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APPART CITY : LA COLERE DES EPARGNANTS

SUITE A LA SORTIE DE LA PROCEDURE DE SAUVEGARDE D APPART CITY VOICI UN EXTRAIT DE VOS REACTIONS SUR MON BLOG 

« La crise du Covid a souvent bon dos. Les adhérents du SNRT se donnent les recettes et les dupliquent…. Jusqu’à quand les politiques vont-ils fermer les yeux sur ces scandales ? Les PGE n’ont pas été utilisés pour leur destination d’origine, à savoir payer les fournisseurs que nous sommes pendant la crise. Détournés en toute impunité ?

Pour Appartcity, il paraitrait qu’ils ont servi à rembourser le prêt de la Deutsche Bank par anticipation (et donc des dettes antérieures au COVID) ce qui constitue un détournement d’argent public. ..

Que l’Etat ne vienne pas nous dire qu’il a fait son devoir en établissant une charte de bonnes pratiques pour les négociations de loyer Covid. Seuls les bailleurs respectent cette charte. En revanche, ni l’Etat, ni les gestionnaires ne la respectent.

C’est à se demander si le gouvernement n’est pas complice du sacrifice des bailleurs. Mieux vaut s’adresser à la justice en contournant les Tribunaux de Commerce et à la presse pour dénoncer massivement toutes ces pratiques illégales » signale cette révoltée.

Et de poursuivre : « 89% ? Certainement pas. 11% de refus express annoncés, 33% d’accords express annoncés et 56% de non répondants dont bon nombre qui n’ont pas du tout été consultés. Et des résultats de la consultation qui n’ont pas été communiqués aux contrôleurs de la procédure pour qu’ils puissent les vérifier comme il se doit.

Seuls les non répondants réellement consultés pouvaient être comptés comme des accords tacites. Les non répondants non consultés (auxquels le mandataire n’a pas envoyé le projet de plan) et donc exclus de la procédure devaient être comptés comme des refus. Mais les mandataires et le Tribunal ont anormalement décidé de les compter comme des accords tacites.

Des avocats ont fait domicilier des clients, à leur cabinet. Ces bailleurs ont juste reçu un courrier de leur avocat leur disant « qu’ils n’avaient rien à faire » car l’accord de soutien prévoyait « une ratification automatique » du plan. Les particuliers souhaitant choisir eux-mêmes leur réponse ont réclamé par LRAR adressée à leur avocat, leur courrier personnel et formulaire personnel de réponse. Sans le moindre retour de leur avocat, ils ont été privés de leur droit de choisir. D’où une ratification tacite forcée, par rétention de documents ».

Autre commentaire : « Je rebondis sur la partie où vous parlez d’Appart City. Cette société est un mauvais payeur chronique, dans notre résidence sur Nantes, Nous avons procédé à près de 40 commandements de payer en moins de 5 ans entre 2015 et 2019.

Avant la crise COVID, Appart City nous devait des loyers 2019, les taxes d’ordures ménagers sur plusieurs années pourtant réclamées à maintes reprises mais jamais payées, et bien sûr les frais afférents aux commandements de payer des 5 années.

La stratégie de non paiement des loyers est une habitude de ce gestionnaire et la crise COVID une superbe aubaine pour assainir ses comptes sur le dos des bailleurs et des contribuables sous couvert du COVID.

Malveillante, cette société a toujours considéré les bailleurs comme une variable d’ajustement de sa trésorerie. Son train de vie dispendieux était corrigé par les réductions de loyers obtenues par la violence économique et sa stratégie de reprise des paiements, uniquement si vous acceptez les abandons ou réduction de loyers. La seule solution a toujours été la contrainte judiciaire pour ceux ayant ont pu l’obtenir.

Le laxisme du gouvernement sur ce qui s’est passé a donné des idées aux autres gestionnaires qui ne voient plus pourquoi payer les bailleurs alors que d’autres ne sont pas obligés de le faire.

Les tribunaux judiciaires se laissent museler par le tribunal de commerce de Montpellier. Le plus étonnant : les politiques et la grande majorité des médias ne s’y intéressent pas.
Les propriétaires vont devoir réfléchir à une stratégie globale à l’encontre de cette société ».

Extrait du courrier adressé au Ministre de l’Economie : « La crise sanitaire est pour Appart City un élément supplémentaire mettant en exergue son incapacité patente à respecter ses engagements. D’ailleurs dès décembre 2019, le loyer était payé avec un mois de retard ! Les difficultés étaient donc à nouveau devant nous et, ce, avant même la crise sanitaire ! Cela n’a jamais non plus été rappelé !

Ce type de résidence était d’abord destiné aux étudiants – c’était le cas à …, et les gouvernements successifs (y compris celui de la période de cohabitation 1997- 2002) ont fait le choix d’un financement privé et non public. Je n’imagine pas que vous puissiez monsieur le Ministre être en désaccord avec ce choix, sauf à trouver que le taux des prélèvements obligatoires en France est encore insuffisant ! D’ailleurs, et sauf erreur de ma part, le financement privé perdure pour les résidences de services (notamment résidences étudiantes, EPHAD, ….)
….., ce type d’investissement représentait, pour la très grande majorité des acquéreurs, une opération d’épargne de précaution en vue de leur procurer des revenus complémentaires pour la retraite ….. Le terme d’investisseur et la défiscalisation mise systématiquement en avant par la société Appart’City et ceux qui la représentent sont mal venus.

