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INVESTIR DANS L’ART

L’ART ET LES OBJETS DE COLLECTION CONSTITUENT UNE NOUVELLE CLASSE D’ACTIFS. UN PATRIMOINE ARTISTIQUE NECESSITE UNE GESTION.

Conseil en Art

Robert DELAUNAY Rythme, Joie de Vivre, 1930 Huile sur toile, 200 x 228 cm Centre Georges Pompidou, Paris RMN/Philippe Migeat.

Placement plaisir, l’Art constitue un actif de diversification patrimoniale. Chez BNP Paribas Wealth Management, le service Conseil en Art, fort de ses 40 ans d’expérience, le service Conseil en Art intervient dans la spécialité des beaux-arts – peintures, dessins et sculptures – de la Renaissance à l’art contemporain dit « classique ». Comprenez des artistes ayant une cote bien établie. Pour les vendeurs et acheteurs, il effectue des « due diligence » : vérification d’attributions, de provenance, bibliographie et état de conservation.

Pleinement intégré à la banque privée, ce service travaille en synergie avec le banquier et l’ingénierie patrimoniale pour obtenir les meilleures solutions. Je constate que les amateurs ont souvent tendance à oublier qu’une collection d’oeuvres d’art doit faire l’objet d’une gestion comme tout actif patrimonial.

En quatre décennies, le marché de l’Art a subi de grandes évolutions. « Il y a 40 ans, nos clients étaient surtout intéressés par l’art ancien et impressionniste. Aujourd’hui ils souhaitent vivre avec de l’art moderne ou contemporain. Quant au profil des clients, il s’est beaucoup diversifié. De plus en plus d’entrepreneurs regardent ce type d’actif » me confie Antoinette Leonardi, responsable du Conseil en Art.

UN MARCHE DE L’ART PLUS OUVERT

A ses yeux, le monde de l’art s’est démocratisé par le biais des expositions, des visites de musées. De plus, Internet procure un formidable accès à l’information. En effet l’information sur les œuvres circule plus facilement grâce à la publication des résultats des ventes aux enchères sur des sites comme Artnet ou Artprice et à l’apparition des sites internet des maisons de ventes.

Désormais il est possible d’enchérir par Internet ou de suivre une vente « en direct » depuis son bureau ou son salon. Dans une vacation de dimension internationale comme la Vente des Hospices de Beaune, les ordres en ligne sont loin d’être négligeables.

Autre phénomène : le boum des foires. Selon Forbes, on compte 60 foires internationales dans le monde en 2016, contre seulement 10 il y a dix ans. Au niveau français, la tendance est encore plus importante dans le domaine de l’art contemporain : 269 foires nationales en 2015 contre seulement 3 en 1970. Encore faut-il apprécier l’art contemporain (ce qui n’est pas mon cas) !

 


APOLLONIA : UNE VOIE DE SORTIE ?

FACE AUX LENTEURS JUDICIAIRES, DE RARES INVESTISSEURS D’ APOLLONIA TENTENT UNE NEGOCIATION AMIABLE AVEC LEURS BANQUES. PARFOIS AVEC SUCCES.

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Et si la voie pour sortir de cette ténébreuse affaire consistait à négocier à titre individuel, un accord global de réduction de dettes avec toutes ses banques ? Méga scandale, l’affaire Apollonia porte sur un préjudice d’un milliard d’euros touchant des centaines d’investisseurs dans les résidences de tourisme. Compte tenu des lenteurs de la justice en France et de l’enlisement du dossier, quelques épargnants floués voire ruinés sont tentés de s’orienter vers un règlement amiable avec les banques ayant financé leurs investissements hasardeux. « En un peu moins de dix ans, j’ai déboursé au moins 150.000 euros d’honoraires d’avocat. De plus cette procédure me ronge ainsi que mes proches sur le plan moral » me confie cet investisseur.

Pour faire avancer son dossier plus rapidement, il a préféré le confier à un Conseiller en investissements financiers (CIF), de proximité. Issu du milieu bancaire, ce professionnel traite directement avec ses cinq banques.

 

UNE VALEUR DIVISEE PAR DEUX

Pour bien cerner cette affaire, je vous précise qu’au début des années 2000, il avait acquis une douzaine d’appartements dans des résidences de tourisme pour une valeur d’un peu plus de 2 millions d’euros. Actuellement ses biens affichent une valeur marchande d’un peu plus d’ 1 million d’euros, soit 50% de perte pour ce « fabuleux placement retraite ». Pour financer ces biens, il avait emprunté  la totalité, ce qui portait son taux d’endettement par rapport à ses revenus à 70%.
« En six mois d’ardues négociations, nous sommes en voie de parvenir à un accord global de remise de dettes, adapté à la situation patrimoniale du client » me signale  Jean-Claude Cadiot, du cabinet Conseil & Investissements.

