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DERAPAGES DANS L’ASSURANCE-EMPRUNTEUR

LES PARTICULIERS SONT LIBRES DE CHOISIR LEUR ASSURANCE-EMPRUNTEUR. MAIS UN ETABLISSEMENT BANCAIRE PENALISE SES CLIENTS REFUSANT LA COUVERTURE « MAISON » .

MaisonAnglet

 

Difficile aux banquiers de se défaire de leurs mauvaises habitudes en matière d’assurance-emprunteur. Auparavant ce marché lié au crédit immobilier leur été totalement captif. Depuis quelques années la législation a évolué et les candidats à l’emprunt immobilier pour financer leur résidence principale ou tout autre logement peuvent traiter – souvent moins cher-  avec l’assureur de leur choix.

Pourtant l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), l’organe de supervision français de la banque et de l’assurance vient d’émettre sur une mise en garde sur les pratiques commerciales relatives à l’assurance emprunteur.

Les faits : En contrepartie de l’acceptation d’une assurance externe, un établissement financier a tout bonnement augmenté le taux d’intérêt et/ou les frais de dossier. Après avoir obtenu une première offre de prêt avec une « assurance maison », ses clients ayant contracté une assurance externe généralement moins chère que la couverture maison, recevaient une seconde offre de prêt.  En majorant le taux d’intérêt et/ou les frais de dossier, le cout total du crédit devait avoisiner, voire dépasser celui de la première offre de prêt. Résultat : les banquiers mettent tout en œuvre pour décourager leurs clients à contracter une assurance emprunteur dans une autre compagnie que celle « maison ».

Autre constat : dans le cadre d’opérations de rachats de crédits, ou de « déliaison », la loi autorise les clients à changer de compagnie pour leur assurance emprunteur. A ce stade, cet établissement a tendance à rejeter les demandes à cause de l’existence d’une assurance externe.

« Visant à refuser ou à décourager le recours à une assurance externe, ces pratiques commerciales sont contraires à l’objectif poursuivi par le législateur : accroître les possibilités de mise en concurrence entre les différentes offres d’assurance proposées sur le marché » m’explique-t-on à l’ACPR.

Pour la petite histoire, la banque Postale m’avait tellement fait lanternée pour financer à crédit un parking, avec une assurance externe, que je l’ai réglé cash…afin d’éviter de passer par ses fourches caudines.

Alors que les taux d’intérêt restent encore attractifs, retenez que vous n’êtes pas tenu de souscrire l’assurance emprunteur présentée par votre banque. Vous pouvez même en changer chaque année, à la date anniversaire.


APPART CITY : ENCORE DES DETTES

CET EXPLOITANT EST ACCULE A NANTIR SON FONDS DE COMMERCE POUR GARANTIR UN EMPRUNT.

 

Opérée en mai 2017, l’augmentation de capital portant sur une injonction d’argent frais de 440.000 euros devait tirer d’affaire Appart City et les investisseurs d’une centaine de résidence de tourisme gérée par ce groupe. La réalité est tout autre. En effet le 12 avril 2018, le nantissement du fonds de commerce d’Appart City a été inscrit au greffe du tribunal de commerce de Montpellier pour un montant de 90.000.000 euros. Et ce, au profit de la Deutsche Bank basée à Luxembourg.

Je vous signale que généralement un crédit est garanti par une sureté réelle comme par exemple un immeuble, voire des marchandises. Dans le cas de cet exploitant, les murs des résidences appartiennent aux investisseurs. Pour rassurer les banquiers, en l’occurrence luxembourgeois, sa seule issue était de donner en garantie de sa dette son fonds de commerce. A la différence de l’immobilier, celui-ci constitue un « bien meuble incorporel » dont la valeur peut se dégrader rapidement.  Difficile de connaître avec exactitude la situation comptable de ce groupe basé à Montpellier,  ses bilans 2016 et 2017 n’étant pas disponibles en ligne. « Wait and see » diront les plus philosophes.

Cela étant les inquiétudes tournent autour de deux grands sujets.

D’une part « la poursuite de retards, voire d’impayés de loyers auprès des centaines de propriétaires .Aussi de  nombreuses résidences toujours en contentieux avec le groupe (assignations en référé en cours, procédure en résiliation, etc… » selon un proche du dossier.

SERIE NOIRE

D’autre part, l’absence de sécurité régnant dans les  résidences confiées récemment en location gérance où se sont déroulés des faits divers : braquage, poignardages, enlèvement. Voici les liens de ces 5 drames de ces faits repris par la presse.

 

http://www.leparisien.fr/faits-divers/yvelines-braquage-a-l-hotel-appart-city-a-louveciennes-31-12-2016-6511383.php

http://www.leparisien.fr/velizy-villacoublay-78140/le-client-descend-a-la-reception-un-couteau-plante-dans-le-cou-05-11-2016-6293223.php

Les Ulis : un jeune homme poignardé par un autre dans un hôtel …

https://france3-regions.francetvinfo.fr/hauts-de-france/nord-0/lille-metropole/lille-corps-decouvert-au-pied-hotel-appart-city-1410781.html

http://www.leparisien.fr/val-de-marne-94/saint-maurice-une-jeune-femme-enlevee-pres-d-un-hotel-29-01-2018-7529877.php

 

La série noire d’AC touche les clients comme les investisseurs, certes dans des circonstances moins dramatiques.

