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VIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCE DE TOURISME

EN PLEINE CRISE SANITAIRE, LE SNRT ANNONCE UNE PROBABLE BAISSE DES LOYERS VERSES AUX INVESTISSEURS DE RESIDENCES DE TOURISME ET D’APPARHOTELS.

Location vacances maison Fabregues

 

Dans une lettre ouverte aux propriétaires de résidences de tourisme datée du 20 mars 2020, le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme et des apparthotels) vient de tirer la sonnette d’alarme.

« Dans un contexte de chiffre d’affaires en berne lié aux nombreuses annulations des dernières semaines sur toutes nos résidences y compris les résidences urbaines, à l’arrêt total des prises de réservations pour l’hiver en cours comme pour les vacances de Pâques et la prochaine saison estivale, les gestionnaires que nous représentons au SNRT ne peuvent supporter les charges fixes habituelles. Notre activité, nos entreprises, vos investissements sont en péril, si nous ne gérons pas ensemble, et avec efficacité, cette terrible période ».

 

Et de poursuivre : « compte tenu de la situation évolutive à laquelle le pays est confronté, il est impossible de déterminer, à ce stade et avec précision, quelles seront les modalités pratiques d’adaptation de vos loyers, mais celles-ci seront inévitables ».

PRENDRE PRETEXTE DE LA CRISE SANITAIRE ?

Dans cette sombre période, l’heure n’est pas à la polémique. En temps normal, de nombreux exploitants ne se privent pas de réviser à la baisse leurs loyers. « Ce document matérialise sans ambiguïté aucune, le risque que les exploitants prennent prétexte de la crise sanitaire actuelle pour suspendre le paiement des loyers et/ou pour mettre les propriétaires sous tension, encore davantage qu’ils ne le faisaient parfois déjà » explique un avocat. Pourtant de nouveaux baux ont été signés après de longues et dures négociations, comme au Center Parcs de Moselle par exemple.

Dans un prochain billet de blog, je tenterai d’analyser l’impact de cette crise pour les investisseurs dans les résidences de tourisme : retard voire baisse de loyers, congé donné par l’exploitant.

REAGISSEZ ICI EN BAS DE CE BILLET


UNE SCPI DANS UN CENTER PARCS OUTRE-RHIN

LES MURS DE L’HOTEL ET DES STRUCTURES RECREATIVES D’UN CENTER PARCS EN ALLEMAGNE, VENDUS A UNE SCPI

Société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier et le capital-investissement touristique de long terme, Atream vient de signer l’acquisition des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste en Allemagne, pour le compte de la SCPI (société civile de placement immobilier) Atream Hotels. Et ce, pour un montant de 11,8 millions d’euros.

Situé sur le littoral allemand dans la station balnéaire de Tossens, le Center Parcs Nordseeküste est un village de vacances classé « 3 birdies » et exploité par le groupe Pierre & Vacances Center Parcs, leader européen des résidences de tourisme, dans le cadre d’un bail d’une durée ferme de 15 ans.

A proximité de la mer des Wadden, classée au Patrimoine Mondial de l’Unesco, Center Parcs Nordseeküste dispose de 248 cottages, de 97 appartements rénovés en 2017 et d’un hôtel de 78 chambres rénovées en 2018. Intégrant aussi des boutiques, 3 restaurants, ce resort propose de nombreuses activités de loisirs (bowling, mini-golf, terrains de tennis, etc.). Sans oublier l’espace aquatique « Acqua Mundo », doté de piscines et de toboggans répartis sur plusieurs niveaux.

« Avec cette nouvelle acquisition, la SCPI Atream Hotels renforce son patrimoine immobilier dédié à l’industrie touristique en Europe. Désormais nous comptons 4 établissements en Allemagne » explique Pascal Savary, président d’Atream. Une manière d’investir  sur le segment des villages vacances Center Parcs en Europe, loués dans le cadre de baux long terme à des exploitants.

Rappelons qu’à proximité de l’Allemagne, mais cette fois en France, Center Parcs est également présent en Moselle où un nouveau bail a été renouvelé auprès des investisseurs privés.

 


CHANGEMENTS CHEZ PIERRE &VACANCES

RETOUR SUR DEUX POINTS DU PLAN « CHANGE UP » SIGNE PAR PIERRE & VACANCES POUR RENOUER AVEC LA RENTABILITE DES 2024.

Avec la crise du coronavirus, le groupe Pierre & Vacances a accueilli dans son Normandy Garden de Branville, les 28 Français rapatriés de Chine,  le 21 février dernier.

Fin janvier, cet opérateur a présenté un nouveau plan, baptisé cette fois « Change up ». Selon le directeur général Yann Caillère (ex-Accor)  : « Ce n’est pas qu’un simple plan d’économies. C’est une nouvelle page pour remettre durablement le groupe sur les rails ».Objectifs : réaliser une croissance de 6% par an du chiffre d’affaires « hébergement » entre 2020 et 2024 et surtout, renouer avec la rentabilité dès 2021, alors que le groupe affiche des pertes depuis 8 ans.

