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IMMOBILIER : BIENTOT DU PINEL AU « VERT »

GARE AU MANQUE DE LOCATAIRES DANS LES COMMUNES DELAISSEES PAR L’ARMEE. CES ZONES DE PROVINCE SONT DESORMAIS ELIGIBLES AU DISPOSITIF PINEL.

Le CRSD de Luxeuil-les-Bains a été signé le 12 juillet 2016. D’un montant de 13 millions d’euros, il sert deux enjeux : développer l’emploi et affirmer le positionnement touristique du territoire luxovien.

Une nouvelle fois, l’Etat demande aux contribuables de redynamiser des territoires fragiles. Et bientôt vos conseillers en gestion de patrimoine ou intermédiaires vous proposeront de réaliser un investissement locatif Pinel dans une commune couverte par un CRSD, c’est-à-dire un contrat de redynamisation de sites de défense.

Décodons, il s’agit des territoires malmenés suite à la fermeture par l’Etat de casernes. A cejour, une trentaine de zones sont concernées par ce fameux statut. Par exemple Luxeuil- les- Bains (Haute-Saône) ou Varennes sur Allier (Allier) ou encore Drachenbronn (Bas-Rhin). En cliquant sur ce lien, vous obtiendrez la carte de ces zones.

« La loi de finances pour 2018 proroge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021, le recentre sur les zones géographiques tendues et l’étend aux logements situés dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de sites de défense, quelque soit la zone géographique » me confirme Christine Valence, chez BNP Paribas Banque Privée.

PEU DE MARCHE LOCATIF

Méfiance : dans ces petites villes- souvent moins de 20.000 habitants- les investisseurs risquent de ne pas trouver de locataires. Or dans un placement de ce type, la consistance du marché locatif constitue un critère essentiel. D’autant qu’en l’absence d’occupation, l’avantage fiscal est remis en cause.

Et comme vous n’avez pas la mémoire courte, cette nouvelle disposition nous renvoie aux ZRR (zones de revitalisation rurales) qui ont accueilli des résidences de tourisme. Comme l’on ne rééquilibre pas rapidement des flux touristiques, ces résidences au vert ont bien souvent des difficultés pour se remplir. Et il arrive que l’exploitant en délaisse la gestion. Résultat : des investisseurs privés reprennent la situation en main en donnant un mandat de gestion, à un nouvel exploitant.

BIENTOT UN VILLAGE NATURE DANS LE BAS- RHIN

Dans un autre registre, cette fois touristique, je vous signale que dans le Bas-Rhin,  un parc touristique et un village nature bien-être verront bientôt le jour dans le secteur de Drachenbronn touché par la restructuration de sa base militaire. Ce projet est mis en place dans le cadre du contrat de redynamisation signé en novembre dernier entre Etat, les collectivités locales et des investisseurs privés, qui se sont engagés à investir 9,1 millions d’euros en quatre ans.

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BONNE ANNEE 2018

DES AFFAIRES TERNISSENT LE DOMAINE DES PLACEMENTS. NON A LEUR ENLISEMENT.

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A l’aube de cette nouvelle année, je vous souhaite une belle année 2018 et vous remercie de votre fidélité.

Le monde des placements n’est pas un long fleuve tranquille. Les écueils s’appellent notamment Apollonia ou Aristophil ou encore Maranatha. J’espère que ces quelques milliers d’épargnants retrouvent rapidement la sérénité, malgré les lenteurs de la justice. Et je reste à leur écoute, en toute indépendance.

En attendant, voici quelques pistes de placements pour 2018 en fonction de la nouvelle fiscalité. Mais ce dernier critère n’est que la cerise sur le gâteau.

Bon courage.


IMMOBILIER : LE CASSE TETE DES LOYERS

LA FNAIM VIENT DE PRECISER LES NOUVELLES REGLES DE FIXATION DES LOYERS, SUITE A L’ANNULATION DE LEUR ENCADREMENT A PARIS ET A LILLE. REVUE DE DETAIL.

BLOG FEAU

 

 

 

Dans un récent billet, j’ai évoqué le jugement rendu par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017, qui annule les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 fixant des loyers de référence à Paris.

