Recherche

DU NOUVEAU POUR LE DROIT DES CONTRATS

INTRODUIT DANS LE CODE CIVIL, L’ABUS DE DEPENDANCE DEVIENT UN VICE DE CONSENTEMENT. ET PERMETTRAIT D’OBTENIR L’ANNULATION D’UN CONTRAT COMME PAR EXEMPLE UN BAIL COMMERCIAL.

Cette fois, je vous amène sur  le terrain du droit des contrats, qui comme vous le savez, réunit deux parties, par exemple un particulier et une entreprise.

Je vous signale une modification importante avec l’introduction d’une nouvelle notion dans le Code Civil. En effet lordonnance du 10 février 2016 fait état de l’abus de dépendance, qui devient un cas de violence. Ainsi, une partie qui en est victime pourra obtenir l’annulation de tout contrat conclu à compter du 1er octobre 2016 pour vice du consentement. Et ce, en vertu du fameux 1143 du Code civil, modifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016-art2 :

« Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».

Décodons : par exemple un bail commercial signé par un investisseur avec un exploitant de résidence gérée (tourisme, EPHAD, etc…) dépend du droit des contrats. « Il y a dépendance économique lorsque les loyers tirés de ce placement immobilier impactent de telle manière sur les ressources de l’investisseur qu’il se trouve dans un lien de dépendance avec l’exploitant. Face au risque relevé par l’exploitant de quitter la résidence ou de déposer le bilan, les particuliers se retrouvent contraints d’accepter de signer un avenant au bail, voire un nouveau bail, pour entériner une baisse de loyer » constate Me David Sabatier avocat à Paris.

 

UN CONSENTEMENT REGULIER OU NON ?

En signant les nouvelles conditions, ils ont certes donné leur consentement. Mais les modalités de ce nouvel accord est-il respectueux de leurs intérêts ou au contraire, y a-t-il vice du consentement ? Si oui, se pose alors la question de savoir comment annuler le nouveau contrat lorsque l’autre partie a disposé d’un moyen de pression fort. La partie (le particulier) dispose d’un délai de 5 ans à partir de la signature du nouveau contrat pour demander la nullité du contrat. Et ce, en démontrant devant le tribunal- généralement le tribunal de grande instance- l’abus de dépendance économique.  « Si l’on reste dans le domaine des résidences gérées, l’investisseur doit être capable de démontrer un lien de dépendance économique avec l’exploitant du fait du versement des loyers » poursuit Me David Sabatier. Il peut ainsi requérir l’annulation du nouveau contrat et récupérer ainsi son ancien contrat (ou bail commercial) ou obtenir des dommages et intérêts.

 

« A l’appui d’un arrêt de la Cour d’appel de Versailles (CA Versailles 6 juillet 2016), nous avons eu l’idée d’utiliser le mécanisme du mandat pour conférer à une association le pouvoir d’agir en justice de manière collective et non individuelle, avec des coûts moins importants » conclut Me David Sabatier. Différente de l’action de groupe, ce type d’action aurait en effet l’avantage de partager les frais d’avocat entre les membres. Mais les victimes d’abus de dépendance économique doivent savoir qu’une longue procédure n’est pas forcément gagnée d’avance.

 


VIN : LES ETATS- UNIS, UN ELDORADO POUR LES FRANCAIS

DEPUIS 2013, LE MARCHE DES VINS AUX ETATS UNIS SE POSITIONNE COMME LE PREMIER MARCHE MONDIAL DE CONSOMMATION DE VIN EN VALEUR. UNE OPORTUNITE POUR LES PRODUCTEURS FRANCAIS.

 

Afficher l'image d'origine

Investir dans les vignobles

 

 » Les USA ont toujours été un marché qui fait rêver les producteurs français. Le positionnement des vins français a toujours été dans le haut de gamme, Bordeaux avec les crus classés, la Bourgogne » m’explique un fin connaisseur de l’exportation des vins français . Le cœur du marché est occupé par les italiens, australiens, chiliens avec des vins de marques fortes.
« Le développement du vignoble de Californie au début des années 80, a suscité l’intérêt et le goût du vin des consommateurs américains en même temps que se développait la qualité et la diversité de la restauration ainsi que la presse spécialisée » poursuit-il. Le temps de la prohibition est bien loin et bien oublié. Depuis 2013, le marché des vins aux Etats-Unis, se positionne comme le premier marché mondial de consommation de vin en valeur.

 « Les Etats-Unis sont à la fois un marché producteur et consommateur de vin. Avec 419 000 hectares, ils sont dotés du cinquième vignoble au monde et représentent avec 22 millions d’hectolitres, le quatrième marché mondial en production », souligne Benoit Léchenault, Directeur d’Agrifrance du groupe BNP-Paribas. Ses clients en gestion de fortune sont tentés d’investir dans des vignobles tricolores.

