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IMMOBILIER : QUE NOUS PROMET MACRON ?

DES INTERROGATIONS SUBSISTENT SUR LE PROGRAMME IMMOBILIER DU NOUVEAU LOCATAIRE DE L’ELYSEE. MAIS SI LA PIERRE EST CONSIDEREE COMME UNE RENTE, GARE AUX MAUVAISES SURPRISES.

 

Emmanuel Macron n’aime pas les rentiers. Suite à son élection comme président de la République, propriétaires immobiliers et professionnels ne cachent pas leurs craintes.

« Le nouveau président pourrait percevoir l’immobilier comme une rente, comme un actif non productif. Diriger l’argent investi dans l’immobilier, notamment via les dispositifs de défiscalisation, vers les entreprises, reviendrait à tuer le dispositif d’investissement locatif Pinel, soit 50 % du marché résidentiel neuf », m’explique Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta.

 

DE L’ISF A L’IFI ?

 

Pas de doute, la création d’un impôt sur la fortune immobilière refroidit nombre de contribuables. Les statistiques sur l’ISF révèlent la prépondérance de la pierre dans le patrimoine des assujettis.

L’idée du nouveau locataire de l’Elysée consisterait à conserver les mêmes règles que l’ISF, mais uniquement sur l’immobilier. En clair : imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) à partir de 1,3 million d’euros d’actif net, après l’abattement de 30% sur la résidence principale. Les propriétaires bailleurs d’immobilier géré en direct sont déjà découragés par les contraintes des rapports locatifs et le plafonnement des loyers dans certaines zones géographiques. L’instauration de l’IFI pourrait inciter certaines à effectuer des arbitrages en faveur d’investissements productifs comme par exemple le capital risque. Et ce, à une période où les prix immobiliers sont repartis à la hausse. Mais pour combien temps?

A noter qu’une réflexion est en cours afin de faire sortir la « pierre papier » de cet IFI. Par « pierre papier », entendez les SCPI (société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier).

ET LA FLAT TAX ?

Autre interrogation : la flat tax de 30% s’appliquera-t-elle ou non aux revenus fonciers perçus par les investisseurs ? Si oui, ce serait une bonne nouvelle compte tenu de l’imposition actuelle de leurs revenus fonciers. En se basant sur une tranche marginale d’imposition d’au moins 30% et 15,5% de CSG, nombre de bailleurs sont taxés à au moins 45% sur leurs revenus locatifs. Malgré cela, limiter l’ISF à la détention immobilière constituerait un mauvais signe de communication et ferait de la pierre – résidence principale et/ou placement- le mal aimé des placements.

A VOTRE AVIS, FAUT-IL OU NON TAXER L’IMMOBILIER ? POUR QUELLES RAISONS?

Merci de vos réactions en bas de ce billet,  dans la rubrique « laisser un commentaire » .

 

 


DU NOUVEAU POUR LE DROIT DES CONTRATS

INTRODUIT DANS LE CODE CIVIL, L’ABUS DE DEPENDANCE DEVIENT UN VICE DE CONSENTEMENT. ET PERMETTRAIT D’OBTENIR L’ANNULATION D’UN CONTRAT COMME PAR EXEMPLE UN BAIL COMMERCIAL.

Cette fois, je vous amène sur  le terrain du droit des contrats, qui comme vous le savez, réunit deux parties, par exemple un particulier et une entreprise.

Je vous signale une modification importante avec l’introduction d’une nouvelle notion dans le Code Civil. En effet lordonnance du 10 février 2016 fait état de l’abus de dépendance, qui devient un cas de violence. Ainsi, une partie qui en est victime pourra obtenir l’annulation de tout contrat conclu à compter du 1er octobre 2016 pour vice du consentement. Et ce, en vertu du fameux 1143 du Code civil, modifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016-art2 :

« Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».

Décodons : par exemple un bail commercial signé par un investisseur avec un exploitant de résidence gérée (tourisme, EPHAD, etc…) dépend du droit des contrats. « Il y a dépendance économique lorsque les loyers tirés de ce placement immobilier impactent de telle manière sur les ressources de l’investisseur qu’il se trouve dans un lien de dépendance avec l’exploitant. Face au risque relevé par l’exploitant de quitter la résidence ou de déposer le bilan, les particuliers se retrouvent contraints d’accepter de signer un avenant au bail, voire un nouveau bail, pour entériner une baisse de loyer » constate Me David Sabatier avocat à Paris.

 

UN CONSENTEMENT REGULIER OU NON ?

En signant les nouvelles conditions, ils ont certes donné leur consentement. Mais les modalités de ce nouvel accord est-il respectueux de leurs intérêts ou au contraire, y a-t-il vice du consentement ? Si oui, se pose alors la question de savoir comment annuler le nouveau contrat lorsque l’autre partie a disposé d’un moyen de pression fort. La partie (le particulier) dispose d’un délai de 5 ans à partir de la signature du nouveau contrat pour demander la nullité du contrat. Et ce, en démontrant devant le tribunal- généralement le tribunal de grande instance- l’abus de dépendance économique.  « Si l’on reste dans le domaine des résidences gérées, l’investisseur doit être capable de démontrer un lien de dépendance économique avec l’exploitant du fait du versement des loyers » poursuit Me David Sabatier. Il peut ainsi requérir l’annulation du nouveau contrat et récupérer ainsi son ancien contrat (ou bail commercial) ou obtenir des dommages et intérêts.

