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APPART CITY : LE BILAN A MI- AVRIL

L’EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES APPART CITY PROPOSE A UN PEU PLUS DE 10.000 INVESTISSEURS DE SIGNER UN NOUVEAU BAIL AVANT LE 1ER MAI 2017. LE POINT SUR CETTE PROLONGATION.

Prévue initialement jusqu’au 31 mars, la signature du nouveau bail proposé par Apart City à quelques 10.000 investisseurs a été prolongée jusqu’au 30 avril, faute du manque d’enthousiasme des bailleurs, comme signalé dans un précédent billet.

L’exploitant communique sur un taux de retour de l’ordre de 50% à fin mars. Selon nos informations, il se situait autour de 40%. Loin des 80% escomptés à l’origine pour ce nouveau bail commercial assorti d’une baisse de loyers rétroactive. Quels constats dresser ?

  • « Afin de laisser les investisseurs dans le flou, Appart City fait de nouveau preuve d’opacité » me confie un copropriétaire.
  • Et de poursuivre : « les résidences ayant signé sont majoritairement celles conseillées par les 4 avocats, soit environ les 2/3 des signatures. Seulement 10% des résidences hors les 4 avocats ont signé. En outre  70% des résidences dont la baisse de loyers se limite à 5% sont signataires ».
  • Depuis le 1er avril, le rythme de signatures se ralentit : à peine une centaine de baux signés par semaine.
  • « A mi avril, 6.000 nouveaux baux sont signés sur les 8.000 envoyés. Et sur un total de 12.950. Le nombre de résidences ne signant pas s’élève à 48 » me signale un autre investisseur.
  • Depuis les dernières semaines, trois résidences urbaines exploitées par Appart City sont déjà sorties de son périmètre : Béziers et Magny les Hameaux au 1er avril, Narbonne au 1er mai.
  • D’autres résidences envisagent sérieusement de leur emboîter le pas pour trouver un nouvel exploitant.

 

RENONCER A ATTEINDRE LE QUOTA ?

Pour rappel, le quota de 80% des résidences est nécessaire fin avril et aucun délai supplémentaire n’est prévu dans le protocole. Actuellement 43 résidences ont signé sur 99 et 13 hors accord. « Même si 4 résidences pourraient atteindre le seuil des 75% fin avril, le résultat se trouverait donc loin du fameux quota de 80% souhaité…..Dans ces conditions,  les dirigeants ont le choix entre deux solutions : soit activer avant le 30 avril, c’est-à-dire dans moins d’une semaine la clause de renonciation spécifiée à l’article 1.3 du nouveau bail, soit renoncer à tous les nouveaux baux signés » m’explique un observateur. Reste une question majeure : comment et dans quelles conditions, cette société sera recapitalisée?


APPART CITY : LE BILAN A MI-MARS

L’EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES APPART CITY PROPOSE A UN PEU PLUS DE 10.000 INVESTISSEURS DE SIGNER UN NOUVEAU BAIL AVANT LE 1ER AVRIL 2017. LE POINT AU 16 MARS

 

Le compte à rebours a bel et bien commencé chez Appart City. Normalement les 13000 investisseurs de biens situés dans des résidences urbaines pilotées par cet exploitant ont jusqu’au 31 mars 2017 pour signer un nouveau bail. A deux semaines de la date fatidique, il semblerait que les investisseurs de seulement une trentaine de résidences sur la centaine de ce parc d’appart hotel, se soient ralliés aux nouvelles conditions financières proposées par Appart City. Par conséquent, l’objectif est loin d’être atteint. De bonne source, voici les derniers résultats au 16 mars.

« Sur les 36 résidences affichant un retour de 75%, 10 résidences ne verraient leurs loyers ne baisser que de 5% . Le solde, soit 26 résidences auraient signé les nouveaux baux.Pour gonfler les chiffres Appartcity a comptabilisé les résidences à 0%, cest à dire hors accord, soit une douzaine……pour linstant.car une résidence du sud de la France aurait négocié sa sortie du groupe ».

Le rythme des signatures s’essouffle donc comme prévu, car seulement 150 beaux ont été retournés la dernière semaine.

Certes 60% des propriétaires, clients d’un des quatre avocats ayant rédigé ce fameux accord, ont signé le nouveau bail… Mais 92% des propriétaires ayant un autre avocat n’ont pas signé le nouveau bail!..

 

Que se passera t il en avril ?

Il est probable que la direction d’Appart City organise des réunions in situe pour convaincre les bailleurs récalcitrants à adhérer à son nouveau plan de survie.

En attendant, nombre d’investisseurs enregistrent de sévères retards de loyers, et les assignations et saisies continuent….. « Appartcity nest pas en mesure de reprendre le paiement régulier des loyers mensuels à partir de décembre dernier, comme il sy était engagé…Quant aux arriérés, il faudra encore attendre probablement » regrettent des investisseurs. Pour les propriétaires n’ayant pas assigné, les retards atteignent facilement 1 an. Dans le même temps, ces particuliers doivent faire face à leurs mensualités de remboursement.

