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JEUNES, PRENEZ VOTRE RETRAITE EN MAIN

L’investissement en actions reste le meilleur moyen pour financer nos retraites selon un rapport de Marc Touati pour Trade Republic. Si elles ne font rien, les générations des années 90 et 2000 perdront près de 40% de pouvoir d’achat lors de leur retraite. 

En France, la réforme du système de retraites est reportée depuis des décennies. Quel constat s’impose ? le financement du système de retraite par répartition consiste à financer les actuels retraités par les actifs d’aujourd’hui. Jusqu’au début des années 1970, on comptait plus de 3 actifs pour un retraité contre seulement 1,5 actif actuellement. En sans doute, 1,3 actif pour un retraité en 2050. Aussi le système de retraite par répartition à la française risque d’imploser, comme un système à la Madoff.

La nécessité de réformer la retraite française par répartition s’impose car nous vivons de plus en plus longtemps. Actuellement, la durée de vie moyenne à la retraite tourne autour de 23 ans, contre 2 ans dans les années 1950, 10 ans dans les années 1980 et 15 ans dans les années 1990. Selon le Conseil d’Orientation des Retraites (COR), la durée de vie à la retraite pourrait avoisiner les 30 ans pour la génération 2000, voire 33 ans en cas de mortalité basse.

Toujours selon le COR, la France consacre chaque année, plus de 330 milliards d’euros, soit environ 14 % de son PIB, au financement des retraites. En revanche, l’Allemagne n’y consacre que 10 % de son pays et les pays de l’OCDE seulement  7,5 %. Cette générosité à la française  est d’autant plus couteuse que le nombre de retraités va s’accélérer dès 2035 : de 16,3 millions en 2019, leur nombre devrait dépasser la barre des 22 millions en 2050.

 « Les Français peuvent sauver leurs retraites en soutenant le système par répartition avec une retraite par capitalisation qui permettra aux retraités de toucher les sommes épargnées pendant leur vie active d’un seul coup ou/et sous forme de rente » martèle Marc Touati président et chef économiste d’ ACDEFI (Aux commandes de l’épargne et de la finance) . Avec une différence de taille : les sommes investies dans une retraite par capitalisation appartiennent bel et bien aux retraités, ce qui n’est pas le cas de celles prélevées sur les salaires, puisqu’elles sont utilisées pour financer les actuels retraités. 

Afin de maintenir votre pouvoir d’achat après avoir cessé son activité, mieux vaut prendre en main dès maintenant la préparation de votre retraite. Cela passe généralement par l’achat de sa résidence principale et la constitution de placements : assurance-vie et bourse. Justement la bourse a tendance à effrayer les néophytes.

 Afin de démystifier leus peurs, le courtier en ligne d’origine allemande Trade Republic a demandé à ACDEFI d’étudier les solutions pour doper sa retraite. La bourse, l’or et les obligations sont les 3 meilleurs placements sur le long terme (c’est-à-dire sur au moins 8-10 ans) tant en termes de rentabilité que de fiabilité.

Même si des jeunes remboursent un prêt immobilier, ils ont intérêt à verser tous les mois quelques dizaines d’euros pour investir en direct en bourse. C’est la seule manière de lisser les performances. « Les deux tiers de moins de 35 ans sont ouverts à de nouveaux services d’investissement en entreprise plus transparents et accessibles » assure Matthias Baccino, Directeur France de Trade Republic. Avec son plan d’investissement programmé sans aucun frais de courtage à l’achat, ce courtier innove en France. Autre nouveauté : lors de la vente de titres via ce plan, il ne retient qu’un frais fixe limité à un euro. Ce courtier met aussi un coup de projecteur sur les ETF ou fonds négociés en Bourse. Et de citer, par exemple l’ ETF MSCI World sur un horizon d’investissement de 5 ans avec un versement programmé de 100 euros par mois, soit 6 000 euros in fine. Cela permet d’espérer un rendement annuel d’environ 4.5% net de frais. Mais en réalisant cet investissement avec des frais de gestion traditionnels ou dans un fonds de gestion assorti d’un rendement identique mais avec frais, la performance nette tombe à 1.97%!

Attention donc aux frais prélevés sur votre épargne en Bourse. 


IMMOBILIER : UN MARCHE PLUS REEQUILIBRE ?

LES SAUTS DE PUCE DES FRANÇAIS CONFINES ONT TENDANCE A MODIFIER LA STRUCTURE DU MARCHE RESIDENTIEL. EXPLICATIONS.

