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IMMOBILIER AU SOLEIL ET VISAS DORES

Grâce à l’opacité et au manque d’encadrement de programmes appelés « Visas dorés », des investisseurs peuvent effectuer des opérations de blanchiment d’argent.

 

Permettant d’obtenir un droit de résidence, voire la citoyenneté dans un pays étranger- de l’Union Européenne ou non- les « visas dorés » accordés en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier ou dans une entreprise sont vivement critiqués. Certes pour les pays qui les accordent, ils soutiennent l’activité économique du pays d’accueil. L’OCDE (Organisation de Coopération et de Développement Économiques) qui s’en inquiète de la hausse des « visas dorés » vient de publier la liste d’une vingtaine pays très accueillants et manquant de vigilance en matière de blanchiment d’argent sale ou de fraude fiscale (voir plus bas, la liste en anglais de ces pays).

Pour ces riches nouveaux venus, il n’est pas forcément question de s’installer dans un pays où le coût de la vie est moins élevé ou d’offrir une meilleure éducation à ses enfants. La lutte contre l’argent sale se poursuit donc.

Résider dans un havre fiscal situé dans l’espace Schengen présente en outre l’avantage de pouvoir s’y déplacer facilement d’un pays à l’autre. Plus besoin de demander des visas. Et cette absence de formalité n’a pas de prix.

 

 DES PAYS EUROPEENS POINTES DU DOIGT

Justement certains États membres de l’Union Européenne ont tendance à fermer les yeux sur des pratiques douteuses pour attirer ces investissements, selon deux organisations anti-corruption.

« Si vous avez acquis beaucoup d’argent par des moyens douteux, il est judicieux de trouver un nouveau lieu de résidence éloigné de celui où vous seriez potentiellement recherché. Le système des Visas dorés ou Golden Visas offre un refuge contre les autorités qui pourraient chercher à saisir vos avoirs détournés tout en ayant la liberté de voyager sans éveiller les soupçons », m’explique Naomi Hirst, chargée de campagne chez Global Witness.

Son rapport conjoint avec Transparency International intervient quelques semaines à peine après un raid de la police finlandaise contre une agence immobilière qui serait au cœur d’une opération de blanchiment d’argent d’un montant de 10 millions d’euros. A la tête de cette agence, un homme d’affaires russe qui aurait acheté la citoyenneté maltaise.

Depuis dix ans, au moins 6.000 passeports et près de 100 000 permis de séjour ont été “vendus” dans l’UE. L’Espagne, la Hongrie, la Lettonie,  le Royaume-Uni en ont accordé le plus grand nombre – plus de 10.000 chacun. Toujours depuis 10 ans, dans tous les États membres, ces programmes de visas dorés- accordés surtout dans le cadre d’achat immobilier de luxe-  ont généré environ 25 milliards d’euros d’investissements étrangers directs. Depuis 2013, ces derniers totalisent 4,8 milliards d’euros pour Chypre.

