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CENTER PARCS EN MOSELLE : LE NOUVEAU BAIL

QUE SE PASSE- T- IL QUAND UN BAIL COMMERCIAL DANS UN RESORT TOURISTIQUE ARRIVE A ECHEANCE ? RETOUR D’ EXPERIENCE EN MOSELLE DANS LE PLUS GRAND CENTER PARCS D’ EUROPE.

Revenons sur le Center Parcs des Trois Forêts implanté en Moselle. Dans un précédent billet de blog, j’ai rappelé que le bail commercial des 870 particuliers ayant investi dans la première tranche arrivait à échéance en septembre 2019.

LES PROPOSITIONS DU GESTIONNAIRE

Pour cette étape cruciale, le gestionnaire Pierre &Vacances leur formulait en février 2019, les propositions suivantes :

–       Reprise des loyers sur la base du premier loyer en 2010, ce qui représentait une baisse de plus de 10% ;

–       Pas d’indexation sur les loyers (fixes sur 9 ans) ;

–       Travaux de remise au goût du jour pour maintenir la fréquentation : 100% à charge du propriétaire. Ces travaux représentaient environ l’équivalent d’un an et un an et demi de loyer. Les devis des « travaux » fournis n’étaient pas vraiment détaillés.

Pour inciter les propriétaires à accepter ses propositions avant le 1er aout 2019, le gestionnaire a instauré un système de franchise compris entre 10 à 40% des loyers de la première année du nouveau bail. Dans l’intervalle, en mars 2019, il a résilié les baux des propriétaires.

«  De février à septembre, de nombreux rendez-vous entre l’association des copropriétaires des Trois Forêts ACD3F et le gestionnaire ont eu lieu pour négocier ces conditions draconiennes. Un candidat à la reprise de l’exploitation de ce Centers Parc a même été trouvé.  Pendant huit mois, nous avons mené un combat contre Goliath se souviennent les copropriétaires » me confie un copropriétaire.

LES 8 CONDITIONS DU NOUVEAU BAIL COMMERCIAL

Lors de la dernière réunion du 30 septembre 2019, un nouveau bail commercial d’une durée de onze ans au lieu de neuf, été négocié dans les conditions suivantes :

  • Loyers baisse maximale de 2 à 3% ;
  • Indice IRL (indice de revalorisation des loyers) avec plafond à 2%, pas de baisse si l’indice inférieur à 0 ;
  • Prise en charge par Pierre &Vacances du fond ALUR ;
  • Paiement des travaux à l’ouverture des travaux et non pas à la signature du bail (travaux reportés jusqu’à 2021) ;
  • Travaux de remise à niveau des biens pris en charge à 80% par les propriétaires. Le solde de 20 % étant à la charge de l’exploitant ;
  • Paiement des loyers à 15jours fin du trimestre, au lieu de 30jours ;
  • Paiement du mois de location (octobre) sur base de l’ancien bail.
  • Réception des travaux par les propriétaires.

EN RESUME

Ces nouvelles conditions s’appliquent donc à tous les baux à venir jusqu’en 2022. Par conséquent aux baux des investisseurs ayant acheté un cottage dans les 2° et 3° tranche de ce resort.

UNE PREUVE QUE L’UNION FAIT LA FORCE

 


L’OR BLANC : L’IMMOBILIER A LA MONTAGNE

A L APPROCHE DES VACANCES D HIVER, PETIT TOUR DES MASSIFS TRICOLORES OU LES PRIX DES BIENS ANCIENS FONT LE GRAND ECART

 

Sans surprise, les stations les plus chères de France sont implantées dans les Alpes du Nord. Avec un prix moyen au m2 de 4.895 euros pouvant monter jusqu’à 6.072 euros lorsqu’on souhaite acquérir un chalet, les Alpes du Nord s’affichent en tête en termes de prix et de hausse annuelle des valeurs. En un an, les prix ont gagné 5,6%.

