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IMMOBILIER PARISIEN : OU VA LE MARCHE?

EN UN PEU MOINS DE 4 ANS, LES PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENS ONT FLAMBE A PARIS. FACE A CETTE SURCHAUFFE, LES ACQUEREURS COMMENCENT A MARQUER LE PAS.

BLOG FEAU

 

En Bourse comme en immobilier, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Le dernier bilan de l’immobilier en Ile-de-France diffusé par les notaires fait de la poursuite dans la Capitale, la légère décélération de la hausse annuelle des prix, entamée depuis fin 2017. Le prix au m² des appartements a augmenté de 6,2% en un an pour atteindre 9.500 euros le m² au 3e trimestre 2018.

« Un arrondissement sur 2 affiche un prix au m² à plus de 10.000 euros. Restés un peu à l’écart du mouvement de reprise, Les 8e,

9e et 16e viennent de passer ce cap au 3e trimestre 2018. Seul le 19e arrondissement affiche encore un prix à moins de 8.000 euros le m² » me signale Me Thierry Delesalle, notaire à Paris.

Compte tenu des valeurs figurant dans les avant- contrats (promesses d’achat), le prix au m² devrait dépasser 9.600 euros en janvier 2019 à Paris et la hausse annuelle des prix approcherait 7%.

EN VOIE D’ ESSOUFFLEMENT

Dans Paris, les hausses des prix ne sont pas aussi brutales qu’en 2010. Avec près de quatre ans de hausse, le prix des appartements anciens à Paris a flambé : 23 % de hausse. En janvier prochain, le prix moyen devrait s’élever à 9.670 euros le m² , soit 1.790 euros de plus par m² par rapport aux 7.880 euros atteint à la mi 2015 .

Toujours en janvier 2019, la hausse annuelle des prix des appartements se chiffrerait à 4,5% en Petite Couronne et à 2,2% en Grande couronne.

Face à cette spirale à la hausse, de plus en plus de candidats à l’accession à la propriété sont désolvabilisés. Certes le niveau des transactions de logements anciens en Ile-de-France semble se maintenir, malgré la surchauffe. Au total, 133.150 logements anciens ont été vendus pendant les 9 premiers mois de 2018 soit un recul 5% comparé à la même période en 2017. Toujours d’après les notaires,  l’année 2018 pourrait se conclure sur un volume de ventes proche du plus haut historique de l’année 2017. Mais pour combien de temps ?

Dans un prochain billet, je reviendrai sur le prix de l’immobilier ancien en province.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR L’EVOLUTION DES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS EN 2019.

 

 


IMMOBILIER : QUI ACHETE A LA MONTAGNE ?

DANS LES ALPES FRANCAISES LA PART DES ACQUEREURS ETRANGERS EST LOIN D’ETRE NEGLIGEABLE. PLUS SPORTIVE, lA CLIENTELE SE RAJEUNIT.

« La part des Français oscille ainsi entre 45 % dans une station comme Courchevel, et 60 % comme à Megève » m’explique Benjamin Berger, directeur général de Cimalpes. Viennent ensuite les Britanniques, l’effet du Brexit ne s’étant pas encore fait sentir à ce jour. Mais tout peut changer à ce niveau. Nos amis d’Outre Manche sont suivis par d’autres nationalités, comme les Russes, les Suisses ou les Néerlandais.

Un constat : selon la station, la répartition peut varier. Ainsi les Britanniques sont plus nombreux que les Français à Val d’Isère. Et les Russes sont surtout présents à Courchevel et Méribel. Sur le plan des prix, les stations tricolores se tiennent bien, voire mieux que certaines stations suisses, comme le révèle l’illustration ci-dessous.

Toujours selon Cimalples, les acheteurs sont plus jeunes : 86 % sont des actifs. Depuis cinq ans, les acquéreurs d’un bien en altitude  exercent souvent leur activité professionnelle dans le secteur du web ou de la finance. Leur profil sociologique a donc évolué. La génération précédente était surtout composée d’acheteurs ayant fait carrière dans de grands groupes industriels.

Les motivations des acheteurs 

Restons sur « la génération précédente » : elle cherchait avant tout à à défiscaliser. Rien de tel avec les quadras et quinquas actuels. A en croire ce spécialiste de l’immobilier de montagne, les acheteurs apprécient l’art de vivre propre aux destinations alpines et le Sport. Au lieu des biens immobiliers traditionnels, ils préfèrent des produits plus contemporains pour faire rimer placement business et l’investissement plaisir.


