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CREDIT IMMOBILIER : DES TAUX ENCORE ATTRACTIFS

Le pouvoir d’achat immobilier reste stable ou s’inscrit en hausse dans plus de la moitié des grandes villes de France.

 

 

 

« Si nous constatons quelques baisses sur les durées 15 et 25 ans, rien à signaler sur le 20 ans. Côté pouvoir d’achat immobilier, 5 villes voient ainsi leur pouvoir d’achat augmenter, 7 ne bougent pas et 8 le voient baisser», m’explique Maël Bernier, chez Meilleurtaux.com. La carte ci-dessus vous indique la superficie d’un logement ancien que vous pouvez acheter dans chacune des 20 villes passées au crible, en réglant une mensualité de 1.000 euros pendant 20 ans.

Les meilleurs taux négociés

Dans cette période de taux d’intérêt bas, le courtier vient de décrocher auprès de ses banques partenaires, des conditions compétitives pour les dossiers suivants :

A Gagny : un financement à 1,00% sur 20 ans, revenus 7.500€ nets, 20% apport, financement 460.000€

A Nantes : financement jeune couple moins de 35 ans, revenus nets 3.500€ nets/mois, résidence principale, sur 25 ans à 1,40%, sans apport

A Rezé : couple, 1,35% sur 25 ans, apport 5%

A Poitiers : 1,20% sur 20 ans, célibataire, 7500€ nets/mois,

435.000€ d’emprunt, pas d’apport et délégation d’assurance

A Perpignan : 1,05% sur 15 ans, 20% apport, délégation assurance, enseignant, emprunt de 185.000€, couple d’emprunteurs, 30% d’apport

A Rennes : 0,78% sur 14 ans, sans apport, investissement locatif, sans apport, sans pénalités de remboursement anticipé, avec délégation d’assurance, couple 6.500€ nets/mois

A Bayonne : 1,12% sur 25 ans, résidence principale, 7.500€ nets/mois, 8% d’apport, délégation d’assurance.

A Brest : 0,98% sur 15 ans, investissement locatif de 180.000€ sans apport.

En moyenne, les taux tournent autour de 1,40 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,80 % sur 25 ans. Au-delà de 25 ans, ils deviennent moins intéressants puisqu’ils s’élèvent à 2,65 %.

Raisonnez en taux effectif global

Bien sûr,  il s’agit d’un taux nominal ne prenant pas en compte les frais de dossier, les cotisations d’assurance et le coût de la garantie, notamment de caution. Afin d’obtenir le fameux TEG (le taux effectif global), il faut majorer le taux nominal de près d’un demi-point. Avant de vous décider, exigez des simulations sur la base du TEG. Et si vous en avez les moyens, empruntez sur une durée courte. S’engager sur 15 ans coûte moins cher que sur 20 ans.

Par ailleurs, depuis juillet 2016, le crédit immobilier est mieux encadré.

Une remontée progressive prévue

Selon le dernier rapport trimestriel de l’observatoire Crédit Logement-CSA, les taux devraient remonter doucement, mais sûrement, jusqu’en 2020. Une augmentation d’environ 0,20 point est à prévoir d’ici la fin de l’année.

 


APPART CITY : ENCORE DES DETTES

CET EXPLOITANT EST ACCULE A NANTIR SON FONDS DE COMMERCE POUR GARANTIR UN EMPRUNT.

 

Opérée en mai 2017, l’augmentation de capital portant sur une injonction d’argent frais de 440.000 euros devait tirer d’affaire Appart City et les investisseurs d’une centaine de résidence de tourisme gérée par ce groupe. La réalité est tout autre. En effet le 12 avril 2018, le nantissement du fonds de commerce d’Appart City a été inscrit au greffe du tribunal de commerce de Montpellier pour un montant de 90.000.000 euros. Et ce, au profit de la Deutsche Bank basée à Luxembourg.

Je vous signale que généralement un crédit est garanti par une sureté réelle comme par exemple un immeuble, voire des marchandises. Dans le cas de cet exploitant, les murs des résidences appartiennent aux investisseurs. Pour rassurer les banquiers, en l’occurrence luxembourgeois, sa seule issue était de donner en garantie de sa dette son fonds de commerce. A la différence de l’immobilier, celui-ci constitue un « bien meuble incorporel » dont la valeur peut se dégrader rapidement.  Difficile de connaître avec exactitude la situation comptable de ce groupe basé à Montpellier,  ses bilans 2016 et 2017 n’étant pas disponibles en ligne. « Wait and see » diront les plus philosophes.

Cela étant les inquiétudes tournent autour de deux grands sujets.

D’une part « la poursuite de retards, voire d’impayés de loyers auprès des centaines de propriétaires .Aussi de  nombreuses résidences toujours en contentieux avec le groupe (assignations en référé en cours, procédure en résiliation, etc… » selon un proche du dossier.

