Recherche

ACHAT IMMOBILIER : IL EST URGENT D’ATTENDRE

EN ILE-DE-FRANCE, LES INCERTITUDES SUR L’EMPLOI DEVRAIENT FREINER LES ARDEURS DE ACQUEREURS ET RAMENER D’ICI QUELQUES MOIS, LES VENDEURS A LA RAISON.

 

L’offre de logements nouveaux pâtira-t-elle de la crise du Covid 19 ou sera t-telle poussée par une relance volontariste ? Les actuels détenteurs de biens immobiliers seront-ils tentés de conserver un patrimoine sûr pour eux ? Certains fondamentaux restent bien orientés. Le confinement a confirmé l’importance d’être bien logé. « En protégeant l’épargne des ménages, la pierre devrait continuer de rassurer et de rester un projet de vie » prévoit Me Thierry Delesalle, porte-parole de la Chambre des notaires de Paris.

Avec la perspective d’un relatif maintien du télétravail, les besoins d’espace, d’extérieur et de verdure demandent à être confirmés au regard des contraintes qu’ils supposent. A savoir accepter de s’éloigner et remettre en cause de la densification urbaine.

« Si les besoins des ménages restent très élevés, ils se heurtent à un problème de solvabilité qui va s’accentuer avec les effets de la crise actuelle » poursuit Thierry Delesalle. Des dossiers de prêt acceptés avant la crise sanitaire sont finalement refusés par les banques. Malgré des hausses de taux significatives notées au cours de ces dernières semaines, les taux d’intérêt restent encore attractifs.

QUID DU MARCHE DE L’EMPLOI ?

La principale interrogation pour le marché immobilier porte sur l’emploi. Entendez par là, l’ampleur des licenciements à venir dans les prochains mois. Et même les années prochaines. Les perdants de la crise risquent d’être nettement plus nombreux que les gagnants (secteurs de la santé, de la communication digitale, énergies renouvelables…).

Alors si vous êtes acheteur, rien ne sert de vous précipiter pour passer à l’acte. Pendant le confinement, 10 à 15% de acheteurs se sont rétractés dans les études des notaires en Ile-de-France, en raison d’un refus de prêt ou d’un refus de renégociation du prix. Toutefois certains ont pu obtenir de leurs vendeurs, une baisse de prix de 5 à 10%. Mais beaucoup de vendeurs résistent encore à intégrer l’effritement des prix de l’immobilier parisien.

Un peu de patience – au moins six mois – s’impose pour que les prix retrouvent un nouvel équilibre.


UNE PETITION POUR SAUVER VOS LOYERS

CE N’EST PAS AUX PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME DE SUBIR L’IMPACT DE LA CRISE SANITAIRE. UNE PETITION EST EN COURS A CE SUJET

https://external-cdt1-1.xx.fbcdn.net/safe_image.php?d=AQDHOqWIKxhnXsYR&w=540&h=282&url=https%3A%2F%2Fstatic01.nyt.com%2Fimages%2F2020%2F05%2F11%2Fworld%2F11virus-shanghaidisney-1%2F11virus-shanghaidisney-1-facebookJumbo.jpg&cfs=1&upscale=1&fallback=news_d_placeholder_publisher&_nc_hash=AQAJLwHHJeKhLrSH

Après avoir ré ouvert à Shanghai, Disneyland et les hébergements de proximité pourraient refonctionner prochainement en France

En France, le Conseil constitutionnel vient de valider la loi prorogeant l’état d’urgence sanitaire. Initialement prévu jusqu’au 24 juillet, l’état d’urgence sanitaire devrait se terminer le 10 juillet. Défendue par l’opposition, la date du 10 juillet a le mérite de relancer la machine touristique avant le week-end du 14 juillet et les traditionnels départs en vacances. Dans l’état actuel de la situation, je le répète, la destination France est privilégiée.

Sans attendre le 10 juillet,  les résidences de tourisme doivent respecter un protocole sanitaire défini au niveau professionnel.

Parallèlement les sénateurs ont rendu public le 30 avril, trente « propositions pour une relance du tourisme dès cet été ». La recommandation n° 19 prône « une solidarité entre propriétaires et gestionnaires des résidences de tourisme ». En d’autres termes pour sécuriser les opérateurs de l’hébergement, il faudrait : « diminuer les charges de loyer des exploitants de résidences de tourisme ».

