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RESIDENCE : DOMMAGES A ST-MAURICE

EXPLOITES PAR APPART CITY, LES 220 APPARTEMENTS DE LA RESIDENCE DE TOURISME DE ST MAURICE (94) SONT DANS UN ETAT LAMENTABLE.

 

 

En février dernier, je vous avertissais sur une dérive d’exploitation d’une résidence de tourisme à St Maurice (94). En effet l’exploitant Appart City se reconvertissait dans le social en recevant des personnes en grande difficulté au lieu d’accueillir des touristes en déplacement professionnels ou/et des vacanciers.

Ce changement de clientèle a inévitablement dégradé les appartements détenus par les investisseurs privés. En vertu d’une ordonnance du 10 avril 2019, le Tribunal de grande Instance a donné son feu vert pour une visite complète de l’immeuble de 220 appartements afin d’y faire un constat, puis un rapport sur :

La nature de l’occupation les lieux,

L’état d’entretien de toutes les parties privatives et communes en vue des travaux,

Tout risque potentiel pour la sécurité, l’hygiène et la salubrité.

 

ETAT CATRASTOPHIQUE DE LA RESIDENCE

En se basant sur le constat d’huissier, les investisseurs de St Maurice constatent que :

« Manifestement, l’exploitant n’a pas entretenu cette résidence pendant 10 ans, alors qu’il s’agit d’une obligation contractuelle ;

 Il existe un contraste entre le bon état du clos et couvert (extérieur) et intérieur de la résidence;

 Une moquette d’origine avec tâches, des graffitis sur les murs, des traces d’infiltrations dans les escaliers et sur les portes des locaux techniques, poubelles et détritus sur le sol, verrous et interrupteurs cassés illustrent le défaut d’entretien des parties communes;

 Des fuites, des infiltrations, de la moisissure, des portes cassées, la saleté et les odeurs témoignent du manque d’entretien des parties privatives;

 La dangerosité des lieux avec des normes de sécurité incendie inexistantes (Extincteurs marqués HS, Déclencheurs manuels arrachés du mur, Détecteurs de fumée absents dans des appartements, …) et un risque de sinistre potentiellement dramatique pour les biens et les personnes ;

 Une sur-occupation des chambres par des occupants issus du SAMU SOCIAL, association Aurore. Le tout géré par la société VSP en Longue Durée dans des conditions d’hébergement inacceptables et insalubres ».  Selon nos informations, Appart’City aurait fait passer une de leur société partenaire afin de remédier aux soucis de sécurité et de fournir une attestation de conformité.

QUI VA PAYER LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT ?

Une fois ce constat dressé, l’heure est au chiffrage des travaux pour remettre cette résidence en bon état de recevoir la clientèle touristique. Encore faut-il que les personnes hébergées en urgence quittent les lieux. Il est prévu, normalement, un départ pour le 30 juin 2019 maximum.

Coté estimation des travaux, Appart City les chiffre à environ 5 millions d’euros HT.  « Avec une participation d’Appart’City de l’ordre de 50% soit entre 2 et 2,5 millions d’euros. Et ce, en vertu d’une prétendue vétusté ou du nouveau bail (article 13.1 – travaux de rénovation).  Soit un reste à charge entre 10.000 euros et 15.000 euros par appartement selon nos calculs  » confie un proche du dossier.

Ayant été mis devant le fait accompli de la conversion de cette résidence affaire en hébergement social, les investisseurs ne l’entendent pas de cette oreille.  D’autant que 15.000 euros représenterait grosso modo 10% de la valeur vénale de leur appartement, s’ils arrivent à trouver un acquéreur individuel. A suivre

 

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NOUVEL ACTIONNAIRE CHEZ APPART CITY

LE CANADIEN BROOKFIELD ENTRE DANS LE CAPITAL DE L’EXPLOITANT. EXPLICATIONS.

 

Un peu plus de quatre ans et demi, telle a été la durée de détention d’Appartcity par le fonds d’investissement Equistone Partners Europe. Petit retour en arrière. « En 2014, Park&Suites et Appart’City, deux acteurs significatifs du marché français de la location d’appart-hôtels à usage touristique et professionnel, se sont rapprochés pour former un des leaders du marché. Pour une visibilité unifiée sur le territoire, l’ensemble des 120 résidences hôtelières présentes dans les centres-villes et zone d’activités péri-urbaines, est passé sous l’enseigne Appart’City en 2016  »  signale ce fonds sur son site internet.

