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APPART CITY CONDAMNE A PAYER LES LOYERS AUX INVESTISSEURS A CLERMONT-FERRAND

Le tribunal judiciaire de Clermont – Ferrand vient de rendre une ordonnance à l’encontre d’Appart City. Explications

Une fois n’est pas coutume. Pour analyser cette ordonnance du 4 février 2021, je pose trois questions à l’avocat qui a défendu ce dossier : Me Benjamin Cabagno, du cabinet Choisez Associés.

Est-il possible d’intenter une action en justice contre une société en conciliation ?

Me Benjamin Cabagno : « Comme la conciliation n’est pas une procédure collective, tout créancier peut intenter une action  en justice tant qu’une procédure collective n’est pas ouverte.

Certaines juridictions de l’ordre judiciaire, comme celle de Clermont Ferrand, décident de ne pas tenir compte des ordonnances présidentielles du tribunal de commerce car elles considèrent leur application inappropriée ou disproportionnée. Aussi elles condamnent l’exploitant débiteur, à régler ses loyers.

En revanche, d’autres juridictions suspendent l’action judiciaire, mais autorisent la poursuite de la procédure dès la fin de la conciliation.

Donc non les actions ne sont pas interdites. Le diable se trouve dans les détails, comme la désinformation ».

Quel est le contenu de cette ordonnance en termes de paiement de loyers aux investisseurs ? 

Me Benjamin Cabagno : « Le tribunal a bel et bien été saisi le 1er septembre 2020 d’une action en paiement des loyers COVID. Il est donc totalement faux de prétendre qu’il s’agit d’une action ancienne et antérieure à une conciliation.

Après un débat contradictoire et en connaissance de l’existence de la conciliation et d’une ordonnance du tribunal de commerce de Montpellier en suspension datée du 20 janvier 2021 communiquée, par une ordonnance du 4 février 2021, le juge du Tribunal judiciaire de Clermont a condamné l’exploitant à régler aux investisseurs la totalité des loyers dus entre mars 2020 jusqu’à ce jour soit environ 9 mois de loyers.

Dans cette ordonnance, le tribunal a :

–  rejeté les arguments juridiques généralement utilisés par les exploitants pour ne pas payer les loyers : la force majeure ou l’exception d’inexécution liée à la perte de jouissance des locaux.

– indiqué que l’exploitant n’a pas démontré ses difficultés économiques afin d’obtenir d’éventuels délais de paiement.

– rappelé qu’il n’y avait pas de fermetures administratives dans le secteur des résidences de tourisme, ni dans le Puy-de-Dôme »

Quand et comment le contenu de cette ordonnance s’appliquera t il ? En particulier si cet exploitant entre dans une procédure collective juste après sa conciliation de 10 mois se terminant le 22 avril 2021?

Me Benjamin Cabagno : « Comme l’ordonnance est exécutoire de plein droit, les copropriétaires peuvent solliciter dès maintenant son application forcée par voie d’huissier. Et ce, de manière provisoire, afin de bloquer les fonds sur les comptes en banque, le temps de la conciliation.

La stratégie d’Appart City consiste à inciter par la contrainte économique les bailleurs encore récalcitrants à accepter une baisse de loyers par le biais d’une conciliation. Nous sommes  loin de l’esprit de la loi et d’une volonté réelle de négociation et dans un traitement égalitaire des créanciers. Notons que l’existence de la conciliation n’est plus confidentielle puisque dévoilée dans la presse spécialisée, mais que les termes de l’accord de conciliation demeurent eux confidentiels jusqu’au 22 avril 2021.

Jusqu’à cette date, il est fort probable que cet exploitant tentera de s’opposer par tous moyens, voire par une nouvelle ordonnance discrétionnaire du tribunal de commerce de Montpellier, lieu du siège social d’Appart City, à ce que l’ordonnance débattue d’un tribunal judiciaire de Clermont ne soit pas exécutée. Nous sommes  loin des méthodes habituellement admises dans un Etat de Droit.

En tout état de cause, les mesures d’exécution forcées retrouveront leur vigueur à compter du 23 avril 2021. Une course contre la montre s’engagera, si l’exploitant compte bloquer les mesures de recouvrement par le biais d’une procédure collective ».

