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APPART CITY : LE BILAN A MI-MARS

L’EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES APPART CITY PROPOSE A UN PEU PLUS DE 10.000 INVESTISSEURS DE SIGNER UN NOUVEAU BAIL AVANT LE 1ER AVRIL 2017. LE POINT AU 16 MARS

 

Le compte à rebours a bel et bien commencé chez Appart City. Normalement les 13000 investisseurs de biens situés dans des résidences urbaines pilotées par cet exploitant ont jusqu’au 31 mars 2017 pour signer un nouveau bail. A deux semaines de la date fatidique, il semblerait que les investisseurs de seulement une trentaine de résidences sur la centaine de ce parc d’appart hotel, se soient ralliés aux nouvelles conditions financières proposées par Appart City. Par conséquent, l’objectif est loin d’être atteint. De bonne source, voici les derniers résultats au 16 mars.

« Sur les 36 résidences affichant un retour de 75%, 10 résidences ne verraient leurs loyers ne baisser que de 5% . Le solde, soit 26 résidences auraient signé les nouveaux baux.Pour gonfler les chiffres Appartcity a comptabilisé les résidences à 0%, cest à dire hors accord, soit une douzaine……pour linstant.car une résidence du sud de la France aurait négocié sa sortie du groupe ».

Le rythme des signatures s’essouffle donc comme prévu, car seulement 150 beaux ont été retournés la dernière semaine.

Certes 60% des propriétaires, clients d’un des quatre avocats ayant rédigé ce fameux accord, ont signé le nouveau bail… Mais 92% des propriétaires ayant un autre avocat n’ont pas signé le nouveau bail!..

 

Que se passera t il en avril ?

Il est probable que la direction d’Appart City organise des réunions in situe pour convaincre les bailleurs récalcitrants à adhérer à son nouveau plan de survie.

En attendant, nombre d’investisseurs enregistrent de sévères retards de loyers, et les assignations et saisies continuent….. « Appartcity nest pas en mesure de reprendre le paiement régulier des loyers mensuels à partir de décembre dernier, comme il sy était engagé…Quant aux arriérés, il faudra encore attendre probablement » regrettent des investisseurs. Pour les propriétaires n’ayant pas assigné, les retards atteignent facilement 1 an. Dans le même temps, ces particuliers doivent faire face à leurs mensualités de remboursement.

 

Le nouveau bail contreversé

Dans ces colonnes, j’ai souvent insisté sur les particularités du nouveau bail proposé par Appart City confronté à des difficultés financières. Des avocats fiscalistes de renom restent très réservés sur ce nouveau dispositif. Leurs arguments ? « Laccord temporaire de réduction des loyers et ladaptation provisoire du loyer constituent des notions complexes, voire nébuleuses ». Surtout, le nouveau dispositif exposerait les investisseurs à des risques fiscaux. En s’appuyant sur la jurisprudence, l’administration pourrait être tentée d’affirmer qu’en renonçant à percevoir les loyers qui leurs  sont dûs pour pallier les difficultés financières de l’exploitant, ils interviennent dans l’activité commerciale de ce dernier. A ce titre, leurs avantages fiscaux pourraient être remis en cause.


APPART CITY : QUOI DE NEUF ?

DES AVOCATS EXTERIEURS A LA NEGOCIATION CONFIRMENT LA COMPLEXITE DU NOUVEAU BAIL.

Négociation à mis parcours pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. En effet ils ont jusqu’au le 31 mars 2017, pour signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! De bonne source, l’adhésion serait loin de se précipiter. Au préalable, des associations ou fédérations prennent le soin de faire étudier la nouvelle proposition de bail par un cabinet d’avocats extérieur à la négociation.

C’est la démarche engagée notamment par l’ANDIRA (Association Nationale de Défense des Investisseurs privés en Résidence d’Affaires) regroupant une cinquantaine de résidences, soit un peu plus de 500 appartements.

Cette association a communiqué à ses membres les grandes lignes de cette consultation juridique.

