VIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCE DE TOURISME
Publié : mars 25, 2020 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Covid 19, résidence de tourisme, SNRT 19 CommentairesEN PLEINE CRISE SANITAIRE, LE SNRT ANNONCE UNE PROBABLE BAISSE DES LOYERS VERSES AUX INVESTISSEURS DE RESIDENCES DE TOURISME ET D’APPARHOTELS.
Dans une lettre ouverte aux propriétaires de résidences de tourisme datée du 20 mars 2020, le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme et des apparthotels) vient de tirer la sonnette d’alarme.
« Dans un contexte de chiffre d’affaires en berne lié aux nombreuses annulations des dernières semaines sur toutes nos résidences y compris les résidences urbaines, à l’arrêt total des prises de réservations pour l’hiver en cours comme pour les vacances de Pâques et la prochaine saison estivale, les gestionnaires que nous représentons au SNRT ne peuvent supporter les charges fixes habituelles. Notre activité, nos entreprises, vos investissements sont en péril, si nous ne gérons pas ensemble, et avec efficacité, cette terrible période ».
Et de poursuivre : « compte tenu de la situation évolutive à laquelle le pays est confronté, il est impossible de déterminer, à ce stade et avec précision, quelles seront les modalités pratiques d’adaptation de vos loyers, mais celles-ci seront inévitables ».
PRENDRE PRETEXTE DE LA CRISE SANITAIRE ?
Dans cette sombre période, l’heure n’est pas à la polémique. En temps normal, de nombreux exploitants ne se privent pas de réviser à la baisse leurs loyers. « Ce document matérialise sans ambiguïté aucune, le risque que les exploitants prennent prétexte de la crise sanitaire actuelle pour suspendre le paiement des loyers et/ou pour mettre les propriétaires sous tension, encore davantage qu’ils ne le faisaient parfois déjà » explique un avocat. Pourtant de nouveaux baux ont été signés après de longues et dures négociations, comme au Center Parcs de Moselle par exemple.
Dans un prochain billet de blog, je tenterai d’analyser l’impact de cette crise pour les investisseurs dans les résidences de tourisme : retard voire baisse de loyers, congé donné par l’exploitant.
REAGISSEZ ICI EN BAS DE CE BILLET
RESIDENCES DE TOURISME : PLUS D’INFO PREALABLE POUR LES CLIENTS
Publié : janvier 3, 2016 Classé dans : Immobilier, Parlement, Placements | Tags: bail commercial, Bouygues, Cerenissimo, DGCCRF, DGE, FEDARS, FNAPRT, Goëlia, loi Hamon, Odalys, SNRT 7 CommentairesPREMIER COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS.
La première réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), un constructeur-promoteur (Bouygues), un commercialisateur (Cerenissimo), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ), s’est déroulée le 1er décembre 2015 à la direction générale des entreprises (DGE). Le thème : les informations à fournir aux investisseurs avant l’achat d’un logement dans une résidence de tourisme.
Le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire
Dans son intervention, Pierre Margeridon, président du SNRT, a décrit les mécanismes de vente tout en apportant des précisions sur le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire dont le fonctionnement a été remis en cause par la suite. A son sens, le gestionnaire ne peut pas garantir le paiement des loyers sur toute la durée du bail, en raison de l’environnement instable et de la conjoncture difficile. Résultat : le système mis en place présente des carences. En théorie, un bail commercial conclu entre l’exploitant et l’investisseur est assorti de loyers fixes et garantis. Dans la pratique, cet engagement de l’exploitant n’est pas toujours respecté, comme l’illustrent les billets de mon blog.
Les informations préalables à fournir aux acquéreurs
De son coté, la FNAPRT a exposé ses propositions visant à améliorer l’information préalable des investisseurs. Elles portent notamment sur les neuf points suivants : la description de l’ensemble contractuel, les fonds de concours, la valeur du bien, la valeur locative du bien, les baux commerciaux et le mandat, les obligations fiscales, le coût de sortie anticipé, les parties de service, les possibilités de sortie du dispositif.
« Nous avons insisté sur la présentation lisible et compréhensible des documents pré contractuels, ce qui n’est pas le cas à ce jour. Alors que les argumentaires de vente prévoient que tous des loyers garantis, le SNRT évoque le contraire. En outre, nous exigeons que des études d’impact soient réalisées en amont, avant le lancement d’une résidence gérée » me confie Thienan Hoang, secrétaire générale de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme).
Sans être trop technique, je vous précise que la DGCCRF a confirmé que les vendeurs de biens situés dans des résidences de tourisme sont soumis à la loi Hamon sur la consommation. Comme ces logements entrent bel et bien dans le champ d’application des dispositions de cette loi, tout manquement doit entraîner des sanctions.
Réaction édifiante d’un professionnel « Si les commerciaux devaient fournir une information exacte aux consommateurs, plus aucun produit de résidence gérée ne serait vendu ».
Pas de doute, les « vendeurs » doivent fournir aux acquéreurs potentiels des informations préalables réalistes, en particulier sur les baux commerciaux, comme signalé dans un précédent billet. La prochaine réunion à la DGE est prévue le 29 janvier 2016.
Dans l’intervalle, je vous invite à réagir ci-dessous, en bas de commentaires de la rubrique (leave a reply).
RESIDENCES DE TOURISME : LA MORALISATION EN VUE ?
