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CONVERTIR UNE RESIDENCE DE TOURISME ?

UNE FOIS QUE L ON EST SORTI DE SON BAIL COMMERCIAL, QUE FAIRE DE CE LOGEMENT MEUBLE ?

Mon récent billet sur la copropriété a suscité de nombreux commentaires portant sur la possibilité de convertir un appartement dans une résidence de tourisme en habitation principale. C’est une question essentielle pour des copropriétaires désemparés suite au départ de l’exploitation.

Un investisseur privé témoigne :

Il n’y a plus d’exploitant ni de bail commercial dans cette résidence de tourisme située à Béziers.
Certains propriétaires veulent en faire leur résidence principale, d’autres une résidence secondaire avec possibilité de louer pendant la période estivale. D’autres souhaitent le conserver en résidence secondaire.
D’après le règlement de copropriété, il faudrait changer la destination de l’immeuble. Mais cela se fait à l’unanimité donc impossible.Il faudrait aussi se tourner vers l’urbanisme pour connaître la destination inscrite dans le permis de construire et faire certaines démarches. Mais l’urbanisme ne répond pas…
Le syndic est incompétent sur ce sujet. C’est l’impasse »

DESTINATION OU USAGE : DEUX NOTIONS DIFFERENTES

Même si l’approche est technique, distinguons la destination d’un immeuble, de son usage. En matière d’urbanisme, la destination d’un bâtiment correspond à ce pourquoi une construction est édifiée. C’est un des éléments indiqués dans la demande d’urbanisme relative au bien (permis de construire ou déclaration préalable). Quant à l’usage d’un bâtiment, il correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Cette prérogative du Code de la construction et de l’habitation permet d’éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages.

CHANGER LA DESTINATION D’UN IMMEUBLE ?

Effectivement dans une copropriété, le changement de destination d’un immeuble nécessite une décision prise à l’unanimité des copropriétaires lorsqu’elle risque de compromettre la destination de l’immeuble. Dans les autres cas, la décision peut être prise à la double majorité (majorité des voix de tous les copropriétaires représentant les deux tiers / loi du 10.7.65 : art. 26).  Que la location saisonnière soit pratiquée par un exploitant ou par des particuliers me semble pas compromettre la destination de l’immeuble.

Avis d’un autre investisseur, abonné à mon blog : « Peut être qu’un changement de destination doit être demandé au service de l’urbanisme de la mairie où est implantée la résidence.  Mais je ne pense pas qu’il y ait obligation de demander ce changement pour l’ensemble de la copropriété. En effet certains propriétaires peuvent privilégier d’occuper ou de louer pour de la longue durée et d’autres pour de la location touristique comme avec AirBNB ».

UN NOUVEAU DEPART

Autre réaction : « Au niveau de l’urbanisme, si votre logement se situe en zone tendue, je pense qu’ils seront favorables à un usage à titre de location longue durée en raison de la pénurie de logements et de la volonté de nombreuses agglomérations de voir diminuer ces locations de courte durée » signale Jean de Balincourt à la tête de Lokizi. Comme l’univers des résidences de tourisme est une constellation de situations particulières, cette société étudie au préalable chaque cas spécifique avant de prendre sous mandat, des biens meublés à louer à titre de résidence principale. A titre d’exemple, une vingtaine de copropriétaires de la résidence Odalys à Messanges dans les Landes ont traité avec ce professionnel, qui les a accompagnés dans la conversion de leur bien et dans les formalités administratives. Désormais, les biens sont gérés par mandat annuel de gestion locative et les propriétaires perçoivent un loyer régulier tous les mois.

Billet sur la copropropriété

SI VOUS ETES CONFRONTE A UN PROBLEME AVEC VOTRE BIEN, REAGISSEZ ICI


BONNES FETES

JE VOUS REMERCIE POUR VOTRE FIDELITE ET VOUS DONNE RENDEZ-VOUS AU DEBUT DE L’ANNEE 2022.

EN ATTENDANT, RETOUR SUR MES DERNIERS BILLETS :

Les escrocs guettent votre épargne.

Les bailleurs privés de Pierre & Vacances peuvent prendre position jusqu’au 31.12.2021


APPART’CITY : SORTIE DE LA PROCEDURE DE SAUVEGARDE

LE TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER VIENT D’ ARRETER LE PLAN DE SAUVEGARDE DE L ENTREPRISE

C’est la fin du suspense pour les propriétaires bailleurs de résidences de tourisme exploitées par Appart’City. En effet le Tribunal de Commerce de Montpellier a homologué le 14 septembre 2021 le plan de sauvegarde concernant cet exploitant.

Ce jugement rend les dispositions du plan opposables à tous.

«  Cette décision permet à Appart’City de sortir de sauvegarde et vient clôturer une période d’incertitude » commente l’exploitant dans une lettre adressée aux propriétaires. Et de poursuivre : « elle est l’aboutissement des négociations menées avec l’ensemble des bailleurs, des banques, de nos fournisseurs, de l’État et de notre actionnaire . .. Le plan de sauvegarde a été approuvé par plus de 90% des créanciers ».

La prochaine étape de la restructuration financière de la société ? Toujours en se référant au courrier envoyé aux bailleurs :

« Le lancement d’augmentations de capital qui permettront de convertir près de 40 millions d’euros de créances de l’actionnaire en augmentation de capital.  Celui-ci s’est également engagé à apporter en numéraire 8 millions d’euros dans le cadre de ces opérations, en contrepartie d’un prêt garanti par l’État (PGE) complémentaire des banques de 8 millions d’euros . L’État et les autres créanciers de l’entreprise ont consenti des efforts conséquents consistant notamment à un étalement des créances fiscales et sociales sur 10 ans ».

