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BIENS PARISIENS HAUT DE GAMME : UN MARCHE ACTIF

DES ACQUEREURS SURTOUT FRANÇAIS CONTINUENT D ANIMER LE MARCHE DES APPARTEMENTS ET DES MAISONS DE STANDING.

Paris IVe, Saint-Martin, Appartement de 103 m2 – 2 chambres présenté à 1 700 000 €

Le marché de l’immobilier résidentiel de luxe serait-il une bulle préservée de la morosité actuelle entretenue notamment par la situation géopolitique ? Tel est le constat que l’on peut tirer des derniers chiffres de transactions publiés par Daniel Féau. Durant les quatre premiers mois de l’année 2022, ce spécialiste de la pierre haut de gamme a réalisé un nombre de transactions en hausse de 53% sur le segment des ventes entre 2 et 3 millions d’euros. Et ce par rapport aux quatre premiers mois de 2019, année record pour l’immobilier, ante pandémie. Sur le segment des biens de plus de 3 millions d’euros, le nombre de ventes bondit de 188%, toujours par rapport aux quatre premiers mois de 2019.

« A Paris et en proche couronne Ouest, les durées de vente des biens sans défaut et comportant un espace extérieur n’ont jamais été aussi courtes. Dans ces conditions, les prix sont résolument orientés à la hausse » affirme Nicolas Pettex-Muffat, directeur général de Daniel Féau & Belles demeures de France. A Paris, dans une villa privée et très cotée du XVI°, une très belle maison d’un peu moins de 200 m2 est partie en 24 heures à près de 9 millions d’euros.

En revanche, les prix des biens sans défaut, mais sans espace extérieur restent globalement stables, à un niveau élevé. Et une terrasse de plein pied est plus recherchée qu’une terrasse à l’étage supérieur de la pièce à vivre.

GARE AUX GROS TRAVAUX

 Quant aux prix des produits présentant des défauts- étages inférieurs, nuisances sonores, manque de clarté- ils sont orientés sensiblement à la baisse. Et fait récent, lié aux difficultés d’approvisionnement de matériaux, les acquéreurs boudent les biens nécessitant de gros travaux .

Paris XVIe, Musée Galliera Appartement de 132 m2 – 2 chambres, Prix de présentation : 3 700 000 €

Par rapport à 2019, Féau enregistre un recul de 10% des candidats à l’acquisition sur le marché animé essentiellement par des Français. Qu’ils résident ou non dans l’Hexagone. « Le cours encore élevé des actions en Bourse, la hausse annoncée des taux des crédits immobiliers, le retour après 40 ans, du spectre de l’inflation incitent les acquéreurs à passer à l’acte » poursuit Nicolas Pettex-Muffat. Malmenés par les confinements liés à la pandémie, les expatriés en Asie sont particulièrement actifs sur le marché parisien. S’ils ne rentrent pas tout de suite en France, ils achètent en pleine propriété et donnent leur bien en location. D’autres se portent acquéreurs de la nue-propriété dans le cadre d’un démembrement d’une durée minimale de 5 ans. A terme, ils détiennent la pleine propriété d’un bien acquis à un prix décoté.

Pour l’instant, la guerre en Ukraine ne semble guère avoir d’impact sur le haut de gamme.

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UNE NOUVELLE VIE POUR UNE RESIDENCE DE TOURISME ?

Vous avez envie de sortir du guêpier d’une résidence de tourisme pilotée par un exploitant? Voici des réactions suite à mon dernier billet sur la conversion d’une résidence de tourisme en location meublée et son changement de destination.

En matière de changement de destination des constructions, c’est le PLU (plan local d’urbanisme) qui par son zonage, va l’autoriser ou non.

Et parfois les résidences sont édifiées dans des zones où seuls les équipements touristiques sont autorisés. Pour que l’ensemble garde le statut de résidence de tourisme, il faut au moins que 55 ou 70 % des logements conservent cette affectation. Prudence donc dans la lecture du règlement de copropriété, la destination y est déterminante.