LA LISTE DES PAYS VISES PAR L’OCDE

Jurisdiction Name of CBI/RBI scheme
Antigua and Barbuda Antigua and Barbuda Citizenship by Investment
Antigua and Barbuda Permanent Residence Certificate
Bahamas Bahamas Economic Permanent Residency
Bahrain Bahrain Residence by Investment
Barbados Special Entry and Residence Permit
Colombia Migrant (M) Visa – Category 6 or Category 10
Colombia Residence Visa by Investment (R visa)
Cyprus Citizenship by Investment: Scheme for Naturalisation of Investors in Cyprus by Exception
Cyprus Residence by Investment
Dominica Citizenship by Investment
Grenada Grenada Citizenship by Investment
Malaysia Malaysia My Second Home Programme
Malta Malta Individual Investor Programme
Malta Malta Residence and Visa Programme
Mauritius Occupation Permit/Permanent Residence Permit
Montserrat Economic Residency Programme of Montserrat
Panama Friendly Nations Visa
Panama Economic Solvency Visa
Panama Reforestation Investor Visa
Qatar Investor Residence Visa
Qatar Residence Visa for Real Estate Owner
Saint Kitts and Nevis Citizenship by Investment
Saint Kitts and Nevis Residence by Investment
Saint Lucia Citizenship by Investment Saint Lucia
Seychelles Type 1 Investor Visa
Seychelles Type 2 Investor Visa
Turks and Caicos Islands Permanent Residence Certificate via Undertaking and Investment in a Home
Turks and Caicos Islands Permanent Residence Certificate via Undertaking and Investment in a Business
Turks and Caicos Islands Permanent Residence Certificate via Investment in a Designated Public Sector Project
Turks and Caicos Islands Permanent Residence Certificate via Investment in a Home or Business
United Arab Emirates UAE Residence by Investment
Vanuatu Development Support Programme
Vanuatu Self-Funded Visa
Vanuatu Land-Owner Visa
Vanuatu Investor Visa

 

 


IMMOBILIER : ENCORE EN BONNE SANTE

SUR FOND DE FAIBLES TAUX D’INTERET, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS TOURNE A PLEIN REGIME. PETIT TOUR DE FRANCE.

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Il suffit qu’un grand réseau immobilier communique son analyse du marché de l’immobilier résidentiel ancien pour que d’autres intervenants donnent leur avis… le même jour, à quelques heures d’intervalle.

Depuis maintenant 4 ans, le marché immobilier français fait preuve d’un beau dynamisme. Après avoir progressé de 11% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, l’activité s’est stabilisée en France sur les douze derniers mois (+0,3%) mais à des

niveaux très élevés. « Jamais auparavant le nombre de transactions n’avait atteint la barre des 956 000 acquisitions annuelles. Bien sûr,

cette vigueur du marché fait pression sur les prix, mais la hausse au niveau national reste modérée (+2,3%) » m’explique Laurent Vimont, Président de Century 21 France.

Toujours au niveau national,  si le prix moyen au m² atteint désormais 2.590 €, il s’inscrit encore en-deçà du plus haut observé au 1er semestre 2011 (2.693 € le m² à l’époque). Le secteur de l’immobilier étant constitué de micro-marchés, ce prix moyen reste à mon sens guère significatif.

A Paris, les prix semblent avoir atteint un « plafond de verre ». En province, comme dans la capitale, le marché immobilier devrait continuer de bien tourner tant que les taux d’intérêt resteront faibles. Comprenez tant que la croissance économique ne repartira pas franchement.

LE TIERCE DES HAUSSES DE PRIX

En attendant, comme l’illustre le tableau ci-dessous, les prix des logements anciens font le grand écart d’une ville à l’autre. Selon le site d’annonce Se loger la première marche du podium des villes françaises où les prix de l’immobilier se sont envolés est occupée – sans surprise – par Bordeaux. Avec une hausse à deux chiffres (+ 15,4 %) sur les douze derniers mois, celle qui ne mérite plus vraiment son surnom de « Belle Endormie » tant son marché immobilier s’est réveillé, entraîne d’ailleurs dans son sillage les communes avoisinantes (Mérignac, Pessac…).  Cette belle santé résulte de l’effet conjugué de la rénovation urbaine de qualité engagée par son maire et de l’arrivée du TGV.

En deuxième position figure Lyon. Sur l’année, la Capitale des Gaules enregistre, en effet, une progression de plus de 10 % (+ 10,3 %) des prix de son immobilier ancien. Quant à la médaille de bronze, elle revient à Angers : dans l’Athènes de l’Ouest, acheter un appartement ancien coûte 7,7 % plus cher qu’il y a un an…

Reste qu’à Paris, acquérir un appartement ancien revient 7,6% plus cher qu’il y un an. Et surtout, le prix au mètre carré n’a rien à voir :  avec 225.540 euros, vous achetez un 100 m2 à Angers contre seulement 23 m2 dans la capitale. Rien de comparable également avec le marché parisien du luxe représentant peu de transactions.

