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IMMOBILIER : GARE A LA FISCALITE

L’ABSENCE DE FLAT TAX POUR LES REVENUS FONCIERS ET L’INSTAURATION DE L’IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE : UN DUO DANGEREUX POUR LES PROPRIETAIRES. NON AU MATRAQUAGE FISCAL.

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Actuellement en discussion au Parlement, le projet de loi de finances pour 2018 pénalise sérieusement l’immobilier par rapport aux autres placements.

« En créant un impôt sur la fortune immobilière et en excluant les revenus fonciers de la flat tax (prélèvement forfaitaire unique), une discrimination fiscale pèse sur l’investissement locatif dont les bailleurs se détourneront » me signale Jean Perrin, président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers).

En effet, si d’un côté l’investissement locatif est taxé jusqu’à 100 % des revenus (IFI, IR, prélèvements sociaux, taxes foncières, charges incompressibles, etc.), et de l’autre, une taxe sur les investissements mobiliers est plafonnée à 30 % (prélèvements sociaux compris), les bailleurs arbitreront leur patrimoine rapidement.

En outre, cette discrimination fiscale détournera du placement pierre des futurs investisseurs. Et par voie de conséquence,  l’offre locative privée diminuera. Chaque année, quelques 1,7 millions de logements privés (par opposition aux logements du parc public) sont mis à la location pour un stock de 6,5 millions de logements privés.  

MOINS DE LOGEMENTS A LOUER

Si 20 % des biens sont retirés du marché en 2 ans,  les candidats à la location auront du mal à trouver un toit. En particulier, dans  les zones tendues où l’offre locative y est déjà réduite.  Dans un précédent billet, j’avais déjà attiré l’attention sur le ras de bol des bailleurs.

D’après l’UNPI, le logement coûte certes à l’Etat 41,7 Milliards €/ an, mais qu’il lui rapporte 67,9 Milliards €/ an. Les propriétaires contribuent ainsi au-delà des aides octroyées, et leur matraquage fiscal ne peut perdurer.

Paradoxe ? un tiers du parc privé loge des ménages à revenus modestes et l’offre locative privée s’avère 3 fois supérieure à celle du parc HLM.

Monsieur le Président, libérez les propriétaires de leurs contraintes réglementaires et fiscales, et vous obtiendrez un véritable « choc d’offre » !


RESIDENCES DE TOURISME : OU EN EST APPART CITY ?

DE NOMBREUSES QUESTIONS SUBSISTENT SUR LE SORT DES INVESTISSEURS CHEZ APPART CITY. REVUE DE DETAIL.

 Les mois passent et l’inquiétude est grandissante chez les investisseurs de cet exploitant de résidences urbaines. Plusieurs points retiennent sérieusement leur attention.

 

° La fameuse augmentation de capital.

Selon les dirigeants, elle devait atteindre 42 millions d’euros. Si l’on se base sur la publication des journaux d’annonces légales, elle se limiterait à ce jour à un peu moins de 500.000 euros. Quid du solde faramineux ?

 

° La mise en location gérance de certaines résidences.

Officiellement, trois résidences sont reprises par un professionnel du tourisme. Il semblerait que cinq autres aient connu le même sort. Ce changement de mode d’exploitation risque de remettre en cause le maintien des avantages fiscaux pour les investisseurs. Autre bémol : au lieu de donner en location à des voyageurs d’affaires – vocation première de ce type de résidence- ces établissements seraient loués à Médecins sans frontières. Un autre profil de clientèle.

 

° La conformité du bail commercial.

En principe, le nouveau bail signé récemment par les investisseurs ne serait pas adéquat la location gérance.

 

° Quid du bail d’origine conservé par les opposants aux propositions d’Appart City ?

Les avocats zélés qui avaient défendu la nouvelle politique de cet exploitant ne se privent pas faire de les inciter à signer un nouveau bail, comme en témoignent vos récents commentaires. Une quinzaine de résidences sont dans le viseur de leur intervention se basant sur un mois de loyer par résidence. Une somme minimale de 50.000 euros est évoquée. Pour une centaine de bailleurs, cela revient à 500 euros par investisseur. Une somme non négligeable lorsqu’on ne perçoit pas ses loyers à temps.

