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APPART CITY : LE POINT SUR LA RECAPITALISATION

AFIN D’AUGMENTER LE CAPITAL, LES ACTIONNAIRES D’ APPART CITY N’ ONT PAS HESITE A DOPER LA PRIME D’EMISSION. EXPLICATIONS.

Au printemps, le gestionnaire Appart City avait promis une recapitalisation d’au moins 20 millions d’euros avant fin juin 2017. Finalement cette recapitalisation est intervenue lors de l’AG du 30 mai 2017 et a porté sur 41,91millions d’ euros. Soit plus du double annoncé. A première vue, l’on pourrait s’en réjouir.

GONFLER LA PRIME D’ EMISSION

Mais cette augmentation de 41,91 millions euros revêt en partie un tour de passe passe.  En effet elle correspond à une émission de 1,1 millions environ d’actions à la modique valeur de 0,40 euros, soit 440.000 euros d’argent frais incorporé dans le capital.

Bien qu’elles ne soient pas assorties d’un droit de vote, ces actions présentent un taux de rémunération attractif: 14,2% pour les 3/4 de ces actions et 10% pour le quart restant.

Bon à savoir: ces dividendes sont prioritaires et reportables les exercices suivants. Et ce, même en cas de résultat négatif de la société.

« Pour parvenir aux 41,9 millions d’euros, les actionnaires – le fonds d’investissement Equistone et le dirigeant- ont tout simplement gonflé la prime d’émission en la fixant à 37,70 €uros, soit 94 fois le prix de l’action. Sans doute, cette opération permet à l’actionnaire principal – personne physique –  de conserver une majorité dans le capital. Ainsi sa participation passe de 60% à 53% et celle du fonds d’investissement Equistone de 40% à 47% » me signale un expert comptable

Pour rappel, une prime d’émission est un mécanisme financier permettant d’apporter aux anciennes actions, une valeur supérieure à leur valeur nominale lors d’une augmentation de capital. La valeur nominale d’une action se détermine par le montant du capital de la société (capital de la société / nombre d’action). Généralement la prime d’émission tourne autour de 10%, voire 20% de la valeur nominale des titres.

Compte tenu de la situation financière d’Appart City, les fins connaisseurs du dossier estiment cette prime représentant 94 fois les prix de l’action, exagérée.

Cette opération de « recapitalisation » s’accompagne de la nomination d’un des responsables de l’équipe française Equistone dans le conseil de Surveillance  d’Appart City. 

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RESIDENCES DE TOURISME : OU EN EST APPART CITY ?

DE NOMBREUSES QUESTIONS SUBSISTENT SUR LE SORT DES INVESTISSEURS CHEZ APPART CITY. REVUE DE DETAIL.

 Les mois passent et l’inquiétude est grandissante chez les investisseurs de cet exploitant de résidences urbaines. Plusieurs points retiennent sérieusement leur attention.

 

° La fameuse augmentation de capital.

Selon les dirigeants, elle devait atteindre 42 millions d’euros. Si l’on se base sur la publication des journaux d’annonces légales, elle se limiterait à ce jour à un peu moins de 500.000 euros. Quid du solde faramineux ?

 

° La mise en location gérance de certaines résidences.

Officiellement, trois résidences sont reprises par un professionnel du tourisme. Il semblerait que cinq autres aient connu le même sort. Ce changement de mode d’exploitation risque de remettre en cause le maintien des avantages fiscaux pour les investisseurs. Autre bémol : au lieu de donner en location à des voyageurs d’affaires – vocation première de ce type de résidence- ces établissements seraient loués à Médecins sans frontières. Un autre profil de clientèle.

 

° La conformité du bail commercial.

En principe, le nouveau bail signé récemment par les investisseurs ne serait pas adéquat la location gérance.

 

° Quid du bail d’origine conservé par les opposants aux propositions d’Appart City ?

