RESIDENCES GEREES : LES COMMERCIAUX MIS EN CAUSE ?
Publié : octobre 8, 2026 Classé dans : Banque, Immobilier 10 Commentaires
Banques, conseillers en gestion de patrimoine, intermédiaires… Un cabinet d’avocats fait désormais délivrer des assignations à l’encontre des acteurs impliqués dans la vente de biens, en résidences gérées.
Oui, pendant quelque temps je me suis tenue à l’écart du secteur encore sulfureux des résidences gérées. Le scandale revient sur le devant de la scène avec les résidences Zenitude détenues par près de 2 000 investisseurs réunis au sein du collectif RE-ACTION dans le dossier Réside Études. A ce jour, plusieurs centaines de mises en demeure ont été adressées aux professionnels impliqués.
LE STADE DES ASSIGNATIONS
Le contentieux des investissements en résidences gérées sous statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) prend aujourd’hui une nouvelle tournure. Après avoir privilégié la voie amiable, le cabinet Goethe Avocats passe désormais aux assignations.
Certes certains acteurs ont répondu et des négociations sont en cours. Mais comme l’immense majorité est restée silencieuse, ce cabinet entend faire examiner leur éventuelle responsabilité devant la justice.
PRÉSENTÉS COMME SÉCURISÉS, CES INVESTISSEMENT SE SONT TRANSFORMÉS EN LOURDES PERTES POUR CERTAINS PROPRIÉTAIRES
Préparer sa retraite, se constituer un patrimoine, bénéficier d’un complément de revenus… Ce miroir aux alouettes, qui attiré de nombreux particuliers, en quête d’avantages fiscaux, cachait le mariage à trois entre le promoteur, l’exploitant -souvent une filiale de ce dernier- et l’investisseur.
La dure réalité est survenue assez vite : loyers impayés ou revus à la baisse, chute de la rentabilité, perte de valeur des biens et difficultés à la revente.
« Dans certains dossiers, la perte de valeur constatée peut atteindre jusqu’à 70 % du prix d’acquisition » indique-t-on chez Goethe. Parfois, des particuliers ont parfois investi une part importante de leur épargne et contracté des crédits sur plusieurs années pour financer un placement destiné à sécuriser leur avenir.
LE DOSSIER RESIDE ETUDES SENIORS
Parallèlement, le cabinet intervient dans le dossier Réside Études, qui concerne près de 2 000 investisseurs réunis au sein du collectif RE-ACTION.
Avant sa liquidation, Réside Études Seniors exploitait plus de 80 résidences seniors. Sur la base d’un préjudice moyen estimé à 50 000 euros par investissement, le sinistre représenterait environ 100 millions d’euros pour les investisseurs concernés.
LA RESPONSABILITÉ DES ACTEURS DE LA VENTE DÉSORMAIS EN QUESTION
Bien sûr, ces épineux dossiers sont examinés sous l’angle de la défaillance des exploitants. Mais pas uniquement. Le cabinet s’intéresse désormais au rôle joué par l’ensemble des professionnels ayant participé à la vente, au conseil, à la commercialisation ou au financement de ces investissements : établissements bancaires, conseillers en gestion de patrimoine, intermédiaires et autres acteurs de la chaîne de commercialisation.
Comment ces professionnels ont-ils présenté ces investissements aux particuliers ? Quels conseils ont-ils délivrés aux prospects ? Les ont-ils assez mis en garde contre les risques liés à ces placements soi-disant sécurisés ? de quelles informations disposaient-ils lors de la vente ? Dans quelles conditions les acquisitions ont-elles été financées ?
En faisant délivrer des assignations aux différents acteurs impliqués dans ces opérations et n’ayant pas aux mises en demeure, le cabinet s’en remet à la justice pour examiner la responsabilité de chacun. A suivre.
ET DEMAIN
Je profite de ce billet de blog pour vous partager ma réaction en lisant le projet de loi de finances pour 2027 examiné actuellement par le Parlement. Dans l’état actuel du texte, le nouveau tour de vis prévu pour le fameux LMNP ne concernerait pas les résidences gérées. A croire que le lobbying des promoteurs joue à plein. Un autre sujet à surveiller de près.
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INTERNET : LA LUTTE CONTRE LA FRAUDE BANCAIRE
Publié : Mai 9, 2026 Classé dans : Arnaques, Banque 1 commentairePOUR LUTTER CONTRE LA FRAUDE AUX VIREMENTS, LA PLATEFORME DES IBAN SUSPECTS VIENT D’ETRE LANCEE. EXPLICATIONS.
Il existe déjà un fichier bancaire des mauvais payeurs. Le paysage bancaire s’enrichit du fichier national des comptes signalés pour risque de fraude (FNC-RF). Mis en place depuis le 7 mai 2026 par le ministère de l’Économie, des Finances et la Banque de France, il devrait réduire la fraude bancaire.
Tenu par la Banque de France, ce nouveau fichier permettra concrètement à l’ensemble des prestataires de services de paiement, en particulier aux banques, de partager leurs signalements respectifs sur les comptes identifiés comme pouvant être utilisés par des fraudeurs, au travers de leurs coordonnées bancaires (IBAN).
Rappel des fichiers existants
Ce fichier est complémentaire d’autres dispositifs de réduction des risques de fraude, promus par les pouvoirs publics à travers l’Observatoire de la sécurité des moyens de paiement (OSMP). En l’occurrence, la vérification du bénéficiaire pour sécuriser les coordonnées bancaires, le mécanisme d’authentification des numéros visant à lutter contre l’usurpation de numéros de téléphone, ou encore les campagnes de sensibilisation du grand public.
