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APPART CITY : LE BILAN A MI-MARS

L’EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES APPART CITY PROPOSE A UN PEU PLUS DE 10.000 INVESTISSEURS DE SIGNER UN NOUVEAU BAIL AVANT LE 1ER AVRIL 2017. LE POINT AU 16 MARS

 

Le compte à rebours a bel et bien commencé chez Appart City. Normalement les 13000 investisseurs de biens situés dans des résidences urbaines pilotées par cet exploitant ont jusqu’au 31 mars 2017 pour signer un nouveau bail. A deux semaines de la date fatidique, il semblerait que les investisseurs de seulement une trentaine de résidences sur la centaine de ce parc d’appart hotel, se soient ralliés aux nouvelles conditions financières proposées par Appart City. Par conséquent, l’objectif est loin d’être atteint. De bonne source, voici les derniers résultats au 16 mars.

« Sur les 36 résidences affichant un retour de 75%, 10 résidences ne verraient leurs loyers ne baisser que de 5% . Le solde, soit 26 résidences auraient signé les nouveaux baux.Pour gonfler les chiffres Appartcity a comptabilisé les résidences à 0%, cest à dire hors accord, soit une douzaine……pour linstant.car une résidence du sud de la France aurait négocié sa sortie du groupe ».

Le rythme des signatures s’essouffle donc comme prévu, car seulement 150 beaux ont été retournés la dernière semaine.

Certes 60% des propriétaires, clients d’un des quatre avocats ayant rédigé ce fameux accord, ont signé le nouveau bail… Mais 92% des propriétaires ayant un autre avocat n’ont pas signé le nouveau bail!..

 

Que se passera t il en avril ?

Il est probable que la direction d’Appart City organise des réunions in situe pour convaincre les bailleurs récalcitrants à adhérer à son nouveau plan de survie.

En attendant, nombre d’investisseurs enregistrent de sévères retards de loyers, et les assignations et saisies continuent….. « Appartcity nest pas en mesure de reprendre le paiement régulier des loyers mensuels à partir de décembre dernier, comme il sy était engagé…Quant aux arriérés, il faudra encore attendre probablement » regrettent des investisseurs. Pour les propriétaires n’ayant pas assigné, les retards atteignent facilement 1 an. Dans le même temps, ces particuliers doivent faire face à leurs mensualités de remboursement.

 

Le nouveau bail contreversé

Dans ces colonnes, j’ai souvent insisté sur les particularités du nouveau bail proposé par Appart City confronté à des difficultés financières. Des avocats fiscalistes de renom restent très réservés sur ce nouveau dispositif. Leurs arguments ? « Laccord temporaire de réduction des loyers et ladaptation provisoire du loyer constituent des notions complexes, voire nébuleuses ». Surtout, le nouveau dispositif exposerait les investisseurs à des risques fiscaux. En s’appuyant sur la jurisprudence, l’administration pourrait être tentée d’affirmer qu’en renonçant à percevoir les loyers qui leurs  sont dûs pour pallier les difficultés financières de l’exploitant, ils interviennent dans l’activité commerciale de ce dernier. A ce titre, leurs avantages fiscaux pourraient être remis en cause.


SURPRISES GOURMANDES EN BOURGOGNE

A COTE DES CELEBRES VINS DE BOURGOGNE, DECOUVRONS LE CREMANT ET LA MOUTARDE DE BOURGOGNE. SANS OUBLIER LES ACCORDS METS-VINS.

Lors de mon déplacement à Beaune pour la 156ème  vente des Hospices le 20 novembre dernier, j’ai eu l’occasion de faire deux découvertes gourmandes : d’une part une nouvelle cuvée de crémant signée par la Maison Louis Bouillot, d’autre part, la fameuse moutarde de Bourgogne de chez Fallot.

 

EFFERVESCENCE DU CREMANT

Affichage de Cuvée Edition Limitée sans étui.jpg en cours...

