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RESIDENCE GEREE : DONNER UN MANDAT DE GESTION ?

AU LIEU DE SIGNER UN BAIL COMMERCIAL AVEC UN NOUVEL EXPLOITANT, IL EST POSSIBLE DE LUI DONNER UN MANDAT DE GESTION. LE POINT SUR CETTE FORMULE.

 

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Nombre d’investisseurs échaudés par le bail commercial conclu avec leur précédent exploitant, n’ont pas envie de se retrouver liés avec un autre professionnel. Aussi une fois qu’ils ont récupéré le fonds de commerce de la résidence, ils créent une SAS (société par actions simplifiée) pour détenir ce fonds de commerce et intervenir comme mandant auprès du gestionnaire sélectionné. « La SAS a au moins la vertu de pouvoir rendre à peu prés transparente la gestion de l’exploitant » m’explique un investisseur. Le mandant (la SAS regroupant les investisseurs) signe alors un mandat de gestion au nouvel exploitant. Un mandataire sérieux s’engage à apporter tous les soins à la bonne exploitation du fonds de commerce. Et assure la gestion de la résidence pour le compte du mandant.

Pendant la négociation avec le mandataire, il faut veiller à des points clés : le sérieux de la gestion, les travaux d’entretien et les gros travaux, sa rémunération, la durée du mandat et le schéma financier des recettes.

« En tant que mandataire, notre société signe un mandat de gestion de la résidence. Quant à la SAS d’exploitation, elle verse les loyers à chaque copropriétaire, et nous rémunère sous forme d’honoraires de gestion. Parfaitement transparent, notre modèle ne suscite aucun doute ou aucune suspicion chez nos partenaires investisseurs. Un intranet permet aux investisseurs de suivre en direct le remplissage de leur résidence » souligne Yannick Auré, à la tête du Groupe Exhore. Si certains gestionnaires reprenant la gestion d’une résidence, captent les recettes avant de les redonner à la SAS, cette formule n’est pas saine. Pas de doute,  la totalité des recettes ou du chiffre d’affaires doit arriver directement sur un compte en banque détenu par la SAS.

Dans la formule du mandat de gestion, les associés de la SAS s’impliquent davantage qu’en signant un bail commercial avec un exploitant. Ils doivent consacrer du temps pour « piloter » quelque peu la résidence, notamment sur le plan financier. En effet toutes les recettes de l’exploitation appartiennent à la SAS qui a également toutes les charges à régler dont les honoraires de gestion. « Lorsqu’on réside à des centaines de kilomètres et qu’on exerce une activité professionnelle, cette implication personnelle n’est pas forcément aisée » poursuit en privé ce président de SAS.

Au final, un mandat de gestion est-il préférable au bail commercial ? Face à un nouvel exploitant respectant ses engagements,  les investisseurs devraient toucher un montant des loyers nets de frais relativement similaire. Comprenez sur un chiffre d’affaires de 1.000, les investisseurs (bailleurs ou mandants) perçoivent environ 350.

Dans mon précédent billet, nous avons vu par exemple qu’ Exhore a versé pour la résidence de 140 appartements qu’elle pilote dans le cadre d’un bail commercial conclu il y a 7 ans à Strasbourg, un montant de 434.000 euros de loyers au titre de 2016.  Deux remarques : les Cassandre avançant que le nouvel exploitant réduit- lui aussi- son loyer en cours de bail se trompe. Par ailleurs ce montant équivaut largement au niveau de loyer… impayé par le précédent exploitant.

A Lannion, l’exploitant d’origine voulait baisser les loyers de 50%. Devant le refus des investisseurs, il a rompu le bail commercial. Après avoir délégué une expertise sur l’état de la résidence, les propriétaires ont racheté les parties communes et ont mandaté en 2014, Exhore pour la gestion du fonds.  « Après une grosse campagne de rénovation, nous avons dopé le chiffre d’affaires de cette résidence de près de 45%. En tant qu’actionnaires de la SAS, nous sommes ravis de cette nouvelle gouvernance. Nos biens se sont valorisés et les reventes restent rares » me confie Christophe Gaume, Président de la SAS.

Une preuve que l’on peut voir la vie en rose dans le secteur de l’immobilier géré.

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RESIDENCE GEREE : CHANGER D’EXPLOITANT ?

ENFIN LA VIE EN ROSE DANS LES RESIDENCES GEREES, C’EST POSSIBLE A CONDITION DE S’ADRESSER A UN EXPLOITANT DE QUALITE. QUELQUES EXEMPLES DE BELLES HISTOIRES DE REPRISE.

 

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Mon dernier billet sur le bilan à la mi-mars de la signature du nouveau bail chez Appart City a suscité plus d’une centaine de commentaires. A partir de vos nombreuses réactions se dessinent deux mouvements : les signataires de l’accord et les autres.