Les réactions des investisseurs n’ont pas tardé.  « Je souhaitais vous faire part de notre colère contre ce scandale qui se profile » m’avertit une secrétaire d’une association de défense des copropriétaires d’une résidence de tourisme à Grasse. Elle m’informe aussi d’une pétition en ligne, que je vous invite bien sûr à signer, après mon coup de gueule sur les loyers.

DONNEZ VOTRE AVIS ICI


LES LOYERS DES RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS

VIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME, RESIDENCES POUR SENIORS,  D’EPHAD OU D’ APPARTHOTELS.

 

Mon dernier billet sur la suspension du versement des loyers par des plusieurs exploitants de résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Au préalable, voici trois informations :

° L’état d’urgence sanitaire est prolongé de 2 mois en France, soit jusqu’au 24 juillet 2020.

° « Il n’y a pas de raison juridique à une suspension des loyers, sauf absence de trésorerie avérée et postérieure à la crise. De plus, les avis du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme ou des apparthotels qui est le défenseur des exploitants, n’a pas force de loi ou décret » comme me le rappelle un avocat parisien spécialiste des baux commerciaux.  Pas question que les exploitants de résidences de tourisme mettent en avant l’ordonnance n°2020-316 du 25 Mars 2020 : ne visant que les petites entreprises,  elle ne s’applique donc pas pour 99% de ces exploitants.

° Les litiges entre investisseurs privés dans les résidences gérées et les exploitants ne peuvent pas être portés devant la médiatrice désignée fin avril par le ministère des finances, pour résoudre le problème des loyers des commerçants.  Bercy m’a confirmé que le champ de sa mission ne comprenait pas les résidences gérées.

Dans ce contexte compliqué, voici donc une sélection de vos dernières réactions.

VOS GALERES

«  Le Directeur de Lagrange Soderev a déclaré publiquement, en Assemblée Générale, qu’il refuse de fournir les documents, pourtant prévus par la loi, concernant les comptes de gestion de Soderev concernant notre résidence ! Alors comment faire confiance à un gestionnaire qui refuse la transparence ».

Autre constat : « Comme les 177 Co propriétaires de « ma » Résidence qui fonctionne l’hiver et l’été, je suis concerné par cette mesure d’une iniquité sans égale!

Nous avons investi 160 000 € en 2006 pour un achat qui devait nous permettre un complément de retraite ! Certes, nous avons récupéré la TVA sur l’achat, mais nous devons la reverser sur les loyers que nous verse la Gestionnaire! Cette « rente » ne couvre pas, loin s’en faut, le montant des mensualités à verser à la Banque!
Actuellement, l’appartement est estimé à…. 60 000 €!  Pourquoi devrait-on faire encore les frais de cette baisse voulue par les Gestionnaires? Contrairement à nous, ils n’ont pris aucun risque
 ».

Un autre témoignage : « ADICAC : Association de Défense des Intérêts des propriétaires au Domaine de l’Arselle à Chamrousse ( Isère ). Nous sommes en galère depuis juillet 2016 avec la société Docte Gestion et sa filiale Popinn’s qui règlent les loyers lorsque ça les arrange !
Pour autant ils ne cessent de racheter des résidences de Tourisme ou Médicales  à tour de bras.

Il n’y a pas de raison de faire cadeaux des loyers dus par contrat ( bail ). Les propriétaires bailleurs ont eux aussi des charges et des crédits ».

LE REPORT DU CREDIT ?

« En cas de suspension de loyer, comment faites- vous alors avec votre banque?….Au mieux, vous pourrez obtenir le report des mensualités, au pire non….Quoi qu’il arrive, les intérêts et les assurances restent à régler à la banque…
Et les retraités qui ont investi pour avoir un complément de retraite pour faire face à leur baisse de revenu? Ils s’assoient sur une partie de ce revenu dont ils ont besoin pour vivre?
Mais pourquoi agir ainsi? Rappelons que les entreprises peuvent bénéficier de prêts et aides, mais pas les bailleurs
 ».

SE REGROUPER POUR REAGIR ?

« Copropriétaire dans une résidence de tourisme. Je suis aussi président d’une association de défense des copropriétaires que nous avons créée. Pour ma part, je considère que les loyers doivent être payés par les gestionnaires.

Le report des échéances bancaires n’est pas une solution car à terme les propriétaires devront régler leurs échéances. Rien ne dit que le report des crédits bancaires sera gratuit, que toutes les banques seront d’accord ; par ailleurs, ce n’est pas le gestionnaire qui donne cette soit disant « contrepartie », mais notre crédit que nous devons rembourser, avec les frais. En définitive, nous payons une nouvelle fois cette « contrepartie » . Je pense qu’il faut regrouper les propriétaires et agir résidence par résidence, et refuser d’appliquer la position que semble vouloir imposer le SNRT.