EN BAS DE CE BILLET REAGISSEZ ICI 


INVESTIR DANS L’ART

L’ART ET LES OBJETS DE COLLECTION CONSTITUENT UNE NOUVELLE CLASSE D’ACTIFS. UN PATRIMOINE ARTISTIQUE NECESSITE UNE GESTION.

Conseil en Art

Robert DELAUNAY Rythme, Joie de Vivre, 1930 Huile sur toile, 200 x 228 cm Centre Georges Pompidou, Paris RMN/Philippe Migeat.

Placement plaisir, l’Art constitue un actif de diversification patrimoniale. Chez BNP Paribas Wealth Management, le service Conseil en Art, fort de ses 40 ans d’expérience, le service Conseil en Art intervient dans la spécialité des beaux-arts – peintures, dessins et sculptures – de la Renaissance à l’art contemporain dit « classique ». Comprenez des artistes ayant une cote bien établie. Pour les vendeurs et acheteurs, il effectue des « due diligence » : vérification d’attributions, de provenance, bibliographie et état de conservation.

Pleinement intégré à la banque privée, ce service travaille en synergie avec le banquier et l’ingénierie patrimoniale pour obtenir les meilleures solutions. Je constate que les amateurs ont souvent tendance à oublier qu’une collection d’oeuvres d’art doit faire l’objet d’une gestion comme tout actif patrimonial.

En quatre décennies, le marché de l’Art a subi de grandes évolutions. « Il y a 40 ans, nos clients étaient surtout intéressés par l’art ancien et impressionniste. Aujourd’hui ils souhaitent vivre avec de l’art moderne ou contemporain. Quant au profil des clients, il s’est beaucoup diversifié. De plus en plus d’entrepreneurs regardent ce type d’actif » me confie Antoinette Leonardi, responsable du Conseil en Art.

UN MARCHE DE L’ART PLUS OUVERT

A ses yeux, le monde de l’art s’est démocratisé par le biais des expositions, des visites de musées. De plus, Internet procure un formidable accès à l’information. En effet l’information sur les œuvres circule plus facilement grâce à la publication des résultats des ventes aux enchères sur des sites comme Artnet ou Artprice et à l’apparition des sites internet des maisons de ventes.

Désormais il est possible d’enchérir par Internet ou de suivre une vente « en direct » depuis son bureau ou son salon. Dans une vacation de dimension internationale comme la Vente des Hospices de Beaune, les ordres en ligne sont loin d’être négligeables.

Autre phénomène : le boum des foires. Selon Forbes, on compte 60 foires internationales dans le monde en 2016, contre seulement 10 il y a dix ans. Au niveau français, la tendance est encore plus importante dans le domaine de l’art contemporain : 269 foires nationales en 2015 contre seulement 3 en 1970. Encore faut-il apprécier l’art contemporain (ce qui n’est pas mon cas) !

 


APOLLONIA : UNE VOIE DE SORTIE ?

FACE AUX LENTEURS JUDICIAIRES, DE RARES INVESTISSEURS D’ APOLLONIA TENTENT UNE NEGOCIATION AMIABLE AVEC LEURS BANQUES. PARFOIS AVEC SUCCES.

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Et si la voie pour sortir de cette ténébreuse affaire consistait à négocier à titre individuel, un accord global de réduction de dettes avec toutes ses banques ? Méga scandale, l’affaire Apollonia porte sur un préjudice d’un milliard d’euros touchant des centaines d’investisseurs dans les résidences de tourisme. Compte tenu des lenteurs de la justice en France et de l’enlisement du dossier, quelques épargnants floués voire ruinés sont tentés de s’orienter vers un règlement amiable avec les banques ayant financé leurs investissements hasardeux. « En un peu moins de dix ans, j’ai déboursé au moins 150.000 euros d’honoraires d’avocat. De plus cette procédure me ronge ainsi que mes proches sur le plan moral » me confie cet investisseur.

Pour faire avancer son dossier plus rapidement, il a préféré le confier à un Conseiller en investissements financiers (CIF), de proximité. Issu du milieu bancaire, ce professionnel traite directement avec ses cinq banques.

 

UNE VALEUR DIVISEE PAR DEUX

Pour bien cerner cette affaire, je vous précise qu’au début des années 2000, il avait acquis une douzaine d’appartements dans des résidences de tourisme pour une valeur d’un peu plus de 2 millions d’euros. Actuellement ses biens affichent une valeur marchande d’un peu plus d’ 1 million d’euros, soit 50% de perte pour ce « fabuleux placement retraite ». Pour financer ces biens, il avait emprunté  la totalité, ce qui portait son taux d’endettement par rapport à ses revenus à 70%.
« En six mois d’ardues négociations, nous sommes en voie de parvenir à un accord global de remise de dettes, adapté à la situation patrimoniale du client » me signale  Jean-Claude Cadiot, du cabinet Conseil & Investissements.

Ainsi par exemple, ce professionnel a obtenu une diminution de 50% du capital restant dû auprès d’une banque. De plus cette banque récupère un de ses appartements dans une résidence de tourisme pour une valeur de quelques milliers d’euros. Il l’avait acquis pour un montant double !

Après la négociation, son capital restant dû avoisinera 1 million d’euros. Disposant d’un confortable patrimoine, il compte racheter des contrats d’assurance vie pour rembourser le reste de ses prêts immobiliers. Et surtout en finir avec cette affaire.