La superposition de 6 régimes juridiques,

« De cette consultation, il ressort notamment que le système contractuel envisagé par la nouvelle proposition de bail est particulièrement complexe. En effet intègre un bail + une transaction + une stipulation pour autrui + une subrogation conventionnelle + une promesse de cession de lots + mandat d’ester en justice.

Par sa complexité même, ce type de montage constitue une source de débats juridiques importants, lié à la superposition de 6 régimes juridiques » indique-t-on à l’association.

Et de poursuivre « Inutile donc de mentionner qu’avec 6 régimes juridiques……. Ce sera une vrai usine à gaz juridique”. Elle comporte une mauvaise idée : avoir une transaction, dans la proposition du nouveau bail, afin de solder un conflit créé par l’exploitant lui-même ».

Pour mémoire le bail commercial signé en 2007 ne relève que d’un seul régime : droit commercial/Décret de 1953. Ce qui n’a pas empêché d’avoir à ce jour de sérieuses difficultés pour percevoir le loyer dû contractuellement.

PAS DE CONSIGNE

« Nous n’avons pas donné à nos adhérents de consigne pour signer ou non de ce nouveau bail. Cette décision relève d’un choix personnel dépendant du contexte patrimonial et financier de chaque copropriétaire » explique Christian Mignard, Président d’Andira.

Mais en cas de signature du nouveau bail, l’association leur conseille vivement de récupérer au préalable sous forme électronique pour le faire enregistrer chez un notaire, ce qui lui donnerait une force exécutoire en cas de nouvel impayé de loyer. Reste à savoir si les notaires consciencieux alerteront les investisseurs sur les écueils du nouveau bail, signalés dans un précédent billet.


PARK SUITES EN VOIE DE RECAPITALISATION ?

NEGOCIATION EN COURS ENTRE CET EXPLOITANT DE L’ ENSEIGNE APPART CITY ET LES INVESTISSEURS

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Le nouvel appart city de Bordeaux Ravezies, sur la rive gauche de la Garonne

Dans mon précédent billet sur Appart City publié en juin dernier, j’indiquais que Park & Suites exploitant cette enseigne de résidences de tourisme urbaine, fixait des rendez vous dans chaque résidence pour proposer des avenants aux baux actuels avec une réduction de loyers….

Cinq mois après, la situation a évolué. En effet avec près 120 résidences,  le leader des appart-hôtels regroupant les résidences ex-Appart’City et ex-Park&Suites,  assure être prêt à renforcer son capital de 20 millions d’euros. A cette recapitalisation s’ajouterait une somme minimale de 5 millions d’euros dédiée aux travaux d’urgence pour rénover des résidences.

Je vous rappelle que le groupe Park&Suites est contrôlé à hauteur de 40% par le fonds de capital risque Equistone. Et à 60% par HPC Capital, « fonds entrepreneurial pour une croissance solide et durable ».

DES BAISSES DE LOYER DE 5 A 30%

En contrepartie de ce renforcement du capital,  l’exploitant demande aux investisseurs d’accepter des baisses de loyer de 5% à 30% sur toutes les résidences. Et ce, alors qu’ils continuent de subir des graves retards dans le paiement de leurs loyers. « Ces investisseurs doivent aussi faire face péniblement aux remboursements mensuels de leur prêt immobilier contracté pour financer ce placement » me rappelle Olivier Metay, Président de la FAPRAH ( Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hotel). Quarante huit résidences Appart City ont déjà adhéré à cette fédération.

Enfin le 15 octobre dernier, un troisième Appart City a été ouvert à Bordeaux. Les esprits chagrins se demandent si le groupe ne pratique pas la cavalerie en profitant des fonds récoltés auprès de nouveaux investisseurs pour payer en partie les loyers. Mais c’est un autre sujet.

 


APPART CITY : VOS REACTIONS

CETTE FOIS LA PAROLE EST AUX INTERNAUTES. VOICI QUELQUES COMMENTAIRES SUR APPART CITY

Suite à mon précédent billet sur l’exploitant Appart City, vous avez été nombreux à témoigner. Vous lirez ci-après quelques réactions.

