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ALERTE SUR LES RESIDENCES GEREES

INCERTITUDE SUR LE REGIME FISCAL L’AN PROCHAIN DES RESIDENCES DE TOURISME. DES PARTICULIERS FLOUES DESTINENT AU GOUVERNEMENT UNE PETITION CONTRE LES INVESTISSEMENTS TOXIQUES.

 

 

Le ministère du logement et les promoteurs le confirment : la bonne santé du secteur de l’immobilier neuf se confirme.  « Face à la baisse du rendement des fonds en euros dans l’assurance vie et à la volatilité des actions, la pierre redevient un support important » me rappelle Alexandra François-Cuxac Présidente de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers).

Au cours du premier semestre 2016, les ventes totales de logements neufs ont progressé de 22,7% en se chiffrant à 71.064. Ce score comprend les ventes au détail aux investisseurs privés et aux accédants à la propriété, les ventes en bloc à des institutionnels (notamment des compagnies d’assurance) et les résidences services. Justement, ce dernier poste s’élève à seulement 2.900 logements dans le secteur de l’immobilier géré. Selon les promoteurs, ce score comprend essentiellement des biens dans des résidences destinées à des étudiants ou à des seniors.

 

RESIDENCES SENIORS OU ETUDIANTES

Les promoteurs ont pris bonne note de la reconduction du dispositif Censi-Bouvard pour les résidences étudiantes ou seniors. « Afin d’accompagner dans la durée la dynamique du secteur et de procurer la visibilité nécessaire à ses acteurs, le Gouvernement poursuivra son action de soutien à la construction et au logement. Les dispositifs Pinel, Censi-Bouvard en faveur des résidences pour les étudiants et les seniors, et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) seront ainsi reconduits en 2017» précise le communiqué de presse du Ministère du logement du 28 juillet 2016. Et bien sûr, ils regrettent qu’aucune décision ne soit prise pour l’instant sur une nouvelle prolongation du régime Censi-Bouvard, pour les résidences de tourisme.

Faut-il rappeler que des réunions entre professionnels de l’immobilier, de l’exploitation touristique et des investisseurs privés se sont déroulés sous l’égide du ministère des finances pour étudier les contours du dispositif appelé à succéder au régime Censi Bouvard, à compter du 1er janvier 2016. J’en ai fait état régulièrement dans mon blog.

UNE PETITION POUR MORALISER LE MARCHE

Les déconvenues des investisseurs réunis au sein de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme) sont tellement fortes, qu’une pétition contre les investissements toxiques en résidences gérées et résidences de tourisme. Je vous recommande vivement d’en prendre connaissance. En  signant cette pétition destinée au gouvernement, on peut espérer que ce marché se moralise.

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BIENTOT UN CENSI BOUVARD «REHABILITATION » ?

DES L’AN PROCHAIN LE SUCCESSEUR DU DISPOSITIF FISCAL CENSI BOUVARD DEVRAIT AIDER LES PROPRIETAIRES A RENOVER LEUR BIEN DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME

 

Le compte à rebours a commencé pour le régime Censi Bouvard. En effet ce mécanisme maintes fois reconduit, est appelé à disparaître le 1er janvier 2017. Lors du Conseil national de la montagne (CNM) du 29 septembre 2015,  le gouvernement s’est engagé à mener une concertation sur la réorientation du dispositif vers la seule réhabilitation de l’ancien. D’ailleurs la prochaine réunion de concertation est prévue le 22 mars 2016.
Sans surprise, les promoteurs et gestionnaires de résidences de tourisme sont partisans que le Censi Bouvard joue une nouvelle fois les prolongations. « Opposer le neuf à la réhabilitation est une fausse bataille » commente un acteur prépondérant. En revanche, les représentants des investisseurs privés plaident pour la disparition du Censi Bouvard dans le neuf.

UN BILAN CRITIQUE

Regroupant 120 résidences de tourisme, soit environ 12.000 personnes, la FNAPRT est globalement favorable à la suppression du dispositif Censi Bouvard et à son remplacement par un régime favorisant la réhabilitation au profit des investisseurs propriétaires d’un logement dans une résidence de tourisme au 1er janvier 2017.

« Loin de promouvoir le tourisme,  ce dispositif a généré des bulles immobilières, la construction de bien inadaptés à la demande locale, tout ceci au détriment de particuliers investisseurs ruinés ; les investisseurs ayant investi dans le foncier, se trouvent privés de tout droit de regard et de décision de leur bien. Et surtout la nécessité de maintenir des avantages fiscaux est parfois devenue un moyen de pression considérable pour fragiliser encore plus les investisseurs »  souligne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.

