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LES LOYERS DES RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS

VIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME, RESIDENCES POUR SENIORS,  D’EPHAD OU D’ APPARTHOTELS.

 

Mon dernier billet sur la suspension du versement des loyers par des plusieurs exploitants de résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Au préalable, voici trois informations :

° L’état d’urgence sanitaire est prolongé de 2 mois en France, soit jusqu’au 24 juillet 2020.

° « Il n’y a pas de raison juridique à une suspension des loyers, sauf absence de trésorerie avérée et postérieure à la crise. De plus, les avis du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme ou des apparthotels qui est le défenseur des exploitants, n’a pas force de loi ou décret » comme me le rappelle un avocat parisien spécialiste des baux commerciaux.  Pas question que les exploitants de résidences de tourisme mettent en avant l’ordonnance n°2020-316 du 25 Mars 2020 : ne visant que les petites entreprises,  elle ne s’applique donc pas pour 99% de ces exploitants.

° Les litiges entre investisseurs privés dans les résidences gérées et les exploitants ne peuvent pas être portés devant la médiatrice désignée fin avril par le ministère des finances, pour résoudre le problème des loyers des commerçants.  Bercy m’a confirmé que le champ de sa mission ne comprenait pas les résidences gérées.

Dans ce contexte compliqué, voici donc une sélection de vos dernières réactions.

VOS GALERES

«  Le Directeur de Lagrange Soderev a déclaré publiquement, en Assemblée Générale, qu’il refuse de fournir les documents, pourtant prévus par la loi, concernant les comptes de gestion de Soderev concernant notre résidence ! Alors comment faire confiance à un gestionnaire qui refuse la transparence ».

Autre constat : « Comme les 177 Co propriétaires de « ma » Résidence qui fonctionne l’hiver et l’été, je suis concerné par cette mesure d’une iniquité sans égale!

Nous avons investi 160 000 € en 2006 pour un achat qui devait nous permettre un complément de retraite ! Certes, nous avons récupéré la TVA sur l’achat, mais nous devons la reverser sur les loyers que nous verse la Gestionnaire! Cette « rente » ne couvre pas, loin s’en faut, le montant des mensualités à verser à la Banque!
Actuellement, l’appartement est estimé à…. 60 000 €!  Pourquoi devrait-on faire encore les frais de cette baisse voulue par les Gestionnaires? Contrairement à nous, ils n’ont pris aucun risque
 ».

Un autre témoignage : « ADICAC : Association de Défense des Intérêts des propriétaires au Domaine de l’Arselle à Chamrousse ( Isère ). Nous sommes en galère depuis juillet 2016 avec la société Docte Gestion et sa filiale Popinn’s qui règlent les loyers lorsque ça les arrange !
Pour autant ils ne cessent de racheter des résidences de Tourisme ou Médicales  à tour de bras.

Il n’y a pas de raison de faire cadeaux des loyers dus par contrat ( bail ). Les propriétaires bailleurs ont eux aussi des charges et des crédits ».

LE REPORT DU CREDIT ?

« En cas de suspension de loyer, comment faites- vous alors avec votre banque?….Au mieux, vous pourrez obtenir le report des mensualités, au pire non….Quoi qu’il arrive, les intérêts et les assurances restent à régler à la banque…
Et les retraités qui ont investi pour avoir un complément de retraite pour faire face à leur baisse de revenu? Ils s’assoient sur une partie de ce revenu dont ils ont besoin pour vivre?
Mais pourquoi agir ainsi? Rappelons que les entreprises peuvent bénéficier de prêts et aides, mais pas les bailleurs
 ».

SE REGROUPER POUR REAGIR ?

« Copropriétaire dans une résidence de tourisme. Je suis aussi président d’une association de défense des copropriétaires que nous avons créée. Pour ma part, je considère que les loyers doivent être payés par les gestionnaires.

Le report des échéances bancaires n’est pas une solution car à terme les propriétaires devront régler leurs échéances. Rien ne dit que le report des crédits bancaires sera gratuit, que toutes les banques seront d’accord ; par ailleurs, ce n’est pas le gestionnaire qui donne cette soit disant « contrepartie », mais notre crédit que nous devons rembourser, avec les frais. En définitive, nous payons une nouvelle fois cette « contrepartie » . Je pense qu’il faut regrouper les propriétaires et agir résidence par résidence, et refuser d’appliquer la position que semble vouloir imposer le SNRT.