Ainsi par exemple, ce professionnel a obtenu une diminution de 50% du capital restant dû auprès d’une banque. De plus cette banque récupère un de ses appartements dans une résidence de tourisme pour une valeur de quelques milliers d’euros. Il l’avait acquis pour un montant double !

Après la négociation, son capital restant dû avoisinera 1 million d’euros. Disposant d’un confortable patrimoine, il compte racheter des contrats d’assurance vie pour rembourser le reste de ses prêts immobiliers. Et surtout en finir avec cette affaire.

 

 

 

 


RESIDENCE DE TOURISME : VOS REACTIONS

VOICI VOS COMMENTAIRES SUITE A L’INVESTISSEMENT D’ANGLAIS, DE BELGES, D’IRLANDAIS ET DE SCANDINAVES DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME EN FRANCE.

Location vacances maison Fabregues

Près de 150 investisseurs européens ont acheté une maison dans la Résidence de Tourisme « Domaine du Golf » à Fabrègues, située près de Montpellier.

Il y a quelques semaines, j’ai évoqué la déroute d’ investisseurs européens piégés dans une résidence de tourisme près de Montpellier. Un peu tardivement, je vous communique leurs réactions suite à ce billet de blog.  « Un exemple de plus à propos de ces gestionnaires ne voyant que le côté juteux de ce type d’opération : on paye les loyers avec les commissions d’engagement ou fonds de concours . Une fois ces derniers épuisés, on se place en régime de sauvegarde et on diminue les loyers dans des proportions considérables. Les propriétaires sont pris en otage, avec des baux dénoncés unilatéralement ».

LA DEBACLE DES INVESTISSEURS « Résidence de tourisme = vente mensongère, avec clairement une complicité des tribunaux de commerce qui laissent trainer les procédures et ne condamnent pas assez les gestionnaires véreux.  Ces derniers évitent de payer les loyers, alors que les acquéreurs doivent s’acquitter des emprunts, intérêts et autres frais et taxes.
Il est inadmissible que l’Etat français n’intervienne pas.
Clairement, ces trois Parties y trouvent leur compte financièrement, et se moquent de la débâcle de l’investisseur
 ».

PLUS DE 10 ANS DE PROCEDURE

« PROMEO a mis en place un système mafieux : toujours les mêmes acteurs “village center gestion” à la signature, puis MMV puis MMV by PROMEO, puis VCR.
Si la justice existe, dès qu’il y a soupçon de fraude, les Tribunaux compétents devraient imposer à PROMEO, de verser une somme égale au montant des préjudices estimé par les propriétaires lésés. Cette somme serait mise sous séquestre.
Si au final PROMEO  est déclaré coupable, il devra verser une indemnité égale à l’indemnité reconnue par le tribunal. Et majorée par des intérêts de retard, compte tenu des lenteurs administratives. Est-il normal qu’une procédure dure onze ans
»

TROIS GRIEFS POUR CE PLACEMENT

Voici la réaction de la FNAPRT (fédération nationale des propriétaires en Résidence de Tourisme) : « Au vu de tous ces cas, il est difficile d’entendre marteler de la part des professionnels  représenté par le SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme) qu’il s’agit là de cas isolés et minoritaires : on ne sent pas de code déontologique chez eux…Il est donc indispensable que les pouvoirs publics interviennent.

° Les dispositifs fiscaux constituent un levier de vente très puissant maitrisé par les pouvoirs publics : pourquoi perdurent-ils depuis si longtemps? Nous participons aux groupes de travail menés par les pouvoirs publics, mais pour l’instant, des promesses. Pas de résultat concret.

° L’information ou plutôt le manque d’information donné aux acheteurs relèvent également de la responsabilité des pouvoirs publics (protection du consommateur) et des officiers ministériels   (Notaire) et des banques. Tous savent à quel point ces placements sont toxiques. Or les banques les ont financés et continuent à le faire. Pourquoi laissent-ils ces biens se vendre avec une étiquette de placement sûr alors que l’histoire montre les échecs et catastrophes répétés?

° L’inadaptation de l’appareil judiciaire, que ce soit au niveau des tribunaux de Commerce toujours en faveur des gestionnaires, aussi malhonnêtes soient-ils, que des autres juridictions. Les longs délais, le manque de compréhension du problème, le manque de temps, rendent les procédures insupportables ».