Si nous sommes juridiquement propriétaires de nos biens, nous en sommes dans les faits dépossédés. Devant un preneur aussi peu respectueux et en définitive fort mauvais, la seule solution est la résiliation du bail. Résiliation qui entraîne la reprise par un autre preneur ou une gestion individuelle des studios, mais toujours avec les services, et qui dans les deux cas, préserve donc l’emploi au niveau local des personnels, personnels nécessaires vu la destination de ces immeubles.

Le bail commercial à l’origine était fait pour protéger le preneur qui tenait échoppe au rez-de – chaussée de l’immeuble, le rapport de force étant en faveur du bailleur, propriétaire de l’immeuble.
Le bail commercial protège toujours le preneur, mais ici le rapport de force est du côté du preneur. Vous semblez, Monsieur le Ministre, vous en accommoder or l’Etat a contribué à mettre en place ces résidences et leur financement ».
Mon précédent billet.


RESIDENCES DE TOURISME : HALTE A LA MUTUALISATION DES LOYERS

SUR LE PLAN JURIDIQUE, LA PRATIQUE DE LA MUTUALISATION DES LOYERS DANS LES RESIDENCES DE TOURISME, S’AVERE CONTESTABLE

 

Durant cet été bien spécial, nombre d’investisseurs d’ Appart City se plaignent de la mutualisation des loyers entre les dizaines de résidences de tourisme de cet exploitant. Imaginez : si votre résidence en bord de mer a fait le plein pendant les vacances, quelles raisons justifieraient un partage des loyers entre d’autres destinations moins porteuse ? Aucune.

Une résidence de tourisme ne peut absolument pas se comparer par exemple à une SCPI (société civile de placement immobilier). Chaque porteur de parts est associé de la SCPI qui encaisse les loyers et les mutualise afin de diviser les risques.

« La pratique des gestionnaires des résidences de tourisme  mutualisant des ressources ou loyers et aussi, des charges ou frais de siège est jugée trompeuse, au sens pénal du code de la consommation, depuis longtemps par plusieurs parlementaires » avertit Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

Dans les faits, le gestionnaire regroupe les recettes de loyers générées par chacune des résidences qu’il gère. Résultat : l’investisseur peut se retrouver privé de loyers au motif qu’ils ont servi, par exemple,  à colmater les pertes d’une autre  résidence.

OBLIGATION DE COMMUNIQUER LES COMPTES DE CHAQUE RESIDENCE

« Cette question de la mutualisation a été longuement abordée par le parlement qui a modifié le code du tourisme par la loi de 2009. Dans ce texte, le législateur a bien tenté, en effet, de mettre fin à des abus criants de gestionnaires peu scrupuleux en imposant l’obligation de communiquer les comptes de chaque résidence (art L321.1 du code du tourisme)…réforme pourtant bien molle. En effet le gouvernement n’a pas sanctionné cette « obligation » régulièrement violée impunément par nombre de gestionnaires » poursuit Me Gobert.

 

Par son côté « opaque », « défavorable au consommateur » et très « avantageux » pour le gestionnaire, la « mutualisation » des loyers entre résidences d’un même groupe, appelait à préserver le  bailleur, à le considérer comme un « consommateur qu’il fallait protéger » et ne pas tromper. D’où la nécessité de contraindre les gestionnaires à créer autant de sociétés qu’ils détenaient de résidences. Voilà pour la théorie vue par le législateur. La pratique diverge.

« Et pourtant, à l’époque, le gouvernement s’est refusé à interdire cette  mutualisation, afin de  permettre la survie d’une société, au lieu de la conduire à la faillite.  Une manière de sacrifier le consommateur-bailleur au profit du gestionnaire locataire « trompeur ». Aujourd’hui,  les loyers sont trop souvent mutualisés ET impayés…. Avec – EN PRIME – des entreprises au bord de la faillite. Comme l’a partiellement mis en lumière une enquête de la DGCCRF en 2017 » conclut Me Gobert.

Les parlementaires porteurs en 2009 des amendements appelant à supprimer cette mise en commun des loyers de toutes les résidences d’un exploitant avaient donc raison.  Il est donc grand temps de tirer les leçons des errements de la loi de 2009.

Dans mon précédent billet de blog, je précisais qu’à ma connaissance, seule la société Apart City faisait un pot commun des loyers de toutes ses résidences.

 

QUEL EST VOTRE AVIS ? REAGISSEZ ICI.

 

 


PRESERVEZ VOS LOYERS

AVEC DES VACANCES PLUS TRICOLORES QUE JAMAIS, LES EXPLOITANTS DE RESIDENCES GEREES DEVRAIENT FAIRE UNE BONNE SAISON. DE QUOI HONORER LES LOYERS A VERSER AUX PROPRIETAIRES.

