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EVASION : LE RETOUR DE L’HOTEL PULLMAN MONTPARNASSE

LE PLUS GRAND HOTEL PULLMAN D’EUROPE SE DEVOILE SUR LA RIVE-GAUCHE PARISIENNE, EN PLEIN CŒUR DE MONTPARNASSE

Vue du Skybar. Photo Stefan Kraus

Après plus de trois ans de travaux, l’hôtel Pullman situé à deux pas de la gare Montparnasse

(Paris 14e) a rouvert ses portes en décembre dernier. Pour le groupe hôtelier Accor, détenant la marque Pullman, cet gigantesque chantier s’insère dans l’opération de rénovation immobilière de l’îlot Gaîté portée par l’investisseur à long terme Unibail-Rodamco. « Dans cet immeuble de grande hauteur dessiné du début des années 1970,  nous avons voulu rompre avec l’architecture de dalle de cette époque » souligne Alexis Dubois, directeur du développement chez Unibail-Rodamco . Le budget de rénovation de cet hôtel amiral tournerait autour de 200 millions d’euros.

Il est vrai que le deuxième « plus gros porteur de la capitale en termes d’hébergement » compte 957 chambres, suites et appartements avec vue panoramique sur la capitale. De quoi capter facilement les conventions, réunions d’affaires, fashion weeks, présentation de voitures etc.. dans un centre événementiel de 6.000 m2 complété par 50 salles de réunion modulables et d’une impressionnante ballroom de 742 m2. Coté restauration, le Pullman Montparnasse présente des concepts culinaires inédits avec  une table italienne haut de gamme, Fi’lia et un UmamiBurger, axé sur les burgers gourmets à partager sur place ou à emporter.

Avec ses atouts et sa localisation, cet établissement 4 étoiles, mise sur 50% de clientèle affaires et 50% de clientèle loisirs.

LE PLUS HAUT BAR A CIEL OUVERT 

Autre nouveauté : l’aménagement de 500 m2 de rooftop. Situé au 32ème étage du Pullman Montparnasse, Skybar Paris offre l’une des plus vues de la capitale.  Que l’on soit client ou non de l’hôtel, une hôtesse vous accompagne jusqu’à l’ascenseur privatif. Montée rapide en 32 secondes. Du bar intérieur avec ses lumières feutrées et ses touches rétro-seventies, vous passez sur une terrasse plus exclusive. Dans le plus haut bar à ciel ouvert de la capitale, il vous reste à admirer- en sirotant un apéritif- la Tour Eiffel en majesté, le dôme du Panthéon, la Tour Montparnasse, les jardins du Luxembourg. Bref la magnifique architecture du beau Paris.


DES PISTES POUR TRANSFORMER UNE RESIDENCE DE TOURISME

Lorsqu’une résidence de tourisme n’est plus pilotée par un exploitant, mieux vaut fonctionner comme une résidence services.

Voici vos dernières réactions sur la sortie du guêpier d’une résidence de tourisme pilotée par un exploitant.

 « Outre les problèmes de droit civil au regard du règlement de copropriété et ceux relevant du droit de l’urbanisme, en vertu du règlement de la zone autorisant ou non l’habitation, se posent les problèmes fiscaux.


– L’abandon de la prestation des services entraine le reversement de la TVA déduite à l’achat (sous réserve de la déduction d’un vingtième par année de détention);


– En cas de continuation de ces services à travers un mandat,  le régime du calcul des plus values  est modifié. En effet le copropriétaire n’est plus soumis au statut loueur en meublé non professionnel (LMP), mais il est imposé aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) hôteliers. Par conséquent, en cas de revente, la plus value se calcule sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable, ce qui engendre une taxation forte, même en cas de revente à perte.

Il est vraiment important de bien envisager toutes ces contraintes pour retenir le mode d’exploitation le plus adapté. Celui de la résidence services mérite vraiment l’attention ».

