ANNULATION DES PRETS IMMOBILIERS EN FRANCS SUISSES
Publié : décembre 5, 2023 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier | Tags: prêt en francs suisses 2 Commentaires
Des particuliers ont financé leurs investissements locatifs avec des prêts toxiques en francs suisses mais remboursables en euros. Une sorte de tonneau des Danaïdes.
En matière de financement de biens immobiliers défiscalisés, l’originalité s’apparente à une arnaque. En 2008 et 2009, des conseillers en gestion de patrimoine incitent leurs clients français à financer leurs investissements locatifs avec un prêt libellé en francs suisse, mais remboursable en euros. Sans être un grand économiste, tout épargnant sait que la monnaie helvète est plus forte que l’euro. Et pour couronner le tout, le prêt Helvet Immo de BNP Paribas Personal Finance a été accordé à taux… variable.
15 ans de prêt et 11 ans de procédure
Dès 2012, un collectif d’emprunteurs constatant qu’avec la forte appréciation du franc suisse, ce prêt ne se rembourse jamais, est constitué. En effet, le capital varie uniquement en fonction de la parité. Et non pas des remboursements. Malgré de lourds remboursements pendant 15 ans, les emprunteurs restent aujourd’hui devoir un capital à peu près identique à celui qu’ils ont contracté. Le capital ne s’amortit pas. Une sorte de tonneau des Danaïdes.
Les premières actions judiciaires ont débuté en 2012.
° Au civil, sur le fondement des clauses abusives. « Maintenant, nous avons obtenu de toute la hiérarchie judiciaire, l’anéantissement des prêts de nos clients. En d’autres termes le prêt est annulé rétroactivement à la date de sa signature et les emprunteurs ne doivent à la banque que le capital emprunté à l’exclusion de tous frais, intérêts,… BNPPPF doit leur rembourser tout ce qu’ils ont remboursé au-delà » commente Anne-Valérie Benoit, Avocate basée à Paris. Elle travaille sur cette affaire avec Me Stephane Szames, avocat basé à Avignon.
Les emprunteurs ont aussi obtenu des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et une participation conséquente à leurs frais d’avocat.
° Au pénal l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris (28 novembre 2023) confirme la condamnation de BNP PPF pour pratique commerciale trompeuse. « Et ce, pour avoir trompé les emprunteurs sur le risque que contenait ce prêt dont elle avait une parfaite connaissance à l’époque et qu’elle leur a délibérément caché, en ventant l’aspect attractif du prêt : meilleur taux du marché, sécurité du prêt » poursuit Me Anne Valérie Benoit. La Cour a indemnisé les victimes en leur octroyant des dommages-intérêts permettant de gommer l’effet de parité et leur a accordant des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.
Saisie par le tribunal judiciaire de Paris, la Cour de justice européenne a estimé que cette action au civil est imprescriptible. Aussi des emprunteurs ayant souscrit ces prêts à taux variables exprimés en francs suisses auprès de BNPPP peuvent encore saisir la justice. Enfin, aujourd’hui la loi interdit ce type de prêt.
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LES PIEGES DE LA LOCATION LONGUE DUREE
Publié : mars 20, 2021 Classé dans : Banque, Crédit | Tags: LDD Commentaires fermés sur LES PIEGES DE LA LOCATION LONGUE DUREEMODE DE FINANCEMENT ALTERNATIF AU CREDIT A LA CONSOMMATION, LA LOCATION LONGUE DUREE PRESENTE DE SERIEUX INCONVENIENTS. EXPLICATIONS.
Traditionnellement la location longue durée (LLD) s’appliquait dans le secteur automobile. L’usager loue son véhicule à un constructeur qui en reste propriétaire. Au fil du temps, la LLD proposée par les grandes enseignes de distribution a gagné les secteurs de l’électroménager et de l’informatique. Avec la location avec option d’achat (LOA), ces formules de crédit bail aux particuliers connaissent un fort développement : leur encours a bondi de 253% en six ans, passant de 5,7à 17,6Md€ entre mars 2014 et mars 2020.
« Alors que la location avec option d’achat est assimilée à un crédit à la consommation, la location longue durée échappe à cette réglementation car elle n’a pas pour finalité l’acquisition du bien financé » avertit
la Cour de Comptes dans son dernier rapport annuel.
Rien de plus facile que de faire rêver des consommateurs naïfs et modestes. Sans avoir à payer comptant, ils peuvent « s’ offrir » des produits courants comme la téléphonie mobile, l’électro-ménager et les équipements multimédia. Mais ce dispositif est assorti de pièges :
° Des indemnités en cas de remboursement anticipé.
