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APPART CITY : UN ACCORD GAGNANT GAGNANT ?

LE NOUVEAU BAIL PROPOSE PAR APPART CITY CONTINUE DE SUSCITER DES VAGUES AUPRES DES INVESTISSEURS.

Entre le 12 juin et le 25 juin, mon dernier billet consacré à Appart City a suscité un peu plus de 70 commentaires.  Sur les 110 résidences gérées par Apart City, voici les dernières estimations d’observateurs, à la mi juin : entre 44 et 48 résidences signataires à plus de 75% du nouveau bail avec effet rétroactif au 1er janvier 2017  ,  12 résidences non concernées par l’accord et entre 52 et 56 résidences refusant de signer.

LA RECAPITALISATION EN QUESTION

12 juin. Réaction d’un investisseur : « Dans l’article des Echos du 1er juin, T. Rochet disait une recapitalisation de 42 millions. Mais 30 millions sont réservés pour les travaux. Donc les 20 millions que les avocats nous ont dit réservés au paiement des arriérés se retrouvent à 12 millions. Si fin 2015, AC devait 64 millions (Denizet avait parlé de 65) . On peut imaginer les comptes de 2016 où la majorité des bailleurs n’a pas été payée.
Les propriétaires sont sans aucune nouvelle de ce qui se passe.
Pas de document officiel et l’on peut constater que les conditions suspensives inscrites ne servent à rien. Les quotas imposés de signataires aux dates fixées ne sont pas réalisés mais il n’y a pas « suspension ». Les arriérés de loyers qui devaient être payés avant le 31 mai ne le sont pas à ce jour sans que la condition suspensive joue.
AC continue à faire sa loi ; les conditions établies il y a quelques mois sont déjà piétinées sans que les bailleurs puissent dire un seul mot.
Les retours des baux signés ne se font pas, empêchant les bailleurs de prouver la mauvaise foi d’AC et d’utiliser la clause résolutoire inscrite
 ».

13 juin  Réaction d’un autre investisseur : « 42 millions de recapitalisation…, Une annonce qui précédait de quelques jours donnait le chiffre de 20 millions…, 30 millions pour faire des travaux…,
Une dette fournisseurs s’élevant à 64 millions en décembre 2015, qui a sans aucun doute fortement progressé au 31 décembre 2016 et qu’on n’ose imaginer au 13 juin 2017….

Les copropriétaires ne sont pas des clowns et demandent la fin du spectacle et le remboursement des places… La manoeuvre qui consistait à présenter il y a quelques mois un protocole signé par quatre avocats promettant une solution idéale qui était la seule possible et la meilleure pour les copropriétaires avait pour principaux objectifs de gagner du temps, de suspendre les procédures en cours (les avocats signataires du protocole ne pouvant pas maintenir celles qu’ils avaient lancées). La situation est extrêmement préoccupante, les procédures vont se multiplier »

14 juin Un particulier poursuit « Ma résidence a signé à hauteur de 80% avec la pression de l’un des 4 avocats le nouveau bail, à ce jour nous n’avons toujours pas reçu nos arriérés, et les copropriétaires n’ayant pas mandaté cet avocat mais qui ont signé ce nouveau bail, ne sont pas payés. Nous avons signé car nous n’avions pas été prévenus de cette situation soit disant catastrophique. Car je vous garantis sinon que l’on aurait anticipé et nous aurions pu voir avec un autre gestionnaire ».

Et un autre précise : « Et bien, puisque Me Pechayre s’y refuse, voici la liste des résidences signataires à + de 75%:
Agen, Aix, Alfortville, Amiens, Angers, Angoulème, Annemasse, Antibes, Caen, Cergy, Chalon, Cherbourg, Clichy, Cornebarrieu, La roche/yon, Le blanc mesnil (2), Le Cannet, Le havre, Le Mans centre, les Ulis, Lille (2), Limoges, Lyon caluire, Villeurbanne, Montélimar, Mulhouse, Nantes carre bouffay, Nantes cité des congrès, Nice, Nimes, Paris St Maurice, paris Villette, Pau, Perpignan, Reims magenta, Rennes beauregard, Rosny,St nazaire Océan, Strasbourg aéroport, Tours, Valence, Vannes.…..
Voici les résidences hors négociation, soit des résidences à 0% de baisse et qui n’ont jamais rien signé:
Bois d’Arcy, ferney, Fuveau, Gaillard, Montpellier grand M et le quadrant, reims colbert, st nazaire, toulouse colomiers, toulouse purpan, toulouse st simon, velizy et villejuif
Ce qui signifie que toutes les autres n’ont rien signé et ne sont pas prêtes à signer quoi que ce soit
 ».

