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BIENTOT UN CENSI BOUVARD «REHABILITATION » ?

DES L’AN PROCHAIN LE SUCCESSEUR DU DISPOSITIF FISCAL CENSI BOUVARD DEVRAIT AIDER LES PROPRIETAIRES A RENOVER LEUR BIEN DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME

 

Le compte à rebours a commencé pour le régime Censi Bouvard. En effet ce mécanisme maintes fois reconduit, est appelé à disparaître le 1er janvier 2017. Lors du Conseil national de la montagne (CNM) du 29 septembre 2015,  le gouvernement s’est engagé à mener une concertation sur la réorientation du dispositif vers la seule réhabilitation de l’ancien. D’ailleurs la prochaine réunion de concertation est prévue le 22 mars 2016.
Sans surprise, les promoteurs et gestionnaires de résidences de tourisme sont partisans que le Censi Bouvard joue une nouvelle fois les prolongations. « Opposer le neuf à la réhabilitation est une fausse bataille » commente un acteur prépondérant. En revanche, les représentants des investisseurs privés plaident pour la disparition du Censi Bouvard dans le neuf.

UN BILAN CRITIQUE

Regroupant 120 résidences de tourisme, soit environ 12.000 personnes, la FNAPRT est globalement favorable à la suppression du dispositif Censi Bouvard et à son remplacement par un régime favorisant la réhabilitation au profit des investisseurs propriétaires d’un logement dans une résidence de tourisme au 1er janvier 2017.

« Loin de promouvoir le tourisme,  ce dispositif a généré des bulles immobilières, la construction de bien inadaptés à la demande locale, tout ceci au détriment de particuliers investisseurs ruinés ; les investisseurs ayant investi dans le foncier, se trouvent privés de tout droit de regard et de décision de leur bien. Et surtout la nécessité de maintenir des avantages fiscaux est parfois devenue un moyen de pression considérable pour fragiliser encore plus les investisseurs »  souligne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.

En effet afin de ne pas perdre leurs avantages fiscaux, les investisseurs sont poussés à accepter des baisses de loyer très importantes pouvant aller jusqu’à 70% par rapport à leur loyer initial retenu pour leur opération de financement à crédit. « On ne peut pas relancer le dispositif sans avoir réglé les problèmes actuels qui surgissent notamment dans la période après-vente. Aujourd’hui les résidences neuves cannibalisent celles dégradées, des promoteurs préférant construire des résidences neuves au côté d’anciennes plutôt que de rénover ces dernières » m’explique Jacques Gobert, avocat à Marseille.

EVITER LES LITS FROIDS

Les propriétaires désargentés n’ont plus les moyens d’entretenir leur bien. Celui-ci par manque d’entretien est parfois finalement délaissé, ce qui en fait dans le jargon des professionnels un « lit froid » c’est-à-dire non occupé par un touriste. Multiplié à l’échelle d’une résidence  d’une centaine de logements, soit environ 400 lits, ce phénomène entraîne une baisse de la fréquentation touristique d’une station de montagne ou d’une station balnéaire.

Cependant encourager le Censi Bouvard réhabilitation nécessite de prendre toute une série de précautions. Ne serait-ce pour que les gestionnaires profitent des travaux de réhabilitation pour faire signer au terme des travaux un nouveau bail moins intéressant pour les propriétaires.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR LE BILAN DU CENSI BOUVARD ET SUR VOS SOUHAITS EN MATIERE DE TRAVAUX DE L’IMMOBILIER DE LOISIRS GERE.


IMMOBILIER NEUF : QUELLE RESPONSABILITE DES MAIRES ?

Deux phénomènes ralentissent la construction de logements. Depuis les dernières élections municipales, nombre de projets immobiliers restent bloqués à la mairie. En règle générale, les communes vendent leurs terrains trop chers.

IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT

 

Au lieu de traiter de l’immobilier ancien, cette fois, je consacre mon billet à l’urbanisme qui finalement rejoint… l’immobilier de défiscalisation. Suivez-moi en compagnie d’un promoteur parisien sérieux.

 

« L’Etat a tendance à oublier que les maires détiennent l’arme fatale : le pouvoir de délivrer ou pas les permis de construire. Vient s’ajouter à cela le pouvoir en amont, de planifier l’urbanisme de leur commune » m’explique Marc Gedoux, Président de la société de promotion immobilière Pierre Etoile.

A quoi sert de supprimer le fameux COS (coefficient d’occupation des sols), si les élus n’en font aucun usage, par peur d’élever leurs immeubles ? Certes le PLU (plan d’occupation des sols) régule la construction de logements. Je ne vous cache pas que je défends davantage la ville horizontale que verticale.

