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RESIDENCES DE TOURISME : VOS REACTIONS

Le torchon brûle entre des investisseurs privés et nombre d’exploitants de résidences de tourisme.

Suite à mes derniers billets de blog, voici quelques unes de vos réactions, propriétaires-bailleurs dans des résidences de tourisme. Les exploitants de ces résidences sont vos locataires.

° Appart’City

 « Avec des loyers restés impayés depuis le mois de mars, Appart City, notre locataire, a fait rentrer pour la conciliation, dans les représentants des propriétaires, des avocats à sa solde. De plus l’ADIP, une association est représentée par deux personnes, son président et un avocat. Et ce, alors que les présidents d’association de propriétaires de résidences exploitées par AC ne sont pas invités ».

Autre réaction : « Une solution financière pour les impayés de loyer ?  SAS ( Société par Action Simplifiée), la Sofiba qui doit avoir des « actionnaires ». Chaque bailleur qui cède ses créances impayées à cette SAS devient actionnaire en souscrivant un nombre d’actions correspondant à 3% des créances qu’il a cédé. De cette façon tous les actionnaires auront tous un nombre d’actions proportionnel à leurs créances impayées. Seuls les bailleurs qui cèdent leurs créances impayés deviennent actionnaires ».

Pour l’association des Propriétaires de la résidence le Romarin : « Un loyer est fait pour être payé. Nous avons un bail signé par les deux parties et on doit appliquer le bail ». Et de poursuivre : «  Dans notre mansuétude, malgré le fait que nous avons déjà contribué à renflouer Appart’City en abandonnant des loyers pour la crise 2015.., nous confirmons que nous sommes toujours prêts à abandonner 3 mois de loyers pour les aider. Mais cela sera pour la dernière fois »

° Résidhome

« Investisseur chez Residhome du groupe Residetudes dans leur résidence MONCEAU à Bois-Colombes, nous n’avons pas de loyer perçu sur T2 et T3 2020. Pas de visibilité sur la reprise des paiements. Pourtant lorsque l’on essaye de réserver dans cette résidence Affaire/Tourisme, via les nombreux sites de booking qui la proposent, impossible de réserver quoi que ce soit à court-terme. C’est plein. Etrange ? « .

Autre réaction : « Le dernier courrier de Réside Études, daté du 21 juillet 2020 et signé par le Directeur Général Adjoint annonçait une nouvelle communication début octobre. A mi octobre, toujours pas de communication. Au moins certaines résidences d’affaires ne sont toujours pas payées et non surtout pas d’échéancier ce qui est la moindre des choses lorsque l’on est locataire ».

° Garden City

« Propriétaire d’un studio dans la résidence de tourisme à Cauterêt  (Pyrénées) géré par Garden City, je suis heureux d’apprendre que notre gestionnaire est le plus vertueux en ayant réglé la totalité de nos loyers. En réalité, rien n’a été versé, cela fait 6 mois que nous attendons un premier versement ».

Voir mon précédent billet.


RESIDENCES DE TOURISME : QUELLE RENTREE ?

LA SITUATION DES INVESTISSEURS PRIVES VARIE SELON LES EXPLOITANTS DE RESIDENCES DE TOURISME :, LES LOYERS PEUVENT ETRE VERSES, SUSPENDUS OU REPORTES.

 

Une fois les vacances d’été terminées, l’heure est au bilan pour les professionnels du tourisme durant cette période si particulière. A la mer et même à la montagne, ils ont fait une belle saison. Par exemple Marseille a enregistré une fréquentation en hausse de 30%. Pas de doute, les résidences gérées destinées aux vacanciers ont pu tirer leur épingle du jeu. En revanche la situation peut être plus compliquée pour celles tournées vers le tourisme d’affaires. Encore qu’avec la fermeture de quelques hôtels dans leur secteur, certaines ont accueilli nombre d’actifs en déplacement professionnel.

 

L’impact de cet environnement sur les investisseurs privés varie en fonction de la politique de communication et du mode de répartition des loyers des exploitants . A notre connaissance seule la société ApartCity procède à la mutualisation de ses loyers.  Les recettes de toutes les résidences sont donc reversées, après déduction des frais, aux propriétaires de murs. Afin de répartir les risques locatifs,  les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pratiquent depuis leur création, cette gestion mutualisée.

Chez Appart City, les investisseurs devront patienter quelques mois afin de connaître leur sort. « Depuis le 24 juin 2020, un conciliateur a été nommé par le Tribunal de Commerce chez Appart City. Le conciliateur dispose d’au moins trois mois pour faire des propositions aux bailleurs » commente un proche du dossier.