 

A la mi-décembre 2018, Equistone cède sa participation majoritaire dans Appart’City à un autre fonds d’investissement : le fonds Brookfield Asset Management. « Bien sûr, en tant qu’investisseurs privés, nous regrettons de ne pas avoir été informés de ce changement d’actionnaires  » regrettent des propriétaires. Nouvel actionnaire rime avec nouvelle équipe. Le 19 décembre 2018, quatre membres du Conseil de Surveillance démissionnent et un nouveau Conseil de Surveillance est nommé.

 

Basée à Toronto et présente à Londres, la société Brookfield Asset Management est une entreprise canadienne de gestion d’actifs alternatifs. A la tête d’un portefeuille de 350 milliards de dollars investis dans plus de 30 pays, ce groupe est coté à la Bourse de New-York (New-York Stock Exchange).  « Ses actifs se concentrent sur les énergies renouvelables, les infrastructures, les fonds privés, la propriété » commente un observateur. Reste à savoir ce que ce nouvel actionnaire réserve aux propriétaires… et à leurs résidences dont certaines pratiquent l’hébergement d’urgence .

 

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APPART CITY : VOS REACTIONS

VOICI QUELQUES RESULTATS FINANCIERS DE CET EXPLOITANT. A VOS CALCULETTES CHERS INVESTISSEURS.

Suite à mon dernier billet de blog sur Appart City et quelques une de ses résidences converties au logement social, vous avez été nombreux à réagir sur mon blog. Voici quelques réactions des internautes.

« Résidence sociale rime surtout avec gros rendement garanti pour le gestionnaire et non respect des appartements des bailleurs (réaménagés avec plusieurs lits superposés par chambre, dégradés et quasi-invendables).
Il y à peine 2 ans, un dirigeant d’Appartcity, obsédé par l’objectif de nous faire accepter des baisses de loyers, assurait qu’il ne recommencerait pas l’ erreur de faire du logement social, qu’il valait mieux laisser ces activités aux « spécialistes » car les expériences fâcheuses (Toulouse, Grenoble, Montevrain résidence poubelle au point d’avoir été fermée par la mairie pour insalubrité dans un état de dégradation …) avaient démontré qu’ils ne savaient pas gérer cette clientèle.  

Et maintenant, un an sur le redressement (futur !) de la société à condition que les propriétaires baissent leurs loyers, un constat s’impose : les efforts des propriétaires ayant cédé au chant des sirènes ne suffisent pas à redresser la barre.
Quand on part en situation de cessation de paiement, quelques dizaines de millions de l’actionnaire et les baisses de loyer, acceptées par seulement la moitié des résidences, ne permettront pas de redresser durablement la situation
» signale un investisseur.

LE POINT FINANCIER

Un autre souligne : « Les derniers comptes officiels d’Apparcity publiés (9 mois 2017), demeurent affolants  (source chiffres et analyse : société.com) :

132 M€ de Chiffre d’Affaires et 140 M€ de dettes ! dont 54 M€ de dettes financières, 56 M€ de dettes fournisseurs, 22 M€ de dettes fiscales et sociales et 9M€ d’autres dettes
Société en perte de 3 M€.
Rating société (société.com) : défavorable
Rentabilité (société.com) : défavorable

Niveau d’endettement financier : 234.32% des fonds propres. Si le taux est supérieur à 100%, ce déséquilibre peut signifier que les associés disposent de peu de moyens ou ne souhaitent plus investir dans l’entreprise ».

UNE FORTE DETTE

« Charge de la dette d’Appart City : 97.38% (élevée). Ce ratio permet d’évaluer si le coût annuel de la dette bancaire capte une part trop élevée de la rentabilité du coeur d’activité de l’entreprise. Au delà d’un tiers, on peut considérer que l’entreprise est trop endettée ou ne parvient pas à dégager assez de résultat pour pouvoir payer les intérêts de la dette et continuer dans le même temps à se développer normalement.

Rentabilité nette finale : -2.26% du CA (mauvaise/perte). Le ratio estime la capacité de l’entreprise à dégager un profit net final, après prise en compte de la totalité des charges qui ont été supportées par l’entreprise tout au long de l’année.

Capacité d’auto-financement (CAF) : -4.95% (mauvaise/en chute par rapport à 2015). Ce critère indique la capacité de l’entreprise à générer globalement assez de trésorerie pour pouvoir ensuite maintenir ou développer son activité. Une capacité d’auto-financement négative signifie au contraire que la société disposera  de moins en moins de trésorerie, ce qui risque « d’asphyxier » progressivement son exploitation.

