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SCPI : LE DEMEMBREMENT VIAGER (1)

Publié : mars 21, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: | Poster un commentaire

Gros plan sur le démembrement de propriété de la pierre papier. Et ses avantages pour le donateur (usufruitier) et le donataire (nu-propriétaire)

A partir de la soixantaine, donner de son vivant constitue une solution judicieuse pour anticiper sa succession tout en allégeant la note à régler au fisc. Autre avantage : assurer l’avenir de ses héritiers – enfants ou petits-enfants – en leur donnant un coup de pouce financier.

Si le démembrement viager de biens immobiliers détenus en direct est assez courant, celui de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) reste peu usité.  

COMMENT CA MARCHE ?

Le démembrement viager en SCPI implique de « diviser » la pleine propriété des parts en deux parties bien distinctes :

  • la nue-propriété desdites parts
  •  l’usufruit desdites parts.

A la différence du démembrement temporaire limité dans le temps, celui dit « viager » prend fin au décès de l’usufruitier. Alors le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de la part de SCPI et les loyers afférents, sans payer des droits de succession.

Dans ce premier billet de blog consacré au démembrement de la pierre papier, je vais étudier le cas où  le donateur (usufruitier) détient déjà des parts de SCPI en pleine propriété.  Le donateur ou celui qui donne, continue de percevoir des loyers sa vie durant. Avec le démembrement viager, il donne la nue-propriété des parts, aux donataires (ceux qui reçoivent) pour préparer la transmission de son patrimoine.

Dans la pratique, mieux vaut vous adresser à votre notaire pour acter la donation des parts de SCPI. Cet officier ministériel, spécialiste du droit de la famille, proposera sans doute d’inclure une clause de réversion d’usufruit à l’acte de donation, afin de protéger votre conjoint survivant. En présence d’enfants, il recommandera de consentir une donation partage.

Certes son intervention implique de régler des « frais de notaire ». Ce poste comprend les émoluments réglementés (rémunération en contrepartie d’une prestation précise), les honoraires libres et non règlementés, les débours, les droits et taxes.

EXEMPLES  

Avec le concours de Stellium, prenons deux cas de figure.

° Agé de 67 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Comme il n’a jamais consenti de donation, il peut profiter de l’abattement de 100 000 € par enfant. Avec une tranche d’âge comprise entre 60 et 70 ans, la nue-propriété équivaut à 60% de la valeur des parts, soit 192 000 €. Résultat : cet associé de parts de SCPI peut transmettre 96 000 € à chacun de ses enfants, sans débourser des droits de donation.

° Agé de 85 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Mais cette fois la valeur de la nue-propriété équivaut à 80% de la pleine propriété, soit 256 000 €. Après l’abattement de 100.000 € par enfant, il faudra malgré tout acquitter de droits de donation pour les 2 enfants de 7 588 €. Soit 3 794€ pour chacun.

 « La valeur de la nue-propriété se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier. Aussi plus l’on attend pour effectuer un démembrement, plus cela coute cher en terme de droit de donation » prévient Philippe Lauzerel à la tête de Stellium.  Mieux vaut par conséquent, optimiser le plafond des 100 000 € d’abattement en tenant compte du barème de l’article 669 du CGI.

Un bémol toutefois : effectuer un démembrement vous empêche ensuite d’effectuer des arbitrages sur des parts de SCPI. Par conséquent, mieux vaut choisir de solides SCPI qui performeront sur la durée. Il faut être très vigilant sur la sélection des SCPI.

Dans un prochain billet, je me pencherai sur le démembrement des parts de SCPI lors de leur souscription.

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BIENS IMMOBILIERS : L’INQUISITION DU FISC CONTINUE

Publié : février 4, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts | 6 Commentaires

Crédits : © Gerald Villena – stock.adobe.com

34 MILLIONS DE PROPRIETAIRES DOIVENT DECLARER 73 MILLIONS DE LOGEMENTS AVANT LE 1ER JUILLET 2023

Alors que des logements locatifs disparaissent du marché à cause de leurs mauvaises performances énergétiques, l’Etat décourage les bailleurs avec une nouvelle obligation de déclaration de leur(s) bien (s) immobilier(s). Une démarche impérative à effectuer avant le 30 juin 2023. Surtout une nouvelle marche vers d’inquisition étatique.

Depuis le 1er janvier et jusqu’au 30 juin 2023 inclus, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation – particuliers et entreprises – doivent déclarer l’occupation de leurs logements au fisc.