IMMOBILIER AU SOLEIL ET VISAS DORES

Grâce à l’opacité et au manque d’encadrement de programmes appelés « Visas dorés », des investisseurs peuvent effectuer des opérations de blanchiment d’argent.

 

Permettant d’obtenir un droit de résidence, voire la citoyenneté dans un pays étranger- de l’Union Européenne ou non- les « visas dorés » accordés en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier ou dans une entreprise sont vivement critiqués. Certes pour les pays qui les accordent, ils soutiennent l’activité économique du pays d’accueil. L’OCDE (Organisation de Coopération et de Développement Économiques) qui s’en inquiète de la hausse des « visas dorés » vient de publier la liste d’une vingtaine pays très accueillants et manquant de vigilance en matière de blanchiment d’argent sale ou de fraude fiscale (voir plus bas, la liste en anglais de ces pays).

Pour ces riches nouveaux venus, il n’est pas forcément question de s’installer dans un pays où le coût de la vie est moins élevé ou d’offrir une meilleure éducation à ses enfants. La lutte contre l’argent sale se poursuit donc.

Résider dans un havre fiscal situé dans l’espace Schengen présente en outre l’avantage de pouvoir s’y déplacer facilement d’un pays à l’autre. Plus besoin de demander des visas. Et cette absence de formalité n’a pas de prix.

 

 DES PAYS EUROPEENS POINTES DU DOIGT

Justement certains États membres de l’Union Européenne ont tendance à fermer les yeux sur des pratiques douteuses pour attirer ces investissements, selon deux organisations anti-corruption.

« Si vous avez acquis beaucoup d’argent par des moyens douteux, il est judicieux de trouver un nouveau lieu de résidence éloigné de celui où vous seriez potentiellement recherché. Le système des Visas dorés ou Golden Visas offre un refuge contre les autorités qui pourraient chercher à saisir vos avoirs détournés tout en ayant la liberté de voyager sans éveiller les soupçons », m’explique Naomi Hirst, chargée de campagne chez Global Witness.

Son rapport conjoint avec Transparency International intervient quelques semaines à peine après un raid de la police finlandaise contre une agence immobilière qui serait au cœur d’une opération de blanchiment d’argent d’un montant de 10 millions d’euros. A la tête de cette agence, un homme d’affaires russe qui aurait acheté la citoyenneté maltaise.

Depuis dix ans, au moins 6.000 passeports et près de 100 000 permis de séjour ont été “vendus” dans l’UE. L’Espagne, la Hongrie, la Lettonie,  le Royaume-Uni en ont accordé le plus grand nombre – plus de 10.000 chacun. Toujours depuis 10 ans, dans tous les États membres, ces programmes de visas dorés- accordés surtout dans le cadre d’achat immobilier de luxe-  ont généré environ 25 milliards d’euros d’investissements étrangers directs. Depuis 2013, ces derniers totalisent 4,8 milliards d’euros pour Chypre.

LA LISTE DES PAYS VISES PAR L’OCDE

Jurisdiction Name of CBI/RBI scheme
Antigua and Barbuda Antigua and Barbuda Citizenship by Investment
Antigua and Barbuda Permanent Residence Certificate
Bahamas Bahamas Economic Permanent Residency
Bahrain Bahrain Residence by Investment
Barbados Special Entry and Residence Permit
Colombia Migrant (M) Visa – Category 6 or Category 10
Colombia Residence Visa by Investment (R visa)
Cyprus Citizenship by Investment: Scheme for Naturalisation of Investors in Cyprus by Exception
Cyprus Residence by Investment
Dominica Citizenship by Investment
Grenada Grenada Citizenship by Investment
Malaysia Malaysia My Second Home Programme
Malta Malta Individual Investor Programme
Malta Malta Residence and Visa Programme
Mauritius Occupation Permit/Permanent Residence Permit
Montserrat Economic Residency Programme of Montserrat
Panama Friendly Nations Visa
Panama Economic Solvency Visa
Panama Reforestation Investor Visa
Qatar Investor Residence Visa
Qatar Residence Visa for Real Estate Owner
Saint Kitts and Nevis Citizenship by Investment
Saint Kitts and Nevis Residence by Investment
Saint Lucia Citizenship by Investment Saint Lucia
Seychelles Type 1 Investor Visa
Seychelles Type 2 Investor Visa
Turks and Caicos Islands Permanent Residence Certificate via Undertaking and Investment in a Home
Turks and Caicos Islands Permanent Residence Certificate via Undertaking and Investment in a Business
Turks and Caicos Islands Permanent Residence Certificate via Investment in a Designated Public Sector Project
Turks and Caicos Islands Permanent Residence Certificate via Investment in a Home or Business
United Arab Emirates UAE Residence by Investment
Vanuatu Development Support Programme
Vanuatu Self-Funded Visa
Vanuatu Land-Owner Visa
Vanuatu Investor Visa

