RESIDENCES DE TOURISME : DES CLIENTS DE LAGRANGE PIEGES
Publié : décembre 8, 2012 Classé dans : Arnaques, Immobilier 38 CommentairesPlacement sous procédure de sauvegarde de deux filiales du groupe Lagrange, baisse unilatérale des loyers, la série noire continue dans le secteur des résidences de tourisme
Décidément, ça coince dans le secteur des résidences de tourisme. Après l’escroquerie Appolonia, je m’inquiète pour les centaines d’investisseurs privés qui ont fait confiance au groupe Lagrange. Mais ce groupe très actif sur la vente de l’immobilier géré, se révèle moins professionnel sur le terrain de la location touristique.
Résultat : deux de ses filiales – Résitel et Soderev – sont actuellement placées sous sauvegarde de justice et n’honorent plus leurs engagements auprès des investisseurs privés.
ESCROQUERIE ?
D’après les présidents d’associations de défense des copropriétaires de résidences, ces deux affaires frôlent l’escroquerie. Et d’invoquer tout spécialement « le placement sous procédure de sauvegarde est demandé pour valider l’abandon de résidences déjà acté par signification de huissier et la diminution unilatérale des loyers sous des prétextes fallacieux ».
Que vaut la signature d’un exploitant de résidences de tourisme qui s’engage sur un loyer ferme d’une durée minimale de neuf ans, si au bout de trois ou quatre ans, il jette l’éponge ? Une préoccupation partagée par la communauté de Legavox.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Effectivement je suis victime de ce dispositif qui m’avait été vendu comme étant l’un des plus sûrs qui soit car s’appuyant sur l’expérience et la solidité d’un leader européen du tourisme fort de 30 ans d’expérience. Exemple de « bonne foi »: Cet été le groupe Lagrange continuait à vendre des programmes en résidence de tourisme sous enseigne soderev avec loyers « garantis sur 9 ans » alors que Soderev cessait déjà de payer les loyers dans d’autres résidences. Le fait que ces nouveaux acquéreurs étaient en train de signer pour 20 ans de crédit n’a pas eu l’air de les gêner.
Pouvez préciser: l’année d’achat de votre bien, son prix, le loyer annuel versé, le nouveau loyer proposé? merci
Le bien a été acheté en 2007 pour 186 000 euros HT. Les conditions inscrites dans le bail initial sont les suivantes: Bail irrevocable de 11 ans. Loyer 7770 euros HT annuels. Charges de copropriétés forfait fixes de 11euros/m²/an.
J’ai reçu le 31 Mars une lettre de l’administrateur proposant un avenant: durée du bail 2 ans. loyer de 2470 HT annuel et charges de copropriétés 100% à ma charge. Soit 70% de baisse + déplafonnement des charges de copropriétés.
La lettre de proposition mentionnait que je devais de signer avant le 6 avril.
merci pour votre blog
Merci pour votre réponse. Encore 2 précisions : quel est l’exploitant? bien situé où?
L’exploitant est Résitel. La résidence est à Vignec (65). A la demande de Résitel appuyée par l’administrateur les baux ont été résiliés le 17 septembre par jugement du Tribunal de Commerce de Tarbes.
De surcroît, la résidence a été laissée en l’état sans local d’accueil: une filiale du groupe Lagrange est propriétaire du local d’accueil et en a fait un restaurant. Se posent ainsi le problème d’exploitation de la résidence (comment exploiter une résidence sans local pour accueillir les clients?) et de déclassement de la résidence (une résidence de tourisme devant obligatoirement disposer d’un local d’accueil). Ceci nous amène in fine vers un risque de redressement fiscal qui s’ajouterait au problème de loyer.
Correction: la lettre reçue le 31 mars émanait de Résitel et non de son administrateur. Celui ci m’a écrit plus tard: courrier reçu le 20 avril avec demande de signature de l’avenant au plus tard le 26 avril.
Madame,
Président de l’association des copropriétaires de la résidence de tourisme de Talmont Saint Hilaire (85), résidence gérée actuellement par Résitel, filiale du groupe Lagrange, je tenais à témoigner sur les pratiques frauduleuses des responsables de cette/ces société(s).
Je suis prêt à m’entretenir avec vous pour vous donner tous les détails de la façon dont nous sommes piégés (je pense que vous devez les connaître « un peu » quand même !).
Si vous le souhaitez, je me tiens à votre disposition.