A noter qu’Appart City a déjà été condamné il y a quelques mois, par le Tribunal de Grenoble à payer aux investisseurs privés, leurs loyers Covid.

https://mdenoune.com/2020/11/14/residences-de-tourisme-et-covid-un-exploitant-condamne-a-regler-les-loyers/

Affaire à suivre.

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APPART CITY: OU EN SOMMES NOUS?

BILAN A LA MI JANVIER 2021 DE LA CONCILIATION DE L EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES, APART’ CITY.

Nouvel épisode dans le différent entre l’exploitant de résidences de tourisme AC et ses quelques dix mille de propriétaires.

« A ce jour, plus de 60% des propriétaires ont signé l’option A de l’accord proposé dans le cadre de la conciliation. Ils ont donc choisi d’abandonner 4 mois de loyers + 2 mois de report de loyer au titre de 2020. Et de recevoir un loyer de 70% en 2021 » me confie un proche du dossier.

Je vous rappelle que la conciliation prendra fin au plus tard fin avril 2021. Et après, que se passera-t-il ? « AC s’est engagée à solliciter auprès du Tribunal de commerce de Montpellier qu’une  procédure collective soit ouverte au plus tard le 1er mai 2021 » poursuit cette source bien informée.

A vous de choisir avec sérénité de signer ou non cet accord. Ma mission se limite à vous informer sur mon blog où vous pouvez réagir. D’ailleurs le dernier billet a suscité près d’une centaine de réactions.

Bon courage aux investisseurs.


APPARTCITY CEDE 6 RESIDENCES A ZENITUDE

VIVES INQUIETUDES DES CENTAINES DE COPROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME PASSEES DANS LE GIRON DE ZENITUDE.

Sans consulter les copropriétaires, Appartcity a cédé le 1er juillet 2019, à  Zénitude, de ses résidences situées en province. Il s’agit d’une résidence 4* à Divonne,  de 3 résidences 3* implantées au Cannet,  à Mandelieu et à Toulon-Six Fours. A quoi s’ajoutent les résidences du Havre et du Mans, classées 2*.

« Pour concrétiser ces reprises de résidences, Zénitude a dû procéder à une levée de fonds de 800.000 euros  via la plate forme « wesharebonds » au taux de 5,5% sur 60 mois » confie un proche du dossier….Et de poursuivre : « C’est surprenant lorsque les banques prêtent aujourd’hui à 1% sur ces mêmes durées…..Mais à y regarder de près, la notation de la banque de France n’est de 5, ce qui signifie que « l’entreprise a une faible capacité à honorer ses engagements financiers ».

Les 6 résidences cédées n’ont pas été optimisées par Appartcity  : 2 d’entre elles (Le Havre & Le Cannet) étaient pourtant signataires d’un nouveau Bail avec une baisse de loyer entre 26% et 30%, les 4 autres non signataires du protocole Rochet, étaient plutôt mal exploitées.

Pour la reprise d’exploitation du Mans, les investisseurs privés auraient préféré le groupe Exhore, qu’ils avaient approché. Cet opérateur a déjà fait ses preuves dans la reprise de résidences de tourisme urbaines.  Au final leur choix n’a pas été respecté par l’exploitant historique. D’où des interrogations des copropriétaires sur le rapprochement d’Appartcity avec Zénitude.

Une autre résidence (Grenoble) aurait été cédée à un autre groupe et la Résidence de St Maurice, en Ile-de-France est en attente jusqu’au 31 décembre 2019. A noter qu’Appartcity souhaite la rénover avec l’aide financière des propriétaires. Et ce,  malgré une exploitation avec une clientèle sociale depuis de nombreux mois.

 

LE PRECEDENT DU RESORT MIMOZAS

 

La société Zénitude suscite de vives inquiétudes. Depuis fin octobre 2018, cet opérateur a quitté les lieux du resort Mimozas, situé près de Mandelieu (résidence qui était autrefois le fleuron du groupe MMV), soit après seulement 6 mois d’exploitation!

Petit rappel des faits : Après avoir fermé ses portes, et suite à une procédure de redressement judiciaire puis de liquidation judiciaire, le Mimozas Cannes Resort and Spa, géré anciennement par MMV puis la société Splash, a été repris à la barre du tribunal de commerce de Cannes, par Zénitude.