Appellation crémant d’origine de Bourgogne, le Crémant associe dans cette cuvée, les cépages historiques de la région. Plus précisément la « Cuvée Edition limitée » de Louis Bouillot repose sur la combinaison de quatre cépages : l’ampleur du chardonnay, la structure du pinot noir, le fruité du gamay et la fraîcheur de l’aligoté. Comme aux trois cépages traditionnels –  le pinot noir, le chardonnay et l’aligoté – s’ajoute donc le gamay, cet assemblage donne une bulle très élégante. A mon avis, le dosage extra-brut souligne la complexité d’un caractère marqué par un long vieillissement de trente mois sur lies.

En le dégustant, j’ai apprécié sa robe dorée aux reflets ambrés de ce vin puissant et reconnu des notes beurrées, briochées et fruitées. En bouche, je retrouve la vivacité et la fraicheur de la Bourgogne effervescente. Je vous recommande d’accorder ces fines bulles par exemple avec des  noix de Saint-Jacques marinées à l’huile d’olive.

 

 

UNE MOUTARDE 100% BOURGOGNE

Voilà plusieurs fois que je passe devant la moutarderie Fallot à  lien Beaune, sans m’arrêter. Cette fois, j’ai pris rendez-vous pour suivre la visite guidée et découvrir que la plupart des graines de moutarde proviennent du Canada. Comme le terme “moutarde de Dijon” constitue une dénomination générique, la moutarde de Dijon peut être produite aussi bien en France que dans de nombreux autres pays… et bien souvent avec des graines de moutarde importées.

Face à ce constat que, la Maison Fallot a décidé, avec d’autres partenaires, de relancer la culture de la moutarde en Bourgogne. Seule moutarderie aux capitaux privés, elle a obtenu le 24 novembre 2009, un nouveau label de qualité protégé : la « Moutarde de Bourgogne ». Cette Indication Géographique Protégée (IGP) ne concerne que la moutarde fabriquée sur le territoire bourguignon, avec des graines de moutarde et du vin Blanc Aligoté de Bourgogne.

Mettant en valeur des produits et saveurs traditionnels (moutarde de Dijon, moutarde à l’ancienne), la maison Fallot crée des associations de goûts régionaux (moutarde de Cassis, de pain d’épices) et recherche des mariages originaux (moutarde au romarin et au sirop d’érable, moutarde de Yuzu).

DES ACCORDS METS VINS

Lors de la dégustation pour la maison Bouchard Aîné et Fils pour la vente des vins 2015 des Hospices de Beaune, l’un des mets était le “Saumon fumé sur pain Poilâne, sur beurre au son, à la graine de moutarde et moutarde yuzu”. Cette recette originale fonctionnerait très bien avec l’Edition Limitée de Louis Bouillot. Elle pourrait également accompagner un plat traditionnel comme l’andouillette AAAAA de Troyes à la moutarde, éventuellement revisiteé en cromesquis pour un met plus moderne.

Fallot - Moutarde de Bourgogne IGP


LE CINEMA, UN PLACEMENT ATYPIQUE

A L’APPROCHE DE LA FIN DE L’ANNEE, IL EST ENCORE POSSIBLE DE DEFISCALISER EN INVESTISSANT DANS LE CINEMA. SANS ETRE SUR DE RECUPERER SA MISE.

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La fin de l’année approche à grands pas. Et certains peuvent être tentés d’alléger la note à régler au fisc… par exemple en investissant dans le cinéma.Là le ticket d’entrée est nettement plus faible que dans l’art.

