Recherche

IMMOBILIER : QUAND MACRON EFFRAYE LES PROPRIETAIRES

RESIDENCE PRINCIPALE, BIENS LOCATIFS, DES PROPRIETAIRES COMMENCENT A CEDER LEUR BIEN POUR EVITER OU ATTENUER LE NOUVEL IMPOT SUR LA FORTUNE.

BLOG FEAU

Un duplex parisien

 

Même si Edouard Philippe vient de  confirmer qu’aucune loi de finances rectificative ne serait discutée cet été, les propriétaires immobiliers et en particulier les bailleurs sont inquiets.

« Dans son programme présidentiel, Emmanuel Macron souhaitait recentrer l’ISF sur les actifs immobiliers en sortant du champ de cet impôt (rebaptisé IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière), les autres actifs dont les valeurs mobilières, actifs financiers, et l’assurance-vie. Le seuil d’assujettissement resterait fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable, le barème actuel restant également inchangé. L’abattement de 30% sur la résidence principale ou l’exonération des œuvres d’art seraient maintenus » me rappelle un ingénieur patrimonial chez Rotschild Patrimoine.

Face à cette perspective de recentrage de l’ISF sur la pierre, des propriétaires commencent à alléger ce poste dans leur patrimoine. Une négociatrice de l’immobilier parisien haut de gamme situé Rive Gauche constate de récents arbitrages chez ses clients fortunés. « Juste après le second tour des élections présidentielles, trois nos clients ont mis en vente, leur vaste appartement de standing pour se rabattre sur une surface plus petite ». En fait ces financiers se séparent donc de leur résidence principale évaluée à environ 3 millions d’euros pour un nouveau toit moins onéreux. Dans un précédent billet, je vous avais averti du programme fiscal du nouveau Président.

IFI : QUEL IMPACT SUR LE MARCHE ?

Pourtant lors de sa dernière conférence de presse Charles-Marie Jottras Président du groupe immobilier Daniel Féau s’est voulu rassurant : «  Le cantonnement de l’impôt sur la fortune aux seuls actifs immobiliers ne nous parait pas de nature à modifier de façon sensible le marché. Cette réforme n’envisage apparemment pas d’augmenter l’impôt sur la fortune immobilière, mais prévoit de la pénaliser de façon relative, par opposition avec l’investissement dans les entreprises. Par ailleurs, il est difficile d’imaginer qu’un gouvernement  souhaitant débloquer les freins à la création de richesses et d’emplois, continue de réprimer l’investissement immobilier comme une « rente » lorsque celui-ci n’est pas destiné à un usage du propriétaire, mais à loger des personnes ou des entreprises ».

Cette pénalisation « relative » entraine déjà des arbitrages en faveur d’ actifs moins taxés. Dans le secteur purement résidentiel, les agents immobiliers et les administrateurs de biens constatent que les congés pour vente d’appartements dont le bail arrive à échéance, se multiplient.  Des petites surfaces comme des grandes vont donc alimenter l’offre de biens à vendre. Un frein à la hausse des prix ?

 


IMMOBILIER : QUE NOUS PROMET MACRON ?

DES INTERROGATIONS SUBSISTENT SUR LE PROGRAMME IMMOBILIER DU NOUVEAU LOCATAIRE DE L’ELYSEE. MAIS SI LA PIERRE EST CONSIDEREE COMME UNE RENTE, GARE AUX MAUVAISES SURPRISES.

 

Emmanuel Macron n’aime pas les rentiers. Suite à son élection comme président de la République, propriétaires immobiliers et professionnels ne cachent pas leurs craintes.

« Le nouveau président pourrait percevoir l’immobilier comme une rente, comme un actif non productif. Diriger l’argent investi dans l’immobilier, notamment via les dispositifs de défiscalisation, vers les entreprises, reviendrait à tuer le dispositif d’investissement locatif Pinel, soit 50 % du marché résidentiel neuf », m’explique Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta.

 

DE L’ISF A L’IFI ?

 

Pas de doute, la création d’un impôt sur la fortune immobilière refroidit nombre de contribuables. Les statistiques sur l’ISF révèlent la prépondérance de la pierre dans le patrimoine des assujettis.

L’idée du nouveau locataire de l’Elysée consisterait à conserver les mêmes règles que l’ISF, mais uniquement sur l’immobilier. En clair : imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) à partir de 1,3 million d’euros d’actif net, après l’abattement de 30% sur la résidence principale. Les propriétaires bailleurs d’immobilier géré en direct sont déjà découragés par les contraintes des rapports locatifs et le plafonnement des loyers dans certaines zones géographiques. L’instauration de l’IFI pourrait inciter certaines à effectuer des arbitrages en faveur d’investissements productifs comme par exemple le capital risque. Et ce, à une période où les prix immobiliers sont repartis à la hausse. Mais pour combien temps?

A noter qu’une réflexion est en cours afin de faire sortir la « pierre papier » de cet IFI. Par « pierre papier », entendez les SCPI (société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier).

ET LA FLAT TAX ?