J’ai donc entamé une négociation avec mon gestionnaire accompagné du reste des copropriétaires de ma résidence. J’ai demandé les comptes d’exploitation, et mon gestionnaire ne les donne pas ! Je vais encore tenter, et si je n’obtiens rien, j’irai en procédure pour ces comptes et ces loyers et charges ».

NON, LES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES GEREES NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION POUR CETTE CRISE SANITAIRE.

CE BILLET MET L ACCENT SUR LES RESIDENCES DE TOURISME. MAIS SI VOUS AVEZ INVESTI DANS UNE RESIDENCE POUR SENIORS, UN EPHAD OU UN APPARTHOTEL, DONNEZ  AUSSI VOTRE AVIS ICI.


LES LOYERS DES RESIDENCES DE TOURISME

FINALEMENT A CE JOUR, LA FIXATION DES LOYERS DES RESIDENCES DE TOURISME DETENUES PAR DES PARTICULIERS NE FERONT PAS L’OBJET D’UNE ORDONNANCE. L’ACCORD CONTRACTUEL DEVRA ETRE DE MISE, SI NECESSAIRE, SELON LA SOUS DIRECTION DU TOURISME.

 

Coup de théâtre ? Dans un courriel daté du 27 avril 2020 que nous avons pu nous procurer, la sous-direction du tourisme précise « Au terme d’échanges entre le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme), plusieurs groupes de gestionnaires, et la FNAPRT (fédération nationale des propriétaires en résidence de tourisme), un ensemble de mesures a fait consensus pour un accord. Cet accord prend la forme d’un canevas non contraignant qui pourra servir de base de discussion entre les bailleurs et les locataires-exploitants et être amendé le cas échéant au cas par cas. L’Etat ne sera pas partie dans cette relation contractuelle entre les bailleurs et les exploitants de résidences de tourisme. A fortiori, les termes de cet accord ne seront pas repris sous la forme d’une ordonnance » .  Et de poursuivre « Nous tenons à être clairs : le projet qui a circulé ces derniers jours n’émanait pas de nos services ».

« UNE BASE DE DISCUSSION » SELON BERCY ?

Dans mon dernier billet, je faisais allusion à ce projet d’ordonnance, sans doute rédigé par un avocat zélé. En attendant, il résume les échanges entre le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme), des groupes gestionnaires, et la FNAPRT (fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme). Pour les titulaires d’un bail commercial avec un exploitant de résidence de tourisme, voici les grandes lignes de son contenu, en fonction de trois grandes périodes :

° entre 14 mars 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire – en principe le 24 mai 2020- l’exploitant (preneur) doit régler à l’investisseur (bailleur), 10% du loyer figurant sur son bail.

° pendant un an à compter de l’expiration de l’état d’urgence sanitaire – en principe du 24 mai 2020 au 24 mai 2021- l’exploitant devrait verser un loyer sur une base variable résultant du chiffre d’affaires hébergement généré pendant cette période. Toutefois l’investisseur devrait percevooir au moins 30% du montant figurant au bail pendant le 1er mois. Ensuite au moins 50% dudit montant figurant au bail.

° l’année suivante, soit à compter de la date théorique du 24 mai 2021, l’investisseur devrait percevoir le loyer contractuel en vigueur avant le 14 mars 2020.

Durant les discussions, il était question de prévenir la Fédération bancaire française pour que ses membres fassent preuve de souplesse vis-à-vis des particuliers finançant à crédit leur achat de bien(s) dans des résidences de tourisme.

A ce jour, ces dispositions relèvent donc des accords à trouver- si besoin- avec son exploitant. Et ce, résidence par résidence.

Avec le regain probable de la destination France cette année pour les touristes nationaux, espérons que les exploitants pourront bel et bien verser aux bailleurs, les loyers figurant dans leur bail. Quelque uns disposant d’une confortable trésorerie jouent déjà le jeu. Et ne prennent pas prétexte de la crise pour ne pas honorer leurs engagements. Quant aux autres, ils peuvent fort bien demander un prêt garanti pour l’Etat.

