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PLACEMENTS : ATTENTION AUX ARNAQUES

 
LES ARNAQUES AUX PLACEMENTS SE MULTIPLIENT SUR INTERNET. VOICI DES CONSEILS POUR EVITER LES INDELICATS
  Face à l’utilisation frauduleuse, de plus en plus fréquente, du nom d’intermédiaires ou de produits financiers autorisés, à des fins d’escroqueries, l’Autorité des marchés financiers et les associations de professionnels du secteur de la gestion d’actifs et de patrimoine lancent un appel commun à la plus grande vigilance des épargnants.    
45.000 euros, tel est le préjudice moyen déclaré par des épargnants victimes d’indélicats qui usurpent le nom, l’adresse, le logo et/ou le numéro d’agrément d’acteurs autorisés. Ces propositions frauduleuses portaient par exemple sur des SCPI ou des placements dans des parkings d’aéroport. En 2020, ces signalements de victimes d’arnaques financières liées à des usurpations ont monté en flèche. D’ailleurs ils ont représenté 44 % des montants déclarés perdus par les épargnants en 2020 auprès de la plateforme AMF Epargne Info Service..
Les associations et syndicats professionnels du secteur (l’Association française de la gestion financière, l’Association française des sociétés de placement immobilier, France Invest pour le capital-investissement, l’Association nationale des conseillers financiers, la Compagnie des CGP-CIF, la Chambre nationale des conseillers en gestion de patrimoine et celle des conseillers en investissement financier) sont de plus en plus sollicités par des membres dont le nom ou le logo a été détourné.

Les escrocs reproduisent sur des sites internet ou dans de faux contrats le nom, le logo, le numéro d’agrément ou d’autorisation de vrais organismes ou intermédiaires financiers afin de rendre crédibles leurs offres frauduleuses. Ils créent de fausses adresses internet ou email proches, à une lettre près, de vraies adresses d’acteurs autorisés.  
Voici leur mode opératoire : par le biais d’un formulaire en ligne peu détaillé mais faisant miroiter des placements lucratifs, les escrocs collectent des données personnelles (nom, téléphone, email). Les épargnants sont ensuite appelés par de faux conseillers ou gérants se montrant très assurés et persuasifs, les pressant de se décider pour conclure cet investissement présenté comme une opportunité unique, à saisir très vite. Mises en confiance par des références d’acteurs ou de produits reconnus, les victimes ayant  contacté l’AMF ont cédé sous la pression, sans faire les vérifications nécessaires, ou trop tard. Personne n’est à l’abri de ce type d’arnaques, y compris des investisseurs expérimentés.

LES BONS REFLEXES POUR EVITER LES ARNAQUES  
Ne donnez pas suite aux sollicitations de personnes se réclamant de ces acteurs ou produits régulés, sans avoir vérifié l’identité des personnes proposant des placements : contactez vous-même la société dont votre interlocuteur se revendique après avoir recherché ses coordonnées (téléphone, adresse mail et postale) pour vérifier que le contact émane bien d’elle ; comparez à la lettre près, le courriel de votre interlocuteur avec celui du professionnel autorisé; interrogez l’association professionnelle dont votre interlocuteur prétend être membre ; vérifiez sur le site de l’AMF, le tableau récapitulatif des acteurs et sites non autorisés ou usurpant des acteurs régulés.   L’AMF rappelle les règles de vigilance et les bons réflexes à avoir avant tout investissement :  ° Ne communiquez pas vos coordonnées personnelles (téléphone, mail, pièces d’identité, RIB, IBAN, justificatifs de domicile…) à des sites dont vous ne pouvez attester la fiabilité ou en remplissant des formulaires sur internet après avoir cliqué sur une bannière publicitaire ;
° Ne donnez pas suite aux appels téléphoniques non sollicités ;
° Ne prenez pas pour argent comptant les informations données par un interlocuteur au téléphone, qui n’est pas forcément celui que vous croyez ;
° Ne cédez pas à l’urgence ou aux pressions de votre interlocuteur, prenez le temps de la réflexion;
° Méfiez-vous des promesses de gains rapides sans contreparties ; il n’y a pas de rendement élevé sans risque élevé.

