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RESIDENCE DE TOURISME : LA VALSE DES CLASSEMENTS

LA VALSE DES CLASSEMENTS EST DE MISE POUR UNE RESIDENCE DE TOURISME A BAGNERES DE LUCHON. TENTATIVE D’EXPLICATIONS.

Bien être et thermalisme à Luchon dans les Pyrénées….

 

Les particuliers ayant réalisé en 2003 un placement de défiscalisation dans la résidence baptisée « LES PICS D’ARAN » à BAGNERES-DE-LUCHON, gardent aujourd’hui encore un gout amer de leur investissement. Surnommée « La Reine des Pyrénées » cette station thermale située en Haute Garonne  draine des curistes une bonne partie de l’année. Misant sur cette réputation des investisseurs ont acheté dans une résidence de tourisme supposée être classée 3 étoiles.

A la suite des nombreuses malfaçons, elle a été classée en 2011 à 1 étoile par la préfecture. Cela signifie que la résidence n’a pas été classée de 2004 à 2011.

Les copropriétaires ont demandé à la justice une indemnisation. « Quelques jours avant l’audience, Atout France décide finalement de classer notre résidence en trois étoiles, faisant ainsi tomber toute notre argumentation, et l’indemnisation demandée » me signale la Présidente du Syndicat des copropriétaires.

 

DEMANDE D ANNULATION DE CE CLASSEMENT

Ne baissant pas les bras, cette énergique Présidente vient de demander à Atout France et au secrétariat au tourisme, l’annulation de ce classement. Je vous rappelle qu’à l’instar des hôtels, le classement  d’une résidence de tourisme s’obtient sur la base d’une grille comprenant plusieurs critères. Comme la Présidente s’est procuré cette grille de classement, voici son commentaire «  L’inspection est on ne peut plus « large » vis à vis du gestionnaire. Je vous donne les points forts :
. la résidence a UNE piscine en partie extérieure, avec un rideau au milieu . Sur la grille, elle est devenue 1 piscine intérieure + 1 piscine extérieure = 2 fois plus de points ;


. nous avons fixé au sol des 3 couloirs d’entrées (ouvertes à tous vents), un porte-vélos. C’est  devenu « LOCAL A VELOS »‘

 

. nous avons des matelas définis « HAUTE DENSITE », mais j’ai cherché en vain  cette dénomination sur l’étiquette ;


A cela s’ajoutent DES POINTS POUR L’ASCENSEUR QUI, DEPUIS LE 3ème étage, desservirait le 4ème. En fait, la résidence se compose de TROIS  bâtiments de DEUX ETAGES, SANS AUCUN ASCENSEUR ! »
. Manifestement, le classement a été fait à la légère. Et une visite de l’inspecteur sur site s’impose pour constater l’état de cette résidence et la déclasser.

DES MALFACONS ESTIMEES A PLUS DE 80.000 EUROS

Les déboires de copropriétaires ne s’arrêtent pas là. « Les malfaçons et les nombreuses non finitions (digicode, boîtes aux lettres, fontaine…) ont conduit le Syndicat à faire un référé à l’encontre du constructeur, de l’architecte, du notaire ayant manqué à son devoir d’information, du BUREAU VERITAS (absent, probablement). Quant au  gestionnaire RESITEL, il est appelé en responsabilité par le promoteur, estimant que les problèmes viennent d’un manque d’entretien » conclut la Présidente.

Un bel exemple d’imbroglio financier.  Bon courage aux copropriétaires….


AFFAIRE APOLLONIA : VOS REACTIONS

Les victimes de l’affaire Apollonia depuis 2006, se sont constituées partie civile en 2009. 5 ans de procédure, 5 ans d’inscription au fameux fichier des incidents de paiement. Une double peine.

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Des épargnants dépouillés

 

 

Vous avez été nombreux à réagir à mon dernier billet sur l’Affaire Apollonia. Ici je publie quelques réactions. Que les « oubliés » soient compréhensifs.

