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APPART CITY : UN REGIME A DEUX VITESSES POUR LES INVESTISSEURS ?

LA TENSION MONTE ENTRE LES SIGNATAIRES DU NOUVEAU BAIL ET LES OPPOSANTS . REVUE DE DETAIL A ST-MAURICE (94)

Durant ces derniers mois, j’ai souvent évoqué le nouveau bail commercial proposé par Appart City aux investisseurs. Fort complexe – il intègre six régimes juridiques différents- il a suscité des centaines de réactions des lecteurs de ce blog.

A ce jour, 50 résidences environ l’ont signé sur un total de 112 résidences A noter qu’une quinzaine de résidence sont comptabilisées en plus, notamment des résidences dites « Appolonia », mais elles ne subissent d’aucune baisse de loyer.

Dans les résidences dites « signataires », nombre d’investisseurs au sein d’une même résidence de tourisme n’ont pas donné leur feu vert aux nouvelles conditions financières de l’exploitant.

DES INEGALITES DE TRAITEMENT ?

 

Ainsi par exemple, dans la résidence de Saint-Maurice (94), on compte 168 signataires représentant 190 lots sur 220. Et une discrimination entre propriétaires acceptants et ceux non acceptants se fait jour.

 

° Paiement des loyers impayés : «  les propriétaires n’ayant pas signé le nouveau bail  n’ont pas pu, à ce jour,  bénéficier de ce règlement effectué en priorité aux propriétaires acceptants » me confie un proche du dossier..

 

° Transparence financière. Selon un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 19 octobre 2017,  la communication des comptes est obligatoire.

« Toujours à Saint- Maurice, il semblerait que la FAPRAH (Fédération des Associations de Propriétaires de Résidences Appart’Hôtel) & l’PRASAM (association des propriétaires de St Maurice)  ne réservent cette diffusion des comptes financiers aux seuls propriétaires signataires.

Mieux: Appartcity a essayé de contester la conformité de l’article L 321-2 du code du tourisme créé par la loi 2009-888 du 22 juillet 2009 en faisant valoir l’atteinte portée à la liberté d’entreprendre; cette loi fait obligation au gestionnaire de fournir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence, et de les communiquer aux propriétaires en faisant la demande; dans 2 arrêts publiés le 28 février 2017, la Cour de cassation a refusé de renvoyer cette question devant le conseil constitutionnel » poursuit ce proche du dossier.

 

° Suivi des travaux. Un des volets du nouveau bail a trait aux travaux à effectuer sur la résidence. La Fédération précitée prévoit l’élection d’un comité de suivi. «  Si vous avez signé le nouveau bail, vous pouvez vous porter candidats » signale la dernière lettre d’information. Là encore, il convient de rappeler que les travaux portant sur des parties communes doivent être gérés par le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice. Et ce, en conformité avec le droit syndical immobilier.

En raison de ce régime à deux vitesses, de nouvelles tensions se profilent entre signataires et non signataires du nouveau bail dans cette résidence de la région parisienne. Qu’en est-il dans les autres résidences signataires?

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RESIDENCES DE TOURISME : PLUS D’INFO PREALABLE POUR LES CLIENTS

PREMIER COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS. 

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La première réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), un constructeur-promoteur (Bouygues), un commercialisateur (Cerenissimo), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ), s’est déroulée le 1er décembre 2015 à la direction générale des entreprises (DGE). Le thème : les informations à fournir aux investisseurs avant l’achat d’un logement dans une résidence de tourisme.

 

Le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire

 

Dans son intervention, Pierre Margeridon, président du SNRT, a décrit les mécanismes de vente tout en apportant des précisions sur le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire dont le fonctionnement a été remis en cause par la suite. A son sens, le gestionnaire ne peut pas garantir le paiement des loyers sur toute la durée du bail, en raison de l’environnement instable et de la conjoncture difficile. Résultat : le système mis en place présente des carences. En théorie, un bail commercial conclu entre l’exploitant et l’investisseur est assorti de loyers fixes et garantis. Dans la pratique, cet engagement de l’exploitant n’est pas toujours respecté, comme l’illustrent les billets de mon blog.

 

Les informations préalables à fournir aux acquéreurs

 

De son coté, la FNAPRT a exposé ses propositions visant à améliorer l’information préalable des investisseurs. Elles portent notamment sur les neuf points suivants : la description de l’ensemble contractuel, les fonds de concours, la valeur du bien, la valeur locative du bien, les baux commerciaux et le mandat, les obligations fiscales, le coût de sortie anticipé, les parties de service, les possibilités de sortie du dispositif.

« Nous avons insisté sur la présentation lisible et compréhensible des documents pré contractuels, ce qui n’est pas le cas à ce jour. Alors que les argumentaires de vente prévoient que tous des loyers garantis, le SNRT évoque le contraire. En outre, nous exigeons que des études d’impact soient réalisées en amont, avant le lancement d’une résidence gérée » me confie Thienan Hoang, secrétaire générale de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme).

 

Sans être trop technique, je vous précise que la DGCCRF a confirmé que les vendeurs de biens situés dans des résidences de tourisme sont soumis à la loi Hamon sur la consommation. Comme ces logements entrent bel et bien dans le champ d’application des dispositions de cette loi, tout manquement doit entraîner des sanctions.