 

GESTION NON MUTUALISEE

 

En revanche, les autres exploitants effectuent une gestion locative résidence par résidence. A ce jour, des gestionnaires comme Belambra, Artès Tourisme, Nexity Studéa et Garden City restent vertueux en réglant la totalité des loyers aux bailleurs.

D’autres exploitants ont déjà obtenu ou sont en cours d’accord pour un « partage équitable » des pertes. Cette négociation passe généralement par le biais de l’association des propriétaires de la résidence. François Bouché, directeur général du groupe Lagrange m’explique : « une des clauses de nos baux prévoit la suspension des loyers en cas d’entrave administrative à l’ouverture de nos résidences, clause que nous appliquons pour la période du 14 mars au 2 juin 2020. Dès le 30 mars, nous avions communiqué avec les propriétaires pour leur expliquer cette situation en indiquant que nous reviendrions vers eux dès que nous aurions un peu de visibilité. Le 16 juin, soit quelques jours après les annonces gouvernementales de fin de confinement, les propriétaires ont reçu un nouveau courrier leur précisant les modalités de traitement de leurs loyers durant cette crise sans précédent : reprise du paiement des loyers à 100% dès le 2 juin, clause d’ajustement proportionnelle au chiffre d’affaires au terme de la saison été ou hiver en fonction des résidences, clause de retour à meilleure fortune en 2021 » .

 

MORATOIRE OU/ET ABANDON

Détenue conjointement par le groupe Accor et Pierre et Vacances, l’exploitant de résidences d’affaires Adagio, a « supprimé » les

loyers du 21 mars au 13 juin, dates de fermeture des résidences. Avec une possibilité de récupérer jusqu’à 50% de cette perte sur les 2 années suivantes, en cas d’augmentation du chiffre d’affaires par rapport à 2019.

En moyenne, Zénitude demande à ses bailleurs 3 mois de franchise, sans préciser s’il s’agit d’une annulation ou d’un report. De son coté, Estudines du groupe Réside Etudes, a suspendu le versement des 3 mois de loyers au titre du second trimestre et devrait communiquer sur un échéancier des loyers.

Le groupe Pierre et Vacances n’aurait pas réglé les loyers entre le 14 mars et le 11 juillet, soit 4 mois de suspension. Les impayés de loyers atteindraient même 6 mois chez Résidhome du groupe Réside Etudes.

 

Mon précédent billet de blog a suscité de nombreux commentaires. N’hésitez pas à réagir de manière concise sur ce billet.

 

Belle rentrée et bon courage à vous.

 

 

 


VIVE LA VENTE EN LIGNE ?

VOICI L’INCROYABLE PARCOURS D’UNE PETITE CAMERA POUR ORDINATEUR COMMANDEE EN LIGNE. ET SANS DOUTE EN SOUFFRANCE A CDG

 

 

 

Coup de gueule. Sur le site de la FNAC, je commande une caméra d’une trentaine d’euros pour améliorer mes visio conférences.

A l’instar d’autres distributeurs, la Fnac commercialise des produits informatiques en stock et d’autres, proposés par des « vendeurs partenaires ». Et là, c’est la bouteille à l’encre, malgré une livraison prévue entre 10 et 20 jours.

En tant que client, le 25 mai je règle en ligne cette commande. Près d’un mois après, elle n’est toujours pas livrée. Dans l’intervalle, elle s’est baladée à Schengen (près de Canton),  Hong-Kong, Luxembourg ville, Roissy….

Et surtout je n’ai aucun recours contre la FNAC. Malgré les messages de réclamation, elle estime que passé un certain délai, le colis est déjà arrivé à bon port !

Il ne reste qu’à se contenter de la série de message du SUIVI.

  • Jun 19 2020 10:24 am

Departure from inward Office of Exchange

4px ROISSY COURRIER INTERNATIONAL

  • Jun 19 2020 09:24 am

Arrival at inward Office of Exchange

4px ROISSY COURRIER INTERNATIONAL

  • Jun 14 2020 08:00 pm

Departure from inward Office of Exchange

4px ROISSY COURRIER INTERNATIONAL

  • Jun 14 2020 07:00 pm

Arrival at inward Office of Exchange

4px ROISSY COURRIER INTERNATIONAL

  • Jun 14 2020 06:15 am

Departure from inward Office of Exchange

4px ROISSY COURRIER INTERNATIONAL

  • Jun 14 2020 05:15 am

Arrival at inward Office of Exchange

4px ROISSY COURRIER INTERNATIONAL

  • Jun 03 2020 05:58 pm

Departure from outward Office of Exchange

4px Luxembourg D LOGISTICS

  • Jun 03 2020 08:29 am

Posting / Collection

4px Luxembourg D LOGISTICS

  • Jun 01 2020 11:06 am

Arrived at the destination airport

4px LUX, Luxembourg

  • Jun 01 2020 11:06 am

Arrival of goods at destination airport

4px LUX, Luxembourg

  • Jun 01 2020 03:01 am

shipment departed from airport of origin country

4px HKG, Hong Kong

  • May 30 2020 09:50 pm

Hand over to airline.

