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RESIDENCES DE TOURISME : OU EN EST APPART CITY ?

DE NOMBREUSES QUESTIONS SUBSISTENT SUR LE SORT DES INVESTISSEURS CHEZ APPART CITY. REVUE DE DETAIL.

 Les mois passent et l’inquiétude est grandissante chez les investisseurs de cet exploitant de résidences urbaines. Plusieurs points retiennent sérieusement leur attention.

 

° La fameuse augmentation de capital.

Selon les dirigeants, elle devait atteindre 42 millions d’euros. Si l’on se base sur la publication des journaux d’annonces légales, elle se limiterait à ce jour à un peu moins de 500.000 euros. Quid du solde faramineux ?

 

° La mise en location gérance de certaines résidences.

Officiellement, trois résidences sont reprises par un professionnel du tourisme. Il semblerait que cinq autres aient connu le même sort. Ce changement de mode d’exploitation risque de remettre en cause le maintien des avantages fiscaux pour les investisseurs. Autre bémol : au lieu de donner en location à des voyageurs d’affaires – vocation première de ce type de résidence- ces établissements seraient loués à Médecins sans frontières. Un autre profil de clientèle.

 

° La conformité du bail commercial.

En principe, le nouveau bail signé récemment par les investisseurs ne serait pas adéquat la location gérance.

 

° Quid du bail d’origine conservé par les opposants aux propositions d’Appart City ?

Les avocats zélés qui avaient défendu la nouvelle politique de cet exploitant ne se privent pas faire de les inciter à signer un nouveau bail, comme en témoignent vos récents commentaires. Une quinzaine de résidences sont dans le viseur de leur intervention se basant sur un mois de loyer par résidence. Une somme minimale de 50.000 euros est évoquée. Pour une centaine de bailleurs, cela revient à 500 euros par investisseur. Une somme non négligeable lorsqu’on ne perçoit pas ses loyers à temps.

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IMMOBILIER : LE RAS DE BOL DES BAILLEURS

 

LE BOUM DE LA LOCATION DES MEUBLES TOURISTIQUES REVELE LE MALAISE DES BAILLEURS .

 

Malgré les mesures prises par la Ville de Paris pour lutter contre le phénomène d’ « airbnbisation », le nombre d’offres de location Airbnb à Paris a augmenté de 53% en un an, passant de 56.544 en octobre 2016 à 86.725 aujourd’hui. Ce score se ventile en 10. 659 chambres et en 76.066 logements entiers.

Ces chiffres s’avèrent relativement inquiétants. Paris est une des premières villes françaises à avoir pris un certain nombre de mesures (dont des contrôles) pour limiter le phénomène de la location de meublés de tourisme.  Dans le monde, les menaces ne se limitent pas à la capitale française.

UNE LIMITE DE 120 JOURS PAR AN

A partir du 1er octobre 2017, les propriétaires louant via des plateformes de meublés touristiques devront s’enregistrer auprès de la Ville. « Cette nouvelle obligation  ne devrait pas permette d’enrayer durablement un phénomène qui, dans les quartiers les plus touristiques de la capitale, vide peu à peu la ville de ses habitants » me confie-t-on chez Airbnb. Selon le dernier recensement, Paris a perdu 13.660 habitants en cinq ans. De plus, à Paris, comme d’ailleurs à Nice et Bordeaux, les propriétaires doivent limiter la location meublée, à 120 jours par an.

En attendant, un F2 parisien loué seulement 20 jours par mois sur Airbnb génère 1.630 euros de recettes en moyenne. Un même logement appartenant au parc locatif traditionnel se loue 997 euros par mois en moyenne selon l’Observatoire des loyers.  Pour déclarer ces recettes locatives, je vous renvoie à un de mes récents articles publié dans le Figaro.

Au-delà des chiffres, la location de meublés de tourisme permet d’éviter les fortes contraintes de la location traditionnelle. Pas de plafonnement des loyers. Et surtout pas de risques d’impayés, voire des locataires indélicats difficiles à expulser. Et si notre gouvernement avait la bonne idée d’assouplir les relations bailleurs-locataires afin de permettre à des particuliers de se loger ? Messieurs les politiques, réveillez-vous et prenez enfin des mesures judicieuses pour faire revenir des logements dans le parc locatif privé.

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LOCATION-GERANCE POUR TROIS RESIDENCES APPART CITY

APPART CITY DONNE EN LOCATION-GERANCE A UN SPECIALISTE DU TOURISME D’AFFAIRE TROIS RESIDENCES PARISIENNES

 

 

Rentrée oblige, revenons sur l’un des sujets qui vous tiennent à cœur chers internautes : les résidences de tourisme. Et en particulier celles figurant dans le parc d’Appart City. Après un premier semestre mouvementé, marqué par la signature d’un nouveau bail entérinant une baisse de loyer rétroactive, un nouvel épisode vient d’intervenir. Depuis le 1er août 2017,  Appart City a donné en location gérance, trois de ses résidences « affaires » situées en région parisienne :

  • Aux Ulis (Essonne)
  • Le Blanc-Mesnil (Seine St Denis)
  • Alfortville (Val de Marne),

Daprès nos informations, dans ce trio, les Ulis serait une résidence bénéficiaire, le Blanc-Mesnil afficherait un équilibre financier alors qu’Alfortville se situerait dans le rouge.