En effet afin de ne pas perdre leurs avantages fiscaux, les investisseurs sont poussés à accepter des baisses de loyer très importantes pouvant aller jusqu’à 70% par rapport à leur loyer initial retenu pour leur opération de financement à crédit. « On ne peut pas relancer le dispositif sans avoir réglé les problèmes actuels qui surgissent notamment dans la période après-vente. Aujourd’hui les résidences neuves cannibalisent celles dégradées, des promoteurs préférant construire des résidences neuves au côté d’anciennes plutôt que de rénover ces dernières » m’explique Jacques Gobert, avocat à Marseille.

EVITER LES LITS FROIDS

Les propriétaires désargentés n’ont plus les moyens d’entretenir leur bien. Celui-ci par manque d’entretien est parfois finalement délaissé, ce qui en fait dans le jargon des professionnels un « lit froid » c’est-à-dire non occupé par un touriste. Multiplié à l’échelle d’une résidence  d’une centaine de logements, soit environ 400 lits, ce phénomène entraîne une baisse de la fréquentation touristique d’une station de montagne ou d’une station balnéaire.

Cependant encourager le Censi Bouvard réhabilitation nécessite de prendre toute une série de précautions. Ne serait-ce pour que les gestionnaires profitent des travaux de réhabilitation pour faire signer au terme des travaux un nouveau bail moins intéressant pour les propriétaires.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR LE BILAN DU CENSI BOUVARD ET SUR VOS SOUHAITS EN MATIERE DE TRAVAUX DE L’IMMOBILIER DE LOISIRS GERE.


RESIDENCES GEREES : QUAND LES INVESTISSEURS S’ORGANISENT

CREER UNE ASSOCIATION DE COPROPRIETAIRES DE RESIDENCE GEREE PERMET DE DIALOGUER AVEC LE GESTIONNAIRE. A CE JOUR PLUS, ON COMPTE PLUS D’UNE CENTAINE D’ ASSOCIATIONS DE DEFENSE.

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Acheter dans une résidence gérée, c’est un peu prendre le risque de se retrouver à plus ou moins long terme dans un combat de pot de terre contre le pot de fer. Que vous ayez investi dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence hôtelière, EHPAD, résidence seniors), les mauvaises surprises sont courantes. «  La multiplication des difficultés a conduit à la création en 2013 de la FNAPRT, Fédération Nationale des Associations de Propriétaires de Résidence de Tourisme, étendue aujourd’hui à toutes les résidences gérées. Ayant pour but d’aider les associations de copropriétaires en résidences gérées, notre fédération compte désormais plus de 120 associations représentant plus de 11.000 propriétaires » calcule son secrétaire général Jean-Claude Virfeu.

 POURQUOI CREER UNE ASSOCIATION? 

Vous êtes nombreux à me demander comment et pourquoi créer une association. Parmi vos commentaires à ce sujet, en voici un parmi d’autres : « propriétaire d’un appartement dans une résidence étudiante, dont le gestionnaire rencontre de grosses difficultés financières. Nous souhaitons monter une association de co-propriétaires avant d’entamer des actions ».

Lorsque vous investissez dans un bien non géré, vous avez les mains libres pour le rentabiliser. En revanche, la situation diffère dans une résidence gérée. « L’existence d’un gestionnaire, gérant via un bail

commercial, une grande partie des lots et utilisant les parties communes, afin d’exercer son activité, place l’ensemble des copropriétaires en situation de « solidarité forcée ». Voici les questions à vous poser

Par exemple, si un gestionnaire demande aux bailleurs une baisse de loyer et que seule la moitié des investisseurs (bailleurs) accepte :

Qu’adviendra-t-il des parties communes: qui en paiera l’entretien? Les parties communes appartenant à tous les copropriétaires, que leur bien soit géré ou non par le gestionnaire, il doit y avoir un minimum de cohésion parmi les

copropriétaires.

Si la moitié de la résidence (représentant la moitié des propriétaires) n’est plus gérée et que la résidence perd son classement, pourrons-nous conserver nos avantages fiscaux?

Que se passera-t-il si un gestionnaire quitte la résidence, mais reste encore propriétaire du local d’accueil et/ou de la piscine ? » poursuit Jean-Claude Virfeu.

