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LA RENTREE CHEZ APPART CITY

DANS UN SECTEUR TOURISTIQUE AYANT RETROUVE UNE BELLE SANTE, APPART CITY ADAPTE SA STRATEGIE DE GESTION DE SES RESIDENCES. EXPLICATIONS.

 

 

Si le tourisme bat des records en région parisienne, il reste soutenu en province. Cette vitalité profite à l’exploitant Appart City, qui gère une centaine de résidences de tourisme dans l’Hexagone.

Vous vous souvenez de cette longue bataille auprès des bailleurs leur pour faire signer de nouveaux baux assortis d’une baisse de loyer de 5% à 30% et la prise en compte d’importants travaux de rénovation.

Depuis quelques mois, Appart City améliore ses délais de paiement de loyer, en particulier auprès de la dizaine de résidences actuellement en procédure pour demander un changement d’exploitant.

Dans quelques résidences de province où seulement quelques investisseurs avaient accepté une baisse de loyer conséquente, Appart City a même jeté l’éponge et a entériné une diminution de loyer de moitié moins, voire annulé la demande de baisse. Résultat : cet exploitant a annulé  le « nouveau » bail signé au profit d’un bail plus avantageux.

« Dans ce contexte, Appart City n’aurait réalisé qu’une économie annuelle de loyers d’environ 6 millions d’euros contre les 10 millions escomptés » me confie un investisseur.

A noter toutefois que l’exploitant a cessé de gérer la résidence de Brest Oxford. Raisons invoquées : le poids des travaux notamment. Désormais cette résidence est reprise par Terre de France depuis le 1er juillet dernier.

« La situation économique du groupe semble être revenu à l’équilibre, mais qu’en est – il des énormes dettes souscrites qu’il faudra rembourser un jour ou l’autre?

( 55 millions de dettes fournisseurs au 30/09/2017) » s’interrogent les observateurs.

Que cache cette nouvelle stratégie de gestion ? Un comportement en voie d’être vertueux ou un changement d’actionnaires en vue ?

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APPART CITY : ENCORE DES DETTES

CET EXPLOITANT EST ACCULE A NANTIR SON FONDS DE COMMERCE POUR GARANTIR UN EMPRUNT.

 

Opérée en mai 2017, l’augmentation de capital portant sur une injonction d’argent frais de 440.000 euros devait tirer d’affaire Appart City et les investisseurs d’une centaine de résidence de tourisme gérée par ce groupe. La réalité est tout autre. En effet le 12 avril 2018, le nantissement du fonds de commerce d’Appart City a été inscrit au greffe du tribunal de commerce de Montpellier pour un montant de 90.000.000 euros. Et ce, au profit de la Deutsche Bank basée à Luxembourg.

Je vous signale que généralement un crédit est garanti par une sureté réelle comme par exemple un immeuble, voire des marchandises. Dans le cas de cet exploitant, les murs des résidences appartiennent aux investisseurs. Pour rassurer les banquiers, en l’occurrence luxembourgeois, sa seule issue était de donner en garantie de sa dette son fonds de commerce. A la différence de l’immobilier, celui-ci constitue un « bien meuble incorporel » dont la valeur peut se dégrader rapidement.  Difficile de connaître avec exactitude la situation comptable de ce groupe basé à Montpellier,  ses bilans 2016 et 2017 n’étant pas disponibles en ligne. « Wait and see » diront les plus philosophes.

Cela étant les inquiétudes tournent autour de deux grands sujets.

D’une part « la poursuite de retards, voire d’impayés de loyers auprès des centaines de propriétaires .Aussi de  nombreuses résidences toujours en contentieux avec le groupe (assignations en référé en cours, procédure en résiliation, etc… » selon un proche du dossier.

SERIE NOIRE

D’autre part, l’absence de sécurité régnant dans les  résidences confiées récemment en location gérance où se sont déroulés des faits divers : braquage, poignardages, enlèvement. Voici les liens de ces 5 drames de ces faits repris par la presse.

 

http://www.leparisien.fr/faits-divers/yvelines-braquage-a-l-hotel-appart-city-a-louveciennes-31-12-2016-6511383.php

http://www.leparisien.fr/velizy-villacoublay-78140/le-client-descend-a-la-reception-un-couteau-plante-dans-le-cou-05-11-2016-6293223.php

Les Ulis : un jeune homme poignardé par un autre dans un hôtel …

https://france3-regions.francetvinfo.fr/hauts-de-france/nord-0/lille-metropole/lille-corps-decouvert-au-pied-hotel-appart-city-1410781.html

http://www.leparisien.fr/val-de-marne-94/saint-maurice-une-jeune-femme-enlevee-pres-d-un-hotel-29-01-2018-7529877.php

 

La série noire d’AC touche les clients comme les investisseurs, certes dans des circonstances moins dramatiques.

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APPART CITY : UN REGIME A DEUX VITESSES POUR LES INVESTISSEURS ?

LA TENSION MONTE ENTRE LES SIGNATAIRES DU NOUVEAU BAIL ET LES OPPOSANTS . REVUE DE DETAIL A ST-MAURICE (94)

Durant ces derniers mois, j’ai souvent évoqué le nouveau bail commercial proposé par Appart City aux investisseurs. Fort complexe – il intègre six régimes juridiques différents- il a suscité des centaines de réactions des lecteurs de ce blog.