RIEN NE VAUT UN RENDEZ-VOUS DE VISU CHEZ UN PROFESSIONNEL.


RESIDENCES DE TOURISME : HALTE A LA MUTUALISATION DES LOYERS

SUR LE PLAN JURIDIQUE, LA PRATIQUE DE LA MUTUALISATION DES LOYERS DANS LES RESIDENCES DE TOURISME, S’AVERE CONTESTABLE

 

Durant cet été bien spécial, nombre d’investisseurs d’ Appart City se plaignent de la mutualisation des loyers entre les dizaines de résidences de tourisme de cet exploitant. Imaginez : si votre résidence en bord de mer a fait le plein pendant les vacances, quelles raisons justifieraient un partage des loyers entre d’autres destinations moins porteuse ? Aucune.

Une résidence de tourisme ne peut absolument pas se comparer par exemple à une SCPI (société civile de placement immobilier). Chaque porteur de parts est associé de la SCPI qui encaisse les loyers et les mutualise afin de diviser les risques.

« La pratique des gestionnaires des résidences de tourisme  mutualisant des ressources ou loyers et aussi, des charges ou frais de siège est jugée trompeuse, au sens pénal du code de la consommation, depuis longtemps par plusieurs parlementaires » avertit Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

Dans les faits, le gestionnaire regroupe les recettes de loyers générées par chacune des résidences qu’il gère. Résultat : l’investisseur peut se retrouver privé de loyers au motif qu’ils ont servi, par exemple,  à colmater les pertes d’une autre  résidence.

OBLIGATION DE COMMUNIQUER LES COMPTES DE CHAQUE RESIDENCE

« Cette question de la mutualisation a été longuement abordée par le parlement qui a modifié le code du tourisme par la loi de 2009. Dans ce texte, le législateur a bien tenté, en effet, de mettre fin à des abus criants de gestionnaires peu scrupuleux en imposant l’obligation de communiquer les comptes de chaque résidence (art L321.1 du code du tourisme)…réforme pourtant bien molle. En effet le gouvernement n’a pas sanctionné cette « obligation » régulièrement violée impunément par nombre de gestionnaires » poursuit Me Gobert.

 

Par son côté « opaque », « défavorable au consommateur » et très « avantageux » pour le gestionnaire, la « mutualisation » des loyers entre résidences d’un même groupe, appelait à préserver le  bailleur, à le considérer comme un « consommateur qu’il fallait protéger » et ne pas tromper. D’où la nécessité de contraindre les gestionnaires à créer autant de sociétés qu’ils détenaient de résidences. Voilà pour la théorie vue par le législateur. La pratique diverge.

« Et pourtant, à l’époque, le gouvernement s’est refusé à interdire cette  mutualisation, afin de  permettre la survie d’une société, au lieu de la conduire à la faillite.  Une manière de sacrifier le consommateur-bailleur au profit du gestionnaire locataire « trompeur ». Aujourd’hui,  les loyers sont trop souvent mutualisés ET impayés…. Avec – EN PRIME – des entreprises au bord de la faillite. Comme l’a partiellement mis en lumière une enquête de la DGCCRF en 2017 » conclut Me Gobert.

Les parlementaires porteurs en 2009 des amendements appelant à supprimer cette mise en commun des loyers de toutes les résidences d’un exploitant avaient donc raison.  Il est donc grand temps de tirer les leçons des errements de la loi de 2009.

Dans mon précédent billet de blog, je précisais qu’à ma connaissance, seule la société Apart City faisait un pot commun des loyers de toutes ses résidences.

 

QUEL EST VOTRE AVIS ? REAGISSEZ ICI.

 

 


PRESERVEZ VOS LOYERS

AVEC DES VACANCES PLUS TRICOLORES QUE JAMAIS, LES EXPLOITANTS DE RESIDENCES GEREES DEVRAIENT FAIRE UNE BONNE SAISON. DE QUOI HONORER LES LOYERS A VERSER AUX PROPRIETAIRES.

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Mi- mai je vous avertissais sur une pétition en ligne sur le paiement des loyers aux propriétaires en résidences gérées. Aujourd’hui elle approche les 4.500 signatures. A vous de la faire connaître, en partageant ce billet de blog.

