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RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?

ATTRACTIVE DE PRIME ABORD, L’AUTOGESTION EN DIRECT NE PRESENTE PAS QUE DES AVANTAGES. REVUE DE DETAIL

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« Prévue par aucun texte, l’autogestion  d’une résidence de tourisme est à la mode. Elle semble recouvrir la faculté pour les copropriétaires de substituer une ou plusieurs entreprises au gestionnaire défaillant et rendant les mêmes services que celui-ci, dans certaines conditions, conformément à l’instruction du 25.10.2010 » m’explique Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

En cas de résiliation de l’ensemble des baux commerciaux, par le gestionnaire ou par un mandataire liquidateur, ou encore après la résiliation d’une partie des baux dès lors que le gestionnaire en place gère moins de 70% des lots, il est alors possible, aux termes des dispositions de l’article D321-2 du Code du Tourisme, d’envisager la possibilité de gérer « soi même » la résidence de tourisme. Cette « autogestion » passe par la constitution d’une société d’exploitation (généralement une SAS) par les investisseurs « libérés » de leur gestionnaire. Dans les faits, ces associés signent un bail commercial à eux-mêmes.

« Avec cette formule, les investisseurs échaudés évitent les inconvénients fréquemment dénoncés : paiement de l’indemnité d’éviction, des fonds de concours, la gestion opaque, les charges abusives, la baisse des loyers, les travaux non faits, les frais de commercialisation excessifs » poursuit Me Jacques Gobert

 

LES CONTRAINTES DE L’ AUTOGESTION EN DIRECT

Mais prendre en mains la destinée de sa résidence ne présente pas que des avantages. En effet les contraintes sont nombreuses et les risques évidents.

«  En tant que bailleurs-dirigeants de la SAS, nous devons nous improviser chef d’entreprise, gérer la résidence de tourisme en présence d’autant d’actionnaires que de bailleurs, aux intérêts pas forcément convergents, faire face à l’absence de fonds propres » reconnaît un copropriétaire pratiquent l’autogestion. Et de poursuivre : « les tâches sont lourdes : il convient d’assurer une présence quotidienne sur les lieux pour gérer la logistique nécessaire aux services à rendre obligatoirement (accueil, blanchisserie, petit déjeuner, nettoyage…) ,  il faut gérer les ventes de séjours à la semaine ou à la nuitée, assurer la promotion du site, les réservations, mais aussi faire face aux contraintes inhérentes à tout ensemble immobilier (travaux, entretien etc) ». Grâce à la détermination de ses copropriétaires une résidence de tourisme comme celle de Vignec a relevé ce défi. Mais les exemples  de réussite d’autogestion en direct sont rares.

Un constat s’impose : on ne s’improvise pas hôtelier du jour au lendemain… Et encore moins, lorsqu’on habite à des centaines de kilomètres de la résidence. Dans mon prochain billet, j’évoquerai l’autogestion intermédiée.

 

 


RESIDENCES DE TOURISME : PLUS D’INFO PREALABLE POUR LES CLIENTS

PREMIER COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS. 

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La première réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), un constructeur-promoteur (Bouygues), un commercialisateur (Cerenissimo), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ), s’est déroulée le 1er décembre 2015 à la direction générale des entreprises (DGE). Le thème : les informations à fournir aux investisseurs avant l’achat d’un logement dans une résidence de tourisme.

 

Le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire

 

Dans son intervention, Pierre Margeridon, président du SNRT, a décrit les mécanismes de vente tout en apportant des précisions sur le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire dont le fonctionnement a été remis en cause par la suite. A son sens, le gestionnaire ne peut pas garantir le paiement des loyers sur toute la durée du bail, en raison de l’environnement instable et de la conjoncture difficile. Résultat : le système mis en place présente des carences. En théorie, un bail commercial conclu entre l’exploitant et l’investisseur est assorti de loyers fixes et garantis. Dans la pratique, cet engagement de l’exploitant n’est pas toujours respecté, comme l’illustrent les billets de mon blog.

 

Les informations préalables à fournir aux acquéreurs

 

De son coté, la FNAPRT a exposé ses propositions visant à améliorer l’information préalable des investisseurs. Elles portent notamment sur les neuf points suivants : la description de l’ensemble contractuel, les fonds de concours, la valeur du bien, la valeur locative du bien, les baux commerciaux et le mandat, les obligations fiscales, le coût de sortie anticipé, les parties de service, les possibilités de sortie du dispositif.