 

 


IMMOBILIER : ENCORE EN BONNE SANTE

SUR FOND DE FAIBLES TAUX D’INTERET, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS TOURNE A PLEIN REGIME. PETIT TOUR DE FRANCE.

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Il suffit qu’un grand réseau immobilier communique son analyse du marché de l’immobilier résidentiel ancien pour que d’autres intervenants donnent leur avis… le même jour, à quelques heures d’intervalle.

Depuis maintenant 4 ans, le marché immobilier français fait preuve d’un beau dynamisme. Après avoir progressé de 11% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, l’activité s’est stabilisée en France sur les douze derniers mois (+0,3%) mais à des

niveaux très élevés. « Jamais auparavant le nombre de transactions n’avait atteint la barre des 956 000 acquisitions annuelles. Bien sûr,

cette vigueur du marché fait pression sur les prix, mais la hausse au niveau national reste modérée (+2,3%) » m’explique Laurent Vimont, Président de Century 21 France.

Toujours au niveau national,  si le prix moyen au m² atteint désormais 2.590 €, il s’inscrit encore en-deçà du plus haut observé au 1er semestre 2011 (2.693 € le m² à l’époque). Le secteur de l’immobilier étant constitué de micro-marchés, ce prix moyen reste à mon sens guère significatif.

A Paris, les prix semblent avoir atteint un « plafond de verre ». En province, comme dans la capitale, le marché immobilier devrait continuer de bien tourner tant que les taux d’intérêt resteront faibles. Comprenez tant que la croissance économique ne repartira pas franchement.

LE TIERCE DES HAUSSES DE PRIX

En attendant, comme l’illustre le tableau ci-dessous, les prix des logements anciens font le grand écart d’une ville à l’autre. Selon le site d’annonce Se loger la première marche du podium des villes françaises où les prix de l’immobilier se sont envolés est occupée – sans surprise – par Bordeaux. Avec une hausse à deux chiffres (+ 15,4 %) sur les douze derniers mois, celle qui ne mérite plus vraiment son surnom de « Belle Endormie » tant son marché immobilier s’est réveillé, entraîne d’ailleurs dans son sillage les communes avoisinantes (Mérignac, Pessac…).  Cette belle santé résulte de l’effet conjugué de la rénovation urbaine de qualité engagée par son maire et de l’arrivée du TGV.

En deuxième position figure Lyon. Sur l’année, la Capitale des Gaules enregistre, en effet, une progression de plus de 10 % (+ 10,3 %) des prix de son immobilier ancien. Quant à la médaille de bronze, elle revient à Angers : dans l’Athènes de l’Ouest, acheter un appartement ancien coûte 7,7 % plus cher qu’il y a un an…

Reste qu’à Paris, acquérir un appartement ancien revient 7,6% plus cher qu’il y un an. Et surtout, le prix au mètre carré n’a rien à voir :  avec 225.540 euros, vous achetez un 100 m2 à Angers contre seulement 23 m2 dans la capitale. Rien de comparable également avec le marché parisien du luxe représentant peu de transactions.

Les 10 villes ayant connu la plus forte hausse des prix

VILLES EVOLUTION PRIX AU M²
Bordeaux + 15,6 % 4 662 €/m²
Lyon + 10,3 % 4 530 €/m²
Angers + 7,7 % 2 254 €/m²
Paris + 7,6 % 9 681 €/m²
Rennes + 7,1 % 3 027 €/m²
Limoges + 7,0 % 1 591 €/m²
Reims + 7,0 % 2 519 €/m²
Saint-Etienne + 6,5 % 1 422 €/m²
Lille + 6,2 % 3 172 €/m²
Villeurbanne + 6,2 % 3 092 €/m²

Bon à savoir

En France, les logements anciens affichent une hausse annuelle de 3,9 %, selon Se Loger.

Je vous donne rendez-vous à la mi-juillet.