 

Le nouveau bail contreversé

Dans ces colonnes, j’ai souvent insisté sur les particularités du nouveau bail proposé par Appart City confronté à des difficultés financières. Des avocats fiscalistes de renom restent très réservés sur ce nouveau dispositif. Leurs arguments ? « Laccord temporaire de réduction des loyers et ladaptation provisoire du loyer constituent des notions complexes, voire nébuleuses ». Surtout, le nouveau dispositif exposerait les investisseurs à des risques fiscaux. En s’appuyant sur la jurisprudence, l’administration pourrait être tentée d’affirmer qu’en renonçant à percevoir les loyers qui leurs  sont dûs pour pallier les difficultés financières de l’exploitant, ils interviennent dans l’activité commerciale de ce dernier. A ce titre, leurs avantages fiscaux pourraient être remis en cause.


APPART CITY : QUOI DE NEUF ?

DES AVOCATS EXTERIEURS A LA NEGOCIATION CONFIRMENT LA COMPLEXITE DU NOUVEAU BAIL.

Négociation à mis parcours pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. En effet ils ont jusqu’au le 31 mars 2017, pour signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! De bonne source, l’adhésion serait loin de se précipiter. Au préalable, des associations ou fédérations prennent le soin de faire étudier la nouvelle proposition de bail par un cabinet d’avocats extérieur à la négociation.

C’est la démarche engagée notamment par l’ANDIRA (Association Nationale de Défense des Investisseurs privés en Résidence d’Affaires) regroupant une cinquantaine de résidences, soit un peu plus de 500 appartements.

Cette association a communiqué à ses membres les grandes lignes de cette consultation juridique.

La superposition de 6 régimes juridiques,

« De cette consultation, il ressort notamment que le système contractuel envisagé par la nouvelle proposition de bail est particulièrement complexe. En effet intègre un bail + une transaction + une stipulation pour autrui + une subrogation conventionnelle + une promesse de cession de lots + mandat d’ester en justice.

Par sa complexité même, ce type de montage constitue une source de débats juridiques importants, lié à la superposition de 6 régimes juridiques » indique-t-on à l’association.

Et de poursuivre « Inutile donc de mentionner qu’avec 6 régimes juridiques……. Ce sera une vrai usine à gaz juridique ». Elle comporte une mauvaise idée : avoir une transaction, dans la proposition du nouveau bail, afin de solder un conflit créé par l’exploitant lui-même ».

Pour mémoire le bail commercial signé en 2007 ne relève que d’un seul régime : droit commercial/Décret de 1953. Ce qui n’a pas empêché d’avoir à ce jour de sérieuses difficultés pour percevoir le loyer dû contractuellement.

PAS DE CONSIGNE

« Nous n’avons pas donné à nos adhérents de consigne pour signer ou non de ce nouveau bail. Cette décision relève d’un choix personnel dépendant du contexte patrimonial et financier de chaque copropriétaire » explique Christian Mignard, Président d’Andira.

Mais en cas de signature du nouveau bail, l’association leur conseille vivement de récupérer au préalable sous forme électronique pour le faire enregistrer chez un notaire, ce qui lui donnerait une force exécutoire en cas de nouvel impayé de loyer. Reste à savoir si les notaires consciencieux alerteront les investisseurs sur les écueils du nouveau bail, signalés dans un précédent billet.


PARK SUITES EN VOIE DE RECAPITALISATION ?

NEGOCIATION EN COURS ENTRE CET EXPLOITANT DE L’ ENSEIGNE APPART CITY ET LES INVESTISSEURS

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Le nouvel appart city de Bordeaux Ravezies, sur la rive gauche de la Garonne

Dans mon précédent billet sur Appart City publié en juin dernier, j’indiquais que Park & Suites exploitant cette enseigne de résidences de tourisme urbaine, fixait des rendez vous dans chaque résidence pour proposer des avenants aux baux actuels avec une réduction de loyers….

Cinq mois après, la situation a évolué. En effet avec près 120 résidences,  le leader des appart-hôtels regroupant les résidences ex-Appart’City et ex-Park&Suites,  assure être prêt à renforcer son capital de 20 millions d’euros. A cette recapitalisation s’ajouterait une somme minimale de 5 millions d’euros dédiée aux travaux d’urgence pour rénover des résidences.

Je vous rappelle que le groupe Park&Suites est contrôlé à hauteur de 40% par le fonds de capital risque Equistone. Et à 60% par HPC Capital, « fonds entrepreneurial pour une croissance solide et durable ».

DES BAISSES DE LOYER DE 5 A 30%

En contrepartie de ce renforcement du capital,  l’exploitant demande aux investisseurs d’accepter des baisses de loyer de 5% à 30% sur toutes les résidences. Et ce, alors qu’ils continuent de subir des graves retards dans le paiement de leurs loyers. « Ces investisseurs doivent aussi faire face péniblement aux remboursements mensuels de leur prêt immobilier contracté pour financer ce placement » me rappelle Olivier Metay, Président de la FAPRAH ( Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hotel). Quarante huit résidences Appart City ont déjà adhéré à cette fédération.

Enfin le 15 octobre dernier, un troisième Appart City a été ouvert à Bordeaux. Les esprits chagrins se demandent si le groupe ne pratique pas la cavalerie en profitant des fonds récoltés auprès de nouveaux investisseurs pour payer en partie les loyers. Mais c’est un autre sujet.