« La taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales à partir de 2023. Pour déterminer les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation (résidence secondaire, logement locatif) ou de la taxe sur les logements vacants, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) demande à tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué, de réaliser une déclaration supplémentaire à l’administration fiscale avant le 1er juillet 2023 » explique-t-on à Bercy. Et ce, en vertu de la loi de finances pour 2020.

D’après la DGFIP, 34 millions de propriétaires sont concernés pour 73 millions de locaux à usage d’habitation en France.

Qui est concerné ?

Cette obligation déclarative concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d’habitation :

  • propriétaire indivis ;
  • usufruitiers ;
  • sociétés civiles immobilières (SCI).

Comment effectuer la déclaration de ses biens immobiliers ?

Tous les propriétaires, particuliers ou personnes morales, d’une résidence principale, secondaire, d’un bien locatif ou vacant, doivent pour chacun de leurs locaux, indiquer à quel titre ils les occupent. Et s’ils ne les occupent pas eux-mêmes, déclarer l’identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er  janvier 2023.

Il faut déclarer en ligne, sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » à partir de votre espace personnel ou professionnel du site impots.gouv.fr impérativement avant le 1er juillet 2023. Aussi connectez-vous à votre espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Puis allez dans l’onglet « Biens immobiliers » pour effectuer pour chacun de vos biens une déclaration d’occupation (résidence principale, résidence secondaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant) et de loyer mensuel (facultatif).

Pour votre résidence principale, l’administration a déjà prérempli dans votre espace sécurisé, les infos. Mais si elles

sont incorrectes ou incomplètes, vous devez les corriger. Après cette première déclaration, il faudra signaler

les changements de situation.

Même si une agence immobilière gère votre bien locatif, il faut vous soumettre à cette nouvelle obligation déclarative. Les locations saisonnières sont aussi concernées par cette règle.

Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services fiscaux seront pré-affichées. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Cette nouvelle donne intervient dans une conjoncture mitigée pour le marché immobilier.

Attention, en cas de non-déclaration, d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète, vous vous exposez à une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par local.

Vous avez besoin d’aide ? Pensez au numéro d’assistance des usagers particuliers au 0 809 401 401 (numéro non surtaxé) ou au  service des impôts, via la messagerie sécurisée, (choisissez le formulaire «  J’ai une question sur le service Biens immobiliers » ou via les coordonnées figurant dans la rubrique « Contact et RDV »).

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IMMOBILIER DE LUXE : UN MARCHE ENCORE EN FORME

Publié : janvier 21, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier | Tags: | 2 Commentaires

(Paris VIIIe – Pont de l’Alma – Vue Seine et tour Eiffel source FEAU)

POUR L’INSTANT LES VOYANTS SONT AU VERT SUR LE CRENEAU DU HAUT-DE-GAMME. COMBIEN DE TEMPS, CE MARCHE SERA-T-IL IMPERMEABLE A LA CRISE ?

Si les professionnels de l’immobilier généraliste font plutôt grise mine en raison du contexte économique, financier ou géopolitique, les spécialistes du haut-de-gamme restent sereins. « L’an dernier, le segment du luxe n’a souffert ni des conséquences du conflit en Ukraine, ni de la hausse des taux d’intérêt, ni des secousses observées sur le marché des actions » assure Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau & Belles demeures de France. Et de poursuivre : « résilient, le marché haut-de-gamme progresse au rythme des autres actifs de luxe, comment notamment l’art ».

LE RETOUR DES ETRANGERS

Certes l’appétence pour les biens prestigieux situés à Paris, continue. Ainsi par exemple, à deux pas de l’avenue Montaigne, ce 141 m2 proposé à 4,7 millions d’euros a trouvé preneur. Ce pied- à- terre avec de belles salles de réception et deux chambres, situé en étage élevé et avec un large balcon, jouit d’une belle vue sur la Seine, l’Alma et la Tour Eiffel (notre photo).

Chez Féau, près de 40% des transactions ont été réalisées par des étrangers. Les Européens – Anglais, Allemands, Belges et Néerlandais- arrivent en tête. Ils sont suivis par les Américains, qui  profitent de la parité favorable du dollar par rapport à l’euro et de conditions d’emprunt plus attractives en Europe.

DES BEMOLS

Toutefois, dans ce tableau presque idyllique, se profilent quelques zones d’ombre.