Comme beaucoup d’entre vous s’interrogent sur le changement  d’exploitant d’une résidence de tourisme, là encore deux situations existent. Bien sûr, les reprises de résidence (s), à l’amiable ou par voie judiciaire- par un nouvel exploitant peuvent mal se passer. Depuis plus d’une dizaine d’années, nous avons même assisté à la déconfiture de certains repreneurs. Disposant déjà de leur propre parc des résidences gérées, ils étaient avant tout des commerciaux de la défiscalisation. Et ce, au plus grand dam des investisseurs, qui pour une même résidence peuvent avoir à traiter avec 4 ou 5 exploitants successifs !

 

QUELQUES BELLES HISTOIRES

En revanche, il existe bel et bien des reprises qui marchent.  Généralement elles sont pilotées par de vrais professionnels de la gestion hôtelière pour les résidences urbaines. Forts de leur longue expérience, par exemple dans l’ingénierie touristique ou dans le secteur de l’hôtellerie économique, ils peuvent redresser des situations déficitaires. J’en veux pour preuve la reprise de résidences ex Appart City par le groupe Terres de France ou la société Exhore.

A la double condition que le bail commercial soit cassé et que les copropriétaires récupèrent la jouissance des parties communes, cette reprise peut prendre deux grandes formes: la société de gestion est détenue par l’exploitant ou par les copropriétaires (autogestion).

Dans ce billet, je me penche sur le bail commercial : signé entre le ou les investisseurs propriétaires des murs de l’établissement et la société d’exploitation, propriétaire du fonds de commerce (schéma ci-dessous).

 

Créé fin 2008, le groupe Terres de France exploite actuellement un parc de 13 résidences (1.000 appartements). Il les gère principalement en détenant la société d’exploitation qui signe un bail commercial avec les investisseurs. Ce bail comprend essentiellement un loyer fixe et un loyer variable. « Nous servons sur l’Appart’Hotel de Quimper (ex appart city Quimper) un loyer global de 38% du CA en 2016 et devrions atteindre 40% en 2017.  La part fixe a été calculée en fonction du point d’équilibre de la résidence pour une gestion pérenne. Quant à la part  variable, elle est indexée sur le CA HT global uniquement pour éviter tout litige dans les calculs et être totalement transparent vis-à-vis des copropriétaires. Nous fonctionnons avec un système de pallier de CA permettant un partenariat gagnant/gagnant et une augmentation progressive des loyers sans risque de défaillance » m’explique Pierre Bournais, Président de Terres de France.

 

De son coté, la société Exhore lancée en 2006, compte en gestion à ce jour 18 résidences (1.200 appartements). Elle intervient dans les deux schémas de société d’exploitation. “Très souvent, nous reprenons des résidences dans lesquelles l’exploitant promettait un loyer élevé, mais ne l’honorait pas pour autant.  Ainsi à Strasbourg, une résidence de 140 appartements nécessitait des travaux de remise en état et présentait des loyers et des charges impayées. En reprenant en main sa gestion en 2010, nous avons réussi à augmenter sérieusement les recettes locatives” commente Yannick Auré, Pt d’Exhore.  Résultat,  le loyer versé aux investisseurs a totalisé sur l’année 2016 un montant de 434.000 euros HT (part fixe). A quoi s’ajoute une part variable de 51.000 euros HT. DONC SIX EXERCICES SATISFAISANTS AVEC CE NOUVEL EXPLOITANT.

Reste que pour réussir ce type de reprise, un consensus de copropriétaires au sein de la résidence s’impose. Dans un prochain billet, j’examinerai la situation où les copropriétaires détiennent la société d’exploitation. Et par conséquent s’impliquent davantage dans la gestion. Et ce, même s’ils donnent un mandat de gestion à un exploitant reconnu.

 


APPART CITY : LE BILAN A MI-MARS

L’EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES APPART CITY PROPOSE A UN PEU PLUS DE 10.000 INVESTISSEURS DE SIGNER UN NOUVEAU BAIL AVANT LE 1ER AVRIL 2017. LE POINT AU 16 MARS

 

Le compte à rebours a bel et bien commencé chez Appart City. Normalement les 13000 investisseurs de biens situés dans des résidences urbaines pilotées par cet exploitant ont jusqu’au 31 mars 2017 pour signer un nouveau bail. A deux semaines de la date fatidique, il semblerait que les investisseurs de seulement une trentaine de résidences sur la centaine de ce parc d’appart hotel, se soient ralliés aux nouvelles conditions financières proposées par Appart City. Par conséquent, l’objectif est loin d’être atteint. De bonne source, voici les derniers résultats au 16 mars.