BIENTOT UNE VISIO CONFERENCE

20 juin. Dans les nombreux commentaires, arrive cette courte info « Un lien qui peut vous intéresser « :

http://neolane.cerenicimo.fr/nl/jsp/m.jsp?c=JYySJTcRGbPw9GbMP6YnJQ%3D%3D

 

Plateforme fournissant les CGPI (conseils en gestion de patrimoine indépendants), Cérénecimo organise une visioconférence le mercredi 5 juillet à 11H intitulé « Immobilier géré : Gestion des relations investisseurs-exploitants, succès et échecs ». L’autre intervenant à coté du dirigeant d’AC, Me Peschayre vous y convie dans un post du 21 juin:  » je vous invite tous à regarder et à écouter vous jugerez après! Car je ne serai ni « aux cotés  » de Rochet qui n’est qu’un adversaire avec qui nous avons négocié ni « aux cotés » de CERENICIMO qui n’est que la principale plateforme sur laquelle les CGP (conseils en gestion de patrimoine) viennent chercher les « biens  » à vendre« .

 Réaction d’un investisseur : « On supposait que le conseil intervenant dans ce blog allait bientôt se mouiller dans la revente LMNP….Du rêve à la réalité…. Cerenissimo et plus particulièrement LB2S ont déjà démarché des résidences Appart city pour proposer leur services: mandat pour des reventes LMNP (des propriétaires excédés) ou assurance loyers impayés….Un moyen de récolter encore des fonds auprès de propriétaires en demandant une commission conséquente pour garantir le paiement des loyers »….

Il semblerait que ce spécialiste de la revente de lots en résidence de tourisme ne soit intéressé que par les biens des propriétaires ayant signé le nouveau bail d’AC.

SIGNATAIRE OU NON DU NOUVEAU BAIL, DONNEZ VOTRE AVIS ICI.


RESIDENCE GEREE : CHANGER D’EXPLOITANT ?

ENFIN LA VIE EN ROSE DANS LES RESIDENCES GEREES, C’EST POSSIBLE A CONDITION DE S’ADRESSER A UN EXPLOITANT DE QUALITE. QUELQUES EXEMPLES DE BELLES HISTOIRES DE REPRISE.

 

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Mon dernier billet sur le bilan à la mi-mars de la signature du nouveau bail chez Appart City a suscité plus d’une centaine de commentaires. A partir de vos nombreuses réactions se dessinent deux mouvements : les signataires de l’accord et les autres.

Comme beaucoup d’entre vous s’interrogent sur le changement  d’exploitant d’une résidence de tourisme, là encore deux situations existent. Bien sûr, les reprises de résidence (s), à l’amiable ou par voie judiciaire- par un nouvel exploitant peuvent mal se passer. Depuis plus d’une dizaine d’années, nous avons même assisté à la déconfiture de certains repreneurs. Disposant déjà de leur propre parc des résidences gérées, ils étaient avant tout des commerciaux de la défiscalisation. Et ce, au plus grand dam des investisseurs, qui pour une même résidence peuvent avoir à traiter avec 4 ou 5 exploitants successifs !

 

QUELQUES BELLES HISTOIRES

En revanche, il existe bel et bien des reprises qui marchent.  Généralement elles sont pilotées par de vrais professionnels de la gestion hôtelière pour les résidences urbaines. Forts de leur longue expérience, par exemple dans l’ingénierie touristique ou dans le secteur de l’hôtellerie économique, ils peuvent redresser des situations déficitaires. J’en veux pour preuve la reprise de résidences ex Appart City par le groupe Terres de France ou la société Exhore.

