Recherche

APPART CITY : LE BILAN A MI- AVRIL

L’EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES APPART CITY PROPOSE A UN PEU PLUS DE 10.000 INVESTISSEURS DE SIGNER UN NOUVEAU BAIL AVANT LE 1ER MAI 2017. LE POINT SUR CETTE PROLONGATION.

Prévue initialement jusqu’au 31 mars, la signature du nouveau bail proposé par Apart City à quelques 10.000 investisseurs a été prolongée jusqu’au 30 avril, faute du manque d’enthousiasme des bailleurs, comme signalé dans un précédent billet.

L’exploitant communique sur un taux de retour de l’ordre de 50% à fin mars. Selon nos informations, il se situait autour de 40%. Loin des 80% escomptés à l’origine pour ce nouveau bail commercial assorti d’une baisse de loyers rétroactive. Quels constats dresser ?

  • « Afin de laisser les investisseurs dans le flou, Appart City fait de nouveau preuve d’opacité » me confie un copropriétaire.
  • Et de poursuivre : « les résidences ayant signé sont majoritairement celles conseillées par les 4 avocats, soit environ les 2/3 des signatures. Seulement 10% des résidences hors les 4 avocats ont signé. En outre  70% des résidences dont la baisse de loyers se limite à 5% sont signataires ».
  • Depuis le 1er avril, le rythme de signatures se ralentit : à peine une centaine de baux signés par semaine.
  • « A mi avril, 6.000 nouveaux baux sont signés sur les 8.000 envoyés. Et sur un total de 12.950. Le nombre de résidences ne signant pas s’élève à 48 » me signale un autre investisseur.
  • Depuis les dernières semaines, trois résidences urbaines exploitées par Appart City sont déjà sorties de son périmètre : Béziers et Magny les Hameaux au 1er avril, Narbonne au 1er mai.
  • D’autres résidences envisagent sérieusement de leur emboîter le pas pour trouver un nouvel exploitant.

 

RENONCER A ATTEINDRE LE QUOTA ?

Pour rappel, le quota de 80% des résidences est nécessaire fin avril et aucun délai supplémentaire n’est prévu dans le protocole. Actuellement 43 résidences ont signé sur 99 et 13 hors accord. « Même si 4 résidences pourraient atteindre le seuil des 75% fin avril, le résultat se trouverait donc loin du fameux quota de 80% souhaité…..Dans ces conditions,  les dirigeants ont le choix entre deux solutions : soit activer avant le 30 avril, c’est-à-dire dans moins d’une semaine la clause de renonciation spécifiée à l’article 1.3 du nouveau bail, soit renoncer à tous les nouveaux baux signés » m’explique un observateur. Reste une question majeure : comment et dans quelles conditions, cette société sera recapitalisée?


VERSAILLES : LE MOIS MOLIERE EN JUIN

A VERSAILLES , LE MOIS MOLIERE CONSTITUE, UNE AVANT-1ERE DU OFF D’AVIGNON. 350 SPECTACLES MAJORITAIREMENT GRATUITS A NE PAS MANQUER.

Affiche_MM_2017.jpg

 

Pour ce week-end pascal, oublions momentanément les requins de l’épargne, pour se tourner vers le théâtre. Et plus précisément, le fameux mois Molière de Versailles.

Chaque année, du 1er au 30 juin, cette manifestation marque le lancement de la saison des festivals et voit affluer les comédiens à Versailles. Pour de nombreuses compagnies, c’est un véritable tour de chauffe avant le Off d’Avignon.

« Dans la programmation, j’ai toujours privilégié l’esprit de troupe au détriment des stars. Je suis plus intéressé par des gens qui ont une démarche collective » me rappelle François de Mazières, Député-marie de Versailles, Fondateur et directeur artistique du Mois Molière. Classiques et contemporains, tous les auteurs peuvent y être joués.

Incubateur de talents depuis 1996, le Mois Molière transforme Versailles, 30 jours durant, en une grande scène à ciel ouvert, accueillant chaque année près de 100 000 spectateurs.

350 spectacles, classiques et contemporains, majoritairement en entrée libre, défendent les nouvelles formes du théâtre populaire, dans 60 lieux, partout en ville : Grande écurie du château, Potager du Roi, théâtre Montansier, ancien hôpital royal, galerie des Affaires étrangères de Louis XV, parcs, places et jardins….

LE THÉÂTRE À L’HONNEUR

Une fois le(s) spectacle(s) choisi(s) dans un lieu prestigieux, munissez-vous de courage pour faire la queue le jour de la représentation gratuite. En avant-première, voici la programmation partielle de ce superbe festival.