UNE RESIDENCE EN ALTITUDE

Bien connu le problème du changement de destination d’une résidence de tourisme en Station de ski : 49 logements, le locataire professionnel parti en 2013 (état des lieux de sortie).
Il n’y a pas eu de modification du règlement : 14 appartements ont été acquis par une SCI qui loue à une société gérant « les meublés » et réservations.

Pour les autres logements, un est en résidence principale d’un moniteur de ski de la station (achat), les autres sont des résidences secondaires, la plupart louées quelques semaines par an été ou hiver pour amortir les frais et les prêts.

Quatre appartements appartiennent à des particuliers qui louent en location saisonnière meublée via des contrats annuels avec des agences immobilières. Pas sur Airbnb, car plusieurs propriétaires ont été très déçus par cette clientèle qui a dégradé les locaux et mobilier. Le local de réception a même été vendu en appartement.

La formulation du règlement ne restreignait pas la résidence à être uniquement de tourisme
, les copropriétaires l’ont interprété comme ça. Un nouvel équilibre a été trouvé naturellement.

UN AUTRE TEMOIGNAGE

Pour éviter de longues et coûteuses négociations sur de nouvelles modalités du bail assorties bien souvent d’un abandon de loyers, Lokizi accompagne les propriétaires vers une sortie sur-mesure du bail commercial les liant à l’exploitant. Par exemple dans la résidence Odalys à Messanges dans les Landes, des copropriétaires ont été conseillés sur la meilleure option à suivre, en respect des démarches administratives, juridiques et fiscales. A ce stade, impossible de généraliser. Il faut étudier chaque cas particulier.

Une fois sorti de l’exploitation par bail commercial, un bien loué en résidence de tourisme peut être proposé en location meublée annuelle, sous réserve du potentiel locatif local. Dans le cadre d’un mandat annuel de gestion locative, le propriétaire perçoit tous les mois, un loyer régulier mais non garanti.

Exit l’exploitant. Le logement est occupé par un  locataire, qui signe un bail de logement meublé, d’une durée d’un an. Il peut résilier son bail avec délai de prévenance d’un mois – envoi d’une lettre LRAR.

Le bail répond à la Loi N°89-462 du 06.07.1989 portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986,  modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR).

Mon précédent billet. VOS REACTIONS.


GUERRE EN UKRAINE : L’IMMOBILIER HAUT DE GAMME SOUS LE CHOC

IL FAUT S’ ATTENDRE A UNE MISE EN VENTE DES BIENS D’EXCEPTION EN EUROPE DE L OUEST. EN PARTICULIER EN FRANCE.

Chalet à Courchevel source Barnes

Gel des réserves financières des banques russes en Europe et aux Etats-Unis, blocage des accès de la banque centrale russe au marché des capitaux, exclusion du système Swift, avoirs des personnalités de premier plan gelés… Les sanctions financières de l’ensemble de la communauté internationale à l’égard de la Russie, en réaction à l’invasion de l’Ukraine, qui sont sans précédent ont profondément déstabilisé le rouble. Au 3 mars 2022, il  avait franchi pour la première fois la barre des 110 roubles pour un dollar. Dans un tel bouleversement,  les investisseurs russes chercheront sans doute de nouvelles contrées pour préserver leur patrimoine.

En Russie, un marché en sommeil prolongé

Sous l’effet conjugué  de la chute libre du rouble et de la ruée vers les banques, les acquéreurs russes fuient également l’immobilier dans leur propre patrie. En une semaine, 80 % des transactions à la vente ou à l’achat ont été annulées, le reste repoussé. Une fois la reprise du marché en marche, les transactions seront rapides, sans condition suspensive de crédit.

Autre constat en Russie : une hausse des demandes d’investissement sur place pour loger les liquidités dans des actifs solides. « Les Russes ont massivement investi dans l’Or physique, les crypto-monnaies, et devraient miser sur l’immobilier une fois les combats interrompus », remarque Thibault de Saint Vincent, Président de Barnes.  

De nouveaux marchés pour les Russes

Les sanctions occidentales frapperont également les avoirs des Russes à l’étranger. Bercy  estimait à « presque 1 000 milliards de dollars » la valeur des avoirs russes qui seront gelés.