Publié : octobre 9, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements, Uncategorized | Tags: DGCCRF, FNAPRT, SNRT 10 CommentairesLES PROFESSIONNELS DU SECTEUR DES RESIDENCES DE TOURISME SERONT BIENTOT CONTROLES PAR LA DGCCRF, LA DIRECTION GENERALE DE LA CONCURRENCE, DE LA CONSOMMATION ET DE LA REPRESSION DES FRAUDES
Quand le placement plaisir tourne mal
Quasiment chaque semaine, je suis contactée à travers mon blog, par un investisseur en résidence de tourisme, confronté à de sérieuses difficultés. Le scénario se répète : « Notre exploitant nous a fait subir des baisses drastiques de loyer et une augmentation des charges de copropriété ». Son de cloche proche de la part d’une banque, qui ne commercialise plus de l’immobilier géré à la suite des problèmes rencontrés par ses clients.
DE SERIEUX RISQUES FINANCIERS
Au vu des difficultés constatées, la sous-direction du tourisme, en co-pilotage avec la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, vient de mettre en place un groupe de travail . Sa mission : analyser l’existant et étudier les évolutions pertinentes à apporter à la réglementation actuelle. Un constat s’impose : le secteur des résidences de tourisme représente un secteur-clé de l’hébergement touristique. Mais l’investissement dans ce domaine peut s’accompagner de risques financiers pour les propriétaires-investisseurs, que ces derniers ont parfois du mal à appréhender.
L’information préalable du consommateur, tel est le thème de la première réunion, qui sous l’égide des Pouvoirs publics, comprendra des professionnels réunis au sein du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et des investisseurs représentés par la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme et Résidences Gérées (FNAPRT).
INFORMER AU PREALABLE L’ INVESTISSEUR
Dans mon prochain billet, je vous ferai part des propositions de la (FNAPRT) regroupant près d’une centaine de résidences de tourisme en difficultés, ce qui représente près de 9000 logements détenus par des investisseurs souvent en litige avec leurs exploitants, pour améliorer l’information préalable de l’investisseur.
Bien immobilier, défiscalisation, TVA, bail commercial, classement... quelles informations indispensables auriez-vous souhaité connaître avant d’investir dans une résidence de tourisme ? Répondez ici en réagissant à ce billet.
RESIDENCES DE TOURISME : L’AVIS D’UN EXPERT IMMOBILER RECONNU
Publié : mars 1, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Parlement, Placements | Tags: expert immobilier auprès des tribunaux, Résidences de tourisme, SNRT 11 Commentaires
LOIN DE LA POLEMIQUE, JE VOUS TRANSMETS L’ANALYSE D’ UN EXPERT IMMOBILIER ET COMMERCIAL AUPRES DES TRIBUNAUX, SUR LES DIFFICULTES RENCONTREES PAR LES INVESTISSEURS DANS L IMMOBILIER GERE .
Mon dernier billet sur les résidences de tourisme et le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a suscité des réactions intéressantes de la part des internautes. J’y reviendrai ultérieurement. A ce propos, je vous signale que le SRNT organise à Paris, le 18 mars prochain un colloque, au cours duquel sera notamment présenté « la charte des bonnes pratiques avec les propriétaires ».
En attendant, je vous communique une analyse d’un expert immobilier auprès des tribunaux, des difficultés rencontrées par les investisseurs en résidence de tourisme.
« Dans ce type d’affaires, le schéma est rigoureusement le même. Il se caractérise par une collusion objective entre le promoteur, la société de commercialisation et le gestionnaire de l’ensemble immobilier.
S’agissant du promoteur et du gestionnaire, il existe souvent des liens de « consanguinité » m’explique cet expert immobilier reconnu et fidèle abonné de mon blog.
« Quant aux sociétés de commercialisation, qui vendaient ces placements aux particuliers en quête de défiscalisation, certaines travaillaient à des taux de rémunération supérieurs à 10% – souvent 12%, voire 13%-, quasi au-delà du taux de l’usure. Aujourd’hui, lesdits taux sont ramenés dans une fourchette comprise entre 7% et 10%. Une chaine « perverse » est donc intervenue dans la plupart des cas . Dans ces affaires, tout s’organise autour de la création d’une « rente » illusoire crée au profit de la chaine « promoteur, commercialisateur et gestionnaire » et confisquée par elle, contre-balancée par une « rente fiscale » théorique dont on imagine qu’elle va être portée au crédit de chaque acquèreur .
Des loyers en recul
Le système passe par l’idée illusoire qu’il y a une bonne élasticité de la progression des loyers. Or, c’est tout l’inverse qui se (ou s’est) produit » poursuit notre expert. Et ce, sous l’effet conjugué des loyers surévalués par rapport à ceux du marché et du retournement de la conjoncture.
Toujours selon notre expert : « Au fil des premières années, une partie importante des « pseudo-gains » locatifs a été absorbée par la progression des charges d’entretien. Et pour couronner le tout, les difficultés de gestion ont conduit à un « dépérissement » des immeubles. Comprenez à un manque d’entretien des résidences. Devant une telle dégradation, le Sénat a créé la Commission de réflexion sur les résidences de tourisme.
Pour autant, la « tromperie » continue. Aujourd’hui nous recevons tous des propositions d’achat de logements dans des résidences de tourisme (moins) ou des résidences étudiantes ou encore des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD), ces constructions à la mode ». Attention aux propositions de placement alléchantes. PRUDENCE.
QUE VOUS AYEZ OU NON INVESTI DANS CE TYPE DE BIENS, DONNEZ NOUS VOTRE AVIS ICI
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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