SERIE NOIRE

D’autre part, l’absence de sécurité régnant dans les  résidences confiées récemment en location gérance où se sont déroulés des faits divers : braquage, poignardages, enlèvement. Voici les liens de ces 5 drames de ces faits repris par la presse.

 

http://www.leparisien.fr/faits-divers/yvelines-braquage-a-l-hotel-appart-city-a-louveciennes-31-12-2016-6511383.php

http://www.leparisien.fr/velizy-villacoublay-78140/le-client-descend-a-la-reception-un-couteau-plante-dans-le-cou-05-11-2016-6293223.php

Les Ulis : un jeune homme poignardé par un autre dans un hôtel …

https://france3-regions.francetvinfo.fr/hauts-de-france/nord-0/lille-metropole/lille-corps-decouvert-au-pied-hotel-appart-city-1410781.html

http://www.leparisien.fr/val-de-marne-94/saint-maurice-une-jeune-femme-enlevee-pres-d-un-hotel-29-01-2018-7529877.php

 

La série noire d’AC touche les clients comme les investisseurs, certes dans des circonstances moins dramatiques.

EN BAS DE CE BILLET REAGISSEZ ICI 


L’AMF SANCTIONNE UN CONSEILLER DE PATRIMOINE

PLUS DE 400.000 EUROS D’AMENDE POUR UN CABINET DE CONSEILLERS EN INVESTISSEMENT FINANCIER AYANT VENDU LES PRODUITS HOTELIERS MARANATHA, SANS PRENDRE LES PRECAUTIONS D ‘USAGE

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Scandale dans le Landernau des CIF (conseillers en investissement financier). Dans une décision du 11 avril 2018, publiée le 16 avril, la commission des sanctions de l’AMF (Autorité des Marchés financiers) vient de sanctionné le cabinet Conseil Patrimoine Finance, pour son mode de commercialisation des produits hôteliers Maranatha. Depuis l’automne, ce groupe est en redressement judiciaire.

Adhérent de la CNCGP (Chambre nationale des conseillers en gestion de patrimoine), ce cabinet a vendu entre 2012 et 2015 des produits du groupe Maranatha, notamment « Finotel » et « Club Deal ». Il proposait à ses clients de souscrire des parts de sociétés en commandite par actions détenant chacune, directement ou indirectement, les titres d’une ou plusieurs sociétés exploitant un hôtel déterminé (ces titres constituant des instruments financiers au sens de l’article L. 211-1 du code monétaire et financier).

En contrôlant ce cabinet, le gendarme de la Bourse a relevé de graves erreurs :

  • absence de document d’entrée en relation, de lettre de mission et de rapport écrit (aucun des 267 clients ayant souscrit aux produits Maranatha ne s’est vu remettre ces éléments selon le dossier de contrôle);
    -absence d’information sur la connaissance de ses clients ;-omission des commissions perçues dans le registre des conflits d’intérêts en vue de prévenir, gérer et traiter les conflits d’intérêts (article 325-8 du règlement général de l’AMF) ;
    -omission d’information des clients sur les rémunérations perçues ;
    -informations des clients « ne présentant pas un caractère clair, exact et non trompeur ».

Au lieu d’ être exhaustive sur cette décision de la Commission des sanctions, je préfère vous indiquer le lien pour lire, la vingtaine de pages qu’elle comporte.

Dans ce dossier, j’ai été frappée par les points suivants.

Le conflit d’intérêts

Pour diffuser ses produits hôteliers, le groupe Maranatha  versait de confortables commissions : de 5 à 10 % des souscriptions des clients et 0,50 à 1 % des encours générés. Dans ce cabinet, la part de la commercialisation des produits concernés pèserait 75 à 91 % des commissions du cabinet au sein de l’activité de CIF.
Position importante de la commission des sanctions : « Cette rémunération était suffisamment significative pour être regardée comme de nature à inciter CPF à recommander à ses clients d’investir dans des produits Maranatha pour des raisons étrangères au strict intérêt de ces derniers et, pour de ce fait créer un risque de conflit d’intérêts… Par suite, en s’abstenant de se doter des procédures permettant de prévenir, gérer et traiter la situation de conflit d’intérêts née de la rémunération versée par Maranatha au titre de la commercialisation des produits promus par cette dernière, CPF a méconnu l’article 325-8 du règlement général de l’AMF ».

Des informations trompeuses

D’après la commission des sanctions, « les plaquettes commerciales, remises à des clients, faisaient état d’un « capital protégé », de « rendements significatifs » et omettaient d’indiquer les risques associés à l’investissement ». En outre, ces plaquettes font état d’ une « caution » de Maranatha pour ses offres de placement, en indiquent que les actifs du groupe servaient de garantie. Toujours selon l’AMF : en réalité les investisseurs ne bénéficiaient d’aucune protection contre les risques encourus, susceptible d’être qualifiée de garantie ».  En outre, le cabinet a adressé des emails à certains de ses clients indiquant « Il n’y a vraiment aucun risque sur ces placements […] » ; « les investisseurs se verront offrir une rentabilité fixe de 7 % par an […] » ; « […] ci-joint une solution de placement dont le rendement est garanti […] » ; « Le placement bénéficie de la garantie du groupe […] ». Des informations également fausses.

