LES PROPRIETAIRES FACE A LA CRISE DU COVID 19
Publié : avril 17, 2020 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Covid 19, résidence de tourisme 9 CommentairesLES EXPLOITANTS DE RESIDENCES DE TOURISME NE PEUVENT PAS PROFITER DE LA CRISE POUR SUSPRENDRE LE PAIEMENT DES LOYERS AUX INVESTISSEURS.
La SAS DDG, gestionnaire du Domaine du Golf (photo) a bien payé les loyers du 1er trimestre.
Fin mars, je faisais écho ici de la lettre ouverte aux propriétaires de résidences de tourisme, les informant notamment que « les gestionnaires ne peuvent pas supporter les charges fixes habituelles ». Entendez-par là, les loyers à régler aux investisseurs privés pendant cette période de crise sanitaires sans précédent.
Avec 7 000 logements confiés en représentation par des propriétaires particuliers, Consultim Gestion Immobilière dans le giron de la plateforme immobilière Cérénicimo défend la position suivante :
➔ Les exploitants preneurs à bail doivent verser à échéance les loyers du premier trimestre (a minima jusqu’au 14 mars 2020),
➔ Pour la suite, une discussion équilibrée entre les deux parties s’impose. « Il conviendra de trouver une solution la plus indolore possible en termes de trésorerie pour les particuliers et acceptable sur le plan bilantiel pour les exploitants » explique Olivier Trit, président de Consultim Gestion Immobilière.
En attendant des investisseurs de biens exploités notamment par Lagrange, Belambra, Goelia, Odalys et CGH se retrouvent actuellement sans loyer.
DU POINT DE VUE JURIDIQUE
Même en période de pandémie, les gestionnaires ne peuvent pas évoquer la force majeure pour suspendre le paiement des loyers des baux commerciaux . « La jurisprudence relative aux baux commerciaux pendant les pandémies, comme celle de la grippe aviaire en 2009 ne décharge pas les locataires du paiement de leurs loyers baux commerciaux , sauf à démontrer clairement que leur trésorerie disponible ne leur permet pas de payer le loyer » défend Me David Sabatier, avocat spécialiste des baux commerciaux à Paris. Même dans ce cas, la voie normale est le redressement judiciaire aboutissant le plus souvent à la reprise des appartements par les propriétaires, avec une indemnité d’éviction très faible.
« Si l’exploitant tente de profiter de la crise pour suspendre des paiements de loyer alors que sa trésorerie lui permet d’y faire face, il faut alors, pour sauvegarder ses droits, engager une procédure de recouvrement. Et ce, en passant par une mise en demeure ou un commandement de payer par huissier, si le bail comporte une clause résolutoire. En l’absence d’accord, les bailleurs peuvent lancer une procédure au référé » poursuit cet avocat parisien.
Espérons que les Pouvoirs Publics, les gestionnaires et les représentants des propriétaires trouvent rapidement un terrain d’entente pour le paiement des loyers durant la crise sanitaire.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour Mme Denoume
Merci encore pour vos articles toujours pertinents. Sur ce dernier article relatif aux loyers du premier trimestre 2020 vous présentez la photo de notre residence de tourisme et nous en sommes fiers. Pourriez vous néanmoins preciser que le gestionnaire de cette residence a bien payé les loyers du 1T2020 au contraire des gestionnaires cites dans votre article afin de clarifier le point auprès de nos bailleurs.
Merci de la part du gestionnaire SAS DDG
Bonjour et merci pour votre billet (et vos publications en général !)
Il me semble que la situation n’est pas tout à fait la même que d’habitude où les gestionnaires prenaient l’initiative unilatérale de ne pas payer les loyers, pour quelque raison que ce soit.
