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UNE RESIDENCE CINQ ETOILES A CHAMONIX

LA CAPITALE DE L’ALPINISME COMPTE DESORMAIS UNE RESIDENCE DE TOURISME 5 ETOILES : LE CRISTAL DE JADE DU GROUPE MGM

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Dans la station mythique de Chamonix, le groupe MGM vient d’inaugurer le Cristal de Jade, une résidence de tourisme classée 5 étoiles. Située à proximité du téléphérique de l’aiguille du Midi, cette opération marque la fin de la réhabilitation du quartier, imaginée par Jean-Michel Wilmotte.

Se composant de trois immenses chalets, répartis sur 5.000 m², cet établissement de grand standing compte 51 appartements à la décoration raffinée. L’exploitation est confiée à MGM Hôtels & Résidences. « Grâce à la taille humaine de cette résidence, nous réservons à nos clients, un service digne des prestations hôtelières : accompagnement sur mesure, la livraison du matériel de ski, des courses, le service boulangerie, les services traiteur et chef au chalet… » m’explique Pascal Lavigne, directeur de la résidence Cristal de Jade à Chamonix.

Les plus : comme d’habitude chez MGM, j’apprécie la décoration à l’esprit montagnard et surtout les superficies généreuses des appartements. Une quarantaine de mètres carrés pour les deux pièces et une soixantaine pour les trois pièces. La salle de bains et la salle d’eau sont superbes. Sans oublier le spa et la piscine.

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Le moins : comptez une journée pour vous repérer dans vos déplacements entre votre appartement et les espaces communs comme le spa.

Coté investissement, il reste quelques lots à vendre dans cette résidence. Ils sont proposés à 9.000 euros TTC le mètre carré. Depuis cette année, la réduction d’impôt Censi Bouvard a été supprimée dans le secteur du tourisme. « Certains de nos clients investissent dans le cadre du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en récupérant la TVA et en amortissant leur bien. D’autres achètent sans aucun régime fiscal, afin de diversifier leur patrimoine et de profiter d’un appartement en altitude » assure David Giraud. Le président de MGM relance sa société, désormais séparée pour l’exploitation de CGH.


RESIDENCE DE TOURISME : DES EUROPEENS PIEGES

QUAND UN PLACEMENT « SOLEIL » TOURNE MAL POUR DES INVESTISSEURS ANGLAIS, BELGES, IRLANDAIS ET SCANDINAVES.

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Retards de loyers, succession d’exploitants touristiques indélicats, une galère que viennent de vivre près de 150 investisseurs européens en France dans la Résidence de Tourisme « Domaine du Golf » à Fabrègues, située près de Montpellier.

Avec 80 autres Français, ces amateurs de la « french touch » et du ciel bleu du Languedoc Roussillon ont repris le 15 juin dernier, à la barre du tribunal de commerce de Nice, le fonds de commerce de VCR du dernier exploitant de ce beau complexe touristique composé de 218 villas, éparpillées dans un domaine de 11 hectares comportant un golf compact de 6 trous. Afin de reprendre en mains la gestion de leur « résidence », ces investisseurs piégés ont dû verser 50.000 euros et renoncer à 450.000 euros de loyers. D’où une note de 500.000 euros à régler. Maintenant ils misent sur une belle saison d’été.

RETOUR EN ARRIERE

Dans les années 2007-2008, le promoteur Sétois Promeo a surfé sur la vague du régime fiscal Censi Bouvard. « Un programme de commercialisation européen a amené 218 propriétaires à investir dans cette formule à Fabrègues et à signer des baux commerciaux de 11 ans en 2009-2010 sans possibilité de révision triennale avec le gestionnaire de résidence : Village center Gestion, une branche de Promeo » me rappelle un investisseur étranger.

La majorité des biens de cette résidence sont mis en location en formule rendement consistant en 11 mois par an,  de mise en location par le gestionnaire. Ne résidant pas fiscalement en France, des européens ayant investi en Censi Bouvard ne pouvaient que récupérer la TVA sur leur placement soleil. La résidence du Golf compte dans ses copropriétaires environ 85 Irlandais, environ 30 Anglais et près de 20 Scandinaves.