Les avocats zélés qui avaient défendu la nouvelle politique de cet exploitant ne se privent pas faire de les inciter à signer un nouveau bail, comme en témoignent vos récents commentaires. Une quinzaine de résidences sont dans le viseur de leur intervention se basant sur un mois de loyer par résidence. Une somme minimale de 50.000 euros est évoquée. Pour une centaine de bailleurs, cela revient à 500 euros par investisseur. Une somme non négligeable lorsqu’on ne perçoit pas ses loyers à temps.

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LOCATION-GERANCE POUR TROIS RESIDENCES APPART CITY

APPART CITY DONNE EN LOCATION-GERANCE A UN SPECIALISTE DU TOURISME D’AFFAIRE TROIS RESIDENCES PARISIENNES

 

 

Rentrée oblige, revenons sur l’un des sujets qui vous tiennent à cœur chers internautes : les résidences de tourisme. Et en particulier celles figurant dans le parc d’Appart City. Après un premier semestre mouvementé, marqué par la signature d’un nouveau bail entérinant une baisse de loyer rétroactive, un nouvel épisode vient d’intervenir. Depuis le 1er août 2017,  Appart City a donné en location gérance, trois de ses résidences « affaires » situées en région parisienne :

  • Aux Ulis (Essonne)
  • Le Blanc-Mesnil (Seine St Denis)
  • Alfortville (Val de Marne),

Daprès nos informations, dans ce trio, les Ulis serait une résidence bénéficiaire, le Blanc-Mesnil afficherait un équilibre financier alors qu’Alfortville se situerait dans le rouge.

Avec ce montage, Appart City conserve la propriété du fonds de commerce de ces trois résidences « parahôtelieres », mais en confie la gestion pour un an renouvelable par tacite reconduction à la société Voyages Services Plus.

UN SPECIALISTE DU TOURISME RECEPTIF

Créé depuis 1987, Voyages Services Plus organise et fournit de l’hébergement, services de transport et de voyage sur toute la France pour les événements majeurs relevant du tourisme d’ affaire ou de congrès.  Par réceptif, entendez que cette agence de voyages « accueille » les touristes étrangers dans l’Hexagone. Multimarchés, elle travaille surtout avec l’Europe, les Etats-Unis et le Moyen Orient.

 

A première vue, ce pourrait être une bonne nouvelle pour les quelques 300 investisseurs engagés dans ces trois résidences. « En cas de location gérance, c’est le gérant qui paye les loyers mais l’exploitant d’origine est solidaire des dettes pendant 6 mois. Encore faut-il qu’ Appart City assume le paiement des dettes antérieurs: loyers, factures aux fournisseurs… » commente un spécialiste.

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APPART CITY : VOUS AVEZ DIT TRANSPARENCE ?

VOICI LA REACTION DES INVESTISSEURS SUITE A LA VISIOCONFERENCE DE DEBUT JUILLET REUNISSANT APPART CITY, UN AVOCAT ET CERENICIMO.

 

Petit journal daté des réactions :

Le 5.07

« La visioconférence CERENICIMO du mercredi 5 juillet 2017 fut un grand numéro d’autosatisfaction d’acteurs complices et responsables de la mauvaise situation financière dont sont victimes des milliers d’investisseurs Park & Suite et Appart’city.
° Un marchand de produits financiers qui nous noie dans  son discours commercial.

° Un président d’Appart City, Monsieur Thierry ROCHET, précisant qu’il a découvert une situation catastrophique il y a un an quand il a « repris » cette société, en nous expliquant que tous les problèmes ont surgit lorsque Park & Suite a racheté Appart City qui était au bord du dépôt de bilan. Il oublie, de préciser que Park & Suite allait déjà très mal au moment de se rachat. En 2009, Park & Suite ne payait pas une partie des loyers. Il tente d’associer à la marque Appart’city, les mots : transparence, engagements tenus, partenariat, dont le sens et les valeurs sont à l’opposé de ce que représente aujourd’hui Appart’city.

