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APPART CITY : VOS REACTIONS

VOICI QUELQUES RESULTATS FINANCIERS DE CET EXPLOITANT. A VOS CALCULETTES CHERS INVESTISSEURS.

Suite à mon dernier billet de blog sur Appart City et quelques une de ses résidences converties au logement social, vous avez été nombreux à réagir sur mon blog. Voici quelques réactions des internautes.

« Résidence sociale rime surtout avec gros rendement garanti pour le gestionnaire et non respect des appartements des bailleurs (réaménagés avec plusieurs lits superposés par chambre, dégradés et quasi-invendables).
Il y à peine 2 ans, un dirigeant d’Appartcity, obsédé par l’objectif de nous faire accepter des baisses de loyers, assurait qu’il ne recommencerait pas l’ erreur de faire du logement social, qu’il valait mieux laisser ces activités aux « spécialistes » car les expériences fâcheuses (Toulouse, Grenoble, Montevrain résidence poubelle au point d’avoir été fermée par la mairie pour insalubrité dans un état de dégradation …) avaient démontré qu’ils ne savaient pas gérer cette clientèle.  

Et maintenant, un an sur le redressement (futur !) de la société à condition que les propriétaires baissent leurs loyers, un constat s’impose : les efforts des propriétaires ayant cédé au chant des sirènes ne suffisent pas à redresser la barre.
Quand on part en situation de cessation de paiement, quelques dizaines de millions de l’actionnaire et les baisses de loyer, acceptées par seulement la moitié des résidences, ne permettront pas de redresser durablement la situation
» signale un investisseur.

LE POINT FINANCIER

Un autre souligne : « Les derniers comptes officiels d’Apparcity publiés (9 mois 2017), demeurent affolants  (source chiffres et analyse : société.com) :

132 M€ de Chiffre d’Affaires et 140 M€ de dettes ! dont 54 M€ de dettes financières, 56 M€ de dettes fournisseurs, 22 M€ de dettes fiscales et sociales et 9M€ d’autres dettes
Société en perte de 3 M€.
Rating société (société.com) : défavorable
Rentabilité (société.com) : défavorable

Niveau d’endettement financier : 234.32% des fonds propres. Si le taux est supérieur à 100%, ce déséquilibre peut signifier que les associés disposent de peu de moyens ou ne souhaitent plus investir dans l’entreprise ».

UNE FORTE DETTE

« Charge de la dette d’Appart City : 97.38% (élevée). Ce ratio permet d’évaluer si le coût annuel de la dette bancaire capte une part trop élevée de la rentabilité du coeur d’activité de l’entreprise. Au delà d’un tiers, on peut considérer que l’entreprise est trop endettée ou ne parvient pas à dégager assez de résultat pour pouvoir payer les intérêts de la dette et continuer dans le même temps à se développer normalement.

Rentabilité nette finale : -2.26% du CA (mauvaise/perte). Le ratio estime la capacité de l’entreprise à dégager un profit net final, après prise en compte de la totalité des charges qui ont été supportées par l’entreprise tout au long de l’année.

Capacité d’auto-financement (CAF) : -4.95% (mauvaise/en chute par rapport à 2015). Ce critère indique la capacité de l’entreprise à générer globalement assez de trésorerie pour pouvoir ensuite maintenir ou développer son activité. Une capacité d’auto-financement négative signifie au contraire que la société disposera  de moins en moins de trésorerie, ce qui risque « d’asphyxier » progressivement son exploitation.

Même en tablant sur des chiffres en légère hausse au titre de 2018, (car c’est une bonne année dans l’hôtellerie en général et qu’Appartcity aura profité de l’effet baisse des loyers sur un exercice complet et d’aides de l’actionnaire), qu’en sera-t-il à moyen terme ?  Et même dès 2019 avec l’augmentation importante de la charge des loyers (Indice des loyers commerciaux ou ILC) ?  

En plus au 1er janvier 2019, nous assistons au retour contractuel au loyer d’origine d’une bonne dizaine de résidences rentables qui avaient accepté des baisses provisoires ».