REAGISSEZ ICI


IMMOBILIER : LE RAS DE BOL DES BAILLEURS

 

LE BOUM DE LA LOCATION DES MEUBLES TOURISTIQUES REVELE LE MALAISE DES BAILLEURS .

 

Malgré les mesures prises par la Ville de Paris pour lutter contre le phénomène d’ « airbnbisation », le nombre d’offres de location Airbnb à Paris a augmenté de 53% en un an, passant de 56.544 en octobre 2016 à 86.725 aujourd’hui. Ce score se ventile en 10. 659 chambres et en 76.066 logements entiers.

Ces chiffres s’avèrent relativement inquiétants. Paris est une des premières villes françaises à avoir pris un certain nombre de mesures (dont des contrôles) pour limiter le phénomène de la location de meublés de tourisme.  Dans le monde, les menaces ne se limitent pas à la capitale française.

UNE LIMITE DE 120 JOURS PAR AN

A partir du 1er octobre 2017, les propriétaires louant via des plateformes de meublés touristiques devront s’enregistrer auprès de la Ville. « Cette nouvelle obligation  ne devrait pas permette d’enrayer durablement un phénomène qui, dans les quartiers les plus touristiques de la capitale, vide peu à peu la ville de ses habitants » me confie-t-on chez Airbnb. Selon le dernier recensement, Paris a perdu 13.660 habitants en cinq ans. De plus, à Paris, comme d’ailleurs à Nice et Bordeaux, les propriétaires doivent limiter la location meublée, à 120 jours par an.

En attendant, un F2 parisien loué seulement 20 jours par mois sur Airbnb génère 1.630 euros de recettes en moyenne. Un même logement appartenant au parc locatif traditionnel se loue 997 euros par mois en moyenne selon l’Observatoire des loyers.  Pour déclarer ces recettes locatives, je vous renvoie à un de mes récents articles publié dans le Figaro.

Au-delà des chiffres, la location de meublés de tourisme permet d’éviter les fortes contraintes de la location traditionnelle. Pas de plafonnement des loyers. Et surtout pas de risques d’impayés, voire des locataires indélicats difficiles à expulser. Et si notre gouvernement avait la bonne idée d’assouplir les relations bailleurs-locataires afin de permettre à des particuliers de se loger ? Messieurs les politiques, réveillez-vous et prenez enfin des mesures judicieuses pour faire revenir des logements dans le parc locatif privé.

DONNEZ VOTRE AVIS


IFI : ALERTE SUR LES FONDS IMMOBILIERS

Le nouvel impôt sur la fortune se profile à l’horizon : sans doute, une mauvaise surprise pour les amateurs de fonds immobiliers relevant du secteur de la « pierre papier ».

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Si vous détenez des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou d’OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), sachez que ces placements devraient être taxés au nouvel impôt sur la fortune revu et corrigé par Macron : l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

En fait, nous aurons plus de précision lors de la présentation du projet de loi de finances prévue le 27 septembre prochain. Et bien sûr, au plus tard fin décembre lors du vote par le Parlement dudit projet de loi.

LES FONDS IMMOBILIERS OU L’ ANTI- RENTE

En attendant, on le sait, le nouveau Président de la République s’attaque à la rente immobilière. Sur quels fondements peut-il associer la rente à l’immobilier ? « En donnant en location des locaux principalement à des entreprises, les fonds immobiliers constituent un véritable enjeu de financement de l’économie. En France,  plus d’un million d’emplois sont abrités dans des locaux détenus par les SCPI et les OPCI » martèle Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’ASPIM (L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier).

Si les fonds immobiliers sont imposables au nouvel impôt sur la fortune et qu’aucun amendement ne les sorte de cette ponction sur le capital lors du débat parlementaire, les échappatoires restent limitées pour les épargnants.

° Loger ces fonds dans l’assurance-vie ? le gouvernement compte semble -t-il taxer également les supports de contrats adossés à de l’immobilier en parts.

° Financer la souscription de nouvelles parts à crédit pour limiter l’actif net.

° Penser au démembrement de propriété –en l’occurrence à la nue-propriété ? une solution pour les SCPI. Mais les porteurs de parts seront alors privés d’un précieux complément de revenus.

A ce stade, j’adhère totalement au commentaire de Gilles Carrez : « l’IFI touchera les petits riches ».