Autre interrogation : la flat tax de 30% s’appliquera-t-elle ou non aux revenus fonciers perçus par les investisseurs ? Si oui, ce serait une bonne nouvelle compte tenu de l’imposition actuelle de leurs revenus fonciers. En se basant sur une tranche marginale d’imposition d’au moins 30% et 15,5% de CSG, nombre de bailleurs sont taxés à au moins 45% sur leurs revenus locatifs. Malgré cela, limiter l’ISF à la détention immobilière constituerait un mauvais signe de communication et ferait de la pierre – résidence principale et/ou placement- le mal aimé des placements.

A VOTRE AVIS, FAUT-IL OU NON TAXER L’IMMOBILIER ? POUR QUELLES RAISONS?

Merci de vos réactions en bas de ce billet,  dans la rubrique « laisser un commentaire » .

 

 


UNE RESIDENCE CINQ ETOILES A CHAMONIX

LA CAPITALE DE L’ALPINISME COMPTE DESORMAIS UNE RESIDENCE DE TOURISME 5 ETOILES : LE CRISTAL DE JADE DU GROUPE MGM

 mgm-cham-cristal8

Dans la station mythique de Chamonix, le groupe MGM vient d’inaugurer le Cristal de Jade, une résidence de tourisme classée 5 étoiles. Située à proximité du téléphérique de l’aiguille du Midi, cette opération marque la fin de la réhabilitation du quartier, imaginée par Jean-Michel Wilmotte.

Se composant de trois immenses chalets, répartis sur 5.000 m², cet établissement de grand standing compte 51 appartements à la décoration raffinée. L’exploitation est confiée à MGM Hôtels & Résidences. « Grâce à la taille humaine de cette résidence, nous réservons à nos clients, un service digne des prestations hôtelières : accompagnement sur mesure, la livraison du matériel de ski, des courses, le service boulangerie, les services traiteur et chef au chalet… » m’explique Pascal Lavigne, directeur de la résidence Cristal de Jade à Chamonix.

Les plus : comme d’habitude chez MGM, j’apprécie la décoration à l’esprit montagnard et surtout les superficies généreuses des appartements. Une quarantaine de mètres carrés pour les deux pièces et une soixantaine pour les trois pièces. La salle de bains et la salle d’eau sont superbes. Sans oublier le spa et la piscine.

mgm-cham-cristal17

Le moins : comptez une journée pour vous repérer dans vos déplacements entre votre appartement et les espaces communs comme le spa.

Coté investissement, il reste quelques lots à vendre dans cette résidence. Ils sont proposés à 9.000 euros TTC le mètre carré. Depuis cette année, la réduction d’impôt Censi Bouvard a été supprimée dans le secteur du tourisme. « Certains de nos clients investissent dans le cadre du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en récupérant la TVA et en amortissant leur bien. D’autres achètent sans aucun régime fiscal, afin de diversifier leur patrimoine et de profiter d’un appartement en altitude » assure David Giraud. Le président de MGM relance sa société, désormais séparée pour l’exploitation de CGH.


LE CINEMA, UN PLACEMENT ATYPIQUE

A L’APPROCHE DE LA FIN DE L’ANNEE, IL EST ENCORE POSSIBLE DE DEFISCALISER EN INVESTISSANT DANS LE CINEMA. SANS ETRE SUR DE RECUPERER SA MISE.

Afficher l'image d'origine

La fin de l’année approche à grands pas. Et certains peuvent être tentés d’alléger la note à régler au fisc… par exemple en investissant dans le cinéma.Là le ticket d’entrée est nettement plus faible que dans l’art.

Totalement décorrélé des marchés financiers, l’investissement dans le septième art revêt un aspect culturel. Souscrire au capital des Sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel (SOFICA) procure une réduction d’impôt sur le revenu de 36% du montant de la souscription dans la limite de 18.000 euros, ce qui représente une réduction potentielle de 6.480 euros pour un couple. « Avec un plafond des niches fiscales porté à 18.000 euros, la Sofica accorde un supplément de réduction d’impôt sur le revenu, spécialement bienvenu lorsque le plafond de 10.000 euros est absorbé en partie par exemple par les frais de garde pour enfants » m’explique Delphine Pasquier, responsable Ingénierie Patrimoniale et Financière à la Bred Banque Privée. Mais ce placement moins risqué que les communs de placement pour l’innovation (FCPI) ou les fonds d’investissement de proximité (FIP), délivre moins de performance lors de son dénouement au bout de huit ans minimum de détention. « Lorsqu’une SOFICA restitue entre 75% et 90% du capital collecté au bout de six ans, la performance, avantage fiscal inclus, se situe entre 2,51% et 5,48% par an » précise José Fernandez, directeur de l’offre financière à l’UFF. Seule consolation : la possibilité d’assister aux avant premières des films financés par la SOFICA où l’on a investi.

Les onze SOFICA agréées cette année par le CNC (centre national du cinéma) devraient réunir soixante trois millions d’euros avant le 31 décembre. L’an dernier, la collecte globale de 61,9 millions d’euros des onze SOFICA a complété le financement de 112 œuvres cinématographiques . Quant à l’investissement moyen par film, il est ressorti à 329.000 euros.