Avec ce montage, Appart City conserve la propriété du fonds de commerce de ces trois résidences « parahôtelieres », mais en confie la gestion pour un an renouvelable par tacite reconduction à la société Voyages Services Plus.

UN SPECIALISTE DU TOURISME RECEPTIF

Créé depuis 1987, Voyages Services Plus organise et fournit de l’hébergement, services de transport et de voyage sur toute la France pour les événements majeurs relevant du tourisme d’ affaire ou de congrès.  Par réceptif, entendez que cette agence de voyages « accueille » les touristes étrangers dans l’Hexagone. Multimarchés, elle travaille surtout avec l’Europe, les Etats-Unis et le Moyen Orient.

 

A première vue, ce pourrait être une bonne nouvelle pour les quelques 300 investisseurs engagés dans ces trois résidences. « En cas de location gérance, c’est le gérant qui paye les loyers mais l’exploitant d’origine est solidaire des dettes pendant 6 mois. Encore faut-il qu’ Appart City assume le paiement des dettes antérieurs: loyers, factures aux fournisseurs… » commente un spécialiste.

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IMMOBILIER : QUE VAUT NICE ?

EN TERME DE VALEUR PATRIMONIALE, NICE OCCUPE LA TROISIEME PLACE, DERRIERE PARIS ET MARSEILLE, REVELE UN RECENT OUVRAGE.

Une plage de Nice, près du mythique hôtel Négresco.

Après Paris, Bordeaux, Strasbourg, Marseille et Nantes, la FNAIM et Patrice de Moncan, écrivain, économiste, se livrent à un exercice sans précédent : chiffrer la valeur des principales villes de France. Cette fois, c’est au tour de Nice. Cette ville rendra hommage ce vendredi 14 juillet, aux 86 victimes des attentats de 2016.

 » Avec près de 345.000 habitants, Nice est la cinquième commune de France en population après Paris, Marseille, Lyon et Toulouse  » me confirme Dominique Estrosi Sassone, sénatrice des Alpes-Maritimes et Maire Adjoint de Nice.

Avec ses 41 quartiers, Nice totalise 225.332 logements, 360.000 m2 de bureaux, entrepôts et  6.300 commerces. En valeur marchande, ces mètres carrés pèsent…. 58,2 milliards d’euros.
A partir des transactions récemment réalisées dans chacune de ces zones, ce score se ventile en
 53,8 milliards d’euros pour l’habitation (soit 225.332 logements)
 1 milliard d’euros pour les bureaux (soit 360.000 m2 intra-muros)
 3,324 milliards d’euros pour les commerces et les boutiques (soit 6 300 locaux
recensés dans la ville).

Dans cet ouvrage intitulé « Que vaut Nice? » et publié aux Editions du Mécène, les auteurs de l’enquête se sont livrés au calcul audacieux de convertir les joyaux architecturaux de la ville en réserves foncières.

A cette aune, combien vaudrait l’aéroport international si à sa place étaient construits des F4 de bon standing ? 25 milliards d’euros ! De même, le parc de la Coline du Château pourrait procurer 2,3 milliards. Quant au célèbre hôtel Le Négresco, son estimation est portée à 53,4 millions d’euros. En additionnant seulement dix monuments et lieux emblématiques (mais Nice en compte beaucoup plus) la ville serait réévaluée de plus de 27,8 milliards d’euros supplémentaires. Mais bien évidemment, il ne s‘agit là que d’une construction intellectuelle.

 » Nice se positionne comme la 3e ville de France en terme de valeur patrimoniale, derrière Paris et Marseille, mais devant Nantes, Bordeaux et Strasbourg. Sa spécificité a trait à la valeur patrimoniale de ses logements  » m’explique Patrice de Moncan.

Se composant de 225.332 logements répartis dans 35. 277 immeubles, le parc niçois est relativement récent, avec 25,3% d’immeubles antérieurs à la 2nde Guerre mondiale. Autre caractéristique niçoise : avec ses 1.399 immeubles, l’Etat détient 1,5% du patrimoine urbain dans cette commune des Alpes Maritimes contre 0,9% en moyenne dans les autres villes de France (exception faite de Paris). Qui sait, pendant vos vacances, vous serez peut-être tenté pour y acheter un bien. Le neuf s’affiche en moyenne à 5.500 euros le m2 et l’ancien à 3.700 euros! Les notaires confirment cette moyenne de prix sur le marché de la revente.

Nice n’est pas seulement une destination touristique. Elle cherche également à attirer les plus grandes entreprises de la nouvelle économie.  » Portée par l’Opération d’Intérêt National en cours, la Plaine du Var ou Eco Vallée, a vocation à devenir la colonne vertébrale de ce nouvel univers économique avec la création d’un quartier d’affaires, d’une technopole urbaine, d’éco-quartiers  » conclut Dominique Estrosi Sassone.  D’ailleurs le Grand Arenas comprenant un grand centre d’affaires et des halls d’exposition se situera à deux pas de l’aéroport de Nice, le plus grand de province.