DES PERMIS DE CONSTRUIRE ENCORE BLOQUES

« L’histoire avait habitué les promoteurs à un gel des permis de construire pendant les périodes pré-électorales, et à un dégel après élections. Cette fois, le scrutin municipal du printemps 2014, défavorable à la majorité, a renouvelé une grande partie des maires, prolongeant le blocage après les élections -le temps que les nouvelles équipes s’installent -et désavouant les intentions urbanistiques des prédécesseurs » poursuit Marc Gedoux. Et de citer l’exemple des maires persuadés d’être battus, qui avant le second tour des municipales, ont fortement augmenté le salaire de certains de leurs collaborateurs. Résultat : leurs successeurs ne pouvaient que licencier les agents concernés, ce qui a eu pour effet de bloquer l’instruction des projets de programmes immobiliers.

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Marc Gedoux

LA DEFISCALISATION EN QUESTION

Marc Gedoux me livre également son avis sur le patrimoine foncier des communes et l’usage qu’elles en font. « Trop de communes appliquent la loi de mobilisation foncière en dépit du bon sens, provoquant des surenchères imbéciles et suicidaires sur les terrains. Cela conduit à de nombreux projets ne sortant pas de terre. Et lorsqu’ils sont lancés, les promoteurs ne sont pas capables de proposer des prix adaptés aux jeunes ménages primo-accédants et même aux accédants. Aussi vendent-ils à des investisseurs attirés par la défiscalisation ».

Afin de rentabiliser leur opération immobilière, les promoteurs fixent finalement le loyer à un niveau plus élevé, excluant une partie significative des candidats locataires.


RESIDENCE DE TOURISME : DES INVESTISSEURS PIEGES

Quand l’investissement sans souci se révèle finalement cauchemardesque.

Retour sur les mésaventures des investisseurs dans la résidence de tourisme de Vignec

Quand les investisseurs rament…

 

Suite à mon précédent billet consacré à la remise en cause des avantages fiscaux en raison de l’absence de classement de la résidence de tourisme de Vignec gérée initialement par le groupe Lagrange, des internautes ont réagi.

Ici je publie le commentaire très documenté d’un investisseur fortement impliqué dans l’autogestion de cette résidence située près de St Lary. Ce particulier s’exprime au nom de la centaine d’investisseurs embarqués dans cette galère.

LES SEPT PIEGES

Avec ce redressement fiscal, « Le moins que l’on puisse dire, c’est que l’administration fiscale n’est absolument pas compréhensive. Les propriétaires sont encore une fois les vaches à lait:

1) Ils ont acheté un bien au dessus de leur valeur.

2) On leur a vendu un bien avec un loyer évalué « avec le Savoir faire et l étude marché du groupe Lagrange, un des leaders du tourisme français ».

3) Avant le terme du bail ferme et irrévocable, on leur propose une baisse de loyer de plus de 70%.

4) Sans local d accueil dans la résidence de tourisme,


5) Sans le classement 3* promis
. Refusant cette proposition de baisse drastique du loyer, les investisseurs se lancent dans l’autogestion de leur résidence, située à des centaines de kilomètres de leur domicile.

6) « Les investisseurs retroussent les manches et après un an sans revenus, ils créent leur propre société pour exploiter leur résidence. Ils remettent à niveau le bien qui n’avait jamais été entretenu et, obtiennent en 2014, le classement 3*.


7) Aujourd’hui ils doivent payer la faute de Lagrange qui évidement ne dit plus rien sur ce point…

Qu’est ce qui viendra après? Vive l’investissement sans souci!
Au bout du compte: qui a gagné de l’argent dans ce système machiavélique broyant des milliers de personnes?

Est-ce normal de payer ce prix pour avoir eu la naïveté de croire un vendeur, un notaire, un banquier, un promoteur, un groupe et son gestionnaire. .. tous aux abonnés absents aujourd’hui? »

 

Sans faire de polémique, je signale que le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a refusé l’adhésion de cette résidence comme membre. Sans doute à cause de la composition de son Conseil d’Administration, qui compte un représentant du groupe Lagrange.

Dommage que cet organisme professionnel cède à des pressions en interne. Une résidence auto – gérée mérite de faire partie des adhérents du SNRT. Et de bénéficier comme les autres hébergements touristiques, à la fois des informations professionnelles concernant ce secteur et d’une meilleure visibilité qui faciliterait sa commercialisation auprès du public.

 

En résumé, « let’s cross the fingers » pour que le fisc adoucisse sa décision de redressement. Et pour que le SNRT accueille la résidence de Vignec.