Outre Altantique, et malgré l’élection de Trump, les perspectives sont très favorables pour les vins français qui restent une référence sur ce marché. La concurrence est rude, mais notre vignoble possède de sérieux atouts. Même si elle a tendance à perdre des places face aux producteurs du nouveau monde, la France reste un leader incontesté aux USA sur le segment haut de gamme (premium et luxe) ainsi que sur le rosé. Les Etats-Unis sont en effet le premier client de la Provence, dont ils achètent 36% des vins exportés. Les premiers crus et les grands crus de Bourgogne par exemple n’ont pas de concurrents au niveau mondial. Le domaine de la Romanée Conti est unique au monde.

Si l’Italie reste le premier fournisseur de vin aux Etats-Unis avec 28% des volumes et 31% de la valeur, la France avec seulement 11,6% des volumes, demeure une référence sur le haut de gamme et bénéficie d’une excellente image. Elle se hisse en deuxième place avec 29% de parts de marché en valeur.

LES 4 PREMIERS PAYS IMPORTATEURS EN 2015

 

Dans le monde, une bouteille sur 4 est consommée en dehors de son pays d’origine. Mais contrairement à la Nouvelle-Zélande, l’Australie et le Chili où 60% de leur production est exportée, les Etats-Unis consomment 80% de leur propre production. Premier marché consommateur de vin au monde depuis 2013, les Etats Unis ont consommé 31 millions d’hectolitres en 2015, soit 13% de la consommation mondiale. Derrière se placent, la France avec 11%, l’Italie et l’Allemagne avec chacun 9% et la Chine avec 7%. CHEERS


RESIDENCE GEREE : DONNER UN MANDAT DE GESTION ?

AU LIEU DE SIGNER UN BAIL COMMERCIAL AVEC UN NOUVEL EXPLOITANT, IL EST POSSIBLE DE LUI DONNER UN MANDAT DE GESTION. LE POINT SUR CETTE FORMULE.

 

Résultat de recherche d'images pour "vie en rose"

 

Nombre d’investisseurs échaudés par le bail commercial conclu avec leur précédent exploitant, n’ont pas envie de se retrouver liés avec un autre professionnel. Aussi une fois qu’ils ont récupéré le fonds de commerce de la résidence, ils créent une SAS (société par actions simplifiée) pour détenir ce fonds de commerce et intervenir comme mandant auprès du gestionnaire sélectionné. « La SAS a au moins la vertu de pouvoir rendre à peu prés transparente la gestion de l’exploitant » m’explique un investisseur. Le mandant (la SAS regroupant les investisseurs) signe alors un mandat de gestion au nouvel exploitant. Un mandataire sérieux s’engage à apporter tous les soins à la bonne exploitation du fonds de commerce. Et assure la gestion de la résidence pour le compte du mandant.

Pendant la négociation avec le mandataire, il faut veiller à des points clés : le sérieux de la gestion, les travaux d’entretien et les gros travaux, sa rémunération, la durée du mandat et le schéma financier des recettes.

« En tant que mandataire, notre société signe un mandat de gestion de la résidence. Quant à la SAS d’exploitation, elle verse les loyers à chaque copropriétaire, et nous rémunère sous forme d’honoraires de gestion. Parfaitement transparent, notre modèle ne suscite aucun doute ou aucune suspicion chez nos partenaires investisseurs. Un intranet permet aux investisseurs de suivre en direct le remplissage de leur résidence » souligne Yannick Auré, à la tête du Groupe Exhore. Si certains gestionnaires reprenant la gestion d’une résidence, captent les recettes avant de les redonner à la SAS, cette formule n’est pas saine. Pas de doute,  la totalité des recettes ou du chiffre d’affaires doit arriver directement sur un compte en banque détenu par la SAS.

Dans la formule du mandat de gestion, les associés de la SAS s’impliquent davantage qu’en signant un bail commercial avec un exploitant. Ils doivent consacrer du temps pour « piloter » quelque peu la résidence, notamment sur le plan financier. En effet toutes les recettes de l’exploitation appartiennent à la SAS qui a également toutes les charges à régler dont les honoraires de gestion. « Lorsqu’on réside à des centaines de kilomètres et qu’on exerce une activité professionnelle, cette implication personnelle n’est pas forcément aisée » poursuit en privé ce président de SAS.

Au final, un mandat de gestion est-il préférable au bail commercial ? Face à un nouvel exploitant respectant ses engagements,  les investisseurs devraient toucher un montant des loyers nets de frais relativement similaire. Comprenez sur un chiffre d’affaires de 1.000, les investisseurs (bailleurs ou mandants) perçoivent environ 350.

Dans mon précédent billet, nous avons vu par exemple qu’ Exhore a versé pour la résidence de 140 appartements qu’elle pilote dans le cadre d’un bail commercial conclu il y a 7 ans à Strasbourg, un montant de 434.000 euros de loyers au titre de 2016.  Deux remarques : les Cassandre avançant que le nouvel exploitant réduit- lui aussi- son loyer en cours de bail se trompe. Par ailleurs ce montant équivaut largement au niveau de loyer… impayé par le précédent exploitant.

