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APPART’ CITY, VERSION 2018

ENCORE DES LOYERS IMPAYES CHEZ APPART’ CITY. DE PLUS DES RESIDENCES PRATIQUENT L’HEBERGEMENT D’URGENCE

L’incompréhension et l’inquiétude continuent de régner chez investisseurs privés ayant placé leur épargne dans des résidences exploitées sous l’enseigne Park&Suites et Appart’City.

Deux sujets les préoccupent sérieusement.

° La recapitalisation d’Appart’City en question.

Les négociations exclusives entamées par l’actionnaire majoritaire d’Appart ‘City, le fonds d’investissement Equistone Partners Europe avec LBO France. Et ce, en vue de racheter le groupe Karavel-Promovacances et le voyagiste toulousain FRAM. Certes ces particuliers réalisent bien que le secteur du tourisme est en voie de consolidation. Mais ils continuent de subir de sérieux retards de loyers dans certaines résidences d’Appart’City, une fois recapitalisé. « Equistone investit dans le tourisme, alors que chez Appartcity les loyers sont toujours payés à coups de procédures et non spontanément….Lorsque les ordonnances sont rendues.

Appart’City ne s’exécute toujours pas et les saisies sur comptes bancaires sont infructueuses….

Où est donc l’argent qu’a mis Equistone ? » se demandent les investisseurs.

° Halte à l’hébergement d’urgence.

A l’automne Appart City a confié en location gérance, à l’agence Voyages Services Plus, au moins sept résidences situées en banlieue parisienne.

Les investisseurs subodoraient que ces appartements destinés à une clientèle de voyages d’affaires et de touristes, étaient finalement occupés par des personnes en quête d’un toit. Cette hypothèse vient d’être confirmée par une récente enquête de Vox Pop sur le mal logement diffusée sur Arte.  « Certaines sociétés privées font du profit sur le dos des mal logés ». Il leur suffit de présenter à l’Etat des factures mensuelles de l’ordre de 2.700 euros par logement.

Dans une surface exigüe, vit une famille entière. Le reportage d’Arte cite 5 « tours opérateurs » dont Voyages Services Plus.

Dans son rapport, le sénateur Philippe Dallier avait déjà dénoncé ces dérives de l’hébergement d’urgence, qui conduisent à un véritable gâchis humain et financier.

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CES « HOTELS » D’UN NOUVEAU GENRE

A TRAVERS UN ESPACE COMMUN TOTALEMENT REPENSE, DES APARTHOTELS MISENT SUR L’ESPRIT DE COMMUNAUTE.

 

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Espace de co-working à l’Adagio à Bercy (Paris)

 

Ca bouge dans le secteur des aparthôtels ou résidences de tourisme destinés à la clientèle affaires. Le créneau de ces établissements, type auberge de jeunesse haut de gamme, mais au personnel réduit par rapport à un hôtel traditionnel, qui compte déjà les marques Mama shelter et Citizen M, voit maintenant la marque Adagio détenue conjointement par le groupe Accor et le groupe Pierre et Vacances, évoluer sérieusement.

 « Grâce au nouveau concept du Cercle, nos clients peuvent désormais profiter d’une expérience d’hébergement personnalisable dans un espace de vie plus convivial, leur permettant de rencontrer de nouveaux voyageurs » m’explique Karim Malak, Directeur Général délégué d’Adagio. Voici les grands principes des Adagio qui adopteront le principe du Cercle :

  • Accueil informel. Portant une nouvelle tenue plus ‘casual’, les collaborateurs peuvent effectuer le check-in à différents endroits du lobby.
  • Co-working. Certains aparthotels disposent d’espaces de co-working procurant aux voyageurs d’affaires un cadre de travail convivial et fonctionnel.
  • Cuisine partagée. Les clients ont la possibilité de cuisiner tout au long de la journée un repas qu’ils pourront partager avec d’autres convives.
  • Bibliothèque d’objets. Afin de personnaliser leur appartement, ils peuvent se procurer notamment des vases, des plantes, des coussins…
  • Services ludiques et pratiques : une épicerie vendant des produits pratiques ou gourmands. Des boissons gratuites sont mises à disposition  dans le lobby.
  • Divertissement. Dans l’espace commun, les clients disposent  d’un babyfoot, de jeux de société, de grands écrans ou encore d’un piano.
  • Avec des confrères, nous avons récemment terminé une réunion de travail au Citizen M de la Gare de Lyon. Ambiance certes sympathique et dépaysante. Mais nous n’avons pas pour autant communiqué avec les autres clients.  Une partie de babyfoot aurait peut être changé la donne. A voir.

 


IMMOBILIER DE MONTAGNE : CHERE RENOVATION

EXIGEANTS, LES VACANCIERS RECHERCHENT DES APPARTEMENTS EN ALTITUDE FONCTIONNELS ET REMIS AU GOUT DU JOUR. ENCORE FAUT IL INCITER LES PROPRIETAIRES A LES RENOVER.

 

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Dans son dernier rapport remis en février 2018, la Cour des Comptes se penche sur l’avenir des stations des Alpes du Nord face au réchauffement climatique. Elle insiste notamment sur la nécessité d’améliorer l’hébergement touristique.