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Mi- mai je vous avertissais sur une pétition en ligne sur le paiement des loyers aux propriétaires en résidences gérées. Aujourd’hui elle approche les 4.500 signatures. A vous de la faire connaître, en partageant ce billet de blog.

Alors qu’avec la levée du confinement, la vie économique reprend en France, les exploitants annoncent la réouverture de leurs établissements. Et les vacances estivales plus tricolores que jamais devraient leur permettre finalement de réaliser une bonne saison. Plus d’une vingtaine de réactions suite à mon billet du 13 mai sur l’épineux problème du maintien des loyers 2020. Voici seulement quelques extraits.

« Il est stupéfiant de lire que des sénateurs veulent que les propriétaires bailleurs participent d’une façon directe aux risques d’exploitation d’une résidence, en méconnaissance complète des conséquences fiscales de cette situation, que l’administration s’empresse de mettre en exergue pour faire dégénérer le statut de loueur en meublé non professionnel, en statut d’exploitant pur et simple, avec toutes ses conséquences notamment pour le calcul des plus values ».

DE LA NECESSITE D’HONORER LES LOYERS

« Payer les loyers est une obligation, ils vont payer la TVA aussi car l’Etat leur a fait un plan Tourisme de 18 Mrds d’aides … Nous avons besoin des loyers pour payer nos échéances d’emprunts. …Nous ne sommes pas responsables de l’exploitation ! Nous perdons déjà bien assez en valeur à la revente de nos biens à cause des impayés et problèmes de gestion de certains exploitants.
Nous avons fait tout l’investissement pour ces exploitants jusqu’aux aménagements intérieurs et, ils en tirent des revenus depuis des années finalement sans avoir pris de risque
 ».

Autre réaction : « Qui dit suspension de loyer dit décalage et non annulation des loyers. Donc ça oui, ça peut s’entendre pendant la période d’état d’urgence, à condition de définir le calendrier de remboursement des loyers suspendus… Il n’y aura pas de miracle. Les bons se redresseront, les mauvais le resteront ou s’écrouleront, comme ce sera le cas dans tous les secteurs de l’économie »

Autre commentaire : « Si un gestionnaire est mis en difficulté financière par le refus des propriétaires d’une résidence, RIEN n’oblige ce gestionnaire à couler à cause de cette résidence. Il peut également proposer aux propriétaires de résilier à l’amiable les baux et les propriétaires assumerons collectivement ce choix de changer de Gestionnaire ».

SERIEUSES DECONVENUES

« Si nos loyers vous coûtent trop cher et que vous ne savez pas rentabiliser et bien, résiliez les baux….Pour rappel, les commissions pour la vente de ces biens de défiscalisation étaient confortables : environ 15 000 € pour un appart de 90 000 €.
On gagne 2 fois chez les grands gestionnaires : en vendant des appartements hors de prix (prix justifié par des loyers élevés et soit-disant garantis) . Puis en imposant des baisses de loyers
 ».

Autre analyse : « Décidément cet investissement Censi Bouvard nous coûte plus qu’il ne rapporte. Après les impayés en 2015/2016, les baisses de loyers en 2017, c’est la panne sèche en 2020 plus de loyers du tout depuis mars… Et les remboursements de crédits courent toujours. Merci aux ingénieux créateurs de cette fourberie ».

 


UNE PETITION POUR SAUVER VOS LOYERS

CE N’EST PAS AUX PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME DE SUBIR L’IMPACT DE LA CRISE SANITAIRE. UNE PETITION EST EN COURS A CE SUJET

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Après avoir ré ouvert à Shanghai, Disneyland et les hébergements de proximité pourraient refonctionner prochainement en France

En France, le Conseil constitutionnel vient de valider la loi prorogeant l’état d’urgence sanitaire. Initialement prévu jusqu’au 24 juillet, l’état d’urgence sanitaire devrait se terminer le 10 juillet. Défendue par l’opposition, la date du 10 juillet a le mérite de relancer la machine touristique avant le week-end du 14 juillet et les traditionnels départs en vacances. Dans l’état actuel de la situation, je le répète, la destination France est privilégiée.

Sans attendre le 10 juillet,  les résidences de tourisme doivent respecter un protocole sanitaire défini au niveau professionnel.

Parallèlement les sénateurs ont rendu public le 30 avril, trente « propositions pour une relance du tourisme dès cet été ». La recommandation n° 19 prône « une solidarité entre propriétaires et gestionnaires des résidences de tourisme ». En d’autres termes pour sécuriser les opérateurs de l’hébergement, il faudrait : « diminuer les charges de loyer des exploitants de résidences de tourisme ».

Les réactions des investisseurs n’ont pas tardé.  « Je souhaitais vous faire part de notre colère contre ce scandale qui se profile » m’avertit une secrétaire d’une association de défense des copropriétaires d’une résidence de tourisme à Grasse. Elle m’informe aussi d’une pétition en ligne, que je vous invite bien sûr à signer, après mon coup de gueule sur les loyers.

DONNEZ VOTRE AVIS ICI