Les 10 villes ayant connu la plus forte hausse des prix

VILLES EVOLUTION PRIX AU M²
Bordeaux + 15,6 % 4 662 €/m²
Lyon + 10,3 % 4 530 €/m²
Angers + 7,7 % 2 254 €/m²
Paris + 7,6 % 9 681 €/m²
Rennes + 7,1 % 3 027 €/m²
Limoges + 7,0 % 1 591 €/m²
Reims + 7,0 % 2 519 €/m²
Saint-Etienne + 6,5 % 1 422 €/m²
Lille + 6,2 % 3 172 €/m²
Villeurbanne + 6,2 % 3 092 €/m²

Bon à savoir

En France, les logements anciens affichent une hausse annuelle de 3,9 %, selon Se Loger.

Je vous donne rendez-vous à la mi-juillet.


L’IMMOBILIER DE LUXE EN SUPER FORME

FORTE HAUSSE DES VOLUMES DES TRANSACTIONS DES BIENS DE LUXE, BAISSE DES DELAIS DE VENTE ET RELATIVE STABILITE DES PRIX.

Sur fond de Brexit, la France devient une destination attirante pour les entreprises étrangères. Traditionnellement en raison de la langue anglaise, la Grande Bretagne était la porte d’entrée des grands groupes américains sur le continent européen. Aujourd’hui certains se tournent donc vers la France. D’autant que son image s’améliore hors des frontières. En particulier pour les Français qui étaient devenus non résidents. Pas étonnant dans ces conditions que le marché immobilier des appartements familiaux et des biens de luxe, à Paris et dans l’ouest parisien se trouve en superforme.

D’après les dernières statistiques du Groupe Féau s’appuyant sur un vaste réseau à l’international, de janvier à mai 2018, les volumes de ventes ont progressé de 32% par rapport à la même période de l’année précédente.

Autre constat : sur ce marché tonique, les délais de vente se réduisent de manière inédite. « En particulier, pour les appartements familiaux de 5 pièces, de 150 m², le délai de vente moyen est tombé de 62 jours au premier semestre 2017 à 23 jours sur les 5 premiers mois 2018 » me signale Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau. Pour ce type de biens, les acquéreurs font souvent une offre au prix, dans les quelques jours suivant la mise en vente !

Cette diminution significative du délai de vente s’observe également pour les grands appartements, c’est-à-dire au-delà de 250 m².

 

DES PRIX ASSEZ STABLES

Mais cette accélération du marché parisien n’entraine pas une envolée des prix au m². Voici les évolutions par segments de prix de vente, de janvier à mai, entre 2017 et 2018 :

 

  • Entre 1 et 2 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 12. 214 € à 12. 661 €, soit 3,7 % de hausse en un an.
  • Entre 2 et 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 13.955 € à 14. 113 €, soit une hausse de 1,1 % en un an.
  • Au-delà de 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 19. 724 € à 20. 836 €, soit une hausse de 5,6 % en un an.

 

QUI SONT LES ACHETEURS ?

En 2018, chez Féau pour les ventes entre 2 et 4 millions d’Euros, 31 % de  acquéreurs sont non-résidents. Parmi eux, 59 % sont de nationalité française. Ce chiffre inédit confirme le mouvement de retour des français de l’étranger, notamment de Grande-Bretagne. Pour les ventes supérieures à 4 millions d’Euros, la part des acquéreurs non-résidents monte à 61 %, un record. Parmi eux, 42 % sont de nationalité française ; il s’agit sans doute du retour des investisseurs et des entrepreneurs.

 

LA PLACE DE PARIS DANS LE MONDE

 Paris intègre cette année le top 10 des marchés de résidences principales les plus dynamiques au monde. L’embellie se poursuit donc pour la capitale française.