A la double condition que le bail commercial soit cassé et que les copropriétaires récupèrent la jouissance des parties communes, cette reprise peut prendre deux grandes formes: la société de gestion est détenue par l’exploitant ou par les copropriétaires (autogestion).

Dans ce billet, je me penche sur le bail commercial : signé entre le ou les investisseurs propriétaires des murs de l’établissement et la société d’exploitation, propriétaire du fonds de commerce (schéma ci-dessous).

 

Créé fin 2008, le groupe Terres de France exploite actuellement un parc de 13 résidences (1.000 appartements). Il les gère principalement en détenant la société d’exploitation qui signe un bail commercial avec les investisseurs. Ce bail comprend essentiellement un loyer fixe et un loyer variable. « Nous servons sur l’Appart’Hotel de Quimper (ex appart city Quimper) un loyer global de 38% du CA en 2016 et devrions atteindre 40% en 2017.  La part fixe a été calculée en fonction du point d’équilibre de la résidence pour une gestion pérenne. Quant à la part  variable, elle est indexée sur le CA HT global uniquement pour éviter tout litige dans les calculs et être totalement transparent vis-à-vis des copropriétaires. Nous fonctionnons avec un système de pallier de CA permettant un partenariat gagnant/gagnant et une augmentation progressive des loyers sans risque de défaillance » m’explique Pierre Bournais, Président de Terres de France.

 

De son coté, la société Exhore lancée en 2006, compte en gestion à ce jour 18 résidences (1.200 appartements). Elle intervient dans les deux schémas de société d’exploitation. “Très souvent, nous reprenons des résidences dans lesquelles l’exploitant promettait un loyer élevé, mais ne l’honorait pas pour autant.  Ainsi à Strasbourg, une résidence de 140 appartements nécessitait des travaux de remise en état et présentait des loyers et des charges impayées. En reprenant en main sa gestion en 2010, nous avons réussi à augmenter sérieusement les recettes locatives” commente Yannick Auré, Pt d’Exhore.  Résultat,  le loyer versé aux investisseurs a totalisé sur l’année 2016 un montant de 434.000 euros HT (part fixe). A quoi s’ajoute une part variable de 51.000 euros HT. DONC SIX EXERCICES SATISFAISANTS AVEC CE NOUVEL EXPLOITANT.

Reste que pour réussir ce type de reprise, un consensus de copropriétaires au sein de la résidence s’impose. Dans un prochain billet, j’examinerai la situation où les copropriétaires détiennent la société d’exploitation. Et par conséquent s’impliquent davantage dans la gestion. Et ce, même s’ils donnent un mandat de gestion à un exploitant reconnu.

 


UNE RESIDENCE CINQ ETOILES A CHAMONIX

LA CAPITALE DE L’ALPINISME COMPTE DESORMAIS UNE RESIDENCE DE TOURISME 5 ETOILES : LE CRISTAL DE JADE DU GROUPE MGM

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Dans la station mythique de Chamonix, le groupe MGM vient d’inaugurer le Cristal de Jade, une résidence de tourisme classée 5 étoiles. Située à proximité du téléphérique de l’aiguille du Midi, cette opération marque la fin de la réhabilitation du quartier, imaginée par Jean-Michel Wilmotte.

Se composant de trois immenses chalets, répartis sur 5.000 m², cet établissement de grand standing compte 51 appartements à la décoration raffinée. L’exploitation est confiée à MGM Hôtels & Résidences. « Grâce à la taille humaine de cette résidence, nous réservons à nos clients, un service digne des prestations hôtelières : accompagnement sur mesure, la livraison du matériel de ski, des courses, le service boulangerie, les services traiteur et chef au chalet… » m’explique Pascal Lavigne, directeur de la résidence Cristal de Jade à Chamonix.