Aucune donnée nominative n’y sera enregistrée et les données inscrites le seront pour une durée limitée.
Les procédés de plus en plus sophistiqués des fraudeurs
« La sécurité des moyens de paiement est un bien commun, sur lequel veille en permanence l’Observatoire de la sécurité des moyens de paiement. Face aux procédés de plus en plus sophistiqués des fraudeurs, il était nécessaire d’adopter de nouveaux outils qui puissent faciliter cette coopération entre établissements bancaires sous l’égide de la Banque de France » souligne François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France.
À terme, le FNC-RF s’intégrera dans un dispositif d’échange de données visant à lutter contre la fraude au niveau européen, prévu par le futur règlement européen sur les services de paiement.
Les arnaques à la carte bancaire sont également très fréquentes.
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FORET : UN MEGA INVESTISSEMENT VERT AU CREDIT MUTUEL
Publié : décembre 7, 2023 Classé dans : Banque, Placements | Tags: forêt Commentaires fermés sur FORET : UN MEGA INVESTISSEMENT VERT AU CREDIT MUTUEL
Le Crédit Mutuel Alliance Fédérale acquiert l’une des cinq plus grandes forêts privées de France : celle de Dambach, près de Strasbourg.
Si le dérèglement climatique fragilise ou menace 30 % des forêts, la course aux matières premières ravage ces espaces naturels, y compris dans l’Hexagone où certaines forêts sont devenues émettrices de carbone.
Première banque à disposer de la qualité d’entreprise à mission, Crédit Mutuel Alliance Fédérale acquiert le Groupement Forestier Vosges Nord, patrimoine boisé situé dans les Vosges du Nord (Alsace / Moselle). Située à une quarantaine de Km de Strasbourg, la forêt de Dambach représente un puits de carbone de 4 600 hectares.
« Par cette acquisition, nous sécurisons sur le long terme, la forêt de Dambach, unique en Europe, riche de près d’un million d’arbres et d’une biodiversité rare » déclare Nicolas Théry, président de Crédit Mutuel Alliance Fédérale.
Cet achat est financé par le Fonds de Révolution Environnementale et Solidaire, doté d’environ 500 millions d’euros issus du dividende sociétal. Ce dernier est alimenté chaque année, par 15 % du résultat net de cet acteur mutualiste
UN ACTIF DE DIVERSIFICATION
Pour l’heure, il n’est pas question de proposer ce superbe massif forestier comprenant six essences de choix, aux particuliers sous forme de groupements forestiers ou d’investissement en direct. Cette opération constitue aussi un placement de diversification, qui pourrait trouver sa place dans l’actif général de la compagnie d’assurance-vie du groupe mutualiste.
ANNULATION DES PRETS IMMOBILIERS EN FRANCS SUISSES
Publié : décembre 5, 2023 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier | Tags: prêt en francs suisses 2 Commentaires
Des particuliers ont financé leurs investissements locatifs avec des prêts toxiques en francs suisses mais remboursables en euros. Une sorte de tonneau des Danaïdes.
En matière de financement de biens immobiliers défiscalisés, l’originalité s’apparente à une arnaque. En 2008 et 2009, des conseillers en gestion de patrimoine incitent leurs clients français à financer leurs investissements locatifs avec un prêt libellé en francs suisse, mais remboursable en euros. Sans être un grand économiste, tout épargnant sait que la monnaie helvète est plus forte que l’euro. Et pour couronner le tout, le prêt Helvet Immo de BNP Paribas Personal Finance a été accordé à taux… variable.
15 ans de prêt et 11 ans de procédure
Dès 2012, un collectif d’emprunteurs constatant qu’avec la forte appréciation du franc suisse, ce prêt ne se rembourse jamais, est constitué. En effet, le capital varie uniquement en fonction de la parité. Et non pas des remboursements. Malgré de lourds remboursements pendant 15 ans, les emprunteurs restent aujourd’hui devoir un capital à peu près identique à celui qu’ils ont contracté. Le capital ne s’amortit pas. Une sorte de tonneau des Danaïdes.
Les premières actions judiciaires ont débuté en 2012.
° Au civil, sur le fondement des clauses abusives. « Maintenant, nous avons obtenu de toute la hiérarchie judiciaire, l’anéantissement des prêts de nos clients. En d’autres termes le prêt est annulé rétroactivement à la date de sa signature et les emprunteurs ne doivent à la banque que le capital emprunté à l’exclusion de tous frais, intérêts,… BNPPPF doit leur rembourser tout ce qu’ils ont remboursé au-delà » commente Anne-Valérie Benoit, Avocate basée à Paris. Elle travaille sur cette affaire avec Me Stephane Szames, avocat basé à Avignon.
Les emprunteurs ont aussi obtenu des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et une participation conséquente à leurs frais d’avocat.
° Au pénal l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris (28 novembre 2023) confirme la condamnation de BNP PPF pour pratique commerciale trompeuse. « Et ce, pour avoir trompé les emprunteurs sur le risque que contenait ce prêt dont elle avait une parfaite connaissance à l’époque et qu’elle leur a délibérément caché, en ventant l’aspect attractif du prêt : meilleur taux du marché, sécurité du prêt » poursuit Me Anne Valérie Benoit. La Cour a indemnisé les victimes en leur octroyant des dommages-intérêts permettant de gommer l’effet de parité et leur a accordant des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.
Saisie par le tribunal judiciaire de Paris, la Cour de justice européenne a estimé que cette action au civil est imprescriptible. Aussi des emprunteurs ayant souscrit ces prêts à taux variables exprimés en francs suisses auprès de BNPPP peuvent encore saisir la justice. Enfin, aujourd’hui la loi interdit ce type de prêt.
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