Totalement décorrélé des marchés financiers, l’investissement dans le septième art revêt un aspect culturel. Souscrire au capital des Sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel (SOFICA) procure une réduction d’impôt sur le revenu de 36% du montant de la souscription dans la limite de 18.000 euros, ce qui représente une réduction potentielle de 6.480 euros pour un couple. « Avec un plafond des niches fiscales porté à 18.000 euros, la Sofica accorde un supplément de réduction d’impôt sur le revenu, spécialement bienvenu lorsque le plafond de 10.000 euros est absorbé en partie par exemple par les frais de garde pour enfants » m’explique Delphine Pasquier, responsable Ingénierie Patrimoniale et Financière à la Bred Banque Privée. Mais ce placement moins risqué que les communs de placement pour l’innovation (FCPI) ou les fonds d’investissement de proximité (FIP), délivre moins de performance lors de son dénouement au bout de huit ans minimum de détention. « Lorsqu’une SOFICA restitue entre 75% et 90% du capital collecté au bout de six ans, la performance, avantage fiscal inclus, se situe entre 2,51% et 5,48% par an » précise José Fernandez, directeur de l’offre financière à l’UFF. Seule consolation : la possibilité d’assister aux avant premières des films financés par la SOFICA où l’on a investi.

Les onze SOFICA agréées cette année par le CNC (centre national du cinéma) devraient réunir soixante trois millions d’euros avant le 31 décembre. L’an dernier, la collecte globale de 61,9 millions d’euros des onze SOFICA a complété le financement de 112 œuvres cinématographiques . Quant à l’investissement moyen par film, il est ressorti à 329.000 euros.


INVESTIR DANS LE VIN

Grâce au crowdfunding, les œnophiles peuvent investir dans des entreprises de la filière vin. Un placement de diversification.

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Dans ces colonnes, j’évoque régulièrement la Vente des Hospices de Beaune. Cette année elle est prévue le dimanche 20 novembre. En attendant, je vous rappelle qu’avec un excédent commercial de plus de 10 milliards d’euros, la filière vin et spiritueux représente le 2ème poste d’exportation de la France. Ce savoir-faire reconnu mondialement et non-délocalisable emploie plus de 550 000 personnes. « Pourtant, malgré un soutien historique du secteur bancaire traditionnel et des programmes européens de subventions, de nombreuses entreprises peinent à financer leurs projets » m’explique Maxime Debure, fondateur de WineFunding, première plateforme au monde de financement participatif en capital dédiée à la filière vin. Suite à l’évolution récente du cadre réglementaire français,  le crowdfunding ou financement participatif représente une alternative ou un complément au financement bancaire traditionnel.

LA SELECTION DES PROJETS

Les projets retenus par cette plateforme font l’objet d’une double sélection : au-delà des procédures classiques de l’investissement financier, s’ajoutent trois critères spécifiques définis  : qualité des vins, originalité du projet et volonté de partager du vigneron. Cette plateforme accompagne les entreprises bien au-delà de la levée de fonds : restructuration financière, juridique et fiscale, business plan, stratégie, administratif, communication etc.

 

LE TICKET D ENTREE

Dans la pratique, par le biais de cette plateforme de financement participatif, chacun peut devenir actionnaire d’un domaine viticole ou d’une entreprise du vin, à partir de 500 euros. Pour certains projets, les amateurs de vins peuvent être remboursés en nature, c’est-à-dire en bouteilles de vin sur plusieurs années, à partir de 100 euros

LA FISCALITE

En investissant au capital de ces entreprises viticoles, ils ont droit aux déductions fiscales ISF (50% du montant investi) et Impôt sur le revenu (18%) l’année de l’investissement. En tant qu’ambassadeurs du domaine,  ils profitent d’avantages tarifaires, allant de 20 à 30%.

Enfin, cette plateforme prévoit la sortie des actionnaires minoritaires, avec un horizon de liquidité de 6 à 10 ans selon les projets et dans certains cas, une plus-value à la cession.

Ces nouvelles opportunités d’investissement tangibles dans le vin complètent les placements dans des grands crus ou des GFV assortis d’avantages fiscaux au regard des droits de succession. Quelle que soit la formule retenue- crowdfunding ou GFV-, les avantages fiscaux de ce placement de diversification pouvant représenter jusqu’à 5% de votre patrimoine – ne constituent que la cerise sur le gâteau. Ce n’est en aucun cas, un critère pour miser son épargne sur les ceps de vigne.