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RESIDENCES DE TOURISME : LA VOIX DE SON MAITRE

LE GOUVERNEMENT A ETE INTERPELLE PAR DES DEPUTES SUR LE SORT DES INVESTISSEURS DANS LES RESIDENCES DE TOURISME. PAR LE BIAIS DE L’ASSEMBLEE NATIONALE, IL A REPONDU FIN JUILLET 2021. DETAILS.

Le lobbying des gros exploitants de résidences de tourisme au Parlement, en particulier à l’Assemblée Nationale continue de bien fonctionner. J’en veux pour preuve cette réponse récente – datée du 20 juillet 2021- de l’Assemblée Nationale à une question de Mme Frédérique Meunier ( Les Républicains – Corrèze ) Question écrite du 11 mai 2021 sur le déséquilibre dans les relations entre investisseurs (propriétaires) et les exploitants de résidence de tourisme (locataires). Je vous communique un extrait de la question de cette députée :  « Alors que ces grands groupes d’exploitants (Pierre et Vacances, Appart City, Belambra, Goélia, Lagrange, pour ne citer qu’eux) ont pu bénéficier des aides accordées par le Gouvernement pour supporter les conséquences financières de la crise, telles que le PGE, le chômage partiel, le report ou l’abandon de charges sociales, ceux-ci se sont soit « auto-facturés » des avoirs financiers sur les bailleurs, soit ont cessé le paiement des loyers sans communication sur le bilan économique ou les aides reçues et ce malgré
la loi Novelli. Aujourd’hui, ce sont donc des milliers de petits propriétaires qui, à l’origine, ont investi dans ces résidences pour bénéficier d’un petit revenu, qui se retrouvent à payer leur crédit sans contrepartie financière.
Pendant ce temps, les sociétés gestionnaires s’organisent pour percevoir les loyers, les aides et ne rien reverser aux bailleurs. Certaines se seraient même placées en sauvegarde de justice afin de geler le passif, et se préserver ainsi des actions en justice lancées par les collectifs et associations de copropriétaires dont l’issue est souvent en leur défaveur. Le déséquilibre gestionnaires propriétaires existait bien avant la crise sanitaire mais celle-ci n’a fait que
l’aggraver. Elle lui demande donc quelles mesures peuvent être envisagées pour rétablir l’équilibre des forces afin que les petits propriétaires ne soient plus assujettis au bon vouloir des grands groupes d’exploitants
 »

UNE REPONSE « LANGUE DE BOIS »

La réponse de l’Assemblée Nationale vaut son pesant d’or. Gardez votre calme pour ce large extrait.

« Lors du premier confinement, les mesures de restriction des déplacements ont considérablement limité l’activité
des résidences de tourisme. Le décret du 14 décembre 2020 a autorisé l’ouverture de ces hébergements, sous réserve de respecter les protocoles sanitaires définis de concert avec les professionnels du secteur. Dans le contexte sanitaire que nous traversons, certains gestionnaires de résidences ont informé leurs bailleurs du non versement temporaire ou du report des loyers dont ils étaient pourtant redevables, selon les termes de leur bail commercial.

Le Gouvernement a pleinement conscience de l’inquiétude des propriétaires de résidences de tourisme face à cette situation et a engagé un processus de facilitation des discussions entre les propriétaires-bailleurs et les exploitants de résidence de tourisme afin de parvenir à une situation équilibrée préservant la situation financière des résidences et sans compromettre les droits des propriétaires-investisseurs.

En outre, la médiation entre bailleurs et locataires commerçants s’est traduite par la rédaction d’une charte encadrant les reports et annulations de loyers lors du premier confinement et la période de reprise jusqu’au 30 septembre 2020. Tous les commerçants et bailleurs peuvent utiliser cette charte pour régler au mieux les conditions de paiement des loyers sur les périodes citées précédemment.

Dans ce cadre, afin de faciliter la mise en place d’accords entre les parties, il est proposé aux bailleurs et aux preneurs de baux commerciaux de recourir à des modes amiables de règlement des différends, en sollicitant le médiateur des entreprises ou par l’intermédiaire de la communauté départementale de conclusion des baux commerciaux. Dans la mesure où il s’agit de litiges entre professionnels et particuliers, la commission
départementale de conciliation des baux commerciaux doit nécessairement être saisie.