 

– 1er juin (20h30) – Grande écurie : Le Roman de Monsieur Molière, d’après Mikhaïl Boulgakov (Collectif Voix des PlumesRonan Rivière). Création Mois Molière 2016 / Entrée libre

 

– 2, 3 et 4 juin (20h30) – Grande écurie : Amphitryon, de Molière (Phénomène & CieStéphanie Tesson, avec Nicolas Vaude. Création 2017 / Entrée libre

 

– 3, 4, 10 et 24 juin (18h et 20h) – Potager du Roi : Hansel et Gretel (compte musical ambulant), d’après les frères Grimm. Création 2017 / Entrée libre

 

– 7 juin (20h30) – La Rotonde / 14 juin (20h30) – salle Marcelle Tassencourt : Falstaff, d’après William Shakespeare (Burlesques associés – Jean-Hervé Appéré). Création 2017 / Entrée libre

 

– 8 et 9 juin (20h30) – Grande écurie : Le Quatrième Mur, adaptation du roman de Sorj Chalandon (Cie du Théâtre des Asphodèles – Luca Franceschi). Entrée libre

 

– 10 juin (20h30) – Théâtre Montansier : Amok, de Stefan Zweig, adaptation Alexis Moncorgé (Molière de la Révélation théâtrale 2016), mise en scène Caroline Darnay.

 

– 12 juin (20h30) – Académie du spectacle équestre : Hugo, extraits d’œuvres de Victor Hugo, de et avec Yves-Pol Denielou, mise en scène Charlotte Herbeau. Entrée libre

 

– 15 et 16 juin (20h30) – Grande écurie : La Main de Leïla, de Aïda Asgharzadeh et Kamel Isker, mise en scène Régis Vallée. Création 2016 / Entrée libre

 

– 16, 17 et 24 juin (19h) – Cour de l’Hôtel des Affaires étrangères : Matilda, de Roald Dahl (Compagnie du CatoganGwénaël de Gouvello). Création 2017 / Entrée libre

 

– 17 juin (16h) – Carré au puits / 18 juin (16h30) – Cour Duplessis / 24 juin (16h) – Place Charost : Petites histoires sur un coup de tête (Compagnie de l’Alouette – Aurélie Lepoutre et Loïc Richard). Création 2017 / Entrée libre

 

– 17 juin (20h30) , 18 juin (17h) – Grande écurie : Les Cavaliers, de Joseph Kessel, mise en scène Eric Bouvron (Molière du Théâtre privé 2015). Entrée libre

 

– 19 et 27 juin (20h30) – Grande écurie : Faust, de Goethe (Collectif Voix des PlumesRonan Rivière). Entrée libre

 

– 22 et 23 juin (20h30) – Grande écurie : Iliade, d’après Homère, mise en scène Alexis Perret et Damien Roussineau. Entrée libre

 

– 26 juin (20h30) – Grande écurie : Tartufferie en Nouvelle-France, de Hubert Fielden (Cie de l’Archipel – Alice Pascual – troupe du Québec), direction musicale Yves Morin. Création 2017 / Entrée libre

 

– 28 et 29 juin (20h30) – Grande écurie : Roméo et Juliette, de Shakespeare (Compagnie VivaAnthony Magnier). Création 2017 / Entrée libre

 

– 30 juin (20h30) – Grande écurie : Baâda, le Malade imaginaire, d’après Molière (Cie Marbayassa – Guy Giroud – troupe du Burkina Faso). Entrée libre

 

Et dans l’ensemble des quartiers de la ville, le théâtre sur tréteaux de l’AIDAS (Carlo Boso et Danuta Zarazik) :

 

– 3 juin (16h) – Ecole La Source / 11 juin (15h) – Parc de Picardie / 24 juin (17h) – Place du marché Notre-Dame : Les Noces de sang, de Federico Garcia Lorca. Création 2017 / Entrée libre

 

– 3 juin (17h) – Place du marché Notre-Dame / 10 juin (16h) – Hôtel des Menus plaisirs / 17 juin (16h) – Petite rue du refuge / 24 juin (16h) – Esplanade Grand Siècle : Les Trois mousquetaires, d’après Alexandre Dumas. Création 2017 / Entrée libre

 

– 4 juin (15h) – Jardin des Etangs Gobert / 25 juin (15h) – Square Jeanne d’Arc : Les Grenouilles, d’après Aristophane. Création 2017 / Entrée libre

 

– 10 juin (17h) – Place du marché Notre-Dame / 17 juin (16h) – Centre commercial de Satory : Les Amants du paradis, d’après Raoul Mille. Création 2017 / Entrée libre

Programmation complète à retrouver prochainement sur :
http://www.moismoliere.com


RESIDENCE GEREE : DONNER UN MANDAT DE GESTION ?