Dans les stations stars de Val d’Isère (11. 665 euros/m2) ou de Courchevel (10.242 euros/m2), les biens se négocient sur la base de ceux situés à Paris dans le 16° arrondissement.  “L’accessibilité, les infrastructures du domaine, les activités dans la station, l’offre de commerce déterminent le prix immobilier à la montagne. La présence des plus grands domaines skiables et des stations ayant le plus d’infrastructures, prisés par une clientèle aisée notamment francilienne et internationale expliquent ces valeurs“ analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Bien sûr, les stations en Tarentaise sont plus chères que celles de la Maurienne. Les stations des Sybelles n’en font pas moins preuve d’innovation pour financer leurs nouveaux programmes en altitude.

Dans les Alpes du Sud, Auron arrive en haut du podium. Avec un prix moyen au m2 de 2. 549 euros, sensiblement similaire aux prix jurassiens. Dans ce secteur, il est pratiquement possible d’acheter – avec un même budget- un appartement en altitude, deux fois plus grand que dans les stations courantes des Alpes du Nord.  Souvent moins accessibles, de taille plus réduites, ces stations attirent surtout une clientèle régionale, à savoir celle résidant dans région PACA.

Les Pyrénées constituent le massif le plus abordable, avec un prix moyen (1. 940 euros /m2). Sa station la plus chère est Cauterets avec un prix de 2 268 euros /m2. Là encore la clientèle de proximité reste de mise : les Toulousains, voire les Bordelais disposant d’un pouvoir d’achat inferieur à celui des Franciliens. Par ailleurs, la clientèle internationale y est rare, à l’exception des skieurs espagnols.

Dans le Jura (2 484 euros/ m2), les stations sont très familiales et les prix légèrement inférieurs à ceux des Alpes du Sud. Les Parisiens et les Lyonnais les fréquentent.

Enfin, dans le Massif-Central et dans les Vosges, le marché de l’immobilier est plus local.

Pas de doute, tous massifs confondus, la proximité des remontées mécaniques (moins de 2 minutes à pied) joue sur les prix : + 12,5% par rapport aux biens situés entre 15 et 20 minutes à pied des remontées.

BON SKI A TOUS


GROS PLAN SUR LE CENTER PARCS DES TROIS FORETS

LE BAIL COMMERCIAL DES PROPRIETAIRES DE LA PREMIERE TRANCHE DE CENTER PARCS EN LORRAINE VIENT D’ETRE RENOUVELE . EXPLICATIONS

Entre Nancy et Strasbourg, sur la commune d’Hattigny en Moselle, un vaste domaine de 470 Hectares accueillait dès la fin 2010, le plus grand Center Parcs d’Europe : le Center Parc des Trois Forêts.  Implanté à 150 km de la Belgique, à 130 km du Luxembourg, à 110 km de l’Allemagne, à 210 km de la Suisse et à 250 km des Pays-Bas (pays d’origine des Center Parcs), les bonnes fées veillaient sur ce resort au vert. Son excellente localisation, à la croisée de plusieurs pays lui permet de réaliser pour ses 1.145 cottages,  un  taux de remplissage de 73% en moyenne. Un joli score. D’ailleurs il affiche le plus haut taux de fréquentation étrangère et il reçoit le plus d’enfants. Voilà pour les vacanciers qui apprécient les confortables cottages détenus par des investisseurs privés.

PRES D’UN MILLIER DE PROPRIETAIRES

Ce resort comporte plus de 980 propriétaires. Des français,  des irlandais, des européens, et même des australiens. Ils représentent au total 18 nationalités ce qui n’est pas une mince affaire pour communiquer. Même à l’heure d’internet. A noter que dans le domaine 2 investisseurs importants ont acheté plus de 165 cottages sur les 1145 du parc. Comme il a été livré par tranches, les baux commerciaux avec l’exploitant Pierre&Vacances, Center Parcs, arrivent à des échéances différentes. La première et la plus importante – avec 870 propriétaires- arrivait à échéance en septembre 2019.  « En 2009, nous avons tous signé un bail se composant de 2 parties :

– la première sur une période d’une année afin de caler tous les propriétaires de la première tranche sur une date de démarrage en septembre 2010.