Dès 2013, une fois les fonds de concours épuisés, la filiale d’exploitation du promoteur jette l’éponge. La société MMV récupère la gestion de la résidence et dénonce les baux en baissant les loyers de 30%.

Fin 2014, VCR, un nouveau gestionnaire reprend la gestion de cette résidence. L’aventure vient de se terminer le 15 juin 2016, au tribunal de commerce de Nice avec la déconfiture de VCR.

SAUVER SON INVESTISSEMENT

« Tous les copropriétaires et spécialement les investisseurs étrangers sont perdus devant ces incessants allers-retours entre gestionnaires peu scrupuleux et non respectueux de leurs baux. A l’origine, on nous a présenté cet investissement comme un placement encadré par un cadre légal fortement sécurisé par les lois sur la promotion du tourisme » poursuit un représentant du conseil syndical.

Les copropriétaires Irlandais, Anglais et Scandinaves sont bien décidés à solliciter l’intervention des autorités françaises respectivement dans leur pays, afin de les saisir de cette situation inextricable dénotant sur l’image de la France . Quelle réputation pour notre pays, première destination touristique au monde ! DONNER VOS AVIS ICI.

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RESIDENCES GEREES : QUEL BILAN ?

DEPUIS 2009, LE DISPOSITIF CENSI BOUVARD SOUTIENT LA LOCATION MEUBLEE ET NON PROFESSIONNELLE DE LOGEMENTS DANS LES RESIDENCES GEREES PAR DES EXPLOITANTS.

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L’hébergement touristique est souvent vendu en Censi Bouvard

Initié par la loi ALUR, le rapport du gouvernement sur le dispositif « Censi-Bouvard » a été déposé au Parlement fin 2015. Venant de me le procurer, il rappelle que depuis 20 ans, les Pouvoirs Publics soutiennent avec des carottes fiscales les résidences, notamment de tourisme. Dernier dispositif en date : le “Censi Bouvard” mis en place en 2009 et  appelé à disparaître à la fin de cette année. « La mesure a pris une importance croissante dans le financement des logements en résidence.  Elle a à minima contribué au maintien du flux de construction dans le neuf, dans un climat conjoncturel difficile » note le rapport.

Ce rapport étudie les trois segments du marché des résidences services : celui des résidences étudiantes, celui des résidences séniors et celui des résidences de tourisme.

11.000 NOUVEAUX LOGEMENTS GERES PAR AN

Prenons l’année 2014 avec ses 11.000 logements construits en résidence services. Sur ce total, 8.300 d’entre ont bénéficié de la mesure Censi Bouvard, d’après les estimations de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) et du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme).

Calculons la différence : 11.000 – 8.300 soit 2.700 logements dans les résidences gérées n’ont pas été “aidés” fiscalement par le Censi Bouvard. C’est le cas pour un logement sur deux en résidence de tourisme. Explication : leurs contribuables fortement fiscalisés préfèrent pratiquer un amortissement sur leur investissement en immobilier géré, qui reste en dehors du plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

Toujours selon ce rapport d’évaluation, le dispositif Censi Bouvard a concerné récemment, bon an, mal an :

° 3.600 logements  étudiants . Vu leur superficie réduite, le placement moyen se situe autour de 90.000 euros.

° 2.700 logements  destinés aux personnes âgées.  L’investissement moyen tourne autour de 200.000 euros environ par logement.

° 2.000 logements dans les résidences de tourisme. Là encore, l’investissement moyen s’élève à 200.000 euros environ par logement.

LE COUT DU DISPOSITIF POUR L’ETAT

En se basant sur la réduction d’impôt sur le revenu Censi Bouvard de 11% du prix de vente dans la limite de 300.000 euros, cette mesure  coûte malgré tout à l’Etat à 137 millions d’euros par an. Et le retour sur investissement n’est pas toujours au rendez-vous.