Alors qu’avec la levée du confinement, la vie économique reprend en France, les exploitants annoncent la réouverture de leurs établissements. Et les vacances estivales plus tricolores que jamais devraient leur permettre finalement de réaliser une bonne saison. Plus d’une vingtaine de réactions suite à mon billet du 13 mai sur l’épineux problème du maintien des loyers 2020. Voici seulement quelques extraits.

« Il est stupéfiant de lire que des sénateurs veulent que les propriétaires bailleurs participent d’une façon directe aux risques d’exploitation d’une résidence, en méconnaissance complète des conséquences fiscales de cette situation, que l’administration s’empresse de mettre en exergue pour faire dégénérer le statut de loueur en meublé non professionnel, en statut d’exploitant pur et simple, avec toutes ses conséquences notamment pour le calcul des plus values ».

DE LA NECESSITE D’HONORER LES LOYERS

« Payer les loyers est une obligation, ils vont payer la TVA aussi car l’Etat leur a fait un plan Tourisme de 18 Mrds d’aides … Nous avons besoin des loyers pour payer nos échéances d’emprunts. …Nous ne sommes pas responsables de l’exploitation ! Nous perdons déjà bien assez en valeur à la revente de nos biens à cause des impayés et problèmes de gestion de certains exploitants.
Nous avons fait tout l’investissement pour ces exploitants jusqu’aux aménagements intérieurs et, ils en tirent des revenus depuis des années finalement sans avoir pris de risque
 ».

Autre réaction : « Qui dit suspension de loyer dit décalage et non annulation des loyers. Donc ça oui, ça peut s’entendre pendant la période d’état d’urgence, à condition de définir le calendrier de remboursement des loyers suspendus… Il n’y aura pas de miracle. Les bons se redresseront, les mauvais le resteront ou s’écrouleront, comme ce sera le cas dans tous les secteurs de l’économie »

Autre commentaire : « Si un gestionnaire est mis en difficulté financière par le refus des propriétaires d’une résidence, RIEN n’oblige ce gestionnaire à couler à cause de cette résidence. Il peut également proposer aux propriétaires de résilier à l’amiable les baux et les propriétaires assumerons collectivement ce choix de changer de Gestionnaire ».

SERIEUSES DECONVENUES

« Si nos loyers vous coûtent trop cher et que vous ne savez pas rentabiliser et bien, résiliez les baux….Pour rappel, les commissions pour la vente de ces biens de défiscalisation étaient confortables : environ 15 000 € pour un appart de 90 000 €.
On gagne 2 fois chez les grands gestionnaires : en vendant des appartements hors de prix (prix justifié par des loyers élevés et soit-disant garantis) . Puis en imposant des baisses de loyers
 ».

Autre analyse : « Décidément cet investissement Censi Bouvard nous coûte plus qu’il ne rapporte. Après les impayés en 2015/2016, les baisses de loyers en 2017, c’est la panne sèche en 2020 plus de loyers du tout depuis mars… Et les remboursements de crédits courent toujours. Merci aux ingénieux créateurs de cette fourberie ».

 


LES LOYERS DES RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS

VIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME, RESIDENCES POUR SENIORS,  D’EPHAD OU D’ APPARTHOTELS.

 

Mon dernier billet sur la suspension du versement des loyers par des plusieurs exploitants de résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Au préalable, voici trois informations :

° L’état d’urgence sanitaire est prolongé de 2 mois en France, soit jusqu’au 24 juillet 2020.

° « Il n’y a pas de raison juridique à une suspension des loyers, sauf absence de trésorerie avérée et postérieure à la crise. De plus, les avis du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme ou des apparthotels qui est le défenseur des exploitants, n’a pas force de loi ou décret » comme me le rappelle un avocat parisien spécialiste des baux commerciaux.  Pas question que les exploitants de résidences de tourisme mettent en avant l’ordonnance n°2020-316 du 25 Mars 2020 : ne visant que les petites entreprises,  elle ne s’applique donc pas pour 99% de ces exploitants.