Pour la première fois depuis plusieurs années, les prix à Paris décrochent du reste de la France.  Dans la capitale, les prix des appartements anciens s’inscrivent à – 0,9% sur un an, contre une hausse de 6,4% au second semestre 2020. Résultant, la valeur des appartements ressort à 10.374 euros du mètre carré. Des observateurs s’interrogent même sur l’éventualité que ce prix moyen passe en dessous du seuil de 10.000 euros le mètre carré. 

«  Longtemps recherchés, les grands appartements trouvent plus difficilement preneurs .  La faute aux familles qui préfèrent s’installer au vert et quitter les embouteillages » constate Laurent Vimont, à la tête du réseau Century 21 France.  Dans le secteur du haut de gamme, aux étrangers encore retenus dans leur pays.

En première couronne, des professionnels de l’immobilier remarquent que le marché devient parfois plus compliqué pour les grands appartements et les maisons. Pourquoi consacrer 800.000 euros voire davantage pour s’offrir un toit aux portes de Paris, si l’on télé- travaille trois jours par semaine ?

Selon la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier), en Île-de-France, la hausse atteint annuelle 4,9%, à 6.377 euros le mètre carré pour les appartements, et 3.566 euros pour les maisons. En province, les prix progressent significativement aussi, de 5,7% pour l’ensemble des biens.

Ce décrochage entre Paris et le reste de la France illustre l’effet de la crise sanitaire sur le parcours immobilier des Français. « Désir de s’émanciper des grandes villes pour obtenir plus d’espaces, perte de rentabilité pour les logements qui étaient mis en location notamment sur les plateformes type Airnbnb et qui ont directement été impactés par les confinements… il sera intéressant de voir dans les mois prochains si cette tendance se confirme ou non » explique Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM.

Assistera-t-on enfin au rééquilibrage territorial attendu depuis plusieurs années ? Alors que les prix reculent légèrement sur Paris, l’ensemble des capitales régionales voient leurs prix au mètre carré augmenter, même si des disparités demeurent.

 Si Dijon bondit de 6,2% sur un an, Ajaccio 5,6% et Orléans et Rennes 5,5%, Bordeaux n’enregistrent qu’ une hausse des prix au mètre carré de 2,2% sur un an, après l’ envolée des prix liée à l’arrivée de la ligne LGV (ligne à grande vitesse). En queue du peloton des capitales régionales, ce gain se limite à 1% à Toulouse d’après la FNAIM.

Logique de ces différences : la surface achetable augmente légèrement à Paris  (+1,2 m²), alors qu’elle recule dans l’ensemble des autres villes à l’exception de Toulouse où la surface reste exactement la même.

En fin d’année dernière, les Français étaient assez partagés sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel en 2021.


RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS

Mon dernier billet a suscité une quarantaine de réactions d’ investisseurs privés. Ne pouvant les reproduire ici en totalité, voici une sélection des plus pertinents.

RESITEL ENCORE SOUS SAUVEGARDE

« Que dire des sociétés comme RESITEL 65 DE LAGRANGE mis en procédure de sauvegarde depuis 2012 et que celle-ci est toujours reportée depuis ?
Encore tout récemment : annonces légales (JAL ou BODACC)
13/05/2021. Suite de la procédure de sauvegarde
https://www.societe.com/societe/resitel-323752295.html
sachant que la période d’observation de 6 mois maximum, renouvelable sans pouvoir dépasser 18 mois.,

Jugement d’ouverture
Bodacc A n°20120076 publié le 18/04/2012
Annonce n°1795
Date :26 mars 2012 Jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde
RCS :323 752 295 RCS Tarbes
Dénomination :RESITEL
Forme :Société anonyme
Activite :Autre hébergement touristique
Adresse du siège social :chemin de Vielle-Aure Lieudit Graoues 65170 Vignec
Complément Jugement :
Jugement prononçant l’ouverture d’une procédure de sauvegarde et désignant administrateur Me Abitbol Frédéric (Scp Valliot Guerneve Abitbol) 41, rue du Four – 75006 Paris 06 avec les pouvoirs : d’assister le débiteur pour tous les actes de gestion, mandataire judiciaire La Selarl Legrand François 3, rue Brauhauban – 65000 Tarbes . Les déclarations de créances sont à déposer auprès du Mandataire Judiciaire dans les deux mois de la présente publication.