 

LES QUESTIONS DES INVESTISSEURS

Et de poursuivre : « Combien des rénovations complètes de résidences prévues ont été faites depuis 2015 ? Cette société ne fait que de menus travaux depuis 2 ans dans les résidences. Certes cette société a choisi de rembourser des arriérés, ce qui a un bon effet immédiat pour réduire les charges d’avocat, rassurer et amadouer les propriétaires, l’opinion publique et sans doute les instances surveillant les comptes. Mais l’absence de réels travaux hypothèque la relance et donc l’avenir de nombreuses résidences…

Combien de temps les loyers pourront-ils être honorés dans ces conditions ? A notre avis, Appartcity n’a pas regagné la confiance des banques. Avec le nombre réduit de résidences ayant signé des baisses de loyer, cet exploitant ne peut pas atteindre les objectifs de sortie de crise qui nécessitaient 80% de résidences acceptant les baisses ».

ET DEMAIN ?

« A vendre à bas coûts, on ne génère pas de marge et on plombe  les comptes mais en plus l’état catastrophique de certaines résidences. Du coup, le social devient leur porte de sortie, et malgré des propos soi disant rassurant de ne plus jamais faire de résidence sociale, cela continue encore et encore….quelle autre résidence demain?  

Le précédent dirigeant a voulu éteindre un incendie avec la complicité de quelques conseils…..non seulement le résultat du nombre de signataires est décevant, avec une « économie » provisoire de 5,5 millions (puisque des loyers vont reprendre leur montant d’origine en 2019), mais en plus il a rallumé un autre incendie avec les autres résidences restées à l’écart . Aujourd’hui, on ne voit pas quelle issue favorable pourrait arriver…….

A moins d’une revente prochaine de cette société, en essayant de taire tous les problèmes actuels et d’essayer d’habiller proprement la mariée, comme se l’accordent à penser de nombreux spécialistes (conseillers en gestion de patrimoine, avocats, spécialistes du statut de loueur en meublé professionnel….enfin les vrais »

Mon billet du 16 février 2019 sur cette reconversion dans l’hébergement d’urgence.


LA RENTREE CHEZ APPART CITY

DANS UN SECTEUR TOURISTIQUE AYANT RETROUVE UNE BELLE SANTE, APPART CITY ADAPTE SA STRATEGIE DE GESTION DE SES RESIDENCES. EXPLICATIONS.

 

 

Si le tourisme bat des records en région parisienne, il reste soutenu en province. Cette vitalité profite à l’exploitant Appart City, qui gère une centaine de résidences de tourisme dans l’Hexagone.

Vous vous souvenez de cette longue bataille auprès des bailleurs leur pour faire signer de nouveaux baux assortis d’une baisse de loyer de 5% à 30% et la prise en compte d’importants travaux de rénovation.

Depuis quelques mois, Appart City améliore ses délais de paiement de loyer, en particulier auprès de la dizaine de résidences actuellement en procédure pour demander un changement d’exploitant.

Dans quelques résidences de province où seulement quelques investisseurs avaient accepté une baisse de loyer conséquente, Appart City a même jeté l’éponge et a entériné une diminution de loyer de moitié moins, voire annulé la demande de baisse. Résultat : cet exploitant a annulé  le « nouveau » bail signé au profit d’un bail plus avantageux.

« Dans ce contexte, Appart City n’aurait réalisé qu’une économie annuelle de loyers d’environ 6 millions d’euros contre les 10 millions escomptés » me confie un investisseur.

A noter toutefois que l’exploitant a cessé de gérer la résidence de Brest Oxford. Raisons invoquées : le poids des travaux notamment. Désormais cette résidence est reprise par Terre de France depuis le 1er juillet dernier.

« La situation économique du groupe semble être revenu à l’équilibre, mais qu’en est – il des énormes dettes souscrites qu’il faudra rembourser un jour ou l’autre?

( 55 millions de dettes fournisseurs au 30/09/2017) » s’interrogent les observateurs.

Que cache cette nouvelle stratégie de gestion ? Un comportement en voie d’être vertueux ou un changement d’actionnaires en vue ?

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APPART’ CITY, VERSION 2018

ENCORE DES LOYERS IMPAYES CHEZ APPART’ CITY. DE PLUS DES RESIDENCES PRATIQUENT L’HEBERGEMENT D’URGENCE

L’incompréhension et l’inquiétude continuent de régner chez investisseurs privés ayant placé leur épargne dans des résidences exploitées sous l’enseigne Park&Suites et Appart’City.