Il est également demandé au Syndicat National des Résidences de Tourisme d’étudier, de concert avec la fédération bancaire française, les situations individuelles d’endettement des investisseurs en résidence de tourisme. Cela permet d’envisager des solutions appropriées au cas par cas, en fonction de la situation personnelle des clients des organismes bancaires... »

Vous trouverez la réponse dans son intégralité http://www.assemblee-nationale.fr/questions/detail/15/QE/38759

BIEN SUR REAGISSEZ ICI A CETTE REPONSE OFFICIELLE MUREMENT REFLECHIE. COMMENT VOTRE EXPLOITANT REAGIT-IL DEPUIS LE DEBUT DE CETTE CRISE SANITAIRE ? PRIVE DE LOYERS, VOTRE BANQUE FAIT-ELLE PREUVE DE SOUPLESSE ? CONFRONTE A UNE SAUVEGARDE DE JUSTICE, QUE VALENT LES PROPOSITIONS DES EXPLOITANTS? QUI SONT LES GAGNANTS DE LA CRISE : LES EXPLOITANTS? LES AVOCATS? VOS REPONSES SONT BIENVENUES. ENRICHISSONS LE DEBAT PAR RAPPORT A VOS DERNIERES REACTIONS.

JE VOUS DONNE RENDEZ VOUS EN AOUT.


RESIDENCES GEREES : OU EN SOMMES NOUS ?

Une maison dans les arbres à Center Parcs

ENTRE LES NOTIFICATIONS DE CREANCES MINOREES PAR RAPPORT A LA REALITE ET L’IMMOBILISME DES POUVOIRS PUBLICS, LES NOUVELLES RESTENT TERNES.

Les investisseurs dans les résidences de tourisme ne sont pas au bout de leurs peines.

Dans mon dernier billet de blog, je signalais qu’ils devaient déclarer via le mandataire judiciaire en charge de la sauvegarde de justice d’Appart’City, le montant de leurs créances avant le 18 juin 2021. Beaucoup l’ont déjà. Et surprise, bien souvent le montant notifié par le mandataire à l’investisseur est largement inférieur à la réalité. Ainsi par exemple, comme nous le confie un investisseur, sa notification se limite à 6.607 euros alors qu’il a déclaré une créance de 9.603 euros correspondant à 12,5 mois de loyers impayés entre le 1er avril 2020 et le 15 avril 2021, pour deux studios dans une résidence urbaine à Lille. Tout simplement 31% de baisse.

Pas étonnant dans ces conditions que Bruno Lemaire, ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance constate dans un récent courrier à une députée :  « le caractère risqué de l’investissement en résidence de tourisme ». La belle affaire. Même une meilleure information précontractuelle, notamment en matière d’indemnité d’éviction ne limitera pas les effets de ce mariage infernal à trois : promoteur, exploitant et particulier. En cas de problème, cette union se traduit généralement par une lutte du pot de terre contre le pot de fer.

Coté Pierre&Vacances, signalons que cet exploitant en conciliation, vient d’accepter une offre de financement pour un montant pouvant aller jusqu’à 300 millions d’euros. Une bouée d’oxygène suite à la mise en garantie de sa pépite Center Parcs.

Ces fonds pourront être débloqués en deux tranches.  Et ce, dans l’attente de la recapitalisation du numéro un européen des résidences de loisirs.

A VOTRE AVIS, COMMENT MORALISER CE SECTEUR ? DONNONS DES IDEES A BERCY EN REAGISSANT ICI


LE MANDAT DE GESTION LOCATIVE

Près de deux mois après l’ouverture de la procédure amiable de conciliation chez Pierre & Vacances-Center Parcs, peu d’informations filtrent.

Depuis le 2 février 2021, Pierre & Vacances-Center Parcs fait l’objet  d’une procédure amiable de conciliation ouverte  par le Président du Tribunal de commerce de Paris.

Dans l’attente des autorisations de réouvertures et des décisions des pouvoirs publics en réponse à des actions d’indemnisation, le numéro un européen des résidences de tourisme indique suspendre provisoirement le règlement des loyers des partenaires concernés par la conciliation.

En outre, au lieu de renouveler un bail commercial d’une durée ferme de 9 ans, le groupe propose à nombre d’investisseurs privés, notamment dans des (ZRR) zones de revitalisation rurale,  un simple mandat de gestion locative. Comment justifier la transformation de son modèle d’exploitation ? « L’évolution du contexte et des acteurs économiques, l’essor des technologies numériques, l’apparition de nouveaux acteurs on-line  sont autant de facteurs qui ont contribué à réduire les marges opérationnelles de l’exploitation touristique » répond le groupe.

Avec cette formule plus souple, inutile de garantir un loyer aux propriétaires. En attendant les investisseurs subissent une double peine. D’une part ils sont privés de loyers réguliers. D’autre part, ils doivent rembourser le surplus de TVA au fisc. On leur a vendu un investissement hors TVA à condition de le conserver au moins 20 ans en bail commercial. Lorsque l’exploitant transforme ce dernier en mandat de gestion au terme de la 18 ième année, il leur reste 2 ans de TVA à rembourser à l’administration fiscale. Rappelons que la procédure de conciliation vise à trouver des solutions amiables avec les partenaires.