NON LES PARTICULIERS NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION LORS DE CETTE CRISE SANITAIRE. PAR CONSEQUENT LES EXPLOITANTS DOIVENT RESPECTER LE PAIEMENT DES LOYERS PREVUS DANS LES BAUX  COMMERCIAUX.

JE VOUS INVITE A REAGIR ICI


LES PROPRIETAIRES FACE A LA CRISE DU COVID 19

LES EXPLOITANTS DE RESIDENCES DE TOURISME NE PEUVENT PAS PROFITER DE LA CRISE POUR SUSPRENDRE LE PAIEMENT DES LOYERS AUX INVESTISSEURS.

Location vacances maison Fabregues

La SAS DDG, gestionnaire du Domaine du Golf (photo) a bien payé les loyers du 1er trimestre.

Fin mars, je faisais écho ici de la lettre ouverte aux propriétaires de résidences de tourisme, les informant notamment que « les gestionnaires ne peuvent pas supporter les charges fixes habituelles ». Entendez-par là, les loyers à régler aux investisseurs privés pendant cette période de crise sanitaires sans précédent.

Avec 7 000 logements confiés en représentation par des propriétaires particuliers, Consultim Gestion Immobilière dans le giron de la plateforme immobilière Cérénicimo défend la position suivante :

➔   Les exploitants preneurs à bail doivent verser à échéance les loyers du premier trimestre (a minima jusqu’au 14 mars 2020),

➔  Pour la suite, une discussion équilibrée entre les deux parties s’impose. « Il conviendra de trouver une solution la plus indolore possible en termes de trésorerie pour les particuliers et acceptable sur le plan bilantiel pour les exploitants » explique Olivier Trit, président de Consultim Gestion Immobilière.

En attendant des investisseurs de biens exploités notamment par Lagrange, Belambra, Goelia, Odalys et CGH se retrouvent  actuellement sans loyer.

DU POINT DE VUE JURIDIQUE

Même en période de pandémie, les gestionnaires ne peuvent pas évoquer la force majeure pour suspendre le paiement des loyers des baux commerciaux . « La jurisprudence relative aux baux commerciaux pendant les pandémies, comme celle de la grippe aviaire en 2009 ne décharge pas les locataires du paiement de leurs loyers baux commerciaux , sauf à démontrer clairement que leur trésorerie disponible ne leur permet pas de payer le loyer » défend Me David Sabatier, avocat spécialiste des baux commerciaux à Paris. Même dans ce cas, la voie normale est le redressement judiciaire aboutissant le plus souvent à la reprise des appartements par les propriétaires, avec une indemnité d’éviction très faible.

« Si l’exploitant tente de profiter de la crise pour suspendre des paiements de loyer alors que sa trésorerie lui permet d’y faire face, il faut alors, pour sauvegarder ses droits, engager une procédure de recouvrement. Et ce, en passant par une mise en demeure ou un commandement de payer par huissier, si le bail comporte une clause résolutoire. En l’absence d’accord, les bailleurs peuvent lancer une procédure au référé » poursuit cet avocat parisien.

Espérons que les Pouvoirs Publics, les gestionnaires et les représentants des propriétaires trouvent rapidement un terrain d’entente pour le paiement des loyers durant la crise sanitaire.

DONNEZ VOTRE AVIS EN LAISSANT UN COMMENTAIRE EN BAS DE CE BILLET.


L’IMMOBILIER RESISTERA-T-IL A LA CRISE ? 

 

KRACH OU PAS KRACH DE L’IMMOBILIER APRES LA CRISE SANITAIRE?  GROS PLAN SUR LES SCENARII DE CE SECTEUR DEJA A L’ARRET DANS TOUTE LA FRANCE.

 

 

 

Quelques données économiques. D’après l’INSEE dans sa dernière analyse du 26 mars 2020, le confinement coûtera chaque mois 3 points de PIB à la France, ce qui représente 70.59 milliards d’euros. Si la crise dure 3 mois, cela se soldera par une perte de plus de 205 milliards d’euros.  D’après, la ministre du Travail Muriel Pénicaud le chômage partiel touchait déjà le 8 avril, 6 millions de salariés ; un coût pour l’Etat estimé à 20 milliards d’euros sur 3 mois. Difficile dans ces conditions de penser que le marché de l’immobilier sera épargné.