DES INVESTISSEURS EUROPEENS ABUSES

« La conjonction de ces trois éléments est déjà compliquée, voire inextricable pour des propriétaires français, c’est pire pour les étrangers.  Une intervention de leur propre pouvoir public (ministères des affaires étrangères) serait une bonne chose pour inciter nos pouvoirs publics à prendre leurs responsabilités et laisser moins de place aux lobbyings des professionnels de ce secteur.

De plus, la dimension collective du problème constitue une complexité supplémentaire. En effet il n’est pas facile de fédérer les propriétaires éparpillés en Europe. Ils ont une compréhension hétérogène du problème, des moyens, des objectifs, des contraintes différentes. Souvent les étrangers ne connaissent pas le concept d’association loi 1901…

A QUAND UN CADRE REGALIEN ?

« Effectivement, il est temps grand temps que les ministères du tourisme, des finances et des affaires étrangères (pour les victimes européennes) puissent s’accorder à prendre les dispositions nécessaires à la sécurisation de ce type d’investissement et de pouvoir disposer d’ engagements obligeant tous gestionnaires de résidences de tourisme à assumer dans un cadre régalien le respect de baux contractualisés entre les propriétaires et eux mêmes.

Il est scandaleux de voire les largesses dont disposent ces acteurs, avec la connivence des services des impôts et des banquiers. D’où la nécessité de légiférer pour faire cesser les situations financières critiques des investisseurs victimes de ces agissements : ventes aux enchères des biens, saisies…. Leur rêve tourne en cauchemar ».


LE CREDIT IMMOBILIER MIEUX ENCADRE

La protection du consommateur en matière de crédit immobilier se renforce à partir du 1er juillet 2016

MaisonAnglet

Vous souhaitez acheter prochainement un logement neuf ou ancien ? Sachez qu’une ordonnance du 25 mars 2016 modifie les dispositions applicables aux crédits immobiliers à partir du 1er juillet 2016.

Instituant un cadre juridique européen harmonisé pour l’octroi du crédit immobilier et du crédit hypothécaire, cette ordonnance impose plus de pédagogie pour le crédit immobilier. Le candidat à l’emprunt recevra une fiche d’information standardisée, afin de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché et de décider en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit.

Mais surtout à  partir du 1er juillet 2016,  les banques seront appelées à faire évaluer le bien immobilier à usage d’habitation financé à crédit, par un expert indépendant.

A partir de quel montant cette évaluation sera obligatoire ? Les décrets d’application devront répondre à cette question. «  Le prêteur (le banquier) devra décider, seul et selon ses facteurs de risque, le seuil de déclenchement de l’expertise immobilière. Il ne serait pas concevable, à mon sens, de décider en lieu et place du prêteur, les « marchés/clients » étant différents d’une région à l’autre » me confie Sébastien Duchesne, Directeur de Cofaris Evaluation, Expert immobilier agréé et Administrateur de la Chambre des Experts Immobiliers de France. Effectivement comme les prix font le grand écart entre la province et Paris, chaque réseau bancaire diligentera une expertise en fonction de ses propres critères.

HAUSSE DU TAUX D’INTERET

Si elle protège l’emprunteur, cette nouvelle obligation suscite plusieurs interrogations.

  • Imaginons que vous empruntiez 300.000 euros pour financer une maison ou un appartement de 500.000 euros. Si la valeur de ce bien tombe à 450.000 euros dans l’expertise, le banquier ne vous prêtera que 250.000 euros et  il vous restera à trouver 50.000 euros, supplémentaires en dehors de la banque  pour boucler votre opération.
  • Inévitablement, cette expertise a un coût que le banquier vous répercutera. A compter du 1er octobre 2016, ces frais seront prise en compte dans le nouveau taux annuel effectif global.
  • Qui paye l’expertise si vous ne donnez pas suite à la transaction ?

BIENTOT DES PRETS A TAUX VARIABLES ?

Les banquiers restent discrets sur le sujet. Actuellement l’essentiel des prêts immobiliers sont accordés à taux fixes, ce qui permet à l’emprunteur de maîtriser le coût de son financement. Pourtant, de futures directives émanant cette fois du comité Bâle IV pourraient imposer à la France l’instauration du crédit immobilier à taux variables, afin de porter l’essentiel du risque sur l’emprunteur.

A l’instar des pratiques des assureurs : en poussant les unités de compte dans les contrats d’assurance, ils transfèrent le risque aux assurés. En cas de hausse de la Bourse, l’épargne est certes valorisée. Mais en cas de baisse, l’assuré perd de l’argent.

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