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RESIDENCES GEREES : OU EN SOMMES NOUS ?

Une maison dans les arbres à Center Parcs

ENTRE LES NOTIFICATIONS DE CREANCES MINOREES PAR RAPPORT A LA REALITE ET L’IMMOBILISME DES POUVOIRS PUBLICS, LES NOUVELLES RESTENT TERNES.

Les investisseurs dans les résidences de tourisme ne sont pas au bout de leurs peines.

Dans mon dernier billet de blog, je signalais qu’ils devaient déclarer via le mandataire judiciaire en charge de la sauvegarde de justice d’Appart’City, le montant de leurs créances avant le 18 juin 2021. Beaucoup l’ont déjà. Et surprise, bien souvent le montant notifié par le mandataire à l’investisseur est largement inférieur à la réalité. Ainsi par exemple, comme nous le confie un investisseur, sa notification se limite à 6.607 euros alors qu’il a déclaré une créance de 9.603 euros correspondant à 12,5 mois de loyers impayés entre le 1er avril 2020 et le 15 avril 2021, pour deux studios dans une résidence urbaine à Lille. Tout simplement 31% de baisse.

Pas étonnant dans ces conditions que Bruno Lemaire, ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance constate dans un récent courrier à une députée :  « le caractère risqué de l’investissement en résidence de tourisme ». La belle affaire. Même une meilleure information précontractuelle, notamment en matière d’indemnité d’éviction ne limitera pas les effets de ce mariage infernal à trois : promoteur, exploitant et particulier. En cas de problème, cette union se traduit généralement par une lutte du pot de terre contre le pot de fer.

Coté Pierre&Vacances, signalons que cet exploitant en conciliation, vient d’accepter une offre de financement pour un montant pouvant aller jusqu’à 300 millions d’euros. Une bouée d’oxygène suite à la mise en garantie de sa pépite Center Parcs.

Ces fonds pourront être débloqués en deux tranches.  Et ce, dans l’attente de la recapitalisation du numéro un européen des résidences de loisirs.

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SOLIDARITE : OU EN SOMMES NOUS?

DANS UN CONTEXTE DE CRISE SANITAIRE, ECONOMIQUE ET SOCIALE, LES PARTICULIERS RESTENT GENEREUX

Apprentis d’Auteuil vient de présenter les résultats de la seconde édition de son baromètre de la solidarité à l’épreuve du coronavirus réalisé auprès de l’ensemble des Français et des hauts revenus. Voici ce qu’il faut retenir à propos de ces derniers dont le revenu annuel net du foyer fiscal est supérieur à 120.000 €, interrogés par Ipsos :

• 68% ont envie d’être plus solidaires en raison de la crise vs 75% en mai 2020 ;

• 25% déclarent s’être engagés bénévolement depuis le début de la crise ;

• 16% déclarent s’être réorientés professionnellement pour être plus solidaires ;

• 77% ont effectué un don en 2020 (stable) ;

• 81% comptent faire un don en 2021 (contre 82% l’an dernier pour 77% effectivement réalisés) ;

• 43% des donateurs ont donné 1000 € ou plus (-12 points) ;

• 27% ont donné plus en raison de l’élévation du plafond de défiscalisation ;

DIFFERENTES FORMES DE SOLIDARITE

Depuis le début de la crise, les Français – disposant de hauts revenus ou non- soutiennent en priorité leur cercle proche (37% déclarent avoir été plus solidaires avec leur entourage). Pour exprimer leur soutien face aux conséquences de la pandémie, ils ont été nombreux à faire des dons en nature (nourriture, vêtements) (29%), en argent (21%),  à s’engager bénévolement (12%). Certains se sont même réorientés professionnellement (5%).

Les plus aisés ont consenti davantage de dons d’argent destinés à faire face à la crise (47%) que la moyenne (21%). En outre, 25% déclarent s’être engagés bénévolement et 16% avoir pris un nouveau tournant professionnel pour concrétiser leur envie d’être plus solidaires.

GROS PLAN SUR LES DONS

Chez les Français les plus aisés, la part de donateurs est plus élevée et se maintient également à un niveau constant (77% en 2020, stable). Les plus aisés déclarent avoir donné 2 463 € en moyenne en 2020, soit 323 € de plus qu’en 2019.

Quant aux intentions de dons pour 2021, elles s’établissent à 54% (vs. 51% d’intentions en 2020 et 49% qui ont effectivement donné). Parmi ces 54%, 25% ont déjà donné au 1er trimestre.

« Ayant encore davantage conscience du rôle majeur des associations et fondations comme la nôtre auprès des plus vulnérables, les Français continuent de vouloir soutenir nos actions » commente Stéphane Dauge, Directeur de la communication et de la collecte d’Apprentis d’Auteuil.

Agissant depuis 155 ans auprès des publics fragiles – personnes les plus démunies, les enfants et les jeunes- les Apprentis d’Auteuil attestent que les besoins sont criants. D’où le  besoin du soutien du plus grand nombre, pour leur venir en aide.


APPART CITY CONDAMNE A PAYER LES LOYERS AUX INVESTISSEURS A CLERMONT-FERRAND

Le tribunal judiciaire de Clermont – Ferrand vient de rendre une ordonnance à l’encontre d’Appart City. Explications

Une fois n’est pas coutume. Pour analyser cette ordonnance du 4 février 2021, je pose trois questions à l’avocat qui a défendu ce dossier : Me Benjamin Cabagno, du cabinet Choisez Associés.

Est-il possible d’intenter une action en justice contre une société en conciliation ?