LE PROFIL DES INVESTISSEURS

Les investisseurs en location meublée font le double pari de la bonne localisation du bien et du sérieux de l’exploitant. Ils concluent un bail commercial sur 9 ou 11 ans avec un gestionnaire. Avec ce placement supposé être sans souci, ils comptent bien se constituer un complément de revenus pour la retraite. Voilà pour la théorie, qui ne se vérifie pas toujours dans les faits.

A l’instar des dispositifs fiscaux incitatifs pour la résidence principale mis en place 1984, les régimes fiscaux pour soutenir l’immobilier géré conduit à des excès :

  • surface du logement calculée pour optimiser l’avantage fiscal,
  • mauvaise localisation des programmes,
  • prix de vente surévalués par les fameux fonds de concours, dans l’immobilier géré. Alimentés par les promoteurs pour lancer les nouvelles résidences, ces fonds manquent totalement de transparence.

SANS LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD, AURIEZ-VOUS INVESTI DANS UNE RESIDENCE SERVICES? Répondez ici 

Enfin je reviens vers vous sous quinzaine avec un sujet plus ludique.

 

 

 


RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?

ATTRACTIVE DE PRIME ABORD, L’AUTOGESTION EN DIRECT NE PRESENTE PAS QUE DES AVANTAGES. REVUE DE DETAIL

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« Prévue par aucun texte, l’autogestion  d’une résidence de tourisme est à la mode. Elle semble recouvrir la faculté pour les copropriétaires de substituer une ou plusieurs entreprises au gestionnaire défaillant et rendant les mêmes services que celui-ci, dans certaines conditions, conformément à l’instruction du 25.10.2010 » m’explique Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

En cas de résiliation de l’ensemble des baux commerciaux, par le gestionnaire ou par un mandataire liquidateur, ou encore après la résiliation d’une partie des baux dès lors que le gestionnaire en place gère moins de 70% des lots, il est alors possible, aux termes des dispositions de l’article D321-2 du Code du Tourisme, d’envisager la possibilité de gérer « soi même » la résidence de tourisme. Cette « autogestion » passe par la constitution d’une société d’exploitation (généralement une SAS) par les investisseurs « libérés » de leur gestionnaire. Dans les faits, ces associés signent un bail commercial à eux-mêmes.

« Avec cette formule, les investisseurs échaudés évitent les inconvénients fréquemment dénoncés : paiement de l’indemnité d’éviction, des fonds de concours, la gestion opaque, les charges abusives, la baisse des loyers, les travaux non faits, les frais de commercialisation excessifs » poursuit Me Jacques Gobert

 

LES CONTRAINTES DE L’ AUTOGESTION EN DIRECT

Mais prendre en mains la destinée de sa résidence ne présente pas que des avantages. En effet les contraintes sont nombreuses et les risques évidents.

«  En tant que bailleurs-dirigeants de la SAS, nous devons nous improviser chef d’entreprise, gérer la résidence de tourisme en présence d’autant d’actionnaires que de bailleurs, aux intérêts pas forcément convergents, faire face à l’absence de fonds propres » reconnaît un copropriétaire pratiquent l’autogestion. Et de poursuivre : « les tâches sont lourdes : il convient d’assurer une présence quotidienne sur les lieux pour gérer la logistique nécessaire aux services à rendre obligatoirement (accueil, blanchisserie, petit déjeuner, nettoyage…) ,  il faut gérer les ventes de séjours à la semaine ou à la nuitée, assurer la promotion du site, les réservations, mais aussi faire face aux contraintes inhérentes à tout ensemble immobilier (travaux, entretien etc) ». Grâce à la détermination de ses copropriétaires une résidence de tourisme comme celle de Vignec a relevé ce défi. Mais les exemples  de réussite d’autogestion en direct sont rares.

Un constat s’impose : on ne s’improvise pas hôtelier du jour au lendemain… Et encore moins, lorsqu’on habite à des centaines de kilomètres de la résidence. Dans mon prochain billet, j’évoquerai l’autogestion intermédiée.