Recherche

APPART’ CITY : QUELQUES REACTIONS

FORT COMPLEXE, LE NOUVEAU BAIL PROPOSE PAR LE GESTIONNAIRE DE RESIDENCES URBAINES APPART’CITY A SUSCITE DE NOMBREUSES REACTIONS.

 

 

Plus de cinquante réactions plus ou moins sympathiques suite à mon dernier billet. Impossible de les republier en totalité ici. Vous les retrouverez ici.

En attendant,  l’un des avocats prétendant servir la cause des investisseurs aurait écrit tout récemment à ses clients copropriétaires :
« Appart City s’est engagé à régulariser l’intégralité de l’arriéré des clients nous ayant donné mandat et qui auront renvoyé leur bail, dans les 15 jours qui suivront l’atteinte du seuil de 75% de signature des baux, mais de leur seule résidence . Ils n’auront pas à attendre l’adhésion à l’accord des autres résidences, ni la recapitalisation effective. Il est en effet plus que légitime que vous ne soyez pas traités comme tous les bailleurs restés jusqu’à présent les spectateurs attentistes des efforts que nous faisons depuis des mois pour mener cette négociation ».

UN ACCORD A DEUX VITESSES ?

D’où la réaction de cet internaute « Plusieurs remarques sur cette prose :
– Cependant, cette illusion de bonheur risque  vite de tourner  au cauchemar ….en effet, en absence de recapitalisation, on ira droit au dépô
t de bilan d’ Appart City … cela signifie que ces paiements « privilégiés »  pourraient être annulés par le juge ou le mandataire en considérant qu’ils ont été faits pendant la période suspecte, donc obligation de restituer les sommes perçues à la procédure collective ….

– Par ailleurs il n’est jamais plaisant de se faire traiter de « spectateurs attentistes » par ceux qui sont censés représenter l’intérêt général des copropriétaires contre Appart City.


-En outre, cela créé de facto, une inégalité entre les créanciers et discrimine ceux qui, par malheur, n’auraient pas choisi les 4 avocats … les autres bénéficieront du paiement de leur arriéré de loyer. Et ce, même si l’une des conditions suspensives du bail n’est pas réalisé !

GROS PLAN SUR LE NOUVEAU BAIL

Mon dernier billet a suscité de virulentes réactions d’investisseurs sur l’existence ou non d’une clause recettes. L’un deux précise : « clause recettes ou pas clause recettes”, ce n’est pas le débat.

Le nouveau bail proposé par Appart City validé par 4 avocats repose sur les 2 conditions mentionnées à l’article 10.6.2. Concernant le “retour au loyer contractuel”, elles sont quasiment impossibles à atteindre.
Pour rappel ;
– ratio d’exploitation à au moins 12%
– somme annuelle des loyers n’excédant pas 32% du chiffre d’affaires

J’invite les propriétaires à vérifier eux- mêmes à partir des comptes résultats transmis par Appart City et à faire des simulations
 » …

TOUT N’EST PAS ROSE !

L’un d’eux évoque les promesses de rentabilité en ces termes « Le calcul EBITDA proposé a pour base le Chiffre d’Affaires. Il est vrai que le fisc n’a jamais relevé ce genre de procédé mais… il peut éventuellement le faire ; d’ailleurs dans le bail proposé, il est bien prévu que le bailleur puisse renoncer à cette clause.

Attention, le taux de l’EBITDA relève du rêve surtout si Appart City  continue d’augmenter ses frais payés par le siège qui “basculent” vers les charges des résidences…

Si 20 millions doivent être versés en 2017, pourquoi avoir attendu si longtemps pour réagir ? 2014 à 2017, les problèmes ne pouvaient que se multiplier…

Et ne serait-il pas plus logique, si Appart City est certain de redresser la situation, de verser immédiatement ces 20 millions, de payer les dettes ? Il suffisait de faire un avenant aux baux, avec une baisse de loyer en contrepartie d’une clause résolutoire. Pourquoi attendre ? »

Vous pouvez réagir ici.


RESIDENCES URBAINES : APPART’CITY SUR LA SELLETTE

 TRIMESTRE DECISIF POUR LES INVESTISSEURS D’APPART’CITY : UNE BAISSE DE LOYER AVEC EFFET RETROACTIF AU 1ER JANVIER 2016 LEUR EST PROPOSEE

 

 

Le début de l’année 2017 s’annonce délicat pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. Dans un récent billet, je vous ai signalé que Park Suites, la maison mère a l’intention de recapitaliser la filiale Appart’ City à hauteur de 20 millions et de réaliser 5 millions de travaux. Moyennant quoi, d’ici le 31 mars 2017, les investisseurs sont incités à signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! Du jamais vu dans le petit monde des résidences gérées.