Des sanctions ajustées 

Les faits sont graves. A fin juin 2017 (clôture de l’exercice), ce cabinet affichait un chiffre d’affaires 1.384.640 euros et un résultat d’exploitation de 150.978 euros. L’AMF lui donne  un avertissement et le sanctionne par une amende de 300.000 euros. Quant aux conseillers, ils subiront une sanction pécuniaire de

  • 100.000 euros et un blâme pour celui détenant les deux tiers du capital du cabinet et de
  • 30.000 euros et un avertissement pour chacun des deux autres conseillers, associés minoritaires.

ET APRES ?

Reste à savoir dans quelles conditions, les clients piégés pourront se retourner contre ces conseillers en invoquant leur responsabilité civile professionnelle.  Et ce, sans tomber dans les fourches caudines des avocats affairistes, qui montent bien souvent des associations de défense des épargnants pour alimenter le chiffre d’affaires de leur cabinet.

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DU RIFIFI DANS LE PLACEMENT ART

AVANT LE 9 AVRIL 2018 LES CLIENTS D ’ARTECOSA/SIGNATURES DOIVENT DECLARER LEURS CREANCES. EXPLICATIONS

 

Photographie par Aurel BAUH

Nu à la Mer Noire, Aurel Bauh

 

La société Artecosa, devenue Signatures, proposait à des investisseurs d’acheter des manuscrits, photographies et documents historiques originaux de valeur.

Selon les documents publicitaires émis par la société, cet investissement permettait de collectionner des œuvres d’art dans un marché en pleine évolution et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse avec notamment une imposition des plus- values à 6% hors de CRDS et une exonération de l’ISF.

Outre les avantages fiscaux des ces « biens divers » ou placements atypiques,  Artecosa devenue Signatures mettait en avant « la raréfaction des œuvres et l’intérêt de plus en plus fort de nouveaux pays comme la Chine ». Dans ses contrats de vente commercialisés avant 2016, elle proposait aux clients de conserver leurs œuvres pendant au moins cinq ans. « Moyennant quoi, elle leur promettait une plus-value de 7,5% par an, soit 43,56% de performance en cinq ans » m’explique un proche du dossier.

Suite à l’intervention de l’AMF (Autorité des marchés financiers), cette société présidée par l’ancien directeur général salarié d’Aristophil a modifié ses contrats de vente en supprimant la garantie de plus-value, la garde et l’obligation de rachat des œuvres. Pas de doute, le scandale Aristophil a jeté le discrédit sur ce type de placement. Aussi dans un jugement du 8 février 2018, le tribunal de commerce de Paris déclarait une mesure de sauvegarde à l’encontre de Signatures.

 

L’URGENCE

Les investisseurs disposent d’un délai de deux mois à compter du début de la mise en place de la sauvegarde, soit jusqu’au 8 avril 2018 pour réaliser une déclaration de créance établie sur la valeur de sauvegarde et la plus-value. « Normalement ils n’ont pas de créance vis-à- vis de la société car ils sont propriétaires de leurs œuvres. Cependant, la déclaration de créance constitue une garantie supplémentaire, si le tribunal venait à requalifier l’option de rachat, en tromperie » m’explique un avocat en droit du marché de l’art. Son cabinet défend plusieurs centaines d’investisseurs (français, belges et suisses) ayant acheté des collections à la société Aristophil.

De plus, ils disposent d’un délai de trois mois, soit jusqu’au 8 mai 2018 pour effectuer une revendication en propriété de leur(s) œuvre(s).

D’après une association de consommateurs, la vente aux enchères volontaire réalisée fin 2017 d’autographes de Churchill, Baudelaire, Einstein, Victor Hugo et Jackie Kennedy œuvres commercialisées par Artecosa/Signatures n’ont atteint que 10% à 20% du prix de vente initial !

Positionnée sur le marché de l’art, le cabinet d’expertise comptable Dolbeau propose aux particuliers de se charger de récupérer les œuvres auprès de la société Artecosa/Signatures, par l’intermédiaire de professionnels qualifiés et dûment mandatés. Il peut aussi réaliser les déclarations de créance et/ou de revendication en propriété.  Et même de les accompagner pour céder leurs œuvres en salle de vente avec des mandats de vente. Et ce, pour des honoraires de 360 euros TTC par mandat de vente d’œuvres ne dépassant pas 100.000 euros. Afin d’éviter tout conflit d’intérêt, le cabinet n’attaque ni les courtiers ni la société Artecosa/Signatures.

 

Par ailleurs, je consacrerai mon prochain billet  de blog sur l’ Escale à Sète. Cette fête des traditions maritimes se déroulera au 27 mars au 2 avril prochain. Une belle destination pour le week-end pascal.