APPART CITY CONDAMNE A PAYER LES LOYERS AUX INVESTISSEURS A CLERMONT-FERRAND

Le tribunal judiciaire de Clermont – Ferrand vient de rendre une ordonnance à l’encontre d’Appart City. Explications

Une fois n’est pas coutume. Pour analyser cette ordonnance du 4 février 2021, je pose trois questions à l’avocat qui a défendu ce dossier : Me Benjamin Cabagno, du cabinet Choisez Associés.

Est-il possible d’intenter une action en justice contre une société en conciliation ?

Me Benjamin Cabagno : « Comme la conciliation n’est pas une procédure collective, tout créancier peut intenter une action  en justice tant qu’une procédure collective n’est pas ouverte.

Certaines juridictions de l’ordre judiciaire, comme celle de Clermont Ferrand, décident de ne pas tenir compte des ordonnances présidentielles du tribunal de commerce car elles considèrent leur application inappropriée ou disproportionnée. Aussi elles condamnent l’exploitant débiteur, à régler ses loyers.

En revanche, d’autres juridictions suspendent l’action judiciaire, mais autorisent la poursuite de la procédure dès la fin de la conciliation.

Donc non les actions ne sont pas interdites. Le diable se trouve dans les détails, comme la désinformation ».

Quel est le contenu de cette ordonnance en termes de paiement de loyers aux investisseurs ? 

Me Benjamin Cabagno : « Le tribunal a bel et bien été saisi le 1er septembre 2020 d’une action en paiement des loyers COVID. Il est donc totalement faux de prétendre qu’il s’agit d’une action ancienne et antérieure à une conciliation.

Après un débat contradictoire et en connaissance de l’existence de la conciliation et d’une ordonnance du tribunal de commerce de Montpellier en suspension datée du 20 janvier 2021 communiquée, par une ordonnance du 4 février 2021, le juge du Tribunal judiciaire de Clermont a condamné l’exploitant à régler aux investisseurs la totalité des loyers dus entre mars 2020 jusqu’à ce jour soit environ 9 mois de loyers.

Dans cette ordonnance, le tribunal a :

–  rejeté les arguments juridiques généralement utilisés par les exploitants pour ne pas payer les loyers : la force majeure ou l’exception d’inexécution liée à la perte de jouissance des locaux.

– indiqué que l’exploitant n’a pas démontré ses difficultés économiques afin d’obtenir d’éventuels délais de paiement.

– rappelé qu’il n’y avait pas de fermetures administratives dans le secteur des résidences de tourisme, ni dans le Puy-de-Dôme »

Quand et comment le contenu de cette ordonnance s’appliquera t il ? En particulier si cet exploitant entre dans une procédure collective juste après sa conciliation de 10 mois se terminant le 22 avril 2021?

Me Benjamin Cabagno : « Comme l’ordonnance est exécutoire de plein droit, les copropriétaires peuvent solliciter dès maintenant son application forcée par voie d’huissier. Et ce, de manière provisoire, afin de bloquer les fonds sur les comptes en banque, le temps de la conciliation.

La stratégie d’Appart City consiste à inciter par la contrainte économique les bailleurs encore récalcitrants à accepter une baisse de loyers par le biais d’une conciliation. Nous sommes  loin de l’esprit de la loi et d’une volonté réelle de négociation et dans un traitement égalitaire des créanciers. Notons que l’existence de la conciliation n’est plus confidentielle puisque dévoilée dans la presse spécialisée, mais que les termes de l’accord de conciliation demeurent eux confidentiels jusqu’au 22 avril 2021.

Jusqu’à cette date, il est fort probable que cet exploitant tentera de s’opposer par tous moyens, voire par une nouvelle ordonnance discrétionnaire du tribunal de commerce de Montpellier, lieu du siège social d’Appart City, à ce que l’ordonnance débattue d’un tribunal judiciaire de Clermont ne soit pas exécutée. Nous sommes  loin des méthodes habituellement admises dans un Etat de Droit.

En tout état de cause, les mesures d’exécution forcées retrouveront leur vigueur à compter du 23 avril 2021. Une course contre la montre s’engagera, si l’exploitant compte bloquer les mesures de recouvrement par le biais d’une procédure collective ».

A noter qu’Appart City a déjà été condamné il y a quelques mois, par le Tribunal de Grenoble à payer aux investisseurs privés, leurs loyers Covid.

https://mdenoune.com/2020/11/14/residences-de-tourisme-et-covid-un-exploitant-condamne-a-regler-les-loyers/

Affaire à suivre.

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