° Les grands appartements haussmanniens ont du mal à se vendre. Un 200 m2 avec seulement deux chambres, suscite peu d’intérêt.

° Les biens avec de lourds travaux découragent les acquéreurs. Plus question de s’emballer à la première visite. Les entrepreneurs ont des carnets de commandes garnis. Et comme le prix des fournitures devrait continuer de grimper, ils rechignent à s’engager sur un devis définitif.

° Le DPE (diagnostic de performance énergétique) s’invite lors des négociations. Ainsi par exemple à Neuilly-sur-Seine (92) et sans doute ailleurs, les acquéreurs de résidence principale n’hésitent pas à négocier, même dans le luxe, le prix des passoires thermiques. Normal : qu’un couple de cadres supérieurs détienne un bien classé G,  il ne pourra pas le mettre en location, en cas d’expatriation.

Résultat : sur le segment des biens compris entre 1 et 2 millions d’euros, il faut s’attendre à un rééquilibrage du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. De plus, les biens avec un défaut risquent d’être sanctionnés. L’euphorie du début de l’an passée fait déjà partie des souvenirs.

RENOVATION ENERGETIQUE : A QUAND DES TRAVAUX DEDUCTIBLES ?

Publié : janvier 10, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: | 1 commentaire

NE PEUVANT PAS SUPPORTER SEULS LE COUT DES TRAVAUX LIES A LA RENOVATION ENERGETIQUES, LES PROPRIETAIRES LANCENT UNE PETITION A DESTINATION D’ ELISABETH BORNE.

Une nouvelle fois, l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) tire la sonnette d’alarme sur la rénovation énergétique et les DPE (diagnostic de performance énergétique). « On ne peut pas faire peser le poids de la rénovation énergétique sur les seuls propriétaires immobiliers, déjà surtaxés par une hausse historique des impôts locaux. L’impact de la rénovation énergétique touchera tout le monde : propriétaires et locataires ! Entre les biens retirés du marché locatif et les loyers à la hausse pour compenser les frais liés à la rénovation, il n’y aura aucun gagnant ! » met en garde Christophe Demerson, le président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers).

71% des DPE seraient inexacts selon une étude d’Hello Watt, réalisée sur plus de 200 logements. Pourtant sur la base de ces diagnostics non fiables, plus de 2 millions de logements seront retirés du marché locatif dans les deux années à venir. Et plus de 11 millions d’ici à 2034. Pas de doute, ce chiffre vertigineux inquiète  propriétaires et locataires.

Pour rappel, le nouveau DPE, mis en place par la loi Climat et Résilience, tient compte désormais du niveau de CO2 dégagé par les biens immobiliers, mais aussi du niveau d’isolation et du système de chauffage. Adieu chaudières au gaz et au fioul.

 

DURCISSEMENT DE LA REGLEMENTATION

Depuis le 1er janvier 2023, l’interdiction de location vise les logements consommant plus de 450 kWh/m2 d’énergie finale. Si  tous les logements G ne deviennent pas interdits à la location,  les passoires thermiques ne peuvent plus être louées, soit 90.000 logements, selon Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement.

UNE LEGISLATION INTENABLE

Pourquoi cette nouvelle législation n’est-elle pas tenable ?

• Les DPE ne sont pas fiables,

• Le délai imposé par la loi est trop court : les entreprises peinent à tenir les délais faute de personnel et faute de matériaux. Le processus de décision au sein des copropriétés est long et compliqué,

• Les coûts des matériaux ont explosé ces derniers mois,

• Le processus d’accompagnement n’est pas clair et les aides gouvernementales ne concernent qu’une infime partie des propriétaires.

Dans un contexte de pénurie de matériaux et de main d’œuvre, ces biens seront retirés du marché locatif. D’autant que les propriétaires n’ont ni le temps ni l’argent pour engager de lourds travaux de mise aux normes. Aussi l’UNPI lance-t-elle une pétition pour mettre le gouvernement face à la réalité et à ses responsabilités. Elle demande que tous les travaux de rénovation énergétiques engagés par les propriétaires immobiliers – occupants comme bailleurs – soient intégralement déductibles fiscalement.

Retrouvez la pétition en ligne destinée à Elisabeth Borne : unpi-agir.org/dpe

Outre le régime fiscal à améliorer, il faudrait à mon sens assouplir les règles de copropriété en la matière. Dans mon blog, je suis intervenue à plusieurs reprises sur le grand écart des DPE.

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