Prochainement je reviendrai sur l’impact des mesures du plan de sauvegarde lancé le 15 mai 2021, sur les investisseurs privés. D’ici là, donnez votre avis sur cette décision de justice.


RESIDENCES DE TOURISME : LA VOIX DE SON MAITRE

LE GOUVERNEMENT A ETE INTERPELLE PAR DES DEPUTES SUR LE SORT DES INVESTISSEURS DANS LES RESIDENCES DE TOURISME. PAR LE BIAIS DE L’ASSEMBLEE NATIONALE, IL A REPONDU FIN JUILLET 2021. DETAILS.

Le lobbying des gros exploitants de résidences de tourisme au Parlement, en particulier à l’Assemblée Nationale continue de bien fonctionner. J’en veux pour preuve cette réponse récente – datée du 20 juillet 2021- de l’Assemblée Nationale à une question de Mme Frédérique Meunier ( Les Républicains – Corrèze ) Question écrite du 11 mai 2021 sur le déséquilibre dans les relations entre investisseurs (propriétaires) et les exploitants de résidence de tourisme (locataires). Je vous communique un extrait de la question de cette députée :  « Alors que ces grands groupes d’exploitants (Pierre et Vacances, Appart City, Belambra, Goélia, Lagrange, pour ne citer qu’eux) ont pu bénéficier des aides accordées par le Gouvernement pour supporter les conséquences financières de la crise, telles que le PGE, le chômage partiel, le report ou l’abandon de charges sociales, ceux-ci se sont soit « auto-facturés » des avoirs financiers sur les bailleurs, soit ont cessé le paiement des loyers sans communication sur le bilan économique ou les aides reçues et ce malgré
la loi Novelli. Aujourd’hui, ce sont donc des milliers de petits propriétaires qui, à l’origine, ont investi dans ces résidences pour bénéficier d’un petit revenu, qui se retrouvent à payer leur crédit sans contrepartie financière.
Pendant ce temps, les sociétés gestionnaires s’organisent pour percevoir les loyers, les aides et ne rien reverser aux bailleurs. Certaines se seraient même placées en sauvegarde de justice afin de geler le passif, et se préserver ainsi des actions en justice lancées par les collectifs et associations de copropriétaires dont l’issue est souvent en leur défaveur. Le déséquilibre gestionnaires propriétaires existait bien avant la crise sanitaire mais celle-ci n’a fait que
l’aggraver. Elle lui demande donc quelles mesures peuvent être envisagées pour rétablir l’équilibre des forces afin que les petits propriétaires ne soient plus assujettis au bon vouloir des grands groupes d’exploitants
 »

UNE REPONSE « LANGUE DE BOIS »

La réponse de l’Assemblée Nationale vaut son pesant d’or. Gardez votre calme pour ce large extrait.

« Lors du premier confinement, les mesures de restriction des déplacements ont considérablement limité l’activité
des résidences de tourisme. Le décret du 14 décembre 2020 a autorisé l’ouverture de ces hébergements, sous réserve de respecter les protocoles sanitaires définis de concert avec les professionnels du secteur. Dans le contexte sanitaire que nous traversons, certains gestionnaires de résidences ont informé leurs bailleurs du non versement temporaire ou du report des loyers dont ils étaient pourtant redevables, selon les termes de leur bail commercial.

Le Gouvernement a pleinement conscience de l’inquiétude des propriétaires de résidences de tourisme face à cette situation et a engagé un processus de facilitation des discussions entre les propriétaires-bailleurs et les exploitants de résidence de tourisme afin de parvenir à une situation équilibrée préservant la situation financière des résidences et sans compromettre les droits des propriétaires-investisseurs.

En outre, la médiation entre bailleurs et locataires commerçants s’est traduite par la rédaction d’une charte encadrant les reports et annulations de loyers lors du premier confinement et la période de reprise jusqu’au 30 septembre 2020. Tous les commerçants et bailleurs peuvent utiliser cette charte pour régler au mieux les conditions de paiement des loyers sur les périodes citées précédemment.

Dans ce cadre, afin de faciliter la mise en place d’accords entre les parties, il est proposé aux bailleurs et aux preneurs de baux commerciaux de recourir à des modes amiables de règlement des différends, en sollicitant le médiateur des entreprises ou par l’intermédiaire de la communauté départementale de conclusion des baux commerciaux. Dans la mesure où il s’agit de litiges entre professionnels et particuliers, la commission
départementale de conciliation des baux commerciaux doit nécessairement être saisie.

Il est également demandé au Syndicat National des Résidences de Tourisme d’étudier, de concert avec la fédération bancaire française, les situations individuelles d’endettement des investisseurs en résidence de tourisme. Cela permet d’envisager des solutions appropriées au cas par cas, en fonction de la situation personnelle des clients des organismes bancaires... »

Vous trouverez la réponse dans son intégralité http://www.assemblee-nationale.fr/questions/detail/15/QE/38759

BIEN SUR REAGISSEZ ICI A CETTE REPONSE OFFICIELLE MUREMENT REFLECHIE. COMMENT VOTRE EXPLOITANT REAGIT-IL DEPUIS LE DEBUT DE CETTE CRISE SANITAIRE ? PRIVE DE LOYERS, VOTRE BANQUE FAIT-ELLE PREUVE DE SOUPLESSE ? CONFRONTE A UNE SAUVEGARDE DE JUSTICE, QUE VALENT LES PROPOSITIONS DES EXPLOITANTS? QUI SONT LES GAGNANTS DE LA CRISE : LES EXPLOITANTS? LES AVOCATS? VOS REPONSES SONT BIENVENUES. ENRICHISSONS LE DEBAT PAR RAPPORT A VOS DERNIERES REACTIONS.

JE VOUS DONNE RENDEZ VOUS EN AOUT.