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F22314

La procédure de redressement judiciaire commence par une période d’observation de 6 mois maximum, renouvelable sans pouvoir dépasser 18 mois ».

VIGILANCE DES INVESTISSEURS

« Aux particuliers de se poser les bonnes questions plutôt que de confier leurs économies sans garantie. L’investissement et les leviers qui l’entourent sont faciles à comprendre, sous réserve de toujours envisager les risques de gain comme ceux de perte.
Les effets de la pandémie permettent également – sous couvert de ce fléau- d’occulter les vraies raisons du fiasco de certaines opérations.
Bercy ne peut pas tout garantir ni anticiper toutes les formes de montage juridique qui ne mettent pas à l abri les petits épargnants et dont les responsables restent des personnes morales sans risque personnel ».

A ce commentaire, un internaute signale : «  Bercy peut
– informer que dès l’achat, la valeur du bien a perdu 50% et en cas de vente sera acheté par des vautours ;
– informer qu’il faudra lâcher 24 mois de loyer pour éventuellement sortir de son placement ;
– informer qu’une fois un gestionnaire installé, nous sommes pieds et poings liés à ce gestionnaire et à tout repreneur en cas de faillite ( ANTAEUS par exemple) ;

Bercy peut faire beaucoup en créant les conditions pour qu’un bail soit respecté,  en autorisant à devenir gestionnaire que ceux ayant un fonds de roulement et en ne jouant pas le jeu du copinage avec les gestionnaires ».

RETOUR D’ EXPERIENCE

« Pour notre part, « l’investissement » s’est fait sur les conseils d’un conseiller en gestion de patrimoine, alors que nous cherchions à acheter un appartement à louer à l’année, dans le but de préparer notre retraite. Les risques évoqués étaient ceux d’un investissement foncier, avec des loyers indexés sur le coût de la construction et imposables en revenus fonciers.

Le bail commercial ne nous a pas été expliqué et nous ne le connaissions pas. Les loyers étaient garantis, gros argument de vente. Le revenu garanti était de 4%, quand les fonds euros étaient entre 3,5 et 4,5 : rien d’anormal …

Il s’agissait de préférer cet investissement pour aider à la revitalisation de zone dites rurale. Cela semblait honorable et pouvoir justifier un avantage fiscal, d’autant plus dans un moment où l’Etat incitait à être responsable et à préparer une partie de sa retraite par soi-même.

Visiblement pour la Justice, écrire sur des documents de vente que des loyers sont garantis n’engage pas sur un montant, mais uniquement sur le versement d’un loyer, si modeste soit-il.

Quant aux entreprises soutenues ainsi par l’Etat et les Juges, elles sont domiciliées au Luxembourg et y paient ou pas, leurs impôts, pendant que nous réglons les intérêts de nos emprunts aux banques françaises et nos impôts à l’Etat français. Quoi qu’il en soit, nous sommes bien peu soutenus.

Notre principal défaut : travailler pour le service public dans des métiers où nous avons une obligation d’information honnête, de nous assurer qu’elle est bien comprise et de la tracer.

Nous pensions qu’un conseiller en gestion de patrimoine avait les mêmes obligations. Ce n’est visiblement pas le cas et, si nous n’étions pas passés par cet intermédiaire, nous aurions sûrement été plus méfiants. Nous avons finalement payé un intermédiaire pour qu’il nous induise en erreur »

Autre réaction : « Encore faudrait il que nous n’ayons pas affaire à des banquiers mafieux, et toute une bande de requins qui les entourent et travaillent avec eux main dans la main pour mieux arnaquer le client. Publicité mensongère, montage faux et frauduleux, abus de confiance et j’en passe….tout cela avec la bénédiction des gouvernements successifs ».

INDEMNITE D’ EVICTION

« Comment moraliser ? Pantouflage et écoute « bienveillante » des puissants lobbies font bon ménage à Bercy.

Supprimer les allers retours de hauts fonctionnaires dans le privé. Sur la question de l’indemnité d’éviction qui est un racket organisé structurellement dès la commercialisation du bien, informer sur le risque n’aidera en rien les dizaines de milliers de copropriétaires qui aujourd’hui subissent le chantage : baisse de loyer ou indemnité d’éviction mirobolante fixée par des soit disant experts amiables ou judiciaires de façon totalement hors sol, sans aucun lien avec les valeurs du fonds de commerce issues de transactions réelles. Seul un plafonnement législatif du montant de l’indemnité d’éviction permettrait de moraliser le marché ».