AU LIEU DE SIGNER UN BAIL COMMERCIAL AVEC UN NOUVEL EXPLOITANT, IL EST POSSIBLE DE LUI DONNER UN MANDAT DE GESTION. LE POINT SUR CETTE FORMULE.

 

Résultat de recherche d'images pour "vie en rose"

 

Nombre d’investisseurs échaudés par le bail commercial conclu avec leur précédent exploitant, n’ont pas envie de se retrouver liés avec un autre professionnel. Aussi une fois qu’ils ont récupéré le fonds de commerce de la résidence, ils créent une SAS (société par actions simplifiée) pour détenir ce fonds de commerce et intervenir comme mandant auprès du gestionnaire sélectionné. « La SAS a au moins la vertu de pouvoir rendre à peu prés transparente la gestion de l’exploitant » m’explique un investisseur. Le mandant (la SAS regroupant les investisseurs) signe alors un mandat de gestion au nouvel exploitant. Un mandataire sérieux s’engage à apporter tous les soins à la bonne exploitation du fonds de commerce. Et assure la gestion de la résidence pour le compte du mandant.

Pendant la négociation avec le mandataire, il faut veiller à des points clés : le sérieux de la gestion, les travaux d’entretien et les gros travaux, sa rémunération, la durée du mandat et le schéma financier des recettes.

« En tant que mandataire, notre société signe un mandat de gestion de la résidence. Quant à la SAS d’exploitation, elle verse les loyers à chaque copropriétaire, et nous rémunère sous forme d’honoraires de gestion. Parfaitement transparent, notre modèle ne suscite aucun doute ou aucune suspicion chez nos partenaires investisseurs. Un intranet permet aux investisseurs de suivre en direct le remplissage de leur résidence » souligne Yannick Auré, à la tête du Groupe Exhore. Si certains gestionnaires reprenant la gestion d’une résidence, captent les recettes avant de les redonner à la SAS, cette formule n’est pas saine. Pas de doute,  la totalité des recettes ou du chiffre d’affaires doit arriver directement sur un compte en banque détenu par la SAS.

Dans la formule du mandat de gestion, les associés de la SAS s’impliquent davantage qu’en signant un bail commercial avec un exploitant. Ils doivent consacrer du temps pour « piloter » quelque peu la résidence, notamment sur le plan financier. En effet toutes les recettes de l’exploitation appartiennent à la SAS qui a également toutes les charges à régler dont les honoraires de gestion. « Lorsqu’on réside à des centaines de kilomètres et qu’on exerce une activité professionnelle, cette implication personnelle n’est pas forcément aisée » poursuit en privé ce président de SAS.

Au final, un mandat de gestion est-il préférable au bail commercial ? Face à un nouvel exploitant respectant ses engagements,  les investisseurs devraient toucher un montant des loyers nets de frais relativement similaire. Comprenez sur un chiffre d’affaires de 1.000, les investisseurs (bailleurs ou mandants) perçoivent environ 350.

Dans mon précédent billet, nous avons vu par exemple qu’ Exhore a versé pour la résidence de 140 appartements qu’elle pilote dans le cadre d’un bail commercial conclu il y a 7 ans à Strasbourg, un montant de 434.000 euros de loyers au titre de 2016.  Deux remarques : les Cassandre avançant que le nouvel exploitant réduit- lui aussi- son loyer en cours de bail se trompe. Par ailleurs ce montant équivaut largement au niveau de loyer… impayé par le précédent exploitant.

A Lannion, l’exploitant d’origine voulait baisser les loyers de 50%. Devant le refus des investisseurs, il a rompu le bail commercial. Après avoir délégué une expertise sur l’état de la résidence, les propriétaires ont racheté les parties communes et ont mandaté en 2014, Exhore pour la gestion du fonds.  « Après une grosse campagne de rénovation, nous avons dopé le chiffre d’affaires de cette résidence de près de 45%. En tant qu’actionnaires de la SAS, nous sommes ravis de cette nouvelle gouvernance. Nos biens se sont valorisés et les reventes restent rares » me confie Christophe Gaume, Président de la SAS.

Une preuve que l’on peut voir la vie en rose dans le secteur de l’immobilier géré.

