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ANNULATION DE L’ENCADREMENT DES LOYERS A PARIS

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PARIS VIENT D’ANNULER L’ENCADREMENT DES LOYERS DANS LA CAPITALE ET DANS DES CENTAINES DE COMMUNE DE L’AGGLOMERATION PARISIENNE. MAIS DES QUESTIONS SUBSISTENT.

BLOG FEAU

 

Enfin une bonne nouvelle pour les propriétaires donnant des biens en location à Paris et dans les communes d’Ile-de-France concernées par l’encadrement des loyers décrété par la loi Alur. Dans un jugement rendu le 28 novembre 2017, le Tribunal Administratif de Paris vient d’annuler les trois arrêtés de 2015, 2016 et 2017 encadrant les loyers à Paris et dans 412 villes de la région parisienne où la demande de logements était la plus soutenue, en vertu de la loi précitée. 

Maître Alain Cohen-Boulakia, associé fondateur du cabinet d’avocats Juripole, avocat de l’UNPI de PARIS (Union Nationale de la Propriété Immobilière) dans cette affaire, confie : « Le Tribunal a retenu nos arguments et le fait que les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 n’aient concerné que PARIS, alors que le dispositif d’encadrement des loyers, instauré par la loi Alur, doit concerner une « zone d’urbanisation », en l’occurrence l’agglomération parisienne et non simplement la ville de PARIS. Ce jugement fait écho à celui du Tribunal Administratif de LILLE qui annulé, pour les mêmes raisons, l’encadrement des loyers à LILLE le 17 octobre 2017 ».

Bien sûr, l’UNPI se félicite de cette décision constate. A son sens, il n’existe pas de données probantes, non seulement sur PARIS, mais, de surcroît, sur l’agglomération parisienne, permettant de déterminer des « loyers de référence » fiables, au sens de la loi Alur.

DE SOLIDES ARGUMENTS

Voici les arguments de fond développés lors de l’audience au Tribunal Administratif :

  • Une base de référence obsolète : l’encadrement des loyers s’est effectué à partir des 80 quartiers de PARIS, suivant un découpage datant de… 1860 !
  • L’uniformité des loyers médians : à surface égale, est-il juste qu’un rez-de- chaussée sombre sur rue ait le même loyer qu’un 6ème plein sud avec ascenseur ?
  1. Avec cette formule, on ne tient pas compte de l’environnement, du standing, de l’étage, de la présence d’un ascenseur, d’éléments de confort ou d’agrément, de l’ensoleillement, de l’absence ou de la présence de nuisances sonores….
  2. Certes la loi prévoit une majoration possible de 20 % maximum pour les logements présentant des caractéristiques du logement ou de confort non prises en compte pour fixer le loyer de référence, et déterminantes pour la fixation du loyer………. (standing, ascenseur, balcon, vue, ensoleillement etc). Mais le locataire peut la contester en saisissant le tribunal dans les 3 mois suivant la signature du bail….. Dans ces conditions, les propriétaires ont été réticents pour appliquer un loyer majoré. Et lorsqu’ils ont franchi le pas, dans de nombreux cas, des contestations n’ont pas tardé – avec un contentieux, de surcroît, à régler…. »

QUELLES CONSEQUENCES PRATIQUES ?

 

Une fois ce jugement gagné par l’UNPI de Paris, des questions subsistent :

  • Pourra-t-il être contesté ?
  • Quels sont les loyers qui pourront être fixés librement ? Et à partir de quand ?
  • Quel sera l’impact prévisionnel sur le marché de la location longue durée à Paris ?
  • Quid de l’impact de ce jugement sur les locations courte durée (AirBnb ?). « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens ont été retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière » me confirme Laurent Vimont, Président de Century 21.
  • Les propriétaires pourront-ils se retourner contre l’Etat pour réclamer le remboursement de leur manque à gagner ?

Pour Laurent Vimont, Président de Century 21 « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens étaient retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière ».

Pas de doute, l’encadrement des loyers à Paris et dans les centaines de communes environnantes menait tout droit vers la pénurie de logements locatifs.