Voici quelques scénarios :

Scénario 1 : krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%

Plusieurs facteurs peuvent jouer en faveur d’un tel scénario de manière durable.

° Les personnes qui étaient en cours de vente de leur bien immobilier et pour qui cette vente était urgente. Certaines ont pris un prêt relai quand d’autres sont dans l’urgence pour trouver de l’argent, suite à une situation personnelle compliquée (divorce, santé, faillite, chômage, etc.). D’autres ont déjà investi dans un nouveau projet en se basant sur un budget calculé à partir du montant de la vente d’un bien immobilier, avant la crise. Ne pas pouvoir vendre assez vite ou au prix espéré peut avoir des conséquences terribles. Que faire alors dans ce cas ? Pour la plupart, la seule option pour limiter la casse consiste à baisser le prix de vente.

  • Le coronavirus mettra en difficulté de nombreuses entreprises incapables de tenir assez longtemps pour surmonter la crise. D’où la perspective d’arrêt du paiement des loyers même si des mesures ont été prises pour les petites entreprises. D’autres vont devoir fermer et résilier leur bail et d’autres encore – propriétaires de leurs locaux – vont peut-être être obligées de vendre pour dégager de la trésorerie. Et ce, en les bradant par rapport au prix avant la crise.

« Pour les acheteurs qui attendaient un crédit ou prévoyaient de faire un crédit mais qui se retrouvent en chômage partiel voire au chômage tout court, la banque n’accordera pas le crédit, le bien retombe en vente avec moins d’acheteurs solvables et des prix à la baisse » prévoit Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif, startup 100% digitale spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier. A son avis,  dans les grandes villes, les prix ne baisseront pas car il y a plus de demandes que d’offres et que les acheteurs « aisés » ne manquent pas (qu’ils soient Français ou étrangers). Or, ceux qui prévoyaient d’investir dans l’immobilier ou qui l’ont déjà fait, peuvent se retrouver dans une situation compliquée suite à la baisse des marchés boursiers. D’où le risque d’annulation de leur projet d’achat, voire de mise en vente de  leur bien immobilier pour récupérer des liquidités.

Que faut-il faire en cas de krach immobilier ?

Si vous n’êtes pas dans l’urgence de vendre votre bien immobilier, mieux vaux faire le gros dos : mettre en pause la vente durant plusieurs mois et retirer l’annonce en attendant la remontée du marché immobilier. « Les investisseurs doivent garder en tête que les loyers resteront au même niveau car les Français auront toujours besoin de se loger. Même si le risque d’impayés est plus grand, il existe des assurances pour cela. » Bassel Abedi. Je suis partiellement d’accord avec cette analyse. Les compagnies d’assurance ne couvrent que les locataires ne présentant pas de risques.

Oui, les locations classiques à l’année seront les plus solides quand les locations saisonnières seront plus impactées par cette crise. Comme les courts séjours ralentissent fortement, les locations par le biais de plateformes comme Air BNB en subiront le contrecoup.

DES OPPORTUNITES D’ ACHAT ?

« Pour ceux disposant de confortables liquidités disponibles, c’est peut-être le moment de songer à se renforcer en immobilier pour espérer acheter 30% moins cher, après le déconfinement » poursuit Bassel Abedi.

 

Scénario 2 : baisse des prix à court terme puis reprise après la crise

Dans cette hypothèse,  après une « pause », le marché  reprendra son rythme d’activité et retrouvera le niveau de prix actuel dans une période raisonnable. La différence ici est le laps de temps à attendre avant la remontée du marché. D’où la nécessité d’être rapide pour réaliser un investissement ou un achat immobilier, avant le rebond. La clé : être organisé et étudier les petites évolutions du marché qui indiqueront une remontée des prix.

A la mi-décembre 2019, je constatais encore un boum sur le marché du logement.  Désormais, le scénario 1 (krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%) comme le scénario 2 (baisse des prix à court terme puis reprise après la crise) sont privilégiés par rapport au scénario 3 ( hausse des prix de l’immobilier). Croisons les doigts pour qu’une reprise survienne après une rapide pause des prix des l’immobilier.

DANS QUELLE SITUATION VOUS TROUVEZ-VOUS? COMMENT VOYEZ-VOUS LE MARCHE IMMOBILIER DANS LE MONDE D’APRES? REAGISSEZ ICI.