Même en tablant sur des chiffres en légère hausse au titre de 2018, (car c’est une bonne année dans l’hôtellerie en général et qu’Appartcity aura profité de l’effet baisse des loyers sur un exercice complet et d’aides de l’actionnaire), qu’en sera-t-il à moyen terme ?  Et même dès 2019 avec l’augmentation importante de la charge des loyers (Indice des loyers commerciaux ou ILC) ?  

En plus au 1er janvier 2019, nous assistons au retour contractuel au loyer d’origine d’une bonne dizaine de résidences rentables qui avaient accepté des baisses provisoires ».

 

LES QUESTIONS DES INVESTISSEURS

Et de poursuivre : « Combien des rénovations complètes de résidences prévues ont été faites depuis 2015 ? Cette société ne fait que de menus travaux depuis 2 ans dans les résidences. Certes cette société a choisi de rembourser des arriérés, ce qui a un bon effet immédiat pour réduire les charges d’avocat, rassurer et amadouer les propriétaires, l’opinion publique et sans doute les instances surveillant les comptes. Mais l’absence de réels travaux hypothèque la relance et donc l’avenir de nombreuses résidences…

Combien de temps les loyers pourront-ils être honorés dans ces conditions ? A notre avis, Appartcity n’a pas regagné la confiance des banques. Avec le nombre réduit de résidences ayant signé des baisses de loyer, cet exploitant ne peut pas atteindre les objectifs de sortie de crise qui nécessitaient 80% de résidences acceptant les baisses ».

ET DEMAIN ?

« A vendre à bas coûts, on ne génère pas de marge et on plombe  les comptes mais en plus l’état catastrophique de certaines résidences. Du coup, le social devient leur porte de sortie, et malgré des propos soi disant rassurant de ne plus jamais faire de résidence sociale, cela continue encore et encore….quelle autre résidence demain?  

Le précédent dirigeant a voulu éteindre un incendie avec la complicité de quelques conseils…..non seulement le résultat du nombre de signataires est décevant, avec une « économie » provisoire de 5,5 millions (puisque des loyers vont reprendre leur montant d’origine en 2019), mais en plus il a rallumé un autre incendie avec les autres résidences restées à l’écart . Aujourd’hui, on ne voit pas quelle issue favorable pourrait arriver…….

A moins d’une revente prochaine de cette société, en essayant de taire tous les problèmes actuels et d’essayer d’habiller proprement la mariée, comme se l’accordent à penser de nombreux spécialistes (conseillers en gestion de patrimoine, avocats, spécialistes du statut de loueur en meublé professionnel….enfin les vrais »

Mon billet du 16 février 2019 sur cette reconversion dans l’hébergement d’urgence.


QUAND APPART CITY SE RECONVERTIT DANS LE SOCIAL

A SAINT MAURICE (94410) APPART CITY TRANSFORME UNE RESIDENCE DE TOURISME EN RESIDENCE SOCIALE POUR FAIRE DE L’ HEBERGEMENT D’URGENCE. UN VRAI CHANGEMENT DE DESTINATION.

Les investisseurs d’Appart City ayant acheté en région parisienne, à Saint Maurice dans le Val de Marne ont de quoi être contents. Je viens d’appeler la centrale de réservation du « numéro un des apparts hôtels en France », où l’on m’assure fermement qu’Appart City n’exploite pas de résidence dans cette commune résidentielle longée par la Marne. A la place, la commerciale me propose une résidence dans Paris Intra muros.

Explication : cette résidence de tourisme classée trois étoiles est tout simplement sortie de la commercialisation de cet exploitant. Et pour cause : depuis quelques mois, elle est devenue une résidence sociale temporaire. Cette modification appelle plusieurs remarques :

  • Les propriétaires privés de cette résidence n’ont pas été informés de ce changement de destination. Ils viennent de l’apprendre par un récent article du quotidien Le Parisien. « Il est inadmissible que l’on nous mette devant le fait accompli» tonnent les investisseurs.
  • Résidence sociale rime généralement avec logement d’urgence pour abriter notamment des personnes expulsées ou des étrangers en transit. Dans ces conditions, des dégradations ne sont pas à écarter.
  • D’ailleurs, renseignements pris, des travaux de remise en état de la résidence devraient intervenir cet été. A la charge de qui : des propriétaires ou de l’exploitant ?

Dans l’intervalle, quelle valorisation de leur bien peuvent attendre les propriétaires ? Quid s’ils souhaitent le vendre rapidement ? Pourtant lorsqu’ils ont acheté, des commerciaux leur ont fait miroiter qu’ils boosteraient leur épargne.

A noter que par ailleurs cet exploitant a signé un contrat de location gérance avec un autre professionnel pour certaines résidences de tourisme. Saint Maurice n’en fait pas partie.

Article du Parisien.

 

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