Si ce jugement du Tribunal Administratif de Paris met – jusqu’à nouvel ordre -du baume au cœur des bailleurs, ces derniers restent vivement pénalisés par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière » qui succédera à l’ISF (impôt sur la fortune) à compter du 1er janvier prochain.


FAITES PREUVE DE GENEROSITE

La fin de l’année approche. Il est encore temps de réduire son impôt sur le revenu, voire son futur impôt sur la fortune immobilière, en consentant des dons aux oeuvres.

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En donnant un coup de pouce financier aux associations éligibles au régime fiscal du mécénat, vous avez droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 66 % de la somme donnée, dans la limite de 20 % de votre revenu imposable. Exemple : un don de 100 euros ne vous coutera au final que 34 euros.

En aidant d’autres associations, visant des personnes plus fragiles, vous avez droit à un taux majoré à 75 % dans la limite de 531 euros donnés d’ici le 31 décembre 2017. Quant à la fraction supérieure, elle procure la réduction d’impôt de 66%, dans les limites précitées. Conservez le reçu fiscal adressé par l’association soutenue, afin de pouvoir le présenter à l’administration fiscale si elle en fait la demande.

« Bon à savoir : le don n’est pas nécessairement en numéraire : il peut être en nature (des biens) ou même en compétence » me rappellent Jean-Luc Fumoux et Rudi Fievet, respectivement associé et fiscaliste chez Absoluce.

Si votre don dépasse le cap des 20% de votre revenu imposable, pas de panique : vous pouvez reporter l’excédent de réduction d’impôt, sur l’impôt des cinq années suivantes.

Voilà pour la théorie. Dans la pratique, le don de bien(s) doit être accepté au préalable par l’organisme bénéficiaire. Et surtout s’il s’agit d’un meuble, il faudra une expertise écrite pour déterminer sa valeur.

REDUIRE SON IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE

Si vous souhaitez donner un bien immobilier pour réduire votre assiette à l’impôt sur la fortune (IFI), sachez que le comité de l’organisme bénéficiaire – par exemple une Fondation- doit au préalable examiner votre bon. Là encore, le Comité se réunit souvent une fois par trimestre. C’est donc trop tard pour défiscaliser au titre de cette année.

Généralement les organismes acceptent des biens loués « sans histoire ». Exit par exemple les semaines de multipropriété ou l’appartement dans une résidence services de la première génération. Dans ce type de bien destiné aux seniors encore valides, les charges d’un appartement vide équivalent souvent à un loyer d’un bien banalisé vide. Pas sûr également que ces organismes acceptent en don, un actif d’immobilier géré!

Quoiqu’il en soit, la philanthropie se développe en France, comme je l’ai signalé dans un précédent billet.

 


RESIDENCE DE TOURISME : DES IRLANDAIS PIEGES

LA COMMISSION EUROPEENNE DE BRUXELLES ET LES AUTORITES IRLANDAISES  TENTENT D’AIDER DES INVESTISSEURS PRIS AU PIEGE EN FRANCE.

Location vacances maison Fabregues

 

 

De l’autre coté de la Manche, les mésaventures de nombreux investisseurs dans des résidences de tourisme en France, font grand bruit. Dans une récente édition, le sérieux quotidien britannique, The Times of London (tirage de 426.000 exemplaires) s’est penché sur le sort de plus de 300 irlandais ayant investi dans l’immobilier de loisirs géré tricolore. Je vous communique les grandes lignes de cette enquête réalisée par l’un de mes confrères britannique.

« Plus de 300 personnes en Irlande affirment avoir acquis, un bien immobilier en France, assorti d’une garantie de revenus…. Les acheteurs ont signé des baux à long terme allant jusqu’à 11 ans, et ont obtenu un remboursement de TVA de 19,6  % ». Qualifiée de « lease back » chez les anglo-saxons, cette incitation à l’achat dans une résidence de tourisme combinant une utilisation personnelle limitée dans le temps et une mise en location le reste de l’année, était très populaire chez nos voisins européens irlandais avant le krach financier de 2008.

