec qui nous avons négocié ni « aux cotés » de CERENICIMO qui n’est que la principale plateforme sur laquelle les CGP (conseils en gestion de patrimoine) viennent chercher les « biens  » à vendre« .

 Réaction d’un investisseur : « On supposait que le conseil intervenant dans ce blog allait bientôt se mouiller dans la revente LMNP….Du rêve à la réalité…. Cerenissimo et plus particulièrement LB2S ont déjà démarché des résidences Appart city pour proposer leur services: mandat pour des reventes LMNP (des propriétaires excédés) ou assurance loyers impayés….Un moyen de récolter encore des fonds auprès de propriétaires en demandant une commission conséquente pour garantir le paiement des loyers »….

Il semblerait que ce spécialiste de la revente de lots en résidence de tourisme ne soit intéressé que par les biens des propriétaires ayant signé le nouveau bail d’AC.

SIGNATAIRE OU NON DU NOUVEAU BAIL, DONNEZ VOTRE AVIS ICI.


IMMOBILIER : QUAND MACRON EFFRAYE LES PROPRIETAIRES

RESIDENCE PRINCIPALE, BIENS LOCATIFS, DES PROPRIETAIRES COMMENCENT A CEDER LEUR BIEN POUR EVITER OU ATTENUER LE NOUVEL IMPOT SUR LA FORTUNE.

BLOG FEAU

Un duplex parisien

 

Même si Edouard Philippe vient de  confirmer qu’aucune loi de finances rectificative ne serait discutée cet été, les propriétaires immobiliers et en particulier les bailleurs sont inquiets.

« Dans son programme présidentiel, Emmanuel Macron souhaitait recentrer l’ISF sur les actifs immobiliers en sortant du champ de cet impôt (rebaptisé IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière), les autres actifs dont les valeurs mobilières, actifs financiers, et l’assurance-vie. Le seuil d’assujettissement resterait fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable, le barème actuel restant également inchangé. L’abattement de 30% sur la résidence principale ou l’exonération des œuvres d’art seraient maintenus » me rappelle un ingénieur patrimonial chez Rotschild Patrimoine.

Face à cette perspective de recentrage de l’ISF sur la pierre, des propriétaires commencent à alléger ce poste dans leur patrimoine. Une négociatrice de l’immobilier parisien haut de gamme situé Rive Gauche constate de récents arbitrages chez ses clients fortunés. « Juste après le second tour des élections présidentielles, trois nos clients ont mis en vente, leur vaste appartement de standing pour se rabattre sur une surface plus petite ». En fait ces financiers se séparent donc de leur résidence principale évaluée à environ 3 millions d’euros pour un nouveau toit moins onéreux. Dans un précédent billet, je vous avais averti du programme fiscal du nouveau Président.

IFI : QUEL IMPACT SUR LE MARCHE ?

Pourtant lors de sa dernière conférence de presse Charles-Marie Jottras Président du groupe immobilier Daniel Féau s’est voulu rassurant : «  Le cantonnement de l’impôt sur la fortune aux seuls actifs immobiliers ne nous parait pas de nature à modifier de façon sensible le marché. Cette réforme n’envisage apparemment pas d’augmenter l’impôt sur la fortune immobilière, mais prévoit de la pénaliser de façon relative, par opposition avec l’investissement dans les entreprises. Par ailleurs, il est difficile d’imaginer qu’un gouvernement  souhaitant débloquer les freins à la création de richesses et d’emplois, continue de réprimer l’investissement immobilier comme une « rente » lorsque celui-ci n’est pas destiné à un usage du propriétaire, mais à loger des personnes ou des entreprises ».

Cette pénalisation « relative » entraine déjà des arbitrages en faveur d’ actifs moins taxés. Dans le secteur purement résidentiel, les agents immobiliers et les administrateurs de biens constatent que les congés pour vente d’appartements dont le bail arrive à échéance, se multiplient.  Des petites surfaces comme des grandes vont donc alimenter l’offre de biens à vendre. Un frein à la hausse des prix ?