Me Benjamin Cabagno : « Comme la conciliation n’est pas une procédure collective, tout créancier peut intenter une action  en justice tant qu’une procédure collective n’est pas ouverte.

Certaines juridictions de l’ordre judiciaire, comme celle de Clermont Ferrand, décident de ne pas tenir compte des ordonnances présidentielles du tribunal de commerce car elles considèrent leur application inappropriée ou disproportionnée. Aussi elles condamnent l’exploitant débiteur, à régler ses loyers.

En revanche, d’autres juridictions suspendent l’action judiciaire, mais autorisent la poursuite de la procédure dès la fin de la conciliation.

Donc non les actions ne sont pas interdites. Le diable se trouve dans les détails, comme la désinformation ».

Quel est le contenu de cette ordonnance en termes de paiement de loyers aux investisseurs ? 

Me Benjamin Cabagno : « Le tribunal a bel et bien été saisi le 1er septembre 2020 d’une action en paiement des loyers COVID. Il est donc totalement faux de prétendre qu’il s’agit d’une action ancienne et antérieure à une conciliation.

Après un débat contradictoire et en connaissance de l’existence de la conciliation et d’une ordonnance du tribunal de commerce de Montpellier en suspension datée du 20 janvier 2021 communiquée, par une ordonnance du 4 février 2021, le juge du Tribunal judiciaire de Clermont a condamné l’exploitant à régler aux investisseurs la totalité des loyers dus entre mars 2020 jusqu’à ce jour soit environ 9 mois de loyers.

Dans cette ordonnance, le tribunal a :

–  rejeté les arguments juridiques généralement utilisés par les exploitants pour ne pas payer les loyers : la force majeure ou l’exception d’inexécution liée à la perte de jouissance des locaux.

– indiqué que l’exploitant n’a pas démontré ses difficultés économiques afin d’obtenir d’éventuels délais de paiement.

– rappelé qu’il n’y avait pas de fermetures administratives dans le secteur des résidences de tourisme, ni dans le Puy-de-Dôme »

Quand et comment le contenu de cette ordonnance s’appliquera t il ? En particulier si cet exploitant entre dans une procédure collective juste après sa conciliation de 10 mois se terminant le 22 avril 2021?

Me Benjamin Cabagno : « Comme l’ordonnance est exécutoire de plein droit, les copropriétaires peuvent solliciter dès maintenant son application forcée par voie d’huissier. Et ce, de manière provisoire, afin de bloquer les fonds sur les comptes en banque, le temps de la conciliation.

La stratégie d’Appart City consiste à inciter par la contrainte économique les bailleurs encore récalcitrants à accepter une baisse de loyers par le biais d’une conciliation. Nous sommes  loin de l’esprit de la loi et d’une volonté réelle de négociation et dans un traitement égalitaire des créanciers. Notons que l’existence de la conciliation n’est plus confidentielle puisque dévoilée dans la presse spécialisée, mais que les termes de l’accord de conciliation demeurent eux confidentiels jusqu’au 22 avril 2021.

Jusqu’à cette date, il est fort probable que cet exploitant tentera de s’opposer par tous moyens, voire par une nouvelle ordonnance discrétionnaire du tribunal de commerce de Montpellier, lieu du siège social d’Appart City, à ce que l’ordonnance débattue d’un tribunal judiciaire de Clermont ne soit pas exécutée. Nous sommes  loin des méthodes habituellement admises dans un Etat de Droit.

En tout état de cause, les mesures d’exécution forcées retrouveront leur vigueur à compter du 23 avril 2021. Une course contre la montre s’engagera, si l’exploitant compte bloquer les mesures de recouvrement par le biais d’une procédure collective ».

A noter qu’Appart City a déjà été condamné il y a quelques mois, par le Tribunal de Grenoble à payer aux investisseurs privés, leurs loyers Covid.

https://mdenoune.com/2020/11/14/residences-de-tourisme-et-covid-un-exploitant-condamne-a-regler-les-loyers/

Affaire à suivre.

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LE GROUPE PIERRE &VACANCES EN CONCILIATION

FACE A CETTE CRISE INEDITE, CE GRAND EXPLOITANT TOURISTIQUE NEGOCIERA A L’AMIABLE AVEC SES PARTENAIRES

Premier exploitant de résidences de tourisme en Europe, le groupe Pierre & Vacances vient de confirmer l’importance de l’impact de la crise liée au Covid 19 sur le début de son exercice 2020-2021.

Le 28 janvier 2021, le Conseil d’Administration du groupe a décidé de solliciter l’ouverture d’une procédure amiable de conciliation.

Le 2 février 2021, le Président du Tribunal de Commerce de Paris a ouvert une procédure de conciliation à l’égard de Pierre  & Vacances S.A. et de certaines de ses filiales, pour une durée de 4 mois, éventuellement prorogeable.

En tant qu’exploitant touristique, ce groupe compte deux grands types de bailleurs : des propriétaires institutionnels et quelques 20.000  particuliers. « Le périmètre de la conciliation n’est pas encore arrêté et dépend du tribunal de commerce. Cette procédure, qui se déroulera sous l’égide d’un conciliateur, permettra d’encadrer au mieux les discussions amiables avec nous principaux partenaires » m’explique-t-on au siège du Groupe . Parallèlement le groupe dirigé par Gérard Brémond cherche à renforcer ses fonds propres.

Quel est le poids de ses loyers ? la quote part des loyers représente 1/3  du chiffre d’affaires tourisme sur une année normale, dont 40% à destination des particuliers, comme indiqué dans son rapport annuel.

En attendant cet acteur prépondérant du secteur compte bien vite rebondir lorsque les conditions sanitaires permettront la réouverture de ses sites touristiques.