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ET SI VOUS DEVENIEZ CHATELAIN

Publié : novembre 26, 2023 | Auteur : | Classé dans : Uncategorized | Tags: | Commentaires fermés sur ET SI VOUS DEVENIEZ CHATELAIN

Entre passion pour la pierre de caractère, volonté de préserver le passé et avantages fiscaux, les châteaux peuvent présenter un certain attrait.

La France compte 45.000 châteaux, dont 11.000 classés ou inscrits aux Monuments Historiques. Cela représente plus d’un château pour chacune des 36.000 communes françaises. Anciennes demeures royales et seigneuriales, 85 % de ces propriétés sont aujourd’hui détenues par des particuliers.

« A partir de 300 000 euros, on peut acquérir une demeure ancienne, de plusieurs centaines de mètres carrés, qui nécessitera d’importants travaux pour lui redonner son faste originel. Mais une propriété chargée d’Histoire, au milieu d’un vaste domaine, facilement accessible sans aucune nuisance, peut se négocier plusieurs millions d’euros » m’explique Bertrand Couturié, Directeur associé de Barnes Propriétés et Châteaux.

Les châteaux me font penser aux chevaux. Si leur achat reste abordable, leur entretien s’avère couteux. Sans compter la restauration du bien.

L’estampille Monument Historique

Les 11 000 châteaux classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments historiques ouvrent droit à des subventions publiques et à un régime fiscal spécifique. En principe, seule une partie de la bâtisse est classée ou inscrite. Par exemple, une façade ou un donjon ou encore un escalier intérieur. Leur restauration impose de faire appel à un architecte des Bâtiments de France et à des entreprises reconnues pour ce type d’intervention et pratiquant souvent des tarifs plus élevés.

Les critères de prix d’un château  

La situation / localisation : La notion d’éloignement des grandes villes (en temps vs en kilomètres) ; la proximité et la facilité des points d’accès (nœuds autoroutiers et trains).

La superficie / l’état : Les modes de vie actuels ne correspondent plus aux standards de vie de l’époque du château.

Les équipements : Même si les bâtiments classés ou inscrits sont exonérés de Diagnostic de performance énergétique, les enjeux énergétiques (transformation du système de chauffage, isolation des combles, remplacement des fenêtres…) peuvent faire fléchir le prix » poursuit Bertrand Couturié . Autres points pris en compte : les activités de loisirs (piscine, tennis, cabane dans les arbres, etc…), le réseau internet, voire la fibre.

Qui achète?

Deux types de clients pour ces biens patrimoniaux.

D’une part des Etrangers en quête de l’art de vivre à la française. Ils recherchent généralement des propriétés avec des critères architecturaux très précis. La majorité conservant une résidence dans leur pays d’origine, la proximité des aéroports reste bien sûr un critère essentiel. 

D’autre part des Français, surtout des citadins, souhaitant acquérir une propriété à la campagne. A ce stade, la desserte à proximité des axes autoroutiers et ferroviaires reste primordiale. Et pour mener souvent la vie de château, mieux vaut retenir un bien à deux ou trois heures de son domicile. D’où l’attrait de l’Yonne ou de la Normandie pour les parisiens. Encore que des villes comme Niort, Angers, Poitiers desservies par le TGV au départ Paris, tirent désormais leur épingle du jeu.  Quant aux acheteurs retraités ou proches de la retraite, leur décision d’acquérir, tout en gardant un pied-à-terre à Paris, une propriété à la campagne pour accueillir famille et amis.

Pour les Français, l’achat d’un château classé monument historique ou inscrit nécessitant d’être rénové ou restauré, peut constituer une stratégie intéressante sur le plan fiscal. Grâce à la loi Monuments Historiques, vous pouvez avoir droit, dans le cadre des travaux réalisés, de réductions d’impôts. Par ailleurs, sous certaines conditions, vous pouvez obtenir une exonération des droits de succession.

Au préalable, estimez le montant des travaux, entourez-vous d’un conseiller fiscal. Et surtout ne surpayez pas votre bien. Mais dans cette conjoncture morose, la négociation va bon train.

Autre approche « châtelaine » : aidez à restaurer un château. Vous pouvez réagir ici sur les bonnes ou mauvaises expériences d’achat de propriété au vert ou de château.

QUID DES GROUPEMENTS FORESTIERS D’ INVESTISSEMENT ?

Publié : novembre 6, 2023 | Auteur : | Classé dans : Uncategorized | Tags: , | Commentaires fermés sur QUID DES GROUPEMENTS FORESTIERS D’ INVESTISSEMENT ?

D’ici la fin de cette année, les vendeurs de « défiscalisation » mettent les bouchées doubles pour proposer à leurs clients des placements forestiers permettant d’alléger la note à régler au fisc.

Les groupements forestiers d’investissement (GFI) font partie de leur panoplie. Récents, ces véhicules d’épargne surfent sur la vague de la biodiversité. « Donner du sens à votre épargne », « Ayez une contribution positive pour l’environnement », « La forêt représente 80% de la biodiversité terrestre », autant d’arguments que j’ai relevés ici et là.