° Un avocat complice qui s’autorise à faire des démonstrations économiques pour justifier la position contestable qu’il a tenue avec quelques-uns de ses confrères, mais heureusement pas tous.
Cette conférence a sans doute pu satisfaire ceux qui ont accepté de signer le nouveau bail proposé par Appart’city. Le problème c’est qu’ils sont moins nombreux que ceux qui n’ont pas signé ce nouveau bail et ceux-là ne pouvaient être que très agacés par cette autosatisfaction destinée à essayer de rassurer des Conseils en Gestion de Patrimoine ayant des difficultés aujourd’hui à vendre un produit géré par cet exploitant ».

 

LA REVENTE DE LOTS ANCIENS

Le 6.07, réaction d’un professionnel du patrimoine

« B2S recommence à nouveau à prendre des mandats pour des lots de seconde main chez Appartcity, pour les bailleurs ayant signé le nouveau bail.
Il est intéressant de constater que lors de leur visio conférence, ils se justifient en disant que le futur acheteur part avec un bail ferme de 9/10/11 ans….Or la qualité d’un produit s’estime sur plusieurs critères, dont notamment:
1- les chiffres économiques de la résidence (résidence bénéficiaire, à l’équilibre, déficitaire)

2- la qualité du bail (contenu) et la durée restant à courir…rien à dire de ce côté là

3 – la qualité du gestionnaire : que ce soit ancien ou nouveau bail, le gestionnaire reste le même, c’est à dire avec une réputation sulfureuse, une attitude indigne vis- à- vis de ses bailleurs (apparemment chantage, intimidation,…).
les propriétaires qui ont signé ont subi une baisse, donc leur bien qui est basé sur une rentabilité à la revente subit mécaniquement la même baisse…La valeur de leur bien s’est donc bien dégradé avec leur nouveau bail, sauf que maintenant ce bien devient « vendable » vis à vis de cette plate forme….Mais nombreux CGP scrupuleux ne proposent toujours pas les biens de ce gestionnaire à la revente: la société est trop fragile ….Il faudra donc attendre encore 1 an ou 2 pour voir si effectivement Appartcity respecte ses bailleurs comme  le prétend la direction.

Etonnant aussi que lors de cette visio conférence, les autres « petits » gestionnaires ont été systématiquement et ouvertement dénigrés : c’est « petit » comme procédé, mais au delà, ça n’est pas respectueux, ni très fair play… ».

 

Le 7.07, je contacte Benjamin Nicaise, président fondateur de Cérénicimo. Il me fait part de sa satisfaction pour cette visio conférence qui a réuni environ 120 conseillers en gestion de patrimoine. Effectivement B2S ne s’intéresse qu’aux biens ayant fait l’objet d’un nouveau bail avec Appart City.

MUTUALISATION DES RISQUES OU NON ?

Le 8.07, un autre commentaire. « Lors de la visioconférence, j’ai été très surpris d’entendre M T.Rochet (Président du Directoire d’Appart-City) se faire l’ardent défenseur de tous ceux qui ont toujours refuser d’entendre parler de mutualisation alors que cette mutualisation était prônée depuis des années par la précédente équipe dirigeante.

Cette mutualisation était et est toujours aussi revendiquée par Maître Pechayre qui continue d’argumenter pour cet accord en précisant que même les résidences bénéficiaires doivent contribuer pour éviter de trop pénaliser les résidences déficitaires.

Il y a là une belle contradiction entre les parties cosignataires de cet accord. Comment Maître Pechayre et M T.Rochet peuvent ils continuer à forcer les résidences non signataires à signer cet accord alors que M Thierry Rochet lui même reconnaît que la mutualisation est un non sens et que les résidences bénéficiaires ne devraient pas être concernées?

C’est un argument de poids pour toutes les résidences bénéficiaires qui refusent de se voir imposer une baisse de loyer et qui portent leurs dossiers devant les tribunaux. Les juges apprécieront.

A noter aussi que M T. Rochet reconnaît que les frais de sièges devront être ramenés à 10% alors qu’ils sont aujourd’hui de l’ordre de 20 %. Un autre argument à mettre au dossier des résidences déjà bénéficiaires malgré ces frais de sièges exorbitants ».