« Pris la main dans le sac – notaires banques et banquiers- poursuivent normalement leurs activités, alors que leurs victimes sont poursuivies par leurs escrocs, sont inscrites depuis plusieurs années au fichier des incidents de paiement de la banque de France (FICP) avec toutes les conséquences, leurs biens et leurs revenus sont saisis. Des situations dramatiques que les lenteurs et la compassion de la justice pour les banques et les notaires ne cessent d’aggraver depuis 8 ans.
Nos avocats sont intervenus auprès du Gouverneur de la banque de France pour corriger cette injustice. Mais leurs interventions n’ont jamais été suivies d’effet. Cette peine s’ajoute à toutes nos difficultés et nos souffrances
 » témoigne Mr Claude Michel, le Pt de l’Asdevilm.

Le fichier des incidences de paiement

« Le fichage au FICP constitue un désastre pour les victimes, celles en activité se trouvent dans des situations ubuesques.
Les banques devront dédommager les victimes pour ce préjudice incluant toutes les pertes, faute de pouvoir financer leur activité normalement
 » confie une victime.

« Je fais partie de ceux mis par les banques en FICP. J’ai même perdu mon entreprise par les banques ne m’ont plus suivi à partir du jour où je suis passé en FICP. Je confirme la double peine.
Les banques m’ont demandé de céder la gérance en quoi elles accéderaient à ma demande de prêt. J’ai cédé la gérance et ai réinvesti 40.000 euros pour en définitive avoir un refus et arrêter mon entreprise
 » raconte un ex dirigeant d’entreprise .

Une génération sacrifiée

 

« Notre jeunesse sacrifiée aux études : médecin spécialiste c’est long, très long. Mais au bout on se dit que c’est le rêve. On élève 4 enfants on a des projets de vie pour eux pour nous.
Et un jour une “une bande” avec dans le peloton de tête un notaire détenant le sceau de la république vient vous extirper 5 signatures pour 5 procurations pour 5 actes à venir. Tout cela en moins de 15 minutes dans le bureau d’un commercial véreux.
Ce jour là, vous ne le savez pas encore, mais le rêve est devenu cauchemar. Nuits blanches, destruction de tous nos repères, de notre structure mentale. Le gouffre abyssal qui s’ouvre devant nous est monstrueux et sans espoir.
La désespérance, c’est bien ce qui va nous guider pendant plusieurs années.
Notre combat au côté de l’association Asdevilm et de nos avocats…, nous a porté au delà de toute espérance, vers un monde redevenu acceptable au fil des déceptions, mais aussi des victoires.
Presque 10 ans ont passé et nous avons appris à vivre “avec”.
Pour autant nous ne relâchons pas notre vigilance, nous savons à qui nous avons affaire…
Les institutionnels ont voulu notre mort ! Nous ne nous sommes pas laissés faire. Pour être libres et fiers de la société dans laquelle nous vivons et que nous transmettons, nous avons résisté 
».

Une justice à deux vitesses ?

« Les 70 000 cotes du dossier pénal accablantes pour les notaires, les banquiers et les banques, ne suffisent pas à la justice pour mettre fin à ces drames humains. Le choix du pourrissement de ce dossier qui fait peur ne règlera pas les graves problèmes qu’il renferme.
Que la justice puisse à ce stade trouver encore des circonstances atténuantes pour les banques ayant violé des milliers de fois la loi Scrivener en disant “qu’il s’agit d’erreurs banales”, ne mettra pas un terme à la souffrance des victimes et aux nombreux scandales révélés par l’affaire APOLLONIA
 » conclut Claude Michel.

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RESIDENCE DE TOURISME : DES INVESTISSEURS PIEGES

Quand l’investissement sans souci se révèle finalement cauchemardesque.