CONSERVER LE MECANISME DE LA RESIDENCE SERVICES

Sur le plan fiscal, il est judicieux de fonctionner comme une résidence services.

« Dans la pratique, le syndicat des copropriétaires assume les services nécessaires -3 des 4, accueil, ménage, petit déjeuner, linge- à travers un contrat passé avec une société de prestations de services. A ce stade, les copropriétaires ont le choix des sociétés de prestations de services. Certaines mêmes assurent la commercialisation des séjours.


Sur le plan de l’urbanisme, la résidence reste établissement hôtelier.

Au regard de la fiscalité, les bailleurs conservent le même statut fiscal sur le plan de la TVA car les fameux 4 services sont bel et bien assurés.

Autre avantage, cette fois le plan des plus values. N’étant pas financièrement directement intéressés à l’exploitation des services,  les bailleurs conservent leur statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) sans entrer dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ont ainsi toute liberté sur la gestion de leur lot ».

Mes deux précédents billets sur ce sujet épineux.

Une nouvelle vie pour une résidence de tourisme

Convertir une résidence de tourisme


IMMOBILIER : OU VA LE MARCHE ?

Dans le domaine de l’immobilier d’habitation, les trimestres se suivent, mais ne se ressemblent pas.

Sur fond du retour de l’inflation, de crise sanitaire et maintenant sécuritaire, les acquéreurs réfléchissent à deux fois avant de se lancer. Selon le dernier Baromètre LPI-SeLoger, l’activité ralentit.  « En février, les ventes baissent de 9.0 % pour s’établir à près de 22 % sous leur moyenne de longue période » remarque Michel Mouillart. Et de poursuivre : « Au final, le nombre des logements anciens acquis par des particuliers au cours des 3 derniers mois est en recul de 13.4 %, en glissement annuel ».

Le conflit en Ukraine ayant été déclenché fin février, on ne connaît pas encore son impact réel sur le volume des transactions enregistré en mars. Autre sujet d’incertitude, qui pourrait freiner les envies des acquéreurs : les élections présidentielles, puis législatives. Et ce, même si les agents immobiliers prétendent que ces échéances électorales n’ont pas d’effet sur leur activité. Généralement les professionnels de l’immobilier font le plus gros de leur chiffre d’affaires annuel durant le printemps. Rien n’est moins sur cette année.

LE RETOUR DE LA NEGOCIATION

Un signe ne trompe pas. Les vendeurs ne font plus la loi. « Les marges de négociation sont revenues à leur niveau de la fin de l’année 2014 » poursuit Michel Mouillart. Et ce,  notamment en raison du  resserrement de l’accès au crédit.

Dans bon nombre de régions, la réduction entre le prix affiché et le prix signé avoisine frôle les 7 %. C’est le cas notamment en Auvergne, dans le Centre et dans le Limousin…. En revanche, la marge de négociation se limite à 5 % dans les régions conjuguant rareté des les biens à vendre et forte demande. Ainsi par exemple en Alsace, en Haute-Normandie, dans le Midi…

DES PRIX EN HAUSSE POUR COMBIEN DE TEMPS ?

Selon les informations agrégées par le Baromètre LPI-SeLoger, dans 93% des grandes villes de l’hexagone,  le prix de l’immobilier continue de grimper. Si la hausse reste d’actualité dans une large majorité de villes, des différences de tempo existent. « Le rythme de l’augmentation a nettement décroché depuis la fin de l’été 2021 à Pau et à Valence … Mais maintenant les prix baissent à Calais, à Mulhouse ou encore à Tourcoing » constate Michel Mouillart.

Même tendance disparate dans la première couronne parisienne. Si le prix du m2 à Asnières, à Boulogne-Billancourt, à Clamart ou encore à Courbevoie continue de progresser, il marque le pas à Levallois-Perret, Maisons-Alfort et Paris. Et il recule même à Montreuil  pour tomber à 6.688 €/m2 !