Confrontés à de sévères baisses de loyer, voire à des loyers impayés, ces investisseurs craignent une remise en cause de leurs avantages fiscaux, en cas de changement d’exploitant de leur résidence de tourisme et de signature d’un nouveau bail commercial . A ce sujet, ils ont saisi Daniel Dalton, un eurodéputé, qui a fait remonter l’affaire à la Commission Européenne de Bruxelles.

Le Times poursuit : « Dans sa correspondance avec Daniel Dalton, un eurodéputé conservateur britannique, Vera Jourova, le commissaire européen pour les consommateurs, a confirmé que les autorités françaises enquêteront sur les réclamations  émanant de consommateurs touchés dans tous les États membres …

« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire« .

 

PLUS DE 200 PLAINTES

D’ailleurs en mai dernier,  Mme Jourova a demandé d’évaluer les plaintes émanant de propriétaires de propriétés leaseback  en France « Après avoir reçu plus de 200 plaintes émanant de propriétaires irlandais, la SPCC ( Commission de la concurrence et de la protection des consommateurs ) a envoyé à son équivalent français, la DGCCRF, un rapport détaillant ses observations sur la situation en Irlande, sur les principales préoccupations des consommateurs irlandais ainsi que sur des cas individuels ». Reste à voir quel dédommagement obtiendront ces irlandais ayant fait confiance notamment à Floreva Exploitation à Nice.

 

En attendant, comme je l’avais signalé dans un précédent billet, ces exploitants indélicats malmènent donc leurs clients français ou étrangers. Mais avec ces derniers, ils ternissent l’image de marque de la France, première destination touristique dans le monde. Dommage.

REAGISSEZ ICI

 

 

 


IMMOBILIER : GARE A LA FISCALITE

L’ABSENCE DE FLAT TAX POUR LES REVENUS FONCIERS ET L’INSTAURATION DE L’IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE : UN DUO DANGEREUX POUR LES PROPRIETAIRES. NON AU MATRAQUAGE FISCAL.

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Actuellement en discussion au Parlement, le projet de loi de finances pour 2018 pénalise sérieusement l’immobilier par rapport aux autres placements.

« En créant un impôt sur la fortune immobilière et en excluant les revenus fonciers de la flat tax (prélèvement forfaitaire unique), une discrimination fiscale pèse sur l’investissement locatif dont les bailleurs se détourneront » me signale Jean Perrin, président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers).

En effet, si d’un côté l’investissement locatif est taxé jusqu’à 100 % des revenus (IFI, IR, prélèvements sociaux, taxes foncières, charges incompressibles, etc.), et de l’autre, une taxe sur les investissements mobiliers est plafonnée à 30 % (prélèvements sociaux compris), les bailleurs arbitreront leur patrimoine rapidement.

En outre, cette discrimination fiscale détournera du placement pierre des futurs investisseurs. Et par voie de conséquence,  l’offre locative privée diminuera. Chaque année, quelques 1,7 millions de logements privés (par opposition aux logements du parc public) sont mis à la location pour un stock de 6,5 millions de logements privés.  

MOINS DE LOGEMENTS A LOUER

Si 20 % des biens sont retirés du marché en 2 ans,  les candidats à la location auront du mal à trouver un toit. En particulier, dans  les zones tendues où l’offre locative y est déjà réduite.  Dans un précédent billet, j’avais déjà attiré l’attention sur le ras de bol des bailleurs.

D’après l’UNPI, le logement coûte certes à l’Etat 41,7 Milliards €/ an, mais qu’il lui rapporte 67,9 Milliards €/ an. Les propriétaires contribuent ainsi au-delà des aides octroyées, et leur matraquage fiscal ne peut perdurer.

Paradoxe ? un tiers du parc privé loge des ménages à revenus modestes et l’offre locative privée s’avère 3 fois supérieure à celle du parc HLM.

Monsieur le Président, libérez les propriétaires de leurs contraintes réglementaires et fiscales, et vous obtiendrez un véritable « choc d’offre » !