Retour sur les mésaventures des investisseurs dans la résidence de tourisme de Vignec

Quand les investisseurs rament…

 

Suite à mon précédent billet consacré à la remise en cause des avantages fiscaux en raison de l’absence de classement de la résidence de tourisme de Vignec gérée initialement par le groupe Lagrange, des internautes ont réagi.

Ici je publie le commentaire très documenté d’un investisseur fortement impliqué dans l’autogestion de cette résidence située près de St Lary. Ce particulier s’exprime au nom de la centaine d’investisseurs embarqués dans cette galère.

LES SEPT PIEGES

Avec ce redressement fiscal, « Le moins que l’on puisse dire, c’est que l’administration fiscale n’est absolument pas compréhensive. Les propriétaires sont encore une fois les vaches à lait:

1) Ils ont acheté un bien au dessus de leur valeur.

2) On leur a vendu un bien avec un loyer évalué « avec le Savoir faire et l étude marché du groupe Lagrange, un des leaders du tourisme français ».

3) Avant le terme du bail ferme et irrévocable, on leur propose une baisse de loyer de plus de 70%.

4) Sans local d accueil dans la résidence de tourisme,


5) Sans le classement 3* promis
. Refusant cette proposition de baisse drastique du loyer, les investisseurs se lancent dans l’autogestion de leur résidence, située à des centaines de kilomètres de leur domicile.

6) « Les investisseurs retroussent les manches et après un an sans revenus, ils créent leur propre société pour exploiter leur résidence. Ils remettent à niveau le bien qui n’avait jamais été entretenu et, obtiennent en 2014, le classement 3*.


7) Aujourd’hui ils doivent payer la faute de Lagrange qui évidement ne dit plus rien sur ce point…

Qu’est ce qui viendra après? Vive l’investissement sans souci!
Au bout du compte: qui a gagné de l’argent dans ce système machiavélique broyant des milliers de personnes?

Est-ce normal de payer ce prix pour avoir eu la naïveté de croire un vendeur, un notaire, un banquier, un promoteur, un groupe et son gestionnaire. .. tous aux abonnés absents aujourd’hui? »

 

Sans faire de polémique, je signale que le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a refusé l’adhésion de cette résidence comme membre. Sans doute à cause de la composition de son Conseil d’Administration, qui compte un représentant du groupe Lagrange.

Dommage que cet organisme professionnel cède à des pressions en interne. Une résidence auto – gérée mérite de faire partie des adhérents du SNRT. Et de bénéficier comme les autres hébergements touristiques, à la fois des informations professionnelles concernant ce secteur et d’une meilleure visibilité qui faciliterait sa commercialisation auprès du public.

 

En résumé, « let’s cross the fingers » pour que le fisc adoucisse sa décision de redressement. Et pour que le SNRT accueille la résidence de Vignec.

 


DEFICIT FONCIER : DES CLIENTS DE MONA LISA PIEGES A EVIAN

 

EN 2007 DES CLIENTS DE MONA LISA INVESTISSENT DANS LA RENOVATION D’UN HOTEL DANS LE CADRE DU DEFICIT FONCIER. SEPT ANS PLUS TARD, LES VICTIMES SE BATTENT CONTRE CETTE OPERATION QUI TOURNE MAL.

 Evian et son beau Rivage

Exploitant de résidences de tourisme et spécialiste des opérations de défiscalisation, la société Mona Lisa a été mise en liquidation judiciaire en janvier 2010 pour une partie et en mars 2010 pour une autre partie. Quatre ans après la déconfiture de cette société basée à Aix-en-Provence, des investisseurs se trouvent encore piégés. J’en veux pour preuve la mésaventure d’une cinquantaine des particuliers ayant investi en 2007 dans la rénovation d’un établissement dans le cadre du déficit foncier : l’hôtel Beau Rivage, à Evian au bord du lac Léman. Une localisation supposée top.

 

« Notre mésaventure a commencé par le démarchage par les commerciaux de Mona Lisa sur nos lieux de travail, d’abord par téléphone, puis en RDV dans l’entreprise. Experts comptables, avocats, médecins, cadres d’entreprise souhaitaient plus préparer un capital retraite que défiscaliser ».