La fin des dispositifs de défiscalisation – Dispositifs dits « Demessine » et « Censi Bouvard »  tend à réduire l’offre

d’hébergement locatif. « Selon les massifs, le taux annuel de sortie des lits touristiques des réseaux commerciaux professionnels est estimé entre 1 et 5 % : compenser cette érosion nécessiterait de créer jusqu’à 5 000 lits chaque année, pour un coût estimé à 100 Millions d’euros environ » précise la Cour des Comptes dans son rapport. Mais le lancement de nouveaux programmes immobiliers se heurte aux contraintes de disponibilité du foncier, comme l’illustre l’annulation à plusieurs reprises du PLU (plan local d’urbanisme) de Saint-Bon-en-Tarentaise ou de Tignes.

 

Comme vous, propriétaires dans des résidences de tourisme en altitude, je pense qu’il faut sérieusement ralentir la construction dans les stations. D’autant que les nouveaux programmes ont tendance à cannibaliser les résidences plus anciennes, ce qui se ressent au niveau de leur taux d’occupation.

« La plupart des stations cherchent donc à augmenter la fréquentation des lits existants plutôt qu’à développer de nouvelles capacités d’accueil »  poursuit la Cour des Comptes. D’où la nécessité de réhabiliter l’hébergement existant.

Depuis des années, des tentatives ont vu le jour pour donner un coup de neuf au parc de logements vieillissants. Avec les ORIL (Opération de rénovation de l’immobilier de loisir), la collectivité peut octroyer des aides directes aux propriétaires en vue d’une rénovation, assorties d’un engagement de location via une agence immobilière pour une durée minimale de 9 ans. Perçues comme trop contraignantes, les ORIL n’ont pas réussi leur challenge.

UN ARCHITECTE A MINI PRIX

Plus récemment,  la société d’économie mixte Savoie Stations Ingénierie Touristique, présidée par l’ancien député Michel Bouvard et co-auteur du régime de défiscalisation, a mis au point le guichet unique Affiniski. Lorsque les stations de montagne y adhèrent, les propriétaires peuvent traiter avec « un architecte d’intérieur à prix mini ». A ce jour, le dispositif Affiniski se déploie sur le territoire de 34 stations situées dans les Alpes du Nord, les Alpes du Sud et les Pyrénées.

Avec des loyers souvent revus à la baisse et la perspective de procéder à la rénovation énergétique de leur bâtiment, quel sera l’intérêt des investisseurs pour décider du lifting- pourtant souhaitable- de leur appartement à la montagne ? A quand un coup de pouce fiscal pour la rénovation intérieure ?

 

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APPART CITY : UN REGIME A DEUX VITESSES POUR LES INVESTISSEURS ?

LA TENSION MONTE ENTRE LES SIGNATAIRES DU NOUVEAU BAIL ET LES OPPOSANTS . REVUE DE DETAIL A ST-MAURICE (94)

Durant ces derniers mois, j’ai souvent évoqué le nouveau bail commercial proposé par Appart City aux investisseurs. Fort complexe – il intègre six régimes juridiques différents- il a suscité des centaines de réactions des lecteurs de ce blog.

A ce jour, 50 résidences environ l’ont signé sur un total de 112 résidences A noter qu’une quinzaine de résidence sont comptabilisées en plus, notamment des résidences dites « Appolonia », mais elles ne subissent d’aucune baisse de loyer.

Dans les résidences dites « signataires », nombre d’investisseurs au sein d’une même résidence de tourisme n’ont pas donné leur feu vert aux nouvelles conditions financières de l’exploitant.

DES INEGALITES DE TRAITEMENT ?

 

Ainsi par exemple, dans la résidence de Saint-Maurice (94), on compte 168 signataires représentant 190 lots sur 220. Et une discrimination entre propriétaires acceptants et ceux non acceptants se fait jour.

 

° Paiement des loyers impayés : «  les propriétaires n’ayant pas signé le nouveau bail  n’ont pas pu, à ce jour,  bénéficier de ce règlement effectué en priorité aux propriétaires acceptants » me confie un proche du dossier..

 

° Transparence financière. Selon un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 19 octobre 2017,  la communication des comptes est obligatoire.

« Toujours à Saint- Maurice, il semblerait que la FAPRAH (Fédération des Associations de Propriétaires de Résidences Appart’Hôtel) & l’PRASAM (association des propriétaires de St Maurice)  ne réservent cette diffusion des comptes financiers aux seuls propriétaires signataires.

Mieux: Appartcity a essayé de contester la conformité de l’article L 321-2 du code du tourisme créé par la loi 2009-888 du 22 juillet 2009 en faisant valoir l’atteinte portée à la liberté d’entreprendre; cette loi fait obligation au gestionnaire de fournir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence, et de les communiquer aux propriétaires en faisant la demande; dans 2 arrêts publiés le 28 février 2017, la Cour de cassation a refusé de renvoyer cette question devant le conseil constitutionnel » poursuit ce proche du dossier.

 

° Suivi des travaux. Un des volets du nouveau bail a trait aux travaux à effectuer sur la résidence. La Fédération précitée prévoit l’élection d’un comité de suivi. «  Si vous avez signé le nouveau bail, vous pouvez vous porter candidats » signale la dernière lettre d’information. Là encore, il convient de rappeler que les travaux portant sur des parties communes doivent être gérés par le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice. Et ce, en conformité avec le droit syndical immobilier.

En raison de ce régime à deux vitesses, de nouvelles tensions se profilent entre signataires et non signataires du nouveau bail dans cette résidence de la région parisienne. Qu’en est-il dans les autres résidences signataires?

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