UN PLACEMENT RISQUE

Inutile de céder aux sirènes de la défiscalisation. Retenez que l’actif du GFI est investi principalement en bois et forêts, terrains nus à boiser, accessoires et dépendances inséparables des bois et forêts. Avant de souscrire ce placement à long terme recommandé pour une dizaine d’années, prenez le temps de lire à la loupe la note d’information visée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Ce document liste toute une série de risques : le capital investi dans le GFI ne bénéficie d’aucune garantie ni protection, étant investi principalement en bois et forêts, le GFI est considéré comme peu “liquide”. A quoi s’ajoute évènement pouvant affecter les actifs du GFI (à titre d’exemple : catastrophes naturelles,  réchauffement climatique, inondations, épidémies, conflits militaires, incendies comme en 2022 dans certaines régions). Sans oublier le risque lié au marché de la forêt. La valorisation des actifs détenus par le GFI tient compte de l’offre et à la demande de bois. « Alors que sur 10 ans, le marché a progressé en valeur de 140%, la récente baisse des prix du bois et le ralentissement de la construction immobilières pourrait avoir un impact sur le prix des forêts » me confie Benoit Léchenault, directeur d’Agrifrance dans le giron de BNP Paribas.

Autre bémol, constaté cette fois par les SAFER, le niveau élevé des taux d’intérêt pourrait freiner la hausse du prix des forêts.

UNE CASCADE DE FRAIS

Comme dans tout véhicule d’épargne collective, le souscripteur acquitte toute une série de frais : à l’entrée, à la sortie, lors de l’achat de massifs forestiers et chaque année au titre de la gestion. Une mécanique similaire à celle des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Pour bien fixer les idées, retenons le cas du GFI lancé par la Société Forestière du groupe CDC (Caisse des Dépôts). Limitons nous au prix de souscription. Il  se décompose en un nominal de la part : 200 €, une prime d’émission : 50 € et un prix de souscription : 250 €. Incluse dans le prix de souscription, la commission de souscription s’élève à 8% .

DES AVANTAGES FISCAUX

Le dispositif IR-PME donne droit à une réduction d’impôt de 25% sur le montant de l’investissement en parts de  (GFI), avec un plafond de 50 000 euros pour un célibataire et de 100 000 euros pour un couple. La durée de détention minimale est dans ce cas réduite à cinq ans.

Exonération sous certaines conditions de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Exonération de droits de succession. A condition de les avoir détenues depuis plus de deux ans, les parts sont exonérées de droits de succession et de donation à hauteur de 75% sous réserve. Encore faut-il que les forets du GFI soient inscrites dans le cadre d’un engagement de gestion durable.

Ne consacrez que 5 à 8% de votre patrimoine à ce placement de diversification, qui peut être aussi un outil de transmission pour les seniors.

IMMOBILIER : QUE NOUS RESERVE 2023?

Publié : janvier 2, 2023 | Auteur : | Classé dans : Uncategorized | Tags: | Commentaires fermés sur IMMOBILIER : QUE NOUS RESERVE 2023?

APRES UNE ANNEE EN DEMI TEINTE, 2023 EST PLEINE D’INCERTITUDES POUR L’IMMOBILIER RESIDENTIEL.

Pour acquérir son logement ou s’agrandir, il faut avoir confiance en l’avenir. Sur fond de guerre en Ukraine, la morosité  l’emporte en France. Autre facteur jouant sur le moral des candidats à l’accession à la propriété : le niveau des taux d’intérêt. Le 3 janvier 2023, les OAT (obligations assimilables du Trésor) à 10 ans, qui servent de référence au crédit immobilier, ont franchi le cap de 3% ! Depuis quelques mois, les emprunteurs perdent du pouvoir d’achat immobilier. « Les taux d’intérêt devraient poursuivre leur progression au moins jusqu’au printemps . Déterminante pour le marché immobilier en 2023, cette évolution devrait entraîner une baisse des volumes de ventes » prévoit Loïc Cantin, Président de la FNAIM. Les volumes de ventes devraient baisser en 2023 (d’environ 10% à 1 million de ventes. Quant à la décélération des prix déjà engagée devrait perdurer et les baisses observées à Paris et dans quelques métropoles régionales se confirmer tout au long de l’année.

Plus ou moins rapidement, les vendeurs reviendront sur terre et lâcheront du lest pour réaliser leur transaction. A l’ analyse des annonces immobilières en région parisienne, je constate que beaucoup rêvent encore. La fête est finie.

FACE A L’INFLATION , LES PRIX RESISTENT DANS L’ENSEMBLE

Si les prix affichent, au niveau national, une bonne résistance face à l’inflation , on note toutefois des disparités entre Paris et les grandes métropoles où les prix ont tendance à s’éroder. Comme l’illustre la carte ci-dessus, voici 4 baisses de prix sur les 12 derniers mois : Paris (-0,9%), Lyon (-1,7%), Nantes (- 1,1%) et Bordeaux (-0,5%).

Les prix des villes moyennes augmentent presque 2 fois plus vite que ceux des grandes villes, et les stations balnéaires près de 3 fois plus vite ! Les prix dans les grandes villes augmentent moins que l’inflation (+6,2 %). Ailleurs, les prix continuent de grimper : dans les villes de taille moyenne (7,1% ), dans les stations balnéaires(10,2% ) ou dans les stations de ski (10,7%). A croire que les prix prennent de l’altitude en montant. Pour combien de temps ?

 Nota : Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et
commission d’agence. La FNAIM utilise :
ü La base des Demandes de Valeurs Foncières (DVF, du ministère des Finances)
ü Les données de la société Yanport qui couvrent environ 95% des annonces
présentes sur Internet via 15 grands sites d’annonces (les prix d’offre sont
retraités car plus élevés que les prix de vente)
ü Les compromis de vente communiqués par des agences adhérentes (les 9 000
agences FNAIM couvrent environ 23% du marché de la transaction.

BONNES FETES

Publié : décembre 28, 2022 | Auteur : | Classé dans : Uncategorized | 3 Commentaires

Sur fond de bruits de bottes et d’inflation, l’année 2023 s’annonce pleine d’incertitudes. Restons malgré tout optimistes. Je vous retrouverai sur ce blog, dès les premiers jours de janvier. Merci de votre fidélité. A très vite.

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