« Au niveau de l’international il est encore trop tôt pour faire un diagnostic précis, mais les biens des Russes vont être massivement mis en vente en Europe de l’Ouest. Ils regarderont désormais Dubaï, la Turquie, l’Asie et éventuellement l’Afrique pour réaliser leurs investissements », analyse Thibault de Saint Vincent.

Un impact faible pour le marché français

Les années 90, les milliardaires russes achetaient, à des prix records, des biens d’exception dans le « triangle d’or » parisien et les stations huppées telles qu’Antibes, Courchevel et Megève est révolue.

Depuis l’annexion de la Crimée en 2014 et les premières sanctions contre certains oligarques, les acheteurs russes étaient beaucoup moins présents. Avec la pandémie, ils ont laissé la place aux Français de retour de l’étranger, aux Libanais. Et depuis la réouverture des frontières, aux Européens -Allemands, Belges et Suisses- et aux Américains du Nord.

« La clientèle russe pèse aujourd’hui moins de 0,5 % de nos transactions, soit 7 à 8 transactions par an dans le segment des biens au-delà de 5 millions d’euros » conclut Thibault de Saint Vincent. Aujourd’hui, on compte plus de vendeurs que d’acheteurs russes en France. Toujours dans l’Hexagone, le conflit en Ukraine refroidit les ardeurs des acheteurs, quelque soit leur nationalité. Un indice vers un marché plus rééquilibré?


COLMAR MET LE HOLA AUX MEUBLES DE TOURISME

COMME D AUTRES VILLES TOURISTIQUES FRANCAISES, COLMAR SE PLAINT DE L’EXPLOSION DE LA LOCATION MEUBLEE TOURISTIQUE QUI RENCHERIT LES PRIX IMMOBILIERS

Un constat s’impose dans la préfecture du Haut Rhin : le nombre d’habitations – résidences principales ou secondaires – déclarées comme meublés de tourisme a bondi chaque année d’environ 30 % jusqu’en 2020. Résultat, le nombre de logements destinés à la location saisonnière de courte durée dépasse le seuil de 1 200 ! Au centre-ville notamment, presque un logement sur deux est officiellement affecté à la location saisonnière de courte durée. Pas étonnant, le prix d’une semaine de location touristique équivaut souvent à un mois de loyer! Généralement la réservation se fait via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel.

Sans surprise, les hôteliers et les restaurateurs se plaignent de ce phénomène qui les prive d’une partie de leur clientèle. Autre conséquence : « cette tendance s’est clairement accompagnée de difficultés d’accès au logement pour les habitants de Colmar tant en termes de prix que de disponibilité des logements. De nombreux baux d’habitation n’ont pas été renouvelés » m’explique Éric Straumann, maire de Colmar. Sans oublier, les troubles de jouissance liés à l’activité de meublés de tourisme dans certains immeubles.

Dans ce contexte, la ville de Colmar vient de mettre le holà à ce phénomène. « En instaurant depuis le 1er février 2022 une nouvelle réglementation du nombre de meublés de tourisme, nous voulons garantir l’accès au logement pour les habitants et préserver la mixité de l’habitat à Colmar » poursuit Eric Straumann.

MISE EN PLACE D’UNE COMPENSATION

Si un propriétaire transforme un logement traditionnel en meublé touristique, il devra alors créer un nouveau logement ou réhabiliter complètement un local d’habitation existant jugé inhabitable et inoccupé depuis plus de 15 ans ou encore transformer en habitation un local n’étant pas utilisé comme habitation (bureau, commerce, etc…). Cette mesure de compensation s’applique à partir du 2° logement pour les personnes physiques. Et dès le 1er logement pour les personnes morales.

Pas de doute, ce tour de vis sur les locations meublées touristiques va mettre un terme à la spéculation sur ce type de biens. En outre, elle étoffera l’offre de logements destinés à la location à titre de résidence principale. Résultat : la tension sur les prix d’achat des logements et les loyers a des chance de s’atténuer.

Avis aux investisseurs qui seraient tentés par la location meublée touristique. Ce secteur est dans le viseur des destinations appréciées par les visiteurs. Cette tendance, qui nous vient des Etats-Unis, n’est pas nouvelle de ce coté ci de l’Atlantique.