En l’espèce, et si j’ai bien compris, c’est bien le gouvernement qui par ordonnance et décrets a décidé que les loyers des locaux professionnels et commerciaux pouvaient être reportés. (art 4, ordonnance n°2020-316 du 25 Mars 2020)
En tant que loueur LMNP, je me suis dès lors immédiatement senti concerné dans le sens « a bientot les loyers » (et peut-être « adieu », mais j’en suis moins sûr).
Pour ce qui me concerne, Appart City, déjà bien connu, m’a informé dès le 16 Mars et confirmé le 25 Mars qu’il ne paierait plus les loyers à partir de fin Février et pour une durée indéterminée.
Il a même joint, aimablement, un courrier type à adresser en LRAR à ma banque pour qu’elle m’accorde le report de mes échéances de prêt.
Et le fait est qu’ils ont payé, le 09 Avril, uniquement les 2 loyers de Janv et Fév 2020.
Toujours d’après ce que je comprends, (art4, ordonnance 2020-316), par contre les loyers étaient dû jusqu’au 11 Mars puisque les dispositions de l’ordonnance s’appliquaient à partir du 12.
J’attends avec impatiente les comptes d’exploitation et bilan d’activité de la résidence qui normalement (et obligatoirement) nous sont remis vers le 15 Avril pour me faire une idée de l’exploitation.
Au plaisir de lire vos commentaires,
Cher Monsieur,
Comme demandé par l’auteur, je vous précise sur ce point que l’ordonnance rendue par le gouvernement ne s’applique qu’aux très petites entreprises et qu’elle ne concerne pas les exploitants de résidences gérées.
Certains exploitants invoquent donc trois théories : la force majeure, l’imprévision et l’exception d’inexécution. En synthèse, à l’appui des jurisprudences rendues en matière d’épidémies, à moins de démontrer une trésorerie insuffisante pour couvrir le paiement des loyers, l’exploitant doit les régler.
Bien cordialement,
David Sabatier
1862 Avocats
PS: les informations données ci-dessus ne constituent pas une consultation juridique au sens du RIN ni ne sauraient instaurer une relation avocat-client. Elles sont soumises aux conditions générales d’utilisation de notre site internet consultables sur http://www.1862-legal.com
De tels exploitants ont les reins beaucoup plus solides que les petits bailleurs individuels.
A ajouter à votre liste des exploitants ayant décidé de ne pas respecter leurs engagements: Appart-City et Pierre et Vacances. Ce dernier veut, en plus, profiter de cette crise pour renégocier à la baisse les loyers servis
Chère Madame,
je vous remercie pour cet article.
Ainsi que vous le savez notre cabinet intervient pour des milliers de propriétaires sur ces sujets depuis plus de 15 ans.
Je vous invite à consulter les actions que nous mettons en oeuvre sur notre site internet aux côté de notre cliente historique la FNAPRT que vous connaissez :
https://www.gobert-associes.fr/category/covid19-corona-virus/
La discussion sur la force majeur viendra probablement mais sera quoi qu’il en soit tranchée par les tribunaux dans plusieurs mois ou années.
En effet, la jurisprudence classique, et restreinte, existante sur cette notion de droit relative aux « pandémies », que notre cabinet a analysé depuis plusieurs semaines, doit être analysée avec prudence et sérieux, car elle portait sur des situations factuelles tout à fait particulières et bien différentes du contexte actuel qui est totalement inédit.
D’autres problèmes de droit bien plus complexes que l’appréciation de la force majeur se posent actuellement.
A notre sens, il faut, en urgence, regarder la situation résidence par résidence.
Les communications générales du SNRT ou des gestionnaires doivent faire l’objet de réponses spécifiques et d’un traitement particulier.
L’idée de voir s’effondrer les gestionnaires pour récupérer les clefs des résidences sans indemnité est dangereuse, d’autant qu’elle emporte des conséquences fiscales qu’il faut traiter si une autre solution d’exploitation n’est pas proposée très rapidement.
La procédure collective aboutit assez souvent vers des plans de cession ou des plans de redressement, de sorte que la reprise des clefs est loin d’être systématique.