Les plus : comme d’habitude chez MGM, j’apprécie la décoration à l’esprit montagnard et surtout les superficies généreuses des appartements. Une quarantaine de mètres carrés pour les deux pièces et une soixantaine pour les trois pièces. La salle de bains et la salle d’eau sont superbes. Sans oublier le spa et la piscine.

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Le moins : comptez une journée pour vous repérer dans vos déplacements entre votre appartement et les espaces communs comme le spa.

Coté investissement, il reste quelques lots à vendre dans cette résidence. Ils sont proposés à 9.000 euros TTC le mètre carré. Depuis cette année, la réduction d’impôt Censi Bouvard a été supprimée dans le secteur du tourisme. « Certains de nos clients investissent dans le cadre du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en récupérant la TVA et en amortissant leur bien. D’autres achètent sans aucun régime fiscal, afin de diversifier leur patrimoine et de profiter d’un appartement en altitude » assure David Giraud. Le président de MGM relance sa société, désormais séparée pour l’exploitation de CGH.


RESIDENCE DE TOURISME : DES EUROPEENS PIEGES

QUAND UN PLACEMENT « SOLEIL » TOURNE MAL POUR DES INVESTISSEURS ANGLAIS, BELGES, IRLANDAIS ET SCANDINAVES.

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Retards de loyers, succession d’exploitants touristiques indélicats, une galère que viennent de vivre près de 150 investisseurs européens en France dans la Résidence de Tourisme « Domaine du Golf » à Fabrègues, située près de Montpellier.

Avec 80 autres Français, ces amateurs de la « french touch » et du ciel bleu du Languedoc Roussillon ont repris le 15 juin dernier, à la barre du tribunal de commerce de Nice, le fonds de commerce de VCR du dernier exploitant de ce beau complexe touristique composé de 218 villas, éparpillées dans un domaine de 11 hectares comportant un golf compact de 6 trous. Afin de reprendre en mains la gestion de leur « résidence », ces investisseurs piégés ont dû verser 50.000 euros et renoncer à 450.000 euros de loyers. D’où une note de 500.000 euros à régler. Maintenant ils misent sur une belle saison d’été.

RETOUR EN ARRIERE

Dans les années 2007-2008, le promoteur Sétois Promeo a surfé sur la vague du régime fiscal Censi Bouvard. « Un programme de commercialisation européen a amené 218 propriétaires à investir dans cette formule à Fabrègues et à signer des baux commerciaux de 11 ans en 2009-2010 sans possibilité de révision triennale avec le gestionnaire de résidence : Village center Gestion, une branche de Promeo » me rappelle un investisseur étranger.

La majorité des biens de cette résidence sont mis en location en formule rendement consistant en 11 mois par an,  de mise en location par le gestionnaire. Ne résidant pas fiscalement en France, des européens ayant investi en Censi Bouvard ne pouvaient que récupérer la TVA sur leur placement soleil. La résidence du Golf compte dans ses copropriétaires environ 85 Irlandais, environ 30 Anglais et près de 20 Scandinaves.

Dès 2013, une fois les fonds de concours épuisés, la filiale d’exploitation du promoteur jette l’éponge. La société MMV récupère la gestion de la résidence et dénonce les baux en baissant les loyers de 30%.

Fin 2014, VCR, un nouveau gestionnaire reprend la gestion de cette résidence. L’aventure vient de se terminer le 15 juin 2016, au tribunal de commerce de Nice avec la déconfiture de VCR.

SAUVER SON INVESTISSEMENT

« Tous les copropriétaires et spécialement les investisseurs étrangers sont perdus devant ces incessants allers-retours entre gestionnaires peu scrupuleux et non respectueux de leurs baux. A l’origine, on nous a présenté cet investissement comme un placement encadré par un cadre légal fortement sécurisé par les lois sur la promotion du tourisme » poursuit un représentant du conseil syndical.

Les copropriétaires Irlandais, Anglais et Scandinaves sont bien décidés à solliciter l’intervention des autorités françaises respectivement dans leur pays, afin de les saisir de cette situation inextricable dénotant sur l’image de la France . Quelle réputation pour notre pays, première destination touristique au monde ! DONNER VOS AVIS ICI.

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