Retour sur deux points ayant une incidence sur les propriétaires.

° SORTIE DU PARC P&V DE CERTAINES RESIDENCES

« Dans le cadre d’une politique de montée en gamme, les sites exploités par Pierre & Vacances/Center Parcs -285 en Europe – pas assez qualitatifs ou rentables, passeront progressivement sous la marque Maeva.com. Et ce, à travers un transfert de l’exploitation en simple mandat de gestion » commente un analyste.

Signant la fin du loyer garanti, cette formule ne présente aucun risque financier pour le groupe. En effet, au lieu de percevoir un loyer en échange de la mise à disposition de leur appartement à Pierre & Vacances, les propriétaires louant leurs biens  par le biais de Maeva.com, touchent une commission… aléatoire.

Les sorties du parc P&V des résidences Francia à Cannes et du Golf à Deauville sont déjà annoncées.

° DE NOUVEAUX CENTERS PARCS EN EUROPE DU NORD

Coté ouverture, pour l’instant seul le domaine Les Landes de Gascogne ouvrira en 2021. En effet, les trois projets (Isère, Jura et Saône et Loire) restent tributaires des recours engagés par les riverains ou associations.  « Nous ne développerons pas d’autres sites dans l’Hexagone, c’est devenu trop compliqué », regrette Yann Caillère.

En priorité, le développement de Center Parcs se réalisera donc en Europe du Nord. Quatre domaines ouvriront en Allemagne d’ici 2025. L’enseigne se fixe même un objectif de deux sites supplémentaires par an (Belgique, Pays-Bas…).

Enfin avec 61% d’hébergements Premium prévus en 2025 contre 48% en 2019, Center Parcs poursuit sa montée en gamme à travers notamment des rénovations. C’est le cas par exemple au Center Parcs des Trois Forêts, situé en Moselle.


CENTER PARCS EN MOSELLE : LE NOUVEAU BAIL

QUE SE PASSE- T- IL QUAND UN BAIL COMMERCIAL DANS UN RESORT TOURISTIQUE ARRIVE A ECHEANCE ? RETOUR D’ EXPERIENCE EN MOSELLE DANS LE PLUS GRAND CENTER PARCS D’ EUROPE.

Revenons sur le Center Parcs des Trois Forêts implanté en Moselle. Dans un précédent billet de blog, j’ai rappelé que le bail commercial des 870 particuliers ayant investi dans la première tranche arrivait à échéance en septembre 2019.

LES PROPOSITIONS DU GESTIONNAIRE

Pour cette étape cruciale, le gestionnaire Pierre &Vacances leur formulait en février 2019, les propositions suivantes :

–       Reprise des loyers sur la base du premier loyer en 2010, ce qui représentait une baisse de plus de 10% ;

–       Pas d’indexation sur les loyers (fixes sur 9 ans) ;

–       Travaux de remise au goût du jour pour maintenir la fréquentation : 100% à charge du propriétaire. Ces travaux représentaient environ l’équivalent d’un an et un an et demi de loyer. Les devis des « travaux » fournis n’étaient pas vraiment détaillés.

Pour inciter les propriétaires à accepter ses propositions avant le 1er aout 2019, le gestionnaire a instauré un système de franchise compris entre 10 à 40% des loyers de la première année du nouveau bail. Dans l’intervalle, en mars 2019, il a résilié les baux des propriétaires.

«  De février à septembre, de nombreux rendez-vous entre l’association des copropriétaires des Trois Forêts ACD3F et le gestionnaire ont eu lieu pour négocier ces conditions draconiennes. Un candidat à la reprise de l’exploitation de ce Centers Parc a même été trouvé.  Pendant huit mois, nous avons mené un combat contre Goliath se souviennent les copropriétaires » me confie un copropriétaire.

LES 8 CONDITIONS DU NOUVEAU BAIL COMMERCIAL

Lors de la dernière réunion du 30 septembre 2019, un nouveau bail commercial d’une durée de onze ans au lieu de neuf, été négocié dans les conditions suivantes :

  • Loyers baisse maximale de 2 à 3% ;
  • Indice IRL (indice de revalorisation des loyers) avec plafond à 2%, pas de baisse si l’indice inférieur à 0 ;
  • Prise en charge par Pierre &Vacances du fond ALUR ;
  • Paiement des travaux à l’ouverture des travaux et non pas à la signature du bail (travaux reportés jusqu’à 2021) ;
  • Travaux de remise à niveau des biens pris en charge à 80% par les propriétaires. Le solde de 20 % étant à la charge de l’exploitant ;
  • Paiement des loyers à 15jours fin du trimestre, au lieu de 30jours ;
  • Paiement du mois de location (octobre) sur base de l’ancien bail.
  • Réception des travaux par les propriétaires.

EN RESUME

Ces nouvelles conditions s’appliquent donc à tous les baux à venir jusqu’en 2022. Par conséquent aux baux des investisseurs ayant acheté un cottage dans les 2° et 3° tranche de ce resort.

UNE PREUVE QUE L’UNION FAIT LA FORCE