« Nous avons insisté sur la présentation lisible et compréhensible des documents pré contractuels, ce qui n’est pas le cas à ce jour. Alors que les argumentaires de vente prévoient que tous des loyers garantis, le SNRT évoque le contraire. En outre, nous exigeons que des études d’impact soient réalisées en amont, avant le lancement d’une résidence gérée » me confie Thienan Hoang, secrétaire générale de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme).

 

Sans être trop technique, je vous précise que la DGCCRF a confirmé que les vendeurs de biens situés dans des résidences de tourisme sont soumis à la loi Hamon sur la consommation. Comme ces logements entrent bel et bien dans le champ d’application des dispositions de cette loi, tout manquement doit entraîner des sanctions.

 

Réaction édifiante d’un professionnel « Si les commerciaux devaient fournir une information exacte aux consommateurs, plus aucun produit de résidence gérée ne serait vendu ».

 

Pas de doute, les « vendeurs » doivent fournir aux acquéreurs potentiels des informations préalables réalistes, en particulier sur les baux commerciaux, comme signalé dans un précédent billet. La prochaine réunion à la DGE est prévue le 29 janvier 2016.

Dans l’intervalle, je vous invite à réagir ci-dessous, en bas de commentaires de la rubrique (leave a reply).

 

 

 

 

 

 

 


RESIDENCE DE TOURISME : UN PACKAGE DETONNANT

En matière de résidence de tourisme, le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation constituent un trio indissociable.

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Dans un précédent billet, je vous annonçais des pourparlers  entre la DGE (direction générale des entreprises), la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) et  la  FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme) afin de moraliser ce secteur. La date de la première réunion à Paris est fixée au 1er décembre prochain.

Il est question de légiférer pour que le candidat à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme comprenne bien les risques liés à ce placement. Avec ce type de bien, il n’y a rien de comparable avec l’achat d’un logement banalisé. Certes, il s’agit généralement d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) donnant lieu à la signature d’un contrat de réservation entre le consommateur et le constructeur vendeur.

Un ensemble contractuel indivisible

« Mais ce contrat ne constitue qu’une partie d’un ensemble contractuel formant un tout ou encore un « ensemble contractuel indivisible » (arrêt du 13 novembre 2003 de la première chambre civile de la Cour de cassation) » avertit Thienan Hoang de la FNAPRT. Plus précisément, cet ensemble est formé par la signature d’autres engagements : bail commercial avec un gestionnaire devant se conformer à certaines obligations (promotion à l’étranger, décret (art. 176 et 177 de l’annexe II au CGI, gestionnaire unique de la résidence, bail sur une durée ferme L 145.7.1…), convention d’occupation à « temps partagé », engagement avec le fisc (remboursement de TVA, déduction fiscale …). De plus, ce contrat est contractualisé avec d’autres parties étrangères au contrat de vente : gestionnaire, fisc, syndic de copropriété, banque…

Afin d’être conforme à ces textes, le contrat de réservation, ou une annexe, doit décrire non seulement les caractéristiques du bien vendu (L 261.11 et suivants CCH), mais aussi toute l’économie générale de cet « ensemble contractuel indivisible ». En outre, il doit rappeler, même sommairement les engagements autres (bail, occupation personnelle …).

Si ces propositions aboutissent à des textes législatifs, elles auront au moins le mérite d’éviter des déconvenues aux futurs investisseurs en résidence de tourisme. Et ce, même si elles ne règlent pas les difficultés des épargnants ayant déjà misé sur le développement touristique.

Tout particulier doit être réellement informé de la nature de son achat : le risque associé y compris avec le pire scénario (gestionnaire  défaillant dès la mise en service de la résidence), le coût de sortie (par exemple s’il veut vendre au bout de 3, 5, 9,1 2 ans…). Et bien sûr, acheter dans une résidence de tourisme revient à acquérir un package constitué de 3 volets INDISSOCIABLES : le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation. Jusqu’à maintenant, je reconnais que la nature de bail commercial a été occultée par les vendeurs.