Sur le podium, Hong-Kong garde la première place pour la deuxième année consécutive. Cette cité-État domine les palmarès datant pour les ventes records (deux ventes récentes au-delà de 100 millions de Dollars) que pour la pression de la demande pour les biens de grand luxe. Explication : de riches chinois « mainland »  cherchent à sécuriser une partie de leur patrimoine en dehors de leur pays.

Enfin Londres vient d’être détrônée par New-York pour la deuxième place des grands marchés mondiaux de biens résidentiels de luxe. La capitale britannique a souffert à la fois des incertitudes liées au Brexit et du durcissement des dispositions fiscales, en particulier du régime des « Non-Dom ».


CREDIT IMMOBILIER : DES TAUX ENCORE ATTRACTIFS

Le pouvoir d’achat immobilier reste stable ou s’inscrit en hausse dans plus de la moitié des grandes villes de France.

 

 

 

« Si nous constatons quelques baisses sur les durées 15 et 25 ans, rien à signaler sur le 20 ans. Côté pouvoir d’achat immobilier, 5 villes voient ainsi leur pouvoir d’achat augmenter, 7 ne bougent pas et 8 le voient baisser», m’explique Maël Bernier, chez Meilleurtaux.com. La carte ci-dessus vous indique la superficie d’un logement ancien que vous pouvez acheter dans chacune des 20 villes passées au crible, en réglant une mensualité de 1.000 euros pendant 20 ans.

Les meilleurs taux négociés

Dans cette période de taux d’intérêt bas, le courtier vient de décrocher auprès de ses banques partenaires, des conditions compétitives pour les dossiers suivants :

A Gagny : un financement à 1,00% sur 20 ans, revenus 7.500€ nets, 20% apport, financement 460.000€

A Nantes : financement jeune couple moins de 35 ans, revenus nets 3.500€ nets/mois, résidence principale, sur 25 ans à 1,40%, sans apport

A Rezé : couple, 1,35% sur 25 ans, apport 5%

A Poitiers : 1,20% sur 20 ans, célibataire, 7500€ nets/mois,

435.000€ d’emprunt, pas d’apport et délégation d’assurance

A Perpignan : 1,05% sur 15 ans, 20% apport, délégation assurance, enseignant, emprunt de 185.000€, couple d’emprunteurs, 30% d’apport

A Rennes : 0,78% sur 14 ans, sans apport, investissement locatif, sans apport, sans pénalités de remboursement anticipé, avec délégation d’assurance, couple 6.500€ nets/mois

A Bayonne : 1,12% sur 25 ans, résidence principale, 7.500€ nets/mois, 8% d’apport, délégation d’assurance.

A Brest : 0,98% sur 15 ans, investissement locatif de 180.000€ sans apport.

En moyenne, les taux tournent autour de 1,40 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,80 % sur 25 ans. Au-delà de 25 ans, ils deviennent moins intéressants puisqu’ils s’élèvent à 2,65 %.

Raisonnez en taux effectif global

Bien sûr,  il s’agit d’un taux nominal ne prenant pas en compte les frais de dossier, les cotisations d’assurance et le coût de la garantie, notamment de caution. Afin d’obtenir le fameux TEG (le taux effectif global), il faut majorer le taux nominal de près d’un demi-point. Avant de vous décider, exigez des simulations sur la base du TEG. Et si vous en avez les moyens, empruntez sur une durée courte. S’engager sur 15 ans coûte moins cher que sur 20 ans.

Par ailleurs, depuis juillet 2016, le crédit immobilier est mieux encadré.

Une remontée progressive prévue

Selon le dernier rapport trimestriel de l’observatoire Crédit Logement-CSA, les taux devraient remonter doucement, mais sûrement, jusqu’en 2020. Une augmentation d’environ 0,20 point est à prévoir d’ici la fin de l’année.