« Sur les 36 résidences affichant un retour de 75%, 10 résidences ne verraient leurs loyers ne baisser que de 5% . Le solde, soit 26 résidences auraient signé les nouveaux baux.Pour gonfler les chiffres Appartcity a comptabilisé les résidences à 0%, cest à dire hors accord, soit une douzaine……pour linstant.car une résidence du sud de la France aurait négocié sa sortie du groupe ».

Le rythme des signatures s’essouffle donc comme prévu, car seulement 150 beaux ont été retournés la dernière semaine.

Certes 60% des propriétaires, clients d’un des quatre avocats ayant rédigé ce fameux accord, ont signé le nouveau bail… Mais 92% des propriétaires ayant un autre avocat n’ont pas signé le nouveau bail!..

 

Que se passera t il en avril ?

Il est probable que la direction d’Appart City organise des réunions in situe pour convaincre les bailleurs récalcitrants à adhérer à son nouveau plan de survie.

En attendant, nombre d’investisseurs enregistrent de sévères retards de loyers, et les assignations et saisies continuent….. « Appartcity nest pas en mesure de reprendre le paiement régulier des loyers mensuels à partir de décembre dernier, comme il sy était engagé…Quant aux arriérés, il faudra encore attendre probablement » regrettent des investisseurs. Pour les propriétaires n’ayant pas assigné, les retards atteignent facilement 1 an. Dans le même temps, ces particuliers doivent faire face à leurs mensualités de remboursement.

 

Le nouveau bail contreversé

Dans ces colonnes, j’ai souvent insisté sur les particularités du nouveau bail proposé par Appart City confronté à des difficultés financières. Des avocats fiscalistes de renom restent très réservés sur ce nouveau dispositif. Leurs arguments ? « Laccord temporaire de réduction des loyers et ladaptation provisoire du loyer constituent des notions complexes, voire nébuleuses ». Surtout, le nouveau dispositif exposerait les investisseurs à des risques fiscaux. En s’appuyant sur la jurisprudence, l’administration pourrait être tentée d’affirmer qu’en renonçant à percevoir les loyers qui leurs  sont dûs pour pallier les difficultés financières de l’exploitant, ils interviennent dans l’activité commerciale de ce dernier. A ce titre, leurs avantages fiscaux pourraient être remis en cause.


APPART CITY : QUOI DE NEUF ?

DES AVOCATS EXTERIEURS A LA NEGOCIATION CONFIRMENT LA COMPLEXITE DU NOUVEAU BAIL.

Négociation à mis parcours pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. En effet ils ont jusqu’au le 31 mars 2017, pour signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! De bonne source, l’adhésion serait loin de se précipiter. Au préalable, des associations ou fédérations prennent le soin de faire étudier la nouvelle proposition de bail par un cabinet d’avocats extérieur à la négociation.

C’est la démarche engagée notamment par l’ANDIRA (Association Nationale de Défense des Investisseurs privés en Résidence d’Affaires) regroupant une cinquantaine de résidences, soit un peu plus de 500 appartements.

Cette association a communiqué à ses membres les grandes lignes de cette consultation juridique.

La superposition de 6 régimes juridiques,

« De cette consultation, il ressort notamment que le système contractuel envisagé par la nouvelle proposition de bail est particulièrement complexe. En effet intègre un bail + une transaction + une stipulation pour autrui + une subrogation conventionnelle + une promesse de cession de lots + mandat d’ester en justice.

Par sa complexité même, ce type de montage constitue une source de débats juridiques importants, lié à la superposition de 6 régimes juridiques » indique-t-on à l’association.

Et de poursuivre « Inutile donc de mentionner qu’avec 6 régimes juridiques……. Ce sera une vrai usine à gaz juridique ». Elle comporte une mauvaise idée : avoir une transaction, dans la proposition du nouveau bail, afin de solder un conflit créé par l’exploitant lui-même ».

Pour mémoire le bail commercial signé en 2007 ne relève que d’un seul régime : droit commercial/Décret de 1953. Ce qui n’a pas empêché d’avoir à ce jour de sérieuses difficultés pour percevoir le loyer dû contractuellement.

PAS DE CONSIGNE

« Nous n’avons pas donné à nos adhérents de consigne pour signer ou non de ce nouveau bail. Cette décision relève d’un choix personnel dépendant du contexte patrimonial et financier de chaque copropriétaire » explique Christian Mignard, Président d’Andira.

Mais en cas de signature du nouveau bail, l’association leur conseille vivement de récupérer au préalable sous forme électronique pour le faire enregistrer chez un notaire, ce qui lui donnerait une force exécutoire en cas de nouvel impayé de loyer. Reste à savoir si les notaires consciencieux alerteront les investisseurs sur les écueils du nouveau bail, signalés dans un précédent billet.