Dans un crédit à la consommation, l’emprunteur peut effectuer un remboursement anticipé, le plus souvent sans indemnité. En revanche, dans un contrat de location longue durée – portant généralement sur 24 à 48 mois selon le type de produits – la résiliation anticipée n’est pas encadrée. « Les conditions générales de quatre enseignes de la grande distribution pratiquant la location longue durée, consultées par la Cour en juillet 2020, prévoient la possibilité de résiliation anticipée. Mais celle-ci est assortie du paiement de l’intégralité des mensualités dues jusqu’au terme du contrat initial » poursuit la Cour des Comptes. Peu nombreuses,
les exemptions ne couvrent généralement pas les principaux accidents de la vie : perte d’emploi, maladie, invalidité….
° Peu de vérification de la solvabilité de l’emprunteur
Les obligations portant sur le distributeur d’un crédit à la consommation en matière de vérification de la solvabilité de l’emprunteur n’ont pas d’équivalent pour la location longue durée. Pourtant dès la signature du contrat de LDD, le client devient redevable de l’ensemble des mensualités prévues. Et ce, même s’il souhaite restituer le bien loué avant l’échéance du contrat.
° Peu d’informations fournies au client
De plus, les informations fournies au client sont notablement plus limitées lors de la signature d’un contrat de location longue durée.
Avant la signature du contrat de LDD, le client ne dispose pas systématiquement des informations permettant d’arbitrer entre l’acquisition et la location longue durée. Durant le contrat de LDD, il n’est pas informé des loyers déjà versés et de ceux restant dus.
° Un coût élevé
Pour un téléviseur, un loyer de 8,38 euros sur 48 mois atteint 432 euros. Alors qu’il ne revient que 283 euros à l’achat. Généralement un téléviseur peut être conservé pendant 8 ans. Le tableau ci-après illustre le match LDD et Achat
° Des frais élevés en cas d’impayé
Autre inconvénient : en cas de défaillance, le client s’expose à des frais librement fixés par le contrat. A savoir des frais forfaitaires variables pour rejet de prélèvement et des intérêts de retard calculés pour certains à un taux proche du taux d’usure !
Alors que les LDD s’avère finalement plus chère que l’achat, à quand une réglementation plus strict pour l’encadrer et protéger les consommateurs ?
N’HESITEZ PAS A TEMOIGNER DE VOS EXPERIENCES EN LA MATIERE
DERAPAGES DANS L’ASSURANCE-EMPRUNTEUR
Publié : octobre 3, 2018 Classé dans : Banque, Crédit | Tags: ACPR, assurance emprunteur Commentaires fermés sur DERAPAGES DANS L’ASSURANCE-EMPRUNTEURLES PARTICULIERS SONT LIBRES DE CHOISIR LEUR ASSURANCE-EMPRUNTEUR. MAIS UN ETABLISSEMENT BANCAIRE PENALISE SES CLIENTS REFUSANT LA COUVERTURE « MAISON » .
Difficile aux banquiers de se défaire de leurs mauvaises habitudes en matière d’assurance-emprunteur. Auparavant ce marché lié au crédit immobilier leur été totalement captif. Depuis quelques années la législation a évolué et les candidats à l’emprunt immobilier pour financer leur résidence principale ou tout autre logement peuvent traiter – souvent moins cher- avec l’assureur de leur choix.
Pourtant l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), l’organe de supervision français de la banque et de l’assurance vient d’émettre sur une mise en garde sur les pratiques commerciales relatives à l’assurance emprunteur.
Les faits : En contrepartie de l’acceptation d’une assurance externe, un établissement financier a tout bonnement augmenté le taux d’intérêt et/ou les frais de dossier. Après avoir obtenu une première offre de prêt avec une « assurance maison », ses clients ayant contracté une assurance externe généralement moins chère que la couverture maison, recevaient une seconde offre de prêt. En majorant le taux d’intérêt et/ou les frais de dossier, le cout total du crédit devait avoisiner, voire dépasser celui de la première offre de prêt. Résultat : les banquiers mettent tout en œuvre pour décourager leurs clients à contracter une assurance emprunteur dans une autre compagnie que celle « maison ».
Autre constat : dans le cadre d’opérations de rachats de crédits, ou de « déliaison », la loi autorise les clients à changer de compagnie pour leur assurance emprunteur. A ce stade, cet établissement a tendance à rejeter les demandes à cause de l’existence d’une assurance externe.
« Visant à refuser ou à décourager le recours à une assurance externe, ces pratiques commerciales sont contraires à l’objectif poursuivi par le législateur : accroître les possibilités de mise en concurrence entre les différentes offres d’assurance proposées sur le marché » m’explique-t-on à l’ACPR.