 

« A l’appui d’un arrêt de la Cour d’appel de Versailles (CA Versailles 6 juillet 2016), nous avons eu l’idée d’utiliser le mécanisme du mandat pour conférer à une association le pouvoir d’agir en justice de manière collective et non individuelle, avec des coûts moins importants » conclut Me David Sabatier. Différente de l’action de groupe, ce type d’action aurait en effet l’avantage de partager les frais d’avocat entre les membres. Mais les victimes d’abus de dépendance économique doivent savoir qu’une longue procédure n’est pas forcément gagnée d’avance.

 


APPART CITY SERA RECAPITALISE

L’ EXPLOITANT APPART CITY RENFORCERA SON CAPITAL DE 20 MILLIONS D EUROS. ET CE, MALGRE LE COUP DE BLUFF POUR TENTER DE GAGNER DU TEMPS ET DE L’ARGENT.

 

 

SCOOP.  A la date fatidique de fin avril, Appart City gestionnaire de plus de 100 résidences urbaines vient de renoncer à la fameuse clause suspensive, que j’avais signalée  dans mon dernier billet de blog . En clair, même si le quota de nouveaux baux est loin d’être atteint, cette société sera recapitalisée.

De bonne source, Appart City, locataire ou preneur des baux commerciaux conclus avec les investisseurs, convoquera une assemblée générale des actionnaires en vue d’augmenter son capital de 20.000.000 d’euros.

Ce renforcement des fonds propres devrait donc intervenir en juin prochain. Quels acteurs apporteront les fonds?

Que retenir de ce feuilleton ? Pendant quatre mois, des professionnels du droit ont fait pression sur les investisseurs pour qu’ils signent le nouveau bail assorti d’une baisse de loyers et d’un renoncement à l’encaissement des impayés. Et ce, sous peine d’une déconfiture de l’exploitant. Cette affaire a suscité près de 500 commentaires souvent très polémiques sur mes derniers billets de blog !

L’AVIS D’INVESTISSEURS

« Malgré une baisse encore des retours de signatures, Appartcity a enfin décidé officiellement de sa recapitalisation en renonçant tout simplement à la clause suspensive…

Aucune surprise donc, puisque le résultat était connu depuis le départ. Tout était du chantage et un coup de poker…

Il fallait faire signer coute que coute, pour gagner ce que l’on pouvait gagner…..
Les actionnaires vont injecter 20 millions d’ici 1 mois
 » me signalent un pool d’investisseurs ayant conservé leur bail d’origine.

QUE VOUS AYEZ OU NON SIGNE LE NOUVEAU BAIL, REAGISSEZ CI DESSOUS

 


APPART CITY : LE BILAN A MI- AVRIL

L’EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES APPART CITY PROPOSE A UN PEU PLUS DE 10.000 INVESTISSEURS DE SIGNER UN NOUVEAU BAIL AVANT LE 1ER MAI 2017. LE POINT SUR CETTE PROLONGATION.

Prévue initialement jusqu’au 31 mars, la signature du nouveau bail proposé par Apart City à quelques 10.000 investisseurs a été prolongée jusqu’au 30 avril, faute du manque d’enthousiasme des bailleurs, comme signalé dans un précédent billet.

L’exploitant communique sur un taux de retour de l’ordre de 50% à fin mars. Selon nos informations, il se situait autour de 40%. Loin des 80% escomptés à l’origine pour ce nouveau bail commercial assorti d’une baisse de loyers rétroactive. Quels constats dresser ?

  • « Afin de laisser les investisseurs dans le flou, Appart City fait de nouveau preuve d’opacité » me confie un copropriétaire.
  • Et de poursuivre : « les résidences ayant signé sont majoritairement celles conseillées par les 4 avocats, soit environ les 2/3 des signatures. Seulement 10% des résidences hors les 4 avocats ont signé. En outre  70% des résidences dont la baisse de loyers se limite à 5% sont signataires ».
  • Depuis le 1er avril, le rythme de signatures se ralentit : à peine une centaine de baux signés par semaine.
  • « A mi avril, 6.000 nouveaux baux sont signés sur les 8.000 envoyés. Et sur un total de 12.950. Le nombre de résidences ne signant pas s’élève à 48 » me signale un autre investisseur.
  • Depuis les dernières semaines, trois résidences urbaines exploitées par Appart City sont déjà sorties de son périmètre : Béziers et Magny les Hameaux au 1er avril, Narbonne au 1er mai.
  • D’autres résidences envisagent sérieusement de leur emboîter le pas pour trouver un nouvel exploitant.

 

RENONCER A ATTEINDRE LE QUOTA ?

Pour rappel, le quota de 80% des résidences est nécessaire fin avril et aucun délai supplémentaire n’est prévu dans le protocole. Actuellement 43 résidences ont signé sur 99 et 13 hors accord. « Même si 4 résidences pourraient atteindre le seuil des 75% fin avril, le résultat se trouverait donc loin du fameux quota de 80% souhaité…..Dans ces conditions,  les dirigeants ont le choix entre deux solutions : soit activer avant le 30 avril, c’est-à-dire dans moins d’une semaine la clause de renonciation spécifiée à l’article 1.3 du nouveau bail, soit renoncer à tous les nouveaux baux signés » m’explique un observateur. Reste une question majeure : comment et dans quelles conditions, cette société sera recapitalisée?