Que retenir ? Le secteur de l’immobilier haut de gamme est déjà sous le choc de la guerre en Ukraine. Même s’il est plus accessible, le marché « courant » met toujours un certain temps à corriger les prix. Le ralentissement du nombre de transactions incitera tôt ou tard, les vendeurs à réajuster à la baisse, leurs prétentions.


CONVERTIR UNE RESIDENCE DE TOURISME ?

UNE FOIS QUE L ON EST SORTI DE SON BAIL COMMERCIAL, QUE FAIRE DE CE LOGEMENT MEUBLE ?

Mon récent billet sur la copropriété a suscité de nombreux commentaires portant sur la possibilité de convertir un appartement dans une résidence de tourisme en habitation principale. C’est une question essentielle pour des copropriétaires désemparés suite au départ de l’exploitation.

Un investisseur privé témoigne :

Il n’y a plus d’exploitant ni de bail commercial dans cette résidence de tourisme située à Béziers.
Certains propriétaires veulent en faire leur résidence principale, d’autres une résidence secondaire avec possibilité de louer pendant la période estivale. D’autres souhaitent le conserver en résidence secondaire.
D’après le règlement de copropriété, il faudrait changer la destination de l’immeuble. Mais cela se fait à l’unanimité donc impossible.Il faudrait aussi se tourner vers l’urbanisme pour connaître la destination inscrite dans le permis de construire et faire certaines démarches. Mais l’urbanisme ne répond pas…
Le syndic est incompétent sur ce sujet. C’est l’impasse »

DESTINATION OU USAGE : DEUX NOTIONS DIFFERENTES

Même si l’approche est technique, distinguons la destination d’un immeuble, de son usage. En matière d’urbanisme, la destination d’un bâtiment correspond à ce pourquoi une construction est édifiée. C’est un des éléments indiqués dans la demande d’urbanisme relative au bien (permis de construire ou déclaration préalable). Quant à l’usage d’un bâtiment, il correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Cette prérogative du Code de la construction et de l’habitation permet d’éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages.

CHANGER LA DESTINATION D’UN IMMEUBLE ?

Effectivement dans une copropriété, le changement de destination d’un immeuble nécessite une décision prise à l’unanimité des copropriétaires lorsqu’elle risque de compromettre la destination de l’immeuble. Dans les autres cas, la décision peut être prise à la double majorité (majorité des voix de tous les copropriétaires représentant les deux tiers / loi du 10.7.65 : art. 26).  Que la location saisonnière soit pratiquée par un exploitant ou par des particuliers me semble pas compromettre la destination de l’immeuble.

Avis d’un autre investisseur, abonné à mon blog : « Peut être qu’un changement de destination doit être demandé au service de l’urbanisme de la mairie où est implantée la résidence.  Mais je ne pense pas qu’il y ait obligation de demander ce changement pour l’ensemble de la copropriété. En effet certains propriétaires peuvent privilégier d’occuper ou de louer pour de la longue durée et d’autres pour de la location touristique comme avec AirBNB ».

UN NOUVEAU DEPART

Autre réaction : « Au niveau de l’urbanisme, si votre logement se situe en zone tendue, je pense qu’ils seront favorables à un usage à titre de location longue durée en raison de la pénurie de logements et de la volonté de nombreuses agglomérations de voir diminuer ces locations de courte durée » signale Jean de Balincourt à la tête de Lokizi. Comme l’univers des résidences de tourisme est une constellation de situations particulières, cette société étudie au préalable chaque cas spécifique avant de prendre sous mandat, des biens meublés à louer à titre de résidence principale. A titre d’exemple, une vingtaine de copropriétaires de la résidence Odalys à Messanges dans les Landes ont traité avec ce professionnel, qui les a accompagnés dans la conversion de leur bien et dans les formalités administratives. Désormais, les biens sont gérés par mandat annuel de gestion locative et les propriétaires perçoivent un loyer régulier tous les mois.

Billet sur la copropropriété

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