Pour la petite histoire, la banque Postale m’avait tellement fait lanternée pour financer à crédit un parking, avec une assurance externe, que je l’ai réglé cash…afin d’éviter de passer par ses fourches caudines.
Alors que les taux d’intérêt restent encore attractifs, retenez que vous n’êtes pas tenu de souscrire l’assurance emprunteur présentée par votre banque. Vous pouvez même en changer chaque année, à la date anniversaire.
IMMOBILIER : ENCORE EN BONNE SANTE
Publié : juillet 2, 2018 Classé dans : Crédit, Immobilier | Tags: Century 21, Se Loger Commentaires fermés sur IMMOBILIER : ENCORE EN BONNE SANTESUR FOND DE FAIBLES TAUX D’INTERET, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS TOURNE A PLEIN REGIME. PETIT TOUR DE FRANCE.
Il suffit qu’un grand réseau immobilier communique son analyse du marché de l’immobilier résidentiel ancien pour que d’autres intervenants donnent leur avis… le même jour, à quelques heures d’intervalle.
Depuis maintenant 4 ans, le marché immobilier français fait preuve d’un beau dynamisme. Après avoir progressé de 11% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, l’activité s’est stabilisée en France sur les douze derniers mois (+0,3%) mais à des
niveaux très élevés. « Jamais auparavant le nombre de transactions n’avait atteint la barre des 956 000 acquisitions annuelles. Bien sûr,
cette vigueur du marché fait pression sur les prix, mais la hausse au niveau national reste modérée (+2,3%) » m’explique Laurent Vimont, Président de Century 21 France.
Toujours au niveau national, si le prix moyen au m² atteint désormais 2.590 €, il s’inscrit encore en-deçà du plus haut observé au 1er semestre 2011 (2.693 € le m² à l’époque). Le secteur de l’immobilier étant constitué de micro-marchés, ce prix moyen reste à mon sens guère significatif.
A Paris, les prix semblent avoir atteint un « plafond de verre ». En province, comme dans la capitale, le marché immobilier devrait continuer de bien tourner tant que les taux d’intérêt resteront faibles. Comprenez tant que la croissance économique ne repartira pas franchement.
LE TIERCE DES HAUSSES DE PRIX
En attendant, comme l’illustre le tableau ci-dessous, les prix des logements anciens font le grand écart d’une ville à l’autre. Selon le site d’annonce Se loger la première marche du podium des villes françaises où les prix de l’immobilier se sont envolés est occupée – sans surprise – par Bordeaux. Avec une hausse à deux chiffres (+ 15,4 %) sur les douze derniers mois, celle qui ne mérite plus vraiment son surnom de « Belle Endormie » tant son marché immobilier s’est réveillé, entraîne d’ailleurs dans son sillage les communes avoisinantes (Mérignac, Pessac…). Cette belle santé résulte de l’effet conjugué de la rénovation urbaine de qualité engagée par son maire et de l’arrivée du TGV.
En deuxième position figure Lyon. Sur l’année, la Capitale des Gaules enregistre, en effet, une progression de plus de 10 % (+ 10,3 %) des prix de son immobilier ancien. Quant à la médaille de bronze, elle revient à Angers : dans l’Athènes de l’Ouest, acheter un appartement ancien coûte 7,7 % plus cher qu’il y a un an…
Reste qu’à Paris, acquérir un appartement ancien revient 7,6% plus cher qu’il y un an. Et surtout, le prix au mètre carré n’a rien à voir : avec 225.540 euros, vous achetez un 100 m2 à Angers contre seulement 23 m2 dans la capitale. Rien de comparable également avec le marché parisien du luxe représentant peu de transactions.
Les 10 villes ayant connu la plus forte hausse des prix
| VILLES | EVOLUTION | PRIX AU M² |
| Bordeaux | + 15,6 % | 4 662 €/m² |
| Lyon | + 10,3 % | 4 530 €/m² |
| Angers | + 7,7 % | 2 254 €/m² |
| Paris | + 7,6 % | 9 681 €/m² |
| Rennes | + 7,1 % | 3 027 €/m² |
| Limoges | + 7,0 % | 1 591 €/m² |
| Reims | + 7,0 % | 2 519 €/m² |
| Saint-Etienne | + 6,5 % | 1 422 €/m² |
| Lille | + 6,2 % | 3 172 €/m² |
| Villeurbanne | + 6,2 % | 3 092 €/m² |
Bon à savoir
En France, les logements anciens affichent une hausse annuelle de 3,9 %, selon Se Loger.
Je vous donne rendez-vous à la mi-juillet.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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