4px HKG, Hong Kong

  • May 30 2020 08:11 am

2020-05-30T08:11:54

Depart from facility to service provider.

4px 深东凤岗仓

  • May 30 2020 07:37 am

Depart from facility to service provider.

4px 深东凤岗仓

  • May 29 2020 11:00 pm

Shipment arrived at facility and measured.

4px Huanancheng, Shenzhen, China

  • May 29 2020 11:00 pm

4PX picked up shipment.

4px Huanancheng, Shenzhen, China

La date et l’heure sont généralement locales par rapport à l’emplacement de contrôle.

 

Moralité : évitez les achats ne figurant pas dans le stock du distributeur en France. Bien sûr, les gros achats sont à proscrire.  Et ce, bien que l’e-commerce poursuive son essor. Selon Nielsen, le taux de pénétration de l’e-commerce dans les produits de grande consommation a pratiquement doublé en un an en France. Il est passé de 5,7% à près de 10%.


IMMOBILIER DE MONTAGNE : CHERE RENOVATION

EXIGEANTS, LES VACANCIERS RECHERCHENT DES APPARTEMENTS EN ALTITUDE FONCTIONNELS ET REMIS AU GOUT DU JOUR. ENCORE FAUT IL INCITER LES PROPRIETAIRES A LES RENOVER.

 

valmeinier-1

 

Dans son dernier rapport remis en février 2018, la Cour des Comptes se penche sur l’avenir des stations des Alpes du Nord face au réchauffement climatique. Elle insiste notamment sur la nécessité d’améliorer l’hébergement touristique.

La fin des dispositifs de défiscalisation – Dispositifs dits « Demessine » et « Censi Bouvard »  tend à réduire l’offre

d’hébergement locatif. « Selon les massifs, le taux annuel de sortie des lits touristiques des réseaux commerciaux professionnels est estimé entre 1 et 5 % : compenser cette érosion nécessiterait de créer jusqu’à 5 000 lits chaque année, pour un coût estimé à 100 Millions d’euros environ » précise la Cour des Comptes dans son rapport. Mais le lancement de nouveaux programmes immobiliers se heurte aux contraintes de disponibilité du foncier, comme l’illustre l’annulation à plusieurs reprises du PLU (plan local d’urbanisme) de Saint-Bon-en-Tarentaise ou de Tignes.

 

Comme vous, propriétaires dans des résidences de tourisme en altitude, je pense qu’il faut sérieusement ralentir la construction dans les stations. D’autant que les nouveaux programmes ont tendance à cannibaliser les résidences plus anciennes, ce qui se ressent au niveau de leur taux d’occupation.

« La plupart des stations cherchent donc à augmenter la fréquentation des lits existants plutôt qu’à développer de nouvelles capacités d’accueil »  poursuit la Cour des Comptes. D’où la nécessité de réhabiliter l’hébergement existant.

Depuis des années, des tentatives ont vu le jour pour donner un coup de neuf au parc de logements vieillissants. Avec les ORIL (Opération de rénovation de l’immobilier de loisir), la collectivité peut octroyer des aides directes aux propriétaires en vue d’une rénovation, assorties d’un engagement de location via une agence immobilière pour une durée minimale de 9 ans. Perçues comme trop contraignantes, les ORIL n’ont pas réussi leur challenge.

UN ARCHITECTE A MINI PRIX

Plus récemment,  la société d’économie mixte Savoie Stations Ingénierie Touristique, présidée par l’ancien député Michel Bouvard et co-auteur du régime de défiscalisation, a mis au point le guichet unique Affiniski. Lorsque les stations de montagne y adhèrent, les propriétaires peuvent traiter avec « un architecte d’intérieur à prix mini ». A ce jour, le dispositif Affiniski se déploie sur le territoire de 34 stations situées dans les Alpes du Nord, les Alpes du Sud et les Pyrénées.

Avec des loyers souvent revus à la baisse et la perspective de procéder à la rénovation énergétique de leur bâtiment, quel sera l’intérêt des investisseurs pour décider du lifting- pourtant souhaitable- de leur appartement à la montagne ? A quand un coup de pouce fiscal pour la rénovation intérieure ?

 

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