« Chaque volet implique des obligations, en particulier le bail commercial et la défiscalisation.  Si un seul des 3 volets ne satisfait pas les obligations c’est tout l’ensemble qui s’effondre » poursuit Thienan Hoang. Vos mésaventures rassemblées dans mon blog en témoignent.Ces discussions entre les Pouvoirs Publics et les représentant des investisseurs sont programmées alors que l’exploitant touristique Belambra souhaite minorer jusqu’à 40% par la voie judiciaire, ses loyers versés aux particuliers lui ayant fait confiance, comme le révèle mon confrère de l’Agefi.

QU’EN PENSEZ-VOUS ? REAGISSEZ ICI


RESIDENCES DE TOURISME SOUS SURVEILLANCE : VOS REACTIONS

Mon dernier billet sur une MORALISATION des pratiques commerciales dans le secteur des résidences de tourisme a suscité pas mal de réactions des internautes. Voici une sélection de leurs commentaires.

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En matière de résidences de tourisme, trois points basiques sont à rappeler, signale un de mes abonnés :
« Tout d’abord, le bail est rédigé par le gestionnaire sans possibilités de changer une ligne. Ensuite il s’agit d’un bail commercial. Par définition, en cas de rupture par l’une des parties des compensations financières doivent venir de la partie cassant le bail.

Donc ce n’est pas un bail locatif (résidence). ATTENTION, la différence est très importante. Enfin, il convient de bien assimiler le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) et celui du LMP (loueur en meublé professionnel) »

Les spécificités du bail commercial

Pas question de comparer un bail d’habitation conclu pour un logement que l’on donne à la location, avec un bail commercial conclu avec un exploitant de résidence de tourisme. Un internaute précise :

« Le bail commercial peut être rompu par des clauses peu explicitées, ce qui fait qu’au final le loyer n’est pas garanti et le montage financier croule.
– En cas de révision des loyers à la baisse, l’investisseur n’a pas de possibilité de se couvrir avec une assurance.
– A la sortie, les choses sont plus compliquées que prévu dans les “plaquettes” commerciales. De plus, il y a peu d’information fournie lors de la signature.
En cas de défaillance du gestionnaire, l’investisseur s’expose à requalification fiscale ; encore fois, pas d’information sur ces points à la signature …

Finalement, tous les risques/points sensibles pouvant pièger l’investisseur ne sont pas évoqués clairement à l’investisseur.

En revanche, les autres parties (promoteur, constructeur, gestionnaire, intermédiaires …) connaissent tous les “rouages” pour “sortir” en cas de dysfonctionnement sur un des maillons de la chaine.
Comme les prix des biens sont volontairement gonflés (pour que chacun y prenne de quoi ‘se nourrir’), les risques sont très forts.

Pour que ce soit un “vrai” investissement (et pas un placement toxique), il faudrait ramener le prix des biens à celui du marché “réel”, évincer les margoulins promoteurs/gestionnaires, protéger les investisseurs en cas de défaillance des loyers et bien sûr préparer la “sortie” (revente, relocation … )
Mais je doute fort que tout cela s’assainisse, le flou juridique est conséquent
».

 

Des fraudes bientôt réprimées

Toujours suite à mon dernier billet, voici une autre réaction :

« Il était temps que les services de l’Etat – la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudesmettent leur nez dans cette affaire. On ne peut pas collecter l’impôt alors que les exploitants ne tiennent pas leur engagement.

La situation des résidences de tourisme est catastrophique pour les investisseurs ont été bernés par des gens sans scrupule, ayant su déjouer les services de l’Etat. Il existe ni contrôle, ni obligation des exploitants vis- à- vis des services fiscaux, hormis la déclaration du Chiffre d’Affaire, TVA et autre.

On a vendu aux pauvres investisseurs un produit fiscal non bordé par le code des impôts et le code du tourisme.

Dans cette affaire, la complicité de l’Etat est attaquable, en l’absence d’un dispositif de contrôle des exploitants comme par exemple, le respect des clauses des baux, le versement des charges auprès des syndics des copropriétés…

Croisons les doigts pour la suite ».

En attendant, je ne manquerai pas de vous informer à travers mon blog, des avancées de réunion prévues à la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Poursuivez vos commentaires ici.