Si elle a lieu, il s’agit d’une rupture des baux unilatérale et sans indemnité qui peut mettre les propriétaires en grande difficulté faute de nouveau moyen d’exploitation.
La rupture des baux peut être opportune sur certaines résidences sur lesquelles les copropriétaires voulaient déjà se débarrasser de leur gestionnaire mais pas souhaitable de façon inconsidérée et généralisée.
Par ailleurs, une telle rupture n’interviendra pas avant de longs mois ou années, et d’ici là le secteur sera relancé, la situation actuelle étant provisoire.
Il n’y a notre sens aucun effet d’aubaine à attendre de cette crise pour les copropriétaires qui doivent se mobiliser et se battre, résidence par résidence, pour obtenir sans tarder le respect des contrats.
En outre, s’il est possible, en théorie, d’assigner devant les tribunaux pour obtenir le paiement des loyers, toutes les juridictions de France sont en plan de continuation d’activité :
https://www.justice.fr/info-coronavirus
L’accès aux tribunaux étant restreint, les gestionnaires profitent d’autant plus de cette situation pour arrêter le paiement des loyers en évoquant de multiples raisons pour la plupart infondées.
En revanche, il faudra être prêt à faire front dès que la reprise sera annoncée.
Nous avons toutefois des solutions pour les propriétaires, afin de contraindre, très rapidement, les gestionnaires à régulariser la situation. Notre stratégie est déjà à l’oeuvre.
N’hésitez pas à nous consulter pour vos prochains articles.
Cordialement
SCP GOBERT & ASSOCIES
Avocats
http://www.gobert-associes.fr
Mon Cher Confrère,
J’ai tenté de vous joindre ce jour sans succès.
Votre commentaire est public et dénigre directement notre analyse sans apporter aucun fondement juridique tout en promotionnant votre cabinet.
Internet n’est en aucun cas le lieu d’un échange entre avocats dont la profession est civile et non commerciale, et je pense donc que vous n’avez pas réalisé qu’il allait figurer directement sur le site en l’écrivant.
Vous pouvez me rappeler à votre meilleure convenance aux coordonnées ci-dessous.
J’ai de mon côté alerté l’administrateur du site afin de réparer cette difficulté.
J’aurai plaisir à débattre avec vous dans un cadre plus conforme à notre déontologie des jurisprudences en matière d’épidémies afin d’enrichir sans doute nos pratiques respectives.
Bien confraternellement,
David Sabatier Avocat associé
http://www.1862-legal.com
Chers tous,
A titre de complément à l’article écrit avec Madame Denoune, j’ai le plaisir de vous indiquer que Bruno Le Maire a confirmé hier sur BFM TV a 16h00 notre interprétation de la force majeure détaillée.
Le Ministre des Finances a bien confirmé l’application des critères de la jurisprudence en matière d’épidémies en rappelant clairement que les grands groupes doivent payer les loyers si leur santé financière le permet.
Je m’inscrit donc strictement en faux avec l’interprétation retenue par la SNRT et la FNAPRT qui sont dans ce cas précis contraires à la jurisprudence et à la doctrine gouvernementale.
Bien cordialement
David Sabatier Avocat associé
Mon Cher Confrère,
Mon commentaire ne dénigre en aucun cas votre analyse.
Internet est un lieu d’échange et de débat.
Vous savez parfaitement que la parole politique ne lie pas les tribunaux.
Au surplus, il ne vous était pas adressé.
Sauf erreur, vous n’êtes pas l’auteur de ce blog, ni de cet article.
Je vous appellerai dans la journée pour clore cette polémique inutile.
Votre Bien Dévoué
Bonjour,
je voudrais savoir ce que fait actuellement la FNAPRT vis-à-vis du gouvernement pour qu’une communication claire de sa part soit faite pour dire que les gestionnaires doivent payer les petits propriétaires.