– la seconde partie, sur un bail de 9 ans, commençant alors en septembre 2010 pour se terminer en septembre 2019 » m’explique l’un des investisseurs.

Dès juin 2017, il a fallu trouver les coordonnées des propriétaires. Et ce, afin de créer en février 2018,  une association de défense nommée ACD3F. Actuellement, elle compte  plus de 700 membres.  « En prévision du renouvellement des baux – accompagnée généralement d’une sévère baisse de loyers et de lourds travaux à la charge des investisseurs privés- nous avons souhaité constituer une association de défense pour intervenir d’une même voix avec l’exploitant » me signale  Daniel Fleischhaueur, président de l’ACD3F.  Cette association adhère à la FNPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme).

Dans un prochain billet, je mettrai l’accent sur la renégociation des baux commerciaux de la première tranche. Pour mémoire, les investisseurs au Center Parcs de l’Ailette ont déjà été confrontés à cette difficile étape.

 


VACANCEOLE, DIX ANS DEJA

ACTEUR DU TOURISME RESPONSABLE ET DURABLE, CET EXPLOITANT GERE DE NOUVELLES RESIDENCES ET EN REPREND DES EXISTANTES. EXPLICATIONS.

Une résidence haut de gamme à Zinal (Suisse)

VACANCEOLE : DIX ANS DEJA

Même s’il reste discret, l’exploitant Vacancéole qui vient de fêter ses 10 ans, n’en est pas moins efficace. Basée en Savoie, cette société dirigée par Eric Journia propose 74 résidences de vacances en France et en Suisse.  Plutôt axé sur la clientèle loisirs, son parc comprend 27 résidences implantées en bord de mer,  26 à la montagne, 17 à la campagne. Et 4 en ville.

DES RESIDENCES LABELLISEES

Surfant sur la vague environnementale, cet exploitant met en avant le tourisme responsable et durable.  Sur son parc de résidences gérées, 24 sont labellisées Clef Verte. Je vous signale que ce label environnemental international se positionne comme le 1er écolabel pour l’hébergement touristique en France. Ses effets ? un meilleur respect des ressources, du territoire et des personnes dans les résidences de tourisme labellisées. Un exemple parmi d’autre : la Résidence Les Rives du Lac ***, composées de bungalows à Lacanau. Elle est implantée au cœur d’une nature encore préservée et à 100 mètres seulement d’un lac classé site naturel et de la plage.

Par ailleurs,  5 résidences Vacancéole ont déjà reçu le label Refuge LPO ©. La Ligue pour la Protection des Oiseaux vise à protéger des espèces, prèserver des espaces tout en sensibilisant les visiteurs à  l’environnement.  Ainsi par exemple : afin de participer à la protection de la réserve naturelle régionale des gorges de Daluis, la résidence les Gorges Rouges située à Guillaumes dans les Alpes Maritimes est labellisée Refuges LPO ©. Sur place, Vacancéole remet à ses clients, un kit pédagogique afin de les informer sur les richesses naturelles alentours.

UN SAVOIR FAIRE DANS LA REPRISE DE RESIDENCES

Depuis sa création, cette société est régulièrement approchée par des investisseurs rencontrant des difficultés dans leur résidence de tourisme. « Sur la soixante dix résidences que nous avons repris en exploitation, près de 80% font l’objet d’un bail commercial. Le solde se ventile entre mandat de gestion ou encore mandat de commercialisation » explique Eric Journiat, Président de Vacancéole. Après un minutieux examen de la résidence et de sa localisation, ce nouvel exploitant formule aux investisseurs une proposition en phase avec le marché. Cela passe généralement par une baisse du loyer garanti, un plafonnement de l’indice des loyers commerciaux et un partage du financement d’éventuels travaux pour remettre la résidence à niveau. Son ambition majeure : installer une relation de confiance avec des investisseurs échaudés.

Les portes de Megève

D’ici la fin de l’année prochaine, cet exploitant compte bien avoir en portefeuille une centaine de résidences.