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IMMOBILIER : TIME TO GO

DES PRIX IMMOBILIERS APPELES A GRIMPER DANS LES SECTEURS DYNAMIQUES, DES TAUX DE CREDIT, VOICI DEUX CONDITIONS POUR SE LANCER DANS L’ACHAT DE SA RESIDENCE PRINCIPALE.

 

PARIS 1

A Paris comme dans les villes dynamiques de province, le marché de l’immobilier résidentiel donne des signes de vitalité. Et comme l’immobilier est constitué de micro-marchés, mieux vaut réaliser une analyse secteur par secteur au lieu de raisonner sur un plan global. Des villes, des quartiers tirent leur épingle du jeu. En revanche d’autres restent à la traîne.

En attendant, depuis quelques semaines, la fréquentation reprend dans les agences immobilières. Une maison de 900.000 euros vient de se vendre en seulement deux jours dans une commune des Hauts de Seine, limitrophe de Paris. Un achat sans doute réalisé par des secondo accédants. Quant aux primo accédants ne sont pas en reste. Grâce au coup de pouce familial, ils achètent leur résidence principale dès qu’ils décrochent un CDI (contrat à durée indéterminée).

L’autre facteur favorable au réveil du marché résidentiel tient au faible niveau des taux d’intérêt. «  Les taux directeurs extrêmement faibles – l’obligation Amortissable du Trésor à 0,50% et le taux directeur de la Banque Centrale Européenne à 0%- permettent aux établissements bancaires de prêter à des taux très bas tout en gardant une marge confortable » m’explique Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com.

Actuellement la marge des banques affiche plus de 100 points de base comme l’illustre le graphique ci-dessous.

CREDIT IMMO Meilleurtaux

Compte tenu de leur marge, les banques peuvent accorder aux clients VIP, des crédits sur dix ans à un taux nominal inférieur à 1%. Bien sûr en intégrant les frais de dossier, le coût de la garantie et celui non négligeable de l’assurance emprunteur, le TEG (taux effectif global) correspond au taux nominal majoré presque d’un point.

 

A cette bonne conjoncture de taux pour les candidats à l’emprunt immobilier, s’ajoute l’ambition des banques de développer sérieusement dans leur production, le crédit immobilier. Pas de doute « gagner » un client pour financer sa résidence principale revient à bénéficier de la domiciliation de ses revenus.

Pour l’équipe de Meilleurtaux, «  l’inflation nulle plaide pour un maintien durable des taux bas ». Mais les Cassandre évoqueront même le risque de déflation qui ne sert pas forcément les actifs réels comme la pierre. L’avenir nous dira qui a raison.

 

 

 

 

 


L’ASSURANCE VIE RETROUVE SES VERTUS EN CAS DE DECES

CHANGEMENT DE DOCTRINE FISCALE SUR LES SUCCESSIONS COMPORTANT DES CONTRATS D’ ASSURANCE VIE SOUSCRITS PAR UN COUPLE

coeur plage #2

 

Une fois n’est pas coutume, je vous entraîne sur le sujet technique de l’assurance-vie. Cela pour vous faire part d’un revirement total de l’administration à propos de la fiscalité successorale des contrats d’assurance vie souscrits par des époux communs en biens. Comprenez des époux mariés sous le régime de la communauté : régime légal ou régime conventionnel ne dérogeant pas sur ce point au régime légal.

Le 12 janvier 2016, le ministre des Finances et des Comptes publics, Michel Sapin, annonçait le même jour la fin de la doctrine fiscale issue de la réponse ministérielle Bacquet. Satisfaisante pour les notaires et le fisc, cette doctrine faisait trembler les assureurs et satisfaisait les notaires. « C’est une grande victoire », nous a confié Gérard Bekerman, président de l’Afer, lors de la conférence de presse annuelle de l’association d’épargnants le même jour.

AVANT : LE DECES DU 1er EPOUX ENTRAINAIT DES DROITS DE SUCCESSION

Normalement l’assurance vie est hors succession. Un principe battu en brèche par cette doctrine datant de 2010, et publiée au Bulletin Officiel des finances publics-impôts (BOFIP) le 20 décembre 2012. Le BOFIP reprend par ailleurs « lorsque l’assuré n’est pas décédé, le régime fiscal de l’assurance vie prévu à l’article 757 B du CGI ou à l’article 990 I du CGI ne s’applique pas. Il en résulte que la valeur de rachat de tout contrat non dénoué est soumise aux droits de succession dans les conditions de droit commun. En particulier, lorsque le contrat a été souscrit avec des fonds communs […], la valeur du contrat doit être portée à l’actif de la communauté. La masse de la succession est ainsi augmentée de la moitié de la valeur de rachat du contrat d’assurance-vie. »Pas de doute, cette doctrine augmentait la masse taxable aux droits de succession et la note à régler au fisc.

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Source: Edmond de Rothschild

 

MAINTENANT : LE DECES DU 1er EPOUX, NEUTRE SUR LE PLAN FISCAL

Comme le précise Bercy dans un communiqué de presse du 12 janvier 2016, « désormais, le décès du premier époux sera neutre fiscalement pour les successeurs, notamment les enfants, les conjoints étant déjà exonérés. Ils ne seront imposés sur le contrat d’assurance vie qu’au décès du second époux et n’auront donc pas à payer de droits de succession dès le décès du premier époux sur un contrat non dénoué ».