° Les litiges entre investisseurs privés dans les résidences gérées et les exploitants ne peuvent pas être portés devant la médiatrice désignée fin avril par le ministère des finances, pour résoudre le problème des loyers des commerçants.  Bercy m’a confirmé que le champ de sa mission ne comprenait pas les résidences gérées.

Dans ce contexte compliqué, voici donc une sélection de vos dernières réactions.

VOS GALERES

«  Le Directeur de Lagrange Soderev a déclaré publiquement, en Assemblée Générale, qu’il refuse de fournir les documents, pourtant prévus par la loi, concernant les comptes de gestion de Soderev concernant notre résidence ! Alors comment faire confiance à un gestionnaire qui refuse la transparence ».

Autre constat : « Comme les 177 Co propriétaires de « ma » Résidence qui fonctionne l’hiver et l’été, je suis concerné par cette mesure d’une iniquité sans égale!

Nous avons investi 160 000 € en 2006 pour un achat qui devait nous permettre un complément de retraite ! Certes, nous avons récupéré la TVA sur l’achat, mais nous devons la reverser sur les loyers que nous verse la Gestionnaire! Cette « rente » ne couvre pas, loin s’en faut, le montant des mensualités à verser à la Banque!
Actuellement, l’appartement est estimé à…. 60 000 €!  Pourquoi devrait-on faire encore les frais de cette baisse voulue par les Gestionnaires? Contrairement à nous, ils n’ont pris aucun risque
 ».

Un autre témoignage : « ADICAC : Association de Défense des Intérêts des propriétaires au Domaine de l’Arselle à Chamrousse ( Isère ). Nous sommes en galère depuis juillet 2016 avec la société Docte Gestion et sa filiale Popinn’s qui règlent les loyers lorsque ça les arrange !
Pour autant ils ne cessent de racheter des résidences de Tourisme ou Médicales  à tour de bras.

Il n’y a pas de raison de faire cadeaux des loyers dus par contrat ( bail ). Les propriétaires bailleurs ont eux aussi des charges et des crédits ».

LE REPORT DU CREDIT ?

« En cas de suspension de loyer, comment faites- vous alors avec votre banque?….Au mieux, vous pourrez obtenir le report des mensualités, au pire non….Quoi qu’il arrive, les intérêts et les assurances restent à régler à la banque…
Et les retraités qui ont investi pour avoir un complément de retraite pour faire face à leur baisse de revenu? Ils s’assoient sur une partie de ce revenu dont ils ont besoin pour vivre?
Mais pourquoi agir ainsi? Rappelons que les entreprises peuvent bénéficier de prêts et aides, mais pas les bailleurs
 ».

SE REGROUPER POUR REAGIR ?

« Copropriétaire dans une résidence de tourisme. Je suis aussi président d’une association de défense des copropriétaires que nous avons créée. Pour ma part, je considère que les loyers doivent être payés par les gestionnaires.

Le report des échéances bancaires n’est pas une solution car à terme les propriétaires devront régler leurs échéances. Rien ne dit que le report des crédits bancaires sera gratuit, que toutes les banques seront d’accord ; par ailleurs, ce n’est pas le gestionnaire qui donne cette soit disant « contrepartie », mais notre crédit que nous devons rembourser, avec les frais. En définitive, nous payons une nouvelle fois cette « contrepartie » . Je pense qu’il faut regrouper les propriétaires et agir résidence par résidence, et refuser d’appliquer la position que semble vouloir imposer le SNRT.

J’ai donc entamé une négociation avec mon gestionnaire accompagné du reste des copropriétaires de ma résidence. J’ai demandé les comptes d’exploitation, et mon gestionnaire ne les donne pas ! Je vais encore tenter, et si je n’obtiens rien, j’irai en procédure pour ces comptes et ces loyers et charges ».

NON, LES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES GEREES NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION POUR CETTE CRISE SANITAIRE.

CE BILLET MET L ACCENT SUR LES RESIDENCES DE TOURISME. MAIS SI VOUS AVEZ INVESTI DANS UNE RESIDENCE POUR SENIORS, UN EPHAD OU UN APPARTHOTEL, DONNEZ  AUSSI VOTRE AVIS ICI.