J’ai donc entamé une négociation avec mon gestionnaire accompagné du reste des copropriétaires de ma résidence. J’ai demandé les comptes d’exploitation, et mon gestionnaire ne les donne pas ! Je vais encore tenter, et si je n’obtiens rien, j’irai en procédure pour ces comptes et ces loyers et charges ».

NON, LES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES GEREES NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION POUR CETTE CRISE SANITAIRE.

CE BILLET MET L ACCENT SUR LES RESIDENCES DE TOURISME. MAIS SI VOUS AVEZ INVESTI DANS UNE RESIDENCE POUR SENIORS, UN EPHAD OU UN APPARTHOTEL, DONNEZ  AUSSI VOTRE AVIS ICI.


LES LOYERS DES RESIDENCES DE TOURISME

FINALEMENT A CE JOUR, LA FIXATION DES LOYERS DES RESIDENCES DE TOURISME DETENUES PAR DES PARTICULIERS NE FERONT PAS L’OBJET D’UNE ORDONNANCE. L’ACCORD CONTRACTUEL DEVRA ETRE DE MISE, SI NECESSAIRE, SELON LA SOUS DIRECTION DU TOURISME.

 

Coup de théâtre ? Dans un courriel daté du 27 avril 2020 que nous avons pu nous procurer, la sous-direction du tourisme précise « Au terme d’échanges entre le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme), plusieurs groupes de gestionnaires, et la FNAPRT (fédération nationale des propriétaires en résidence de tourisme), un ensemble de mesures a fait consensus pour un accord. Cet accord prend la forme d’un canevas non contraignant qui pourra servir de base de discussion entre les bailleurs et les locataires-exploitants et être amendé le cas échéant au cas par cas. L’Etat ne sera pas partie dans cette relation contractuelle entre les bailleurs et les exploitants de résidences de tourisme. A fortiori, les termes de cet accord ne seront pas repris sous la forme d’une ordonnance » .  Et de poursuivre « Nous tenons à être clairs : le projet qui a circulé ces derniers jours n’émanait pas de nos services ».

« UNE BASE DE DISCUSSION » SELON BERCY ?

Dans mon dernier billet, je faisais allusion à ce projet d’ordonnance, sans doute rédigé par un avocat zélé. En attendant, il résume les échanges entre le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme), des groupes gestionnaires, et la FNAPRT (fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme). Pour les titulaires d’un bail commercial avec un exploitant de résidence de tourisme, voici les grandes lignes de son contenu, en fonction de trois grandes périodes :

° entre 14 mars 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire – en principe le 24 mai 2020- l’exploitant (preneur) doit régler à l’investisseur (bailleur), 10% du loyer figurant sur son bail.

° pendant un an à compter de l’expiration de l’état d’urgence sanitaire – en principe du 24 mai 2020 au 24 mai 2021- l’exploitant devrait verser un loyer sur une base variable résultant du chiffre d’affaires hébergement généré pendant cette période. Toutefois l’investisseur devrait percevooir au moins 30% du montant figurant au bail pendant le 1er mois. Ensuite au moins 50% dudit montant figurant au bail.

° l’année suivante, soit à compter de la date théorique du 24 mai 2021, l’investisseur devrait percevoir le loyer contractuel en vigueur avant le 14 mars 2020.

Durant les discussions, il était question de prévenir la Fédération bancaire française pour que ses membres fassent preuve de souplesse vis-à-vis des particuliers finançant à crédit leur achat de bien(s) dans des résidences de tourisme.

A ce jour, ces dispositions relèvent donc des accords à trouver- si besoin- avec son exploitant. Et ce, résidence par résidence.

Avec le regain probable de la destination France cette année pour les touristes nationaux, espérons que les exploitants pourront bel et bien verser aux bailleurs, les loyers figurant dans leur bail. Quelque uns disposant d’une confortable trésorerie jouent déjà le jeu. Et ne prennent pas prétexte de la crise pour ne pas honorer leurs engagements. Quant aux autres, ils peuvent fort bien demander un prêt garanti pour l’Etat.

NON LES PARTICULIERS NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION LORS DE CETTE CRISE SANITAIRE. PAR CONSEQUENT LES EXPLOITANTS DOIVENT RESPECTER LE PAIEMENT DES LOYERS PREVUS DANS LES BAUX  COMMERCIAUX.

JE VOUS INVITE A REAGIR ICI