L’Afer a mené un vrai combat fiscal pour que l’assurance vie reste hors succession. Désormais la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie souscrits avec des fonds communs ne fait plus partie de l’actif de communauté soumis aux droits de succession, dans les conditions de droit commun.

De nombreux  litiges de contribuables avec l’administration fiscale à ce sujet seront enfin réglés. Reste à savoir, si les contribuables indûment taxés demanderont un remboursement au fisc du trop payé. A l’instar des contentieux relatifs à l’avoir fiscal.


LABRAU : LA COUR D’APPEL CONFIRME LA RESILIATION DES BAUX (2)

SOULAGEMENT DES INVESTISSEURS. LE REPRENEUR DE MONA LISA EST SOMME PAR LA COUR D’APPEL DE QUITTER L’ EXPLOITATION DE CETTE RESIDENCE DE TOURISME.

 

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Dans mon précédent billet, je vous ai signalé que le TGI de Digne avait mis fin aux baux commerciaux avec la SARL Les Terrasses de Labrau, filiale de la SEML (société d’exploitation de Mona Lisa) le repreneur de Mona Lisa. Cet exploitant, qui avait fait appel, vient d’être débouté par la Cour d’Appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 27 novembre 2014.

 

Les baux commerciaux sont résiliés.

 

« La Cour estime que l’adversaire n’a en aucun cas justifié de son obligation d’assurance . Elle confirme ici pleinement la démonstration faite par les bailleurs de l’insuffisance des preuves apportées par la SARL Les Terrasses de Labrau et des contrats d’assurance fournis à la procédure » explique Me Emmanuel Gili. Cet avocat marseillais a travaillé en équipe avec ses deux associés.

 

Une indemnité d’occupation

Dans le jugement du TGI, une astreinte était prévue. La Cour d’Appel va plus loin en condamnant l’exploitant ( la SARL Les Terrasses de Labrau) à verser une indemnité d’occupation aux copropriétaires.
Démarrant à compter du 19 novembre 2013, cette indemnité sera d’un montant égal au dernier loyer échu. A quoi doivent s’ajouter les charges et taxes. Toujours selon la Cour d’Appel, cette indemnité sera due jusqu’à ce que l’exploitant (la SARL Les Terrasses de Labrau) quitte les lieux et en remette les clés de cette résidence de tourisme.

 

« Cette décision confirme que la SARL Les Terrasses de Labrau occupe la résidence sans droit ni titre depuis plus d’un an. Ses clients n’ont donc pas le droit de pénétrer dans les lots dont le bail a été rompu  » poursuit Me Emmanuel Gili.


En attendant le départ de l’exploitant, les 69 copropriétaires de la résidence de tourisme préparent l’après SEML. A cet effet, ils viennent de constituer une  société par actions simplifiée (SAS) en vue d’autogérer leur résidence. Ce mode de pilotage leur permet de préserver leurs avantages fiscaux du régime Demessine s’appliquant dans les ZRR (zone de revitalisation rurale).

MON BLOG EST UN LIEU D’ECHANGE. JE VOUS INVITE DONC A REDIGER VOS COMMENTAIRES ICI.

 

 


BORDEAUX : NAISSANCE D’UN VIN DE MARGAUX

Domaine bordelais appartenant à la Maif, Château Dauzac, va lancer un second vin élaboré par une jeune chef médiatique.

 

Stéphanie Le Quellec (2)

La marraine, la chef récemment étoilée, Stéphanie Le Quellec.

Soirée surprise lundi soir. Je devais participer aux Grands Jours de Bourgogne pour déguster le millésime 2013. Finalement je me retrouve à Paris pour découvrir en avant première les primeurs du Bordelais. En l’occurrence ceux du Château Dauzac, qui en a profité pour annoncer la naissance d’un vin : Aurore de Dauzac.

Ce second vin a été élaboré par Stéphanie Le Quelle. La chef étoilée a souhaité laisser parler la variété identitaire des terroirs de Margaux, pour y retrouver comme marqueur premier, le fruit.

« C’est la première fois que je réalise un assemblage avec un chef. Je suis très étonné par cette similitude dans notre approche de l’exercice » me confie l’œnologue conseil, Eric Boissenot.

Ce nouveau vin va dormir un peu plus d’un an en barriques de chêne français, avant d’être disponible à la vente.

UNE PROPRIETE DE LA MAIF

En attendant, je vous rappelle que depuis plus d’une vingtaine d’années, la Maif, l’assureur mutualiste est propriétaire du Château Dauzac dans le Bordelais. Cru classé en 1855, ce domaine possède un vignoble de 45 hectares, 42 en appellation Margaux et 3 en appellation Haut Médoc. Comme d’autres compagnies, l’assureur mutualiste a effectué ce placement de diversification. Valeur refuge, cet actif foncier est par nature contra-cyclique. Et par conséquent, à l’abri des soubresauts du cours des actions et des obligations. Pour en savoir plus sur les vins, je vous conseille ces deux ouvrages, évoqués dans un précédent billet.