DANS LA RUBRIQUE TOUT EN BAS DE CE BILLET INTITULEE « LEAVE A MESSAGE » VOUS POUVEZ REAGIR.

 


RESIDENCE GEREE : CHANGER D’EXPLOITANT ?

ENFIN LA VIE EN ROSE DANS LES RESIDENCES GEREES, C’EST POSSIBLE A CONDITION DE S’ADRESSER A UN EXPLOITANT DE QUALITE. QUELQUES EXEMPLES DE BELLES HISTOIRES DE REPRISE.

 

Résultat de recherche d'images pour "vie en rose"

 

 

 

Mon dernier billet sur le bilan à la mi-mars de la signature du nouveau bail chez Appart City a suscité plus d’une centaine de commentaires. A partir de vos nombreuses réactions se dessinent deux mouvements : les signataires de l’accord et les autres.

Comme beaucoup d’entre vous s’interrogent sur le changement  d’exploitant d’une résidence de tourisme, là encore deux situations existent. Bien sûr, les reprises de résidence (s), à l’amiable ou par voie judiciaire- par un nouvel exploitant peuvent mal se passer. Depuis plus d’une dizaine d’années, nous avons même assisté à la déconfiture de certains repreneurs. Disposant déjà de leur propre parc des résidences gérées, ils étaient avant tout des commerciaux de la défiscalisation. Et ce, au plus grand dam des investisseurs, qui pour une même résidence peuvent avoir à traiter avec 4 ou 5 exploitants successifs !

 

QUELQUES BELLES HISTOIRES

En revanche, il existe bel et bien des reprises qui marchent.  Généralement elles sont pilotées par de vrais professionnels de la gestion hôtelière pour les résidences urbaines. Forts de leur longue expérience, par exemple dans l’ingénierie touristique ou dans le secteur de l’hôtellerie économique, ils peuvent redresser des situations déficitaires. J’en veux pour preuve la reprise de résidences ex Appart City par le groupe Terres de France ou la société Exhore.

A la double condition que le bail commercial soit cassé et que les copropriétaires récupèrent la jouissance des parties communes, cette reprise peut prendre deux grandes formes: la société de gestion est détenue par l’exploitant ou par les copropriétaires (autogestion).

Dans ce billet, je me penche sur le bail commercial : signé entre le ou les investisseurs propriétaires des murs de l’établissement et la société d’exploitation, propriétaire du fonds de commerce (schéma ci-dessous).

 

Créé fin 2008, le groupe Terres de France exploite actuellement un parc de 13 résidences (1.000 appartements). Il les gère principalement en détenant la société d’exploitation qui signe un bail commercial avec les investisseurs. Ce bail comprend essentiellement un loyer fixe et un loyer variable. « Nous servons sur l’Appart’Hotel de Quimper (ex appart city Quimper) un loyer global de 38% du CA en 2016 et devrions atteindre 40% en 2017.  La part fixe a été calculée en fonction du point d’équilibre de la résidence pour une gestion pérenne. Quant à la part  variable, elle est indexée sur le CA HT global uniquement pour éviter tout litige dans les calculs et être totalement transparent vis-à-vis des copropriétaires. Nous fonctionnons avec un système de pallier de CA permettant un partenariat gagnant/gagnant et une augmentation progressive des loyers sans risque de défaillance » m’explique Pierre Bournais, Président de Terres de France.

 

De son coté, la société Exhore lancée en 2006, compte en gestion à ce jour 18 résidences (1.200 appartements). Elle intervient dans les deux schémas de société d’exploitation. “Très souvent, nous reprenons des résidences dans lesquelles l’exploitant promettait un loyer élevé, mais ne l’honorait pas pour autant.  Ainsi à Strasbourg, une résidence de 140 appartements nécessitait des travaux de remise en état et présentait des loyers et des charges impayées. En reprenant en main sa gestion en 2010, nous avons réussi à augmenter sérieusement les recettes locatives” commente Yannick Auré, Pt d’Exhore.  Résultat,  le loyer versé aux investisseurs a totalisé sur l’année 2016 un montant de 434.000 euros HT (part fixe). A quoi s’ajoute une part variable de 51.000 euros HT. DONC SIX EXERCICES SATISFAISANTS AVEC CE NOUVEL EXPLOITANT.

Reste que pour réussir ce type de reprise, un consensus de copropriétaires au sein de la résidence s’impose. Dans un prochain billet, j’examinerai la situation où les copropriétaires détiennent la société d’exploitation. Et par conséquent s’impliquent davantage dans la gestion. Et ce, même s’ils donnent un mandat de gestion à un exploitant reconnu.