A ce jour, 50 résidences environ l’ont signé sur un total de 112 résidences A noter qu’une quinzaine de résidence sont comptabilisées en plus, notamment des résidences dites « Appolonia », mais elles ne subissent d’aucune baisse de loyer.

Dans les résidences dites « signataires », nombre d’investisseurs au sein d’une même résidence de tourisme n’ont pas donné leur feu vert aux nouvelles conditions financières de l’exploitant.

DES INEGALITES DE TRAITEMENT ?

 

Ainsi par exemple, dans la résidence de Saint-Maurice (94), on compte 168 signataires représentant 190 lots sur 220. Et une discrimination entre propriétaires acceptants et ceux non acceptants se fait jour.

 

° Paiement des loyers impayés : «  les propriétaires n’ayant pas signé le nouveau bail  n’ont pas pu, à ce jour,  bénéficier de ce règlement effectué en priorité aux propriétaires acceptants » me confie un proche du dossier..

 

° Transparence financière. Selon un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 19 octobre 2017,  la communication des comptes est obligatoire.

« Toujours à Saint- Maurice, il semblerait que la FAPRAH (Fédération des Associations de Propriétaires de Résidences Appart’Hôtel) & l’PRASAM (association des propriétaires de St Maurice)  ne réservent cette diffusion des comptes financiers aux seuls propriétaires signataires.

Mieux: Appartcity a essayé de contester la conformité de l’article L 321-2 du code du tourisme créé par la loi 2009-888 du 22 juillet 2009 en faisant valoir l’atteinte portée à la liberté d’entreprendre; cette loi fait obligation au gestionnaire de fournir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence, et de les communiquer aux propriétaires en faisant la demande; dans 2 arrêts publiés le 28 février 2017, la Cour de cassation a refusé de renvoyer cette question devant le conseil constitutionnel » poursuit ce proche du dossier.

 

° Suivi des travaux. Un des volets du nouveau bail a trait aux travaux à effectuer sur la résidence. La Fédération précitée prévoit l’élection d’un comité de suivi. «  Si vous avez signé le nouveau bail, vous pouvez vous porter candidats » signale la dernière lettre d’information. Là encore, il convient de rappeler que les travaux portant sur des parties communes doivent être gérés par le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice. Et ce, en conformité avec le droit syndical immobilier.

En raison de ce régime à deux vitesses, de nouvelles tensions se profilent entre signataires et non signataires du nouveau bail dans cette résidence de la région parisienne. Qu’en est-il dans les autres résidences signataires?

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APPART CITY : LE POINT SUR LA RECAPITALISATION

AFIN D’AUGMENTER LE CAPITAL, LES ACTIONNAIRES D’ APPART CITY N’ ONT PAS HESITE A DOPER LA PRIME D’EMISSION. EXPLICATIONS.

Au printemps, le gestionnaire Appart City avait promis une recapitalisation d’au moins 20 millions d’euros avant fin juin 2017. Finalement cette recapitalisation est intervenue lors de l’AG du 30 mai 2017 et a porté sur 41,91millions d’ euros. Soit plus du double annoncé. A première vue, l’on pourrait s’en réjouir.

GONFLER LA PRIME D’ EMISSION

Mais cette augmentation de 41,91 millions euros revêt en partie un tour de passe passe.  En effet elle correspond à une émission de 1,1 millions environ d’actions à la modique valeur de 0,40 euros, soit 440.000 euros d’argent frais incorporé dans le capital.

Bien qu’elles ne soient pas assorties d’un droit de vote, ces actions présentent un taux de rémunération attractif: 14,2% pour les 3/4 de ces actions et 10% pour le quart restant.

Bon à savoir: ces dividendes sont prioritaires et reportables les exercices suivants. Et ce, même en cas de résultat négatif de la société.

« Pour parvenir aux 41,9 millions d’euros, les actionnaires – le fonds d’investissement Equistone et le dirigeant- ont tout simplement gonflé la prime d’émission en la fixant à 37,70 €uros, soit 94 fois le prix de l’action. Sans doute, cette opération permet à l’actionnaire principal – personne physique –  de conserver une majorité dans le capital. Ainsi sa participation passe de 60% à 53% et celle du fonds d’investissement Equistone de 40% à 47% » me signale un expert comptable

Pour rappel, une prime d’émission est un mécanisme financier permettant d’apporter aux anciennes actions, une valeur supérieure à leur valeur nominale lors d’une augmentation de capital. La valeur nominale d’une action se détermine par le montant du capital de la société (capital de la société / nombre d’action). Généralement la prime d’émission tourne autour de 10%, voire 20% de la valeur nominale des titres.

Compte tenu de la situation financière d’Appart City, les fins connaisseurs du dossier estiment cette prime représentant 94 fois les prix de l’action, exagérée.

Cette opération de « recapitalisation » s’accompagne de la nomination d’un des responsables de l’équipe française Equistone dans le conseil de Surveillance  d’Appart City. 

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