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La dernière résidence a ouvert à Nîmes, ville célèbre pour ses arènes.

 

« Le 16 juin 2016, nous avons une réunion dans notre résidence de Brest (18 ans) avec des responsables APPARTCITY. A l’odre du jour, il y a le renouvellement du bail, l’évolution des loyers (à la hausse, à la baisse?) et surtout le paiement des loyers en retard. Pour certains, le retard atteint 10 mois malgré la prise d’avocat, la démarche d’huissier et la condamnation au tribunal.
Suivi d’entretien inexistant malgré les diverses alertes avec des frais de rénovation à destination des propriétaires, en l’occurrence la réfection de la toiture dû à leur négligence.

Les loyers chez ODALYS se font aussi selon leur bon vouloir. Nous avions aussi un bien géré par RESIDHOTEL. Bannir ce type de placement me parait être la meilleure solution ».

Autre réaction : « Appart City a aussi écrit que les loyers seront pas payés aux propriétaires ayant engagé une action judiciaire contre eux, si ces plaintes étaient retirées. En termes de droit, cela s’appelle du chantage.
Pour ma part, rien ne me fera retirer ma plainte, même avec les 4 mois de loyers impayés. Je pense qu’il en est de même des 36 propriétaires de notre résidence située à Lyon, engagés dans la même procédure ».

« Dans votre dernier billet, vous affirmez que le groupe Appart City a prévu des réunions avec les propriétaires des résidences qu’il exploite.  Je suis propriétaire d’un appartement à Mandelieu, résidence inondée en décembre et qui est actuellement en travaux; (nous avons vérifié sur place). Les loyers n’ont pas été versés depuis le 3° trimestre 2015 et aucune information concernant une réunion avec les propriétaires ne nous est parvenue. Avec qui se fera cette pseudo négociation si les propriétaires ne sont pas avertis? Nous tentons de nous fédérer depuis des mois mais cela nous prend beaucoup de temps et d’énergie ».
Réaction d’un autre abonné à mon blog : « Ce n’est qu’un épisode de plus au long feuilleton des résidences supposées en difficulté, que la justice et le gouvernement laissent prospérer aux dépens des propriétaires naïfs, victimes de ces requins qui continuent de s’enrichir par leurs opérations de promotion immobilière et leur ingénierie financière ».

CREER UNE ASSOCATION DE COPROPRIETAIRES

Un Expert judiciaire honoraire conseille de ” susciter la création d’une association des copropriétaires de votre résidence en réunissant au moins, dans un premier temps 55% de l’ensemble des copropriétaires.
Vous risquez d’avoir du mal avec le syndic, sans passer par le Conseil syndical. Pour amorcer le projet, vous pouvez utiliser :
– les boîtes aux lettres tout simplement
– le contact personnel avec des copropriétaires.

Lorsque vous en aurez réuni quelques uns, vous pourrez organiser une première réunion afin de créer votre association. A ce stade, je vous recommande d’emblée de créer un site internet. Limité aux copropriétaires, ce site avec des articles, vous permettra de développer votre action et sera facteur d’union.

Pour la future Assemblée Générale, il est indispensable d’associer le Conseil syndical. Avec son accord, l’association pourra provoquer la réunion d’une AG extraordinaire. Sous certaines réserves, je suis partisan d’envisager l’autogestion  Au préalable, il faudra faire réaliser un audit de la résidence”.
UN COMPLEMENT DE RETRAITE ?

« Les ventes des appartements continuent de se faire sur la base d’ une publicité mensongère en présentant ce placement comme un   complément de retraite. Les exploitants font miroiter un revenu régulier et sans soucis. Pour les nombreux propriétaires pris dans les mailles de ce filet, le réveil est vraiment dur ».

Enfin sachez qu’un autre exploitant de résidences de tourisme Odalys, vient d’annuler quelques heures avant, sa conférence de presse au cours de laquelle devait être dévoilée une annonce importante concernant sa nouvelle structure actionnariale. Je suis déçue !