 

En avril 2018, la société communiquait en ces termes : «  La réouverture du site met fin à plusieurs mois d’incertitude sur l’avenir de ce 4 étoiles et de son restaurant. La résidence conservera son nom historique Mimozas Cannes Resort and Spa, et fournira le même type de prestations d’appart-hôtel. Le groupe Zenitude souhaite cependant étendre la notoriété de cet établissement, en créant de nouveaux partenariats commerciaux et en resserrant les liens avec les acteurs locaux, notamment avec l’Office du tourisme qui sera un partenaire privilégié dans cette reprise d’activité ».

 

Bien sûr, l’exemple du resort Mimozas n’est pas pour rassurer les propriétaires concernés….

Affaires à suivre. En attendant, QUELLES SONT VOS REACTIONS A CES OPERATIONS?


RESIDENCE : DOMMAGES A ST-MAURICE

EXPLOITES PAR APPART CITY, LES 220 APPARTEMENTS DE LA RESIDENCE DE TOURISME DE ST MAURICE (94) SONT DANS UN ETAT LAMENTABLE.

 

 

En février dernier, je vous avertissais sur une dérive d’exploitation d’une résidence de tourisme à St Maurice (94). En effet l’exploitant Appart City se reconvertissait dans le social en recevant des personnes en grande difficulté au lieu d’accueillir des touristes en déplacement professionnels ou/et des vacanciers.

Ce changement de clientèle a inévitablement dégradé les appartements détenus par les investisseurs privés. En vertu d’une ordonnance du 10 avril 2019, le Tribunal de grande Instance a donné son feu vert pour une visite complète de l’immeuble de 220 appartements afin d’y faire un constat, puis un rapport sur :

La nature de l’occupation les lieux,

L’état d’entretien de toutes les parties privatives et communes en vue des travaux,

Tout risque potentiel pour la sécurité, l’hygiène et la salubrité.

 

ETAT CATRASTOPHIQUE DE LA RESIDENCE

En se basant sur le constat d’huissier, les investisseurs de St Maurice constatent que :

« Manifestement, l’exploitant n’a pas entretenu cette résidence pendant 10 ans, alors qu’il s’agit d’une obligation contractuelle ;

 Il existe un contraste entre le bon état du clos et couvert (extérieur) et intérieur de la résidence;

 Une moquette d’origine avec tâches, des graffitis sur les murs, des traces d’infiltrations dans les escaliers et sur les portes des locaux techniques, poubelles et détritus sur le sol, verrous et interrupteurs cassés illustrent le défaut d’entretien des parties communes;

 Des fuites, des infiltrations, de la moisissure, des portes cassées, la saleté et les odeurs témoignent du manque d’entretien des parties privatives;

 La dangerosité des lieux avec des normes de sécurité incendie inexistantes (Extincteurs marqués HS, Déclencheurs manuels arrachés du mur, Détecteurs de fumée absents dans des appartements, …) et un risque de sinistre potentiellement dramatique pour les biens et les personnes ;

 Une sur-occupation des chambres par des occupants issus du SAMU SOCIAL, association Aurore. Le tout géré par la société VSP en Longue Durée dans des conditions d’hébergement inacceptables et insalubres ».  Selon nos informations, Appart’City aurait fait passer une de leur société partenaire afin de remédier aux soucis de sécurité et de fournir une attestation de conformité.

QUI VA PAYER LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT ?

Une fois ce constat dressé, l’heure est au chiffrage des travaux pour remettre cette résidence en bon état de recevoir la clientèle touristique. Encore faut-il que les personnes hébergées en urgence quittent les lieux. Il est prévu, normalement, un départ pour le 30 juin 2019 maximum.

Coté estimation des travaux, Appart City les chiffre à environ 5 millions d’euros HT.  « Avec une participation d’Appart’City de l’ordre de 50% soit entre 2 et 2,5 millions d’euros. Et ce, en vertu d’une prétendue vétusté ou du nouveau bail (article 13.1 – travaux de rénovation).  Soit un reste à charge entre 10.000 euros et 15.000 euros par appartement selon nos calculs  » confie un proche du dossier.

Ayant été mis devant le fait accompli de la conversion de cette résidence affaire en hébergement social, les investisseurs ne l’entendent pas de cette oreille.  D’autant que 15.000 euros représenterait grosso modo 10% de la valeur vénale de leur appartement, s’ils arrivent à trouver un acquéreur individuel. A suivre

 

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