INTERPELER SON DEPUTE OU SENATEUR

« A Airport VITROLLES, des décembre nous avons lancé une campagne pour interpeller les députés et sénateurs :
15 propriétaires l’ont fait , leurs députés ont écrit au ministre …..Une des interpellations a été suivie par une réponse à la député Brigitte KESLER (LR)
Suite à cette réponse , j’ai en tant que président interpellé les ministres Bruno Lemaire et LEMOYNE avec un courrier de 4 pages ( envoyé en copie à tus les présidents de groupe au Sénat et A.N) …
Dans les propositions :
Ce qui relevait de la partie information de l’acquéreur et
surtout à propos de l’incapacité de toucher au bail ou de sortir d’un Gestionnaire

Ce dossier n’est pas que judiciaire il est également POLITIQUE
Maintenant chaque propriétaire doit se poser cette question :
Jusqu’où suis-je prêt à accepter l’inacceptable ?
Jusqu’où suis- je prêt à accepter d’avoir à subir les dire et écrits d’influenceurs de droit qui se disent AVOCATS ?
Jusqu’où suis- je prêt à prendre pour argent comptant tout ce que provient d’une fédération censée défendre les intérêts des propriétaires que nous sommes ?
Des conflits d’intérêts seront un jour à dénoncer .

Alors, sur ce blog, je réitère mon appel aux propriétaires bailleurs:
Interpellez votre député. Par résidence, interpellez le ministre Bruno Lemaire avec copie aux présidents de groupe parlementaire.
Organisez vous par résidence pour agir ..Il sera possible en temps et heure de se coordonner.

On a le droit d’avoir été abusé une fois ( 2016) l’expérience doit amener à ne plus user de la même stratégie
Ce message s’adresse principalement aux propriétaires dans le besoin et non aux Vautours profitant des bailleurs en difficulté »

LES FRAIS DE PROCEDURE

« Toute cette mascarade ne sert en effet qu’à enrichir certains cabinets d’avocats, quelle que soit leur position……
Entre les avocats historiques des bailleurs d’AC (qui se retrouvent aussi autour de la table de la conciliation de Pierre & Vacances…) et ceux essayant de faire sauter la conciliation, les bailleurs doivent ouvrir les yeux…..

Les avocats historiques des bailleurs d’Appartcity proposent des mandats à n’en plus finir (cautionnés par une fédération qui procède à un démarchage scandaleux indirect), en faisant peur aux bailleurs pour qu’ils passent nécessairement par eux…..

Quant aux autres avocats, ils font de la procédure pour de la procédure (qui terminera probablement au fond, alourdissant la note), en attisant la révolte, pour faire également et encore plus d’argent….

Dans ces dossiers, les avocats récoltent des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros ….une affaire juteuse que certains ont bien compris, au détriment des loyers encore amputés de ces frais….mais où va- t- on?« 

MON DERNIER BILLET https://wordpress.com/post/mdenoune.com/8126

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LE POINT SUR APPART’CITY

UN NOUVEL EPISODE DANS L’AFFAIRE APPART’CITY, SPECIALISTE DES RESIDENCES URBAINES

Depuis le 15 avril 2021, Appart’City est placé en procédure de sauvegarde par le tribunal de commerce de Montpellier, ville où est établi son siège social.

Passer de la phase de conciliation à la procédure de sauvegarde était une hypothèse formulée dans notre dernier billet de blog consacré à ce gestionnaire.

Les créanciers, en particulier les propriétaires privés ayant ou non signé l’accord de la conciliation doivent déclarer au tribunal de commerce, le montant de leurs créances avant le 18 juin 2021.

Avant cette date fatidique, certains propriétaires bailleurs ont lancé une procédure en référé pour tenter d’annuler l’accord de conciliation. En d’autres termes pour que le tribunal de commerce ne confirme pas le dit accord. 

Difficile de savoir ce que donnera cette procédure. Devra-t-elle être portée au fond ? En attendant la conciliation  s’est déroulé sous l’égide du CIRI (Comité Interministériel de Restructuration Industrielle) .

Rappelons que la conciliation est un nouveau dispositif mis en place en raison de la pandémie. Par conséquent les juristes n’ont aucun recul pour prendre position sur une remise en cause de l’accord de conciliation.

Cette affaire constituera sans doute un cas d’école.