A Lannion, l’exploitant d’origine voulait baisser les loyers de 50%. Devant le refus des investisseurs, il a rompu le bail commercial. Après avoir délégué une expertise sur l’état de la résidence, les propriétaires ont racheté les parties communes et ont mandaté en 2014, Exhore pour la gestion du fonds.  « Après une grosse campagne de rénovation, nous avons dopé le chiffre d’affaires de cette résidence de près de 45%. En tant qu’actionnaires de la SAS, nous sommes ravis de cette nouvelle gouvernance. Nos biens se sont valorisés et les reventes restent rares » me confie Christophe Gaume, Président de la SAS.

Une preuve que l’on peut voir la vie en rose dans le secteur de l’immobilier géré.

DANS LA RUBRIQUE TOUT EN BAS DE CE BILLET INTITULEE « LEAVE A MESSAGE » VOUS POUVEZ REAGIR.

 


RESIDENCE GEREE : CHANGER D’EXPLOITANT ?

ENFIN LA VIE EN ROSE DANS LES RESIDENCES GEREES, C’EST POSSIBLE A CONDITION DE S’ADRESSER A UN EXPLOITANT DE QUALITE. QUELQUES EXEMPLES DE BELLES HISTOIRES DE REPRISE.

 

Résultat de recherche d'images pour "vie en rose"

 

 

 

Mon dernier billet sur le bilan à la mi-mars de la signature du nouveau bail chez Appart City a suscité plus d’une centaine de commentaires. A partir de vos nombreuses réactions se dessinent deux mouvements : les signataires de l’accord et les autres.

Comme beaucoup d’entre vous s’interrogent sur le changement  d’exploitant d’une résidence de tourisme, là encore deux situations existent. Bien sûr, les reprises de résidence (s), à l’amiable ou par voie judiciaire- par un nouvel exploitant peuvent mal se passer. Depuis plus d’une dizaine d’années, nous avons même assisté à la déconfiture de certains repreneurs. Disposant déjà de leur propre parc des résidences gérées, ils étaient avant tout des commerciaux de la défiscalisation. Et ce, au plus grand dam des investisseurs, qui pour une même résidence peuvent avoir à traiter avec 4 ou 5 exploitants successifs !

 

QUELQUES BELLES HISTOIRES

En revanche, il existe bel et bien des reprises qui marchent.  Généralement elles sont pilotées par de vrais professionnels de la gestion hôtelière pour les résidences urbaines. Forts de leur longue expérience, par exemple dans l’ingénierie touristique ou dans le secteur de l’hôtellerie économique, ils peuvent redresser des situations déficitaires. J’en veux pour preuve la reprise de résidences ex Appart City par le groupe Terres de France ou la société Exhore.

A la double condition que le bail commercial soit cassé et que les copropriétaires récupèrent la jouissance des parties communes, cette reprise peut prendre deux grandes formes: la société de gestion est détenue par l’exploitant ou par les copropriétaires (autogestion).

Dans ce billet, je me penche sur le bail commercial : signé entre le ou les investisseurs propriétaires des murs de l’établissement et la société d’exploitation, propriétaire du fonds de commerce (schéma ci-dessous).

 

Créé fin 2008, le groupe Terres de France exploite actuellement un parc de 13 résidences (1.000 appartements). Il les gère principalement en détenant la société d’exploitation qui signe un bail commercial avec les investisseurs. Ce bail comprend essentiellement un loyer fixe et un loyer variable. « Nous servons sur l’Appart’Hotel de Quimper (ex appart city Quimper) un loyer global de 38% du CA en 2016 et devrions atteindre 40% en 2017.  La part fixe a été calculée en fonction du point d’équilibre de la résidence pour une gestion pérenne. Quant à la part  variable, elle est indexée sur le CA HT global uniquement pour éviter tout litige dans les calculs et être totalement transparent vis-à-vis des copropriétaires. Nous fonctionnons avec un système de pallier de CA permettant un partenariat gagnant/gagnant et une augmentation progressive des loyers sans risque de défaillance » m’explique Pierre Bournais, Président de Terres de France.

 

De son coté, la société Exhore lancée en 2006, compte en gestion à ce jour 18 résidences (1.200 appartements). Elle intervient dans les deux schémas de société d’exploitation. “Très souvent, nous reprenons des résidences dans lesquelles l’exploitant promettait un loyer élevé, mais ne l’honorait pas pour autant.  Ainsi à Strasbourg, une résidence de 140 appartements nécessitait des travaux de remise en état et présentait des loyers et des charges impayées. En reprenant en main sa gestion en 2010, nous avons réussi à augmenter sérieusement les recettes locatives” commente Yannick Auré, Pt d’Exhore.  Résultat,  le loyer versé aux investisseurs a totalisé sur l’année 2016 un montant de 434.000 euros HT (part fixe). A quoi s’ajoute une part variable de 51.000 euros HT. DONC SIX EXERCICES SATISFAISANTS AVEC CE NOUVEL EXPLOITANT.

Reste que pour réussir ce type de reprise, un consensus de copropriétaires au sein de la résidence s’impose. Dans un prochain billet, j’examinerai la situation où les copropriétaires détiennent la société d’exploitation. Et par conséquent s’impliquent davantage dans la gestion. Et ce, même s’ils donnent un mandat de gestion à un exploitant reconnu.