Deux sujets les préoccupent sérieusement.

° La recapitalisation d’Appart’City en question.

Les négociations exclusives entamées par l’actionnaire majoritaire d’Appart ‘City, le fonds d’investissement Equistone Partners Europe avec LBO France. Et ce, en vue de racheter le groupe Karavel-Promovacances et le voyagiste toulousain FRAM. Certes ces particuliers réalisent bien que le secteur du tourisme est en voie de consolidation. Mais ils continuent de subir de sérieux retards de loyers dans certaines résidences d’Appart’City, une fois recapitalisé. « Equistone investit dans le tourisme, alors que chez Appartcity les loyers sont toujours payés à coups de procédures et non spontanément….Lorsque les ordonnances sont rendues.

Appart’City ne s’exécute toujours pas et les saisies sur comptes bancaires sont infructueuses….

Où est donc l’argent qu’a mis Equistone ? » se demandent les investisseurs.

° Halte à l’hébergement d’urgence.

A l’automne Appart City a confié en location gérance, à l’agence Voyages Services Plus, au moins sept résidences situées en banlieue parisienne.

Les investisseurs subodoraient que ces appartements destinés à une clientèle de voyages d’affaires et de touristes, étaient finalement occupés par des personnes en quête d’un toit. Cette hypothèse vient d’être confirmée par une récente enquête de Vox Pop sur le mal logement diffusée sur Arte.  « Certaines sociétés privées font du profit sur le dos des mal logés ». Il leur suffit de présenter à l’Etat des factures mensuelles de l’ordre de 2.700 euros par logement.

Dans une surface exigüe, vit une famille entière. Le reportage d’Arte cite 5 « tours opérateurs » dont Voyages Services Plus.

Dans son rapport, le sénateur Philippe Dallier avait déjà dénoncé ces dérives de l’hébergement d’urgence, qui conduisent à un véritable gâchis humain et financier.

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CES « HOTELS » D’UN NOUVEAU GENRE

A TRAVERS UN ESPACE COMMUN TOTALEMENT REPENSE, DES APARTHOTELS MISENT SUR L’ESPRIT DE COMMUNAUTE.

 

ePressPack

Espace de co-working à l’Adagio à Bercy (Paris)

 

Ca bouge dans le secteur des aparthôtels ou résidences de tourisme destinés à la clientèle affaires. Le créneau de ces établissements, type auberge de jeunesse haut de gamme, mais au personnel réduit par rapport à un hôtel traditionnel, qui compte déjà les marques Mama shelter et Citizen M, voit maintenant la marque Adagio détenue conjointement par le groupe Accor et le groupe Pierre et Vacances, évoluer sérieusement.

 « Grâce au nouveau concept du Cercle, nos clients peuvent désormais profiter d’une expérience d’hébergement personnalisable dans un espace de vie plus convivial, leur permettant de rencontrer de nouveaux voyageurs » m’explique Karim Malak, Directeur Général délégué d’Adagio. Voici les grands principes des Adagio qui adopteront le principe du Cercle :

  • Accueil informel. Portant une nouvelle tenue plus ‘casual’, les collaborateurs peuvent effectuer le check-in à différents endroits du lobby.
  • Co-working. Certains aparthotels disposent d’espaces de co-working procurant aux voyageurs d’affaires un cadre de travail convivial et fonctionnel.
  • Cuisine partagée. Les clients ont la possibilité de cuisiner tout au long de la journée un repas qu’ils pourront partager avec d’autres convives.
  • Bibliothèque d’objets. Afin de personnaliser leur appartement, ils peuvent se procurer notamment des vases, des plantes, des coussins…
  • Services ludiques et pratiques : une épicerie vendant des produits pratiques ou gourmands. Des boissons gratuites sont mises à disposition  dans le lobby.
  • Divertissement. Dans l’espace commun, les clients disposent  d’un babyfoot, de jeux de société, de grands écrans ou encore d’un piano.
  • Avec des confrères, nous avons récemment terminé une réunion de travail au Citizen M de la Gare de Lyon. Ambiance certes sympathique et dépaysante. Mais nous n’avons pas pour autant communiqué avec les autres clients.  Une partie de babyfoot aurait peut être changé la donne. A voir.