 

Réaction édifiante d’un professionnel « Si les commerciaux devaient fournir une information exacte aux consommateurs, plus aucun produit de résidence gérée ne serait vendu ».

 

Pas de doute, les « vendeurs » doivent fournir aux acquéreurs potentiels des informations préalables réalistes, en particulier sur les baux commerciaux, comme signalé dans un précédent billet. La prochaine réunion à la DGE est prévue le 29 janvier 2016.

Dans l’intervalle, je vous invite à réagir ci-dessous, en bas de commentaires de la rubrique (leave a reply).

 

 

 

 

 

 

 


DINARD A L HEURE DU CINEMA BRITANNIQUE

AMBIANCE BRITISH LORS DU FESTIVAL DU FILM D’OUTRE-MANCHE A DINARD. UNE OCCASION DE DECOUVRIR DES FILMS PLUTOT RARES EN FRANCE.

https://i2.wp.com/www.festivaldufilm-dinard.com/wp-content/themes/ffbd/images/header-ffbd-2015.jpg

 

Petit break à Dinard. Dans cette très select station balnéaire (Ile-et-Vilaine) lancée par les Anglais au XIX° siècle, je découvre le cinéma d’Outre- Manche. Une bonne quarantaine de films programmés entre le 30 septembre et le 4 octobre. Mais dès samedi 3, le jury du 26° Festival du film britannique de Dinard décernait le Hitchcock d’Or Ciné et le Grand Prix du Jury au film « Couple in a hole » de Tom Geens. Un film dur mettant en scène deux britanniques vivant comme des bêtes sauvages dans un trou creusé à même le sol d’une forêt, quelque part en France. Moins d’un an auparavant, ils ont tout perdu dans un terrible incendie. En état de choc depuis le drame, le couple se terre, en rupture totale avec la société. Paul Higgins, Kate Dickie, Jérôme Kircher, Corinne Masiero en sont les principaux interprètes.

 

Dans les avant premières présentées à Dinard, j’aimerais vous recommander deux films, dont l’un a trait avec les sujets évoqués dans mon blog.

Breaking the bank de Vadim Jean. “Cela fait vingt ans que j’attendais d’être sélectionné au festival de Dinard » me confie ce réalisateur franco-britannique, accompagné au festival de Kelsey Grammer arrivé de Los Angeles, Tamsin Creig et Julie Dray.

Au cœur de la City à Londres, une petite banque privée bicentenaire, aujourd’hui en difficulté, suscite la convoitise d’investisseurs américains et japonais peu scrupuleux. Déchu sur le plan social, son PDG Charles Bunbury incarné par l’acteur américain Kelsey Grammer retrouve sa dignité avec l’aide de sa fille investie dans une banque communautaire. Après le film « Margin Call » consacré à la crise financière de 2008, cette production traite un sujet tragique sur un mode comique. Espérons que ce film soit rapidement distribué en France.

La City de Londres

 The city of London

Up and Down (A long way down), le film posthume de Pascal Chaumeil. Projeté à la soirée d’ouverture, il a été tourné en anglais et à Londres par le cinéaste français (“L’Arnacoeur”, “Un plan parfait”) décédé en Août. Le monde du cinéma lui a rendu hommage en présence de son épouse et de ses deux grands enfants.

Le film met en scène l’ex-bond Pierce Brosnan, un ancien présentateur vedette prêt, un soir de réveillon, à se jeter du haut d’un immeuble où il tombe nez à nez avec trois autres désespérés, partis pour faire la même chose. Ce club des suicidaires retrouvera le goût de vivre. Ce film sortira prochainement en salle.

 

 

 


RESIDENCE HOTELIERE : DES SOUCIS A PONT AVEN EN BRETAGNE

« Les galettes de Pont Aven », un film culte. Mais pour certains investisseurs, le placement immobilier de défiscalisation à Pont Aven a tendance à tourner mal.

 

Jean-Pierre Marielle et Jeanne Goupil dans "Les galettes de Pont-Aven"<br />

Le fameux film, 40 ans après

En 2011, des particuliers misent sur la renommée de ce pittoresque village de la Bretagne sud pour investir dans une résidence hôtelière. Soucieux de défiscaliser, ces néophytes répartis dans toute la France font confiance en leur conseiller en gestion de patrimoine. A leurs yeux, ils réalisent un placement immobilier sans souci, puisqu’un bail commercial leur garantit un loyer semestriel.

Mais les prévisions de rendement sont contrariées par la réalité. « Gestionnaire de la résidence, le groupe HMC doit normalement régler 7.200 euros de loyers par semestre, aux propriétaires. Le montage financier semblait viable et fiscalement intéressant, sauf qu’un gros grain de sable est apparu en 2013 : la société HMC a été placée en procédure de sauvegarde par le tribunal de commerce » me confie un investisseur privé.

Privés en partie de leurs loyers garantis alors qu’ils doivent faire face à des remboursements de crédit, les investisseurs privés du Domaine de Pont Aven Art Gallery Resort, font la grimace. Au point qu’ils ont l’intention de se regrouper rapidement en association de défense.