 

Un particulier ne payant que 3.000 euros d’impôt sur le revenu se souvient : «  Dans une simulation, le commercial me promettait près de 3.900 euros de résultat, dès 2008 ; plus de 7.600 euros en 2017. Mona Lisa ferait tout à notre place, y compris la déclaration d’impôts.. Le délai de signature était toujours ultra urgent pour de sombres histoires de délais fiscaux à respecter. Bref, l’inquiétude et la méfiance était bien là, mais le commercial nous rassurait, les notaires également ». Ce mécanisme me fait penser à celui d’Apollonia, qui faisait signer ses clients dans l’urgence .

 

UNE SOCIETTE ECRAN ENTRE EN SCENE

« Une assemblée générale a été provoquée en décembre 2007 à Evian en présence d’une société  ayant acheté l’hôtel et le revendait à la découpe à chaque copropriétaire« . Cette AG entérine une société comme syndic ». Une somme de 50.000 euros lui est octroyée et elle est autorisée à reverser 95% des sommes des travaux au 1er avril 2008, pour les parties communes (travaux votés pour 2.222.000 euros. Ces 95% ont donc été versés alors que seulement 30% des travaux été effectués lors de leur arrêt définitif».

 

Depuis cette date, le bâtiment est déblayé, et hors d’eau/hors d’air

« Le mécanisme des 95% fut le même pour les parties privatives. Les 48 copropriétaires (49 lots) ont été victimes du mécanisme bien rôdé entre MONA LISA et son étude notariale » me signalent les victimes.

 

LA DECONFITURE DE MONA LISA

Le 19 mars 2009, année prévue de l’achèvement des travaux, le syndic informait les copropriétaires par voie LRAR de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de Mona Lisa.

Suite à 252.000 de travaux impayés, deux entreprises assignent Mona Lisa en juin 2009.

« Nous découvrions le château de cartes qui s’effondrait jour après jour. Il nous aura fallu plus de 2 ans pour réunir toutes les informations concernant notre projet, le timing des faits, ce dont nous étions propriétaires, etc…..En revanche, nous avions vite compris que les 2 emprunts contractés devraient être assumés pendant longtemps sans avoir de contrepartie financière en face.

Comme dans le cadre du scandale d’Apollonia, les situations personnelles peuvent devenir dramatiques : un copropriétaire a du retourner vivre chez ses parents, un autre décédé entre-temps à fait hériter sa fille de ce cadeau empoisonné.

 

Suite à l’expertise judiciaire du bâtiment et des travaux réalisés et restant à réaliser, le coût total des indemnités est estimé à plus de 5 millions d’euros (total des parties privatives et communes). L’enjeu est majeur ».

 

UNE PROCEDURE EN COURS

 

Absence d’assurance dommages-ouvrage, manquement d’obligation de conseil du notaire sur la possibilité de défaillance de Mona Lisa, les chefs d’accusation sont nombreux. En attendant, les victimes sont confrontées à la situation suivante :

 

– remboursement de deux emprunts (1 pour l’achat de la chambre et pour les travaux d’entretien, 1 autre pour les travaux de rénovation), pour un montant d’environ 1.000 euros par mois ;

– paiement d’onéreux frais de procédure et d’expertise ;

– impossibilité de revendre une chambre qui en l’état n’a strictement aucune valeur ;

– incapacité d’investir de nouveau dans la relance des travaux pour mettre en gérance le bien

– redressement fiscal en raison de la non location du bien

– nécessité de trouver un intervenant prêt à investir dans les travaux et dans la gestion de l’hôtel afin de redonner le droit aux copropriétaires au principe de déficit foncier

 

En 2010, le préjudice de chaque copropriétaire a été évalué à plus de 100.000 euros par lot, hors parties communes. A ce jour, il a dû augmenter sérieusement.