A cette disposition rétroactive, s’en ajoutent d’autres plutôt problématiques. Ainsi par exemple la clause recettes du nouveau bail.

 

ATTENTION A LA CLAUSE RECETTES DU BAIL PROPOSE

« Le système de loyer proposé relève clairement d’un loyer avec une cause recette, c’est-à- dire indexé sur le chiffre d’affaires. Cette règle vise à adapter la charge correspondant au montant des loyers dans les comptes d’exploitation d’Appart’ city en fonction du chiffre d’affaire effectivement constaté par le gestionnaire au titre de l’exercice de son activité commerciale » commente un fin connaisseur du dossier. Or la clause recette échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux.

Sur le plan fiscal, un loyer assorti d’une clause recette associe le bailleur à la gestion ou aux résultats du preneur (l’exploitant). En étant intéressé au résultat, l’investisseur court donc le risque de voir l’administration requalifier ses revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et remettre en cause sa réduction d’impôt.

Selon le code général des impôts (CGI), la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété…relève du régime fiscal de la location meublée lorsque « …la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation » (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats… »(BOI-BIC- CHAMP-40- 10-20120912)

REMISE EN CAUSE DU STATUT DU LMP

« Par ailleurs, avec la baisse de loyer des nouveaux baux allant jusqu’à 30%, certains investisseurs risquent de perdre leur régime de loueur en meublé professionnel nécessitant de percevoir au moins 23.000 euros de loyers par an »  poursuit cet observateur.

Selon les trois cabinets d’avocats ayant négocié ce protocole d’accord avec Appart’city cette opération relève du « donnant donnant ». Appart City fait pression pour que 75% des investisseurs dans 80% de ses résidences signent avant le 1er avril prochain ces nouvelles conditions. Ce qui représenterait quelques 6.000 copropriétaires répartis dans environ 112 résidences.

Plus qu’une sévère baisse de loyers pénalisant les propriétaires ayant financé leur bien à crédit, le redressement d’Appart City ne passe-t-il pas par un changement du mode d’exploitation des résidences ?

DONNEZ VOTRE AVIS

 


RESIDENCES URBAINES : APPART CITY DANS LE GIRON DE PARK SUITES

En procédant à l’acquisition de son concurrent Appart’City, Park & Suites devient le leader français des appart-hôtels. Il lui reste à combler ses retards de loyers.

 

Attendue depuis quelques mois, l’opération d’acquisition d’Appart’City (du groupe GFE) par leGroupe Park&Suites a été officialisée début avril. Elle a été financée par l’entrée au capital du Groupe, d’Equistone Partners Europe, à hauteur de 40%, venant ainsi renforcer les capitaux propres de la nouvelle entité.

Constitué de plus de 130 établissements, ce nouvel acteur joue la carte de la complémentarité sur le plan territorial comme sur celui du positionnement. « L’ensemble des appart-hôtels a vocation à passer pour les gammes, 2 et 3 étoiles sous l’enseigne Appart’City, la gamme 4 étoiles conservera quant à elle la marque Park&Suites » me confie un professionnel. Voilà pour les annonces officielles.

 

Quid de retards de loyers ?

Sinon j’apprends que Patrice Cavalier, Président de la Holding M Finance et fondateur de la marque Park&Suites, « est un homme discret, qui n’aime pas parler aux journalistes ». Ce dirigeant assure que les retards de loyers n’ont jamais excédé un trimestre sur la totalité du parc. Et de poursuivre «  Nous avons financé cette opération (le rachat d’Appart City) afin d’avoir un fonds de roulement qui nous permette d’être à jour sur nos loyers ».

Des victimes d’Apollonia connaissent déjà cet opérateur. Des investisseurs plus récents ont eux aussi affaire à cet opérateur. Il lui reste à honorer ses loyers en temps et en heure. C’est le souhait des adhérents de ANDIRA

Association Nationale de Défense des Investisseurs Privés en Résidence d’Affaires

Chers lecteurs du blog et investisseurs dans ces résidences urbaines, MERCI DE VOTRE FIDELITE. Témoignez ici sur la régularité du paiement des loyers du nouveau groupe.