 Autre constat : les dérives en matière de gestion de la copropriété. « Comme le syndic de copropriété est souvent très lié au gestionnaire, des dépenses exagérées de copropriété payées par le gestionnaire sont à l’origine de ses prétendues difficultés qui justifient ainsi les baisses de loyer demandées » me signale un copropriétaire.

UNE SOLUTION A LA « SOLIDARITE FORCEE » ?

«  Les résidences sans association de copropriétaires sont les plus vulnérables face au gestionnaire ayant plus de facilité de diviser pour mieux régner. Une association permet aux copropriétaires de communiquer, de réfléchir ensemble, de prendre des décisions dans l’intérêt des copropriétaires » selon la FNAPRT.

Pas de doute, les copropriétaires poursuivent des objectifs communs : préservation de la valeur de leur patrimoine, maintien des avantages fiscaux, obtention d’une bonne rentabilité. Quant au gestionnaire, il a intérêt à baisser les loyers de toute la résidence, s’il sent que la résidence vieillit. Il peut être tenté d’en lancer une autre neuve, à coté de la vôtre qu’il délaissera le moment venu.

En attendant que leur association soit créée, les propriétaires isolés peuvent adhérer à l’APRT, association de propriétaires en résidence de tourisme. Membre de la FNAPRT, l’APRT leur procure des conseils individualisés, notamment sur les modalités pratiques de constitution d’une association de défense.

 

REAGISSEZ ICI : vous êtes membre d’une association de défense, faites nous part de votre expérience

( conseils pour créer cette association et la faire vivre au mieux)


A QUAND LA RENOVATION DES RESIDENCES DE TOURISME ?

ET SI LE SUCCESSEUR DU DISPOSITIF FISCAL CENSI BOUVARD SERVAIT A DONNER UN COUP DE POUCE A LA RENOVATION DE L’ IMMOBILIER DE LOISIR AU LIEU D’ ENCOURAGER LA CONSTRUCTION DE NOUVELLES RESIDENCES DE TOURISME ?

S’achevant à la fin de cette année, le dispositif fiscal Censi Bouvard a surtout encouragé la construction de résidences de tourisme. Les Pouvoirs Publics souhaitent que son successeur soutienne la réhabilitation des « lits froids », comprenez les logements occupés moins de 4 semaines par an. Un problème crucial surtout dans les stations de montagne, où la saison d’hiver se raccourcit.

Aussi une première réunion de concertation sur ce dispositif est prévue le 2 mars 2016, avec la direction de la législation fiscale, celle des entreprises, de l’habitat et les professionnels du secteur. A noter que la FNAPRT y participera.

Le régime Censi Bouvard vous connaissez ? La plupart des lecteurs de mon blog, déçus par leur placement dans les résidences de tourisme, ont investi dans le cadre de ce dispositif procurant notamment une réduction d’impôt sur le revenu.

Pour les politiques, mieux vaut accorder désormais une carotte fiscale aux opérations de rénovation et de réhabilitation de l’immobilier de loisirs. C’est le crédo de Bernadette Laclais, députée de la Savoie, et Annie Genevard, députée du Doubs, dans leur rapport sur l’Acte II de la loi Montagne, remis au Premier ministre en septembre dernier. Une des recommandations de ces deux élus concerne le dispositif Censi Bouvard : « la fin de cet avantage fiscal concernant l’immobilier neuf doit être actée et la ressource correspondante, maintenue après 2016, mais réaffectée à la réhabilitation ».

 

Rien qu’en altitude, la moitié de l’hébergement touristique a plus de 30 ans. Sous l’effet conjugué de la médiocrité de la construction et du manque d’entretien, nombre de « meublés » ne répondent plus aux nouvelles exigences de la clientèle. Auriez vous envie de vous retrouvé entassé à 6 personnes dans à peine 30 mètres carrés, ces fameuses « cages à poule » construites par les promoteurs ? D’ailleurs lorsque je cherche une location à la montagne ou ailleurs, je ne raisonne jamais en nombre de lits, mais en mètres carrés.

 

Certes depuis plus de 20 ans, des tentatives d’ORIL (opérations de réhabilitation de l’immobilier loisirs) ont été lancées ici ou là. Mais sans grand succès.A noter qu’Atout France vient de consacrer un blog à la réhabilitation de l’immobilier de loisir en montagne.

Dans un prochain billet, je vous ferai part de l’orientation des réflexions de cette première réunion de concertation.

DONNEZ VOTRE AVIS ICI SUR LE REGIME CENSI BOUVARD. MERCI