Le 10.07, une nouvelle réaction

« Il est surprenant aussi de constater lors de cette visio conférence que B Nicaise mentionne Suite Etudes comme hors sujet, alors que c’est une société qui siège au 125 rue Gilles Martinet (dans les mêmes locaux qu’Appartcity) et dirigée par F Manna, ex pdg de Park & Suites….Puis de dire qu’il accompagne ce gestionnaire depuis le début, que Suite Etude gagne beaucoup d’argent, alors que ce gestionnaire (sorte de filiale de Park & Suites) paye mal ses bailleurs….Plus aucun doute sur cette ‘entente’ AC et Cerenissimo, & Co (LB2S)
D’ailleurs, Suites Etudes ont préféré eux aussi changer de nom (maintenant Global Exploitation), l’ancien commençait à peser « lourd ».
Il suffit de taper sur internet « suite études mauvais payeurs » pour s’en rendre compte ».

QUELQUES PHRASES CHOC

Le 13.07, un compte rendu détaillé

« Apparemment Appartcity et Cerenissimo choisissent les personnes qui pouvaient écouter la conférence….En omettant tout simplement de communiquer le mot de passe.
Heureusement qu’un enregistrement a pu être effectué!
Alors pour celles et ceux qui n’ont pas vu ou pas pu voir:

– un M Rochet regardant un peu partout, et peu à l’aise avec ces « exercices »….alors pourquoi l’avoir fait? Parce qu’ il fallait trouver d’autres « partenaires » pour booster les signatures en panne sèche.
– Des interlocuteurs qui se tutoient, puis se vous voient, qui s’appellent par Mr puis par leur prénom….mauvaise organisation! Mauvaise préparation!

– quelques phrases croustillantes: « nous avons vécu l’augmentation de la TVA »… »booking.com est responsable de la baisse des marges

« j’ai rencontré 5000 propriétaires »: traduisez: j’ai rencontré des résidences représentant 5000 propriétaires; et quid des 5000 autres???

« mes prédecesseurs ont laissé un manque de communication »: parce que lui a fait mieux en omettant de rencontrer 50% des propriétaires? et puis c’est M rochet qui était aux manettes de Park & Suites dans les années 2009; on connait bien le jeu des chaises tournantes chez certains gestionnaires, dont notamment Appartcity, consistant à changer régulièrement de dirigeant pour rejeter la responsabilité sur le prédécesseur….
« L’ensemble des arriérés a été réglé! » FAUX! le tribunal de Montpellier est à nouveau engorgé d’assignations qui ont repris de plus belle; il faut attendre début octobre aujourd’hui pour obtenir une audience! …

Erreur sur les chiffres: « 70% des résidences ont adhéré au projet de nouveau bail »….puis « 70% résidences vont adhérer…. ». Calmement  reprenons les chiffres : 112 résidences dont 45 signataires + 13 à 0%, soit 58…. au lieu des 80% prévu dans le protocole…..
« 15 millions prévus en fin pour les rénovation »: on y sera attentif
Désir de passer en 3 étoiles et de rehausser le niveau de la prestation : pour rappel, les travaux d’embellissement ou d’amélioration sont à charge du preneur. Ce qui souhaite AC en proposant 50%/50% de travaux, c’est de faire payer plein pot la rénovation aux bailleurs pour financer les travaux d’embellissement.
– « On adapte le loyer en fonction du niveau de participation des bailleurs »… c’est nouveau.

– « il n’y aura pas d’accord dérogatoire ».. Pourtant…

– « une baisse des frais de siège de 3 millions en 2018 »…comment vont ils faire?

Enfin une phrase censée: « la mutualisation n’a pas de sens »….Mais attention aussi: « les résidences déficitaires ne sont pas à l’abri à l’avenir »….ce qui signifie clairement que les résidences ayant signé et  ne sont pas à l’abri d’une nouvelle baisse de loyer dans un proche avenir »

Au lieu de cette communication peu cohérente, tous ces intervenants devraient enfin jouer la TRANSPARENCE, après cet « accord gagnant-gagnant« .