Comme ce fut le cas pour le jugement rendu par le tribunal administratif de Lille. Fondement de cette décision : les loyers de référence auraient dû être fixés pour toute la zone dite « tendue » dans laquelle se situe la commune de Paris et, non pour cette seule commune.

 

« Le Gouvernement a fait part de sa volonté de faire appel de ce jugement mais cet appel n’est pas suspensif. De ce fait l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat » souligne Jean-François Buet, Président sortant de la FNAIM. A moins qu’on demande à la cour administrative d’appel d’ordonner qu’il soit sursis à l’exécution du jugement.

 

Les loyers de référence qui avaient été fixés par arrêté préfectoral ne sont donc plus applicables. Par conséquent, les loyers peuvent être fixés sans avoir à s’y conformer.  Mais attention, ceci ne veut pas dire que ces loyers peuvent être fixés en totale liberté. Situées dans des zones dites « tendues », les communes de Paris et de Lille restent donc soumises aux dispositions du décret annuel relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.

QUELLES CONSEQUENCES SUR LES BAUX EN COURS ?

 

Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer (contractualisation des loyers) et l’annulation est sans effet rétroactif. Par conséquent, les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence.

Toutefois, les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’Etat en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de 4 ans à compter de la date du jugement du tribunal administratif.

 

ET AU RENOUVELLEMENT DES BAUX ?

 

Au renouvellement des baux en cours, du fait de l’annulation des arrêtés d’encadrement des loyers, le bailleur est soumis à l’application du décret annuel dit de blocage des loyers (pris en application de l’article 18 de la loi de 1989).  Ainsi, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.

Un conseil : dans ce domaine devenu aussi complexe, je vous recommande de déléguer à un administrateur de biens traditionnel ou en ligne, la fixation de vos loyers. Cela évitera bien des erreurs.


APPART CITY : LE POINT SUR LA RECAPITALISATION

AFIN D’AUGMENTER LE CAPITAL, LES ACTIONNAIRES D’ APPART CITY N’ ONT PAS HESITE A DOPER LA PRIME D’EMISSION. EXPLICATIONS.

Au printemps, le gestionnaire Appart City avait promis une recapitalisation d’au moins 20 millions d’euros avant fin juin 2017. Finalement cette recapitalisation est intervenue lors de l’AG du 30 mai 2017 et a porté sur 41,91millions d’ euros. Soit plus du double annoncé. A première vue, l’on pourrait s’en réjouir.

GONFLER LA PRIME D’ EMISSION

Mais cette augmentation de 41,91 millions euros revêt en partie un tour de passe passe.  En effet elle correspond à une émission de 1,1 millions environ d’actions à la modique valeur de 0,40 euros, soit 440.000 euros d’argent frais incorporé dans le capital.

Bien qu’elles ne soient pas assorties d’un droit de vote, ces actions présentent un taux de rémunération attractif: 14,2% pour les 3/4 de ces actions et 10% pour le quart restant.

Bon à savoir: ces dividendes sont prioritaires et reportables les exercices suivants. Et ce, même en cas de résultat négatif de la société.

« Pour parvenir aux 41,9 millions d’euros, les actionnaires – le fonds d’investissement Equistone et le dirigeant- ont tout simplement gonflé la prime d’émission en la fixant à 37,70 €uros, soit 94 fois le prix de l’action. Sans doute, cette opération permet à l’actionnaire principal – personne physique –  de conserver une majorité dans le capital. Ainsi sa participation passe de 60% à 53% et celle du fonds d’investissement Equistone de 40% à 47% » me signale un expert comptable

Pour rappel, une prime d’émission est un mécanisme financier permettant d’apporter aux anciennes actions, une valeur supérieure à leur valeur nominale lors d’une augmentation de capital. La valeur nominale d’une action se détermine par le montant du capital de la société (capital de la société / nombre d’action). Généralement la prime d’émission tourne autour de 10%, voire 20% de la valeur nominale des titres.

Compte tenu de la situation financière d’Appart City, les fins connaisseurs du dossier estiment cette prime représentant 94 fois les prix de l’action, exagérée.

Cette opération de « recapitalisation » s’accompagne de la nomination d’un des responsables de l’équipe française Equistone dans le conseil de Surveillance  d’Appart City. 

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