Monsieur
Dans un souci de prévention et pour informer les internautes suivant ce blog, je vous propose de nous communiquer ici – sous forme résumé- « les détails de la façon dont vous vous êtes faits piéger »
Georges Guérin
Madame et chère consoeur
J’ai essayé en vain de vous joindre aux Echos. Ancien journaliste moi-même (Ouest-France, La Nouvelle République), je voulais vous informer des difficultés rencontrées par les propriétaires du Village des Lapons aux Saisies avec SMAS, une autre filiale de Lagrange. Celle-ci a refusé de négocier un nouveau bail après un bail initial de 11 ans arrivé à terme en décembre 2010. Elle continue d’appliquer l’ancien bail et de ce fait verse des loyers non révisés dont le montant avait été évalué en 1999, soit la moitié de ce qu’elle devrait verser effectivement. Sa tactique est simple : pas de réponse aux exploits d’huissier et notre avocat n’obtient pas plus de réponse de son confrère de la partie adverse. Les négociations entamées n’ont pas donné plus de résultats. Un témoignage de plus à l’encontre de cette société.
Bonjour
Si j’ai bien compris, vous avez investi aux Saisies en 1999? Est-ce bien cela? S’agissait-il d’une promotion du groupe Lagrange? ou dans l’intervalle Lagrange a racheté la SMAS (que signifie ce sigle)?
Actuellement quelle est la santé financière de la SMAS?
J’ai effectivement investi aux Saisies en 1999 et acheté au constructeur MGM. Celui-ci a revendu nos baux à Lagrange en 2002 et nous n’en avons pas été prévenus, ce que permet la loi ! SMAS signifie Ste-Maxime, Argentière, Saisies. La société a été créée par Lagrange après le rachat des baux de ces trois résidences.
La santé financière de SMAS ? Il semble que ses seuls bénéfices proviennent du fait qu’elle ne nous paie pas les loyers qu’elle nous doit. Elle refuse bien sûr de communiquer les chiffres et bilans imposés par la loi Novelli de 2009.
On chuchote que SMAS pourrait hériter des résidences de Soderev qui se portent bien.
Effectivement je connais ce programme immobilier lancé en plusieurs tranches par MGM aux Saisies.
Quel indice figurait dans votre bail d’origine? Quel est le montant annuel 1999 de vos loyers? Et le montant annuel 2012 ou 2011 de vos loyers? Merci
Nous avions acheté dans la première tranche de MGM en ayant recours à une avance de loyer, c’est-à-dire que nous payions l’appartement moins cher et que nous ne recevions pas de loyer pendant onze ans. En revanche nous avions droit à six semaines d’occupation gratuite. Cette avance était de 2604 euros annuels, ce que nous a payé SMAS en 2011 alors qu’en juin 2010 elle nous avait fait une offre de 5213 euros annuels. Une offre jamais honorée. Nous venons de faire une assignation par huissier pour exiger cette somme au 31 décembre prochain. Pas de réponse. Tactique habituelle. SMAS ne répond pas, laisse venir et engrange les loyers de ses locataires (2440 euros les deux semaines de haute saison en mars prochain pour les Parisiens pour mon appartempent !). Pour 2012, nous avons touché 1302 euros le 27 septembre dernier. C’est ce qui s’appelle faire de la trésorerie à bon compte…
J’ignorais cette pratique de l’avance de loyer, qui permet de payer l’appartement moins cher et que ne pas recevoir de loyer pendant onze ans. Une formule + saine que celle des fonds de concours.
Actuellement SODEREV TOUR, vient de faire l’objet d’un contrôle fiscal qui a débuté au cours du premier semestre 2012.
Il s’agit du second connu, le précédent date de 2009.
L’enjeu de la procédure de sauvegarde consiste à permettre à cette ‘entreprise de l’aider à surmonter seule ses difficultés, dans ce cas lesquelles?
-Le paiement de ces loyers, certainement,
-L’administration fiscale en revenant 3 après n’a pas l’intention de repartir les poches vides.
Finalement, ce contrôle fiscal est-il aussi une des raisons qui ont incité SODEREV à faire appel à cette procédure pour éviter de payer cash, un redressement fiscal?
En définitive au rythme d’un contrôle fiscal tous les trois ans, on a du souci à se faire…..
Car, l’Administration fiscale semble s’intéresser aux vertus bénéfiques de la gestion des sociétés de ce groupe.
Attendons la suite…
bonsoir
« Soderev Tour vient de faire l’objet d’un contrôle fiscal » : puis-je vous demander d’où vous avez cette information? Merci
Bonjour,
Je viens de prendre connaissance des comptes clos au 31 octobre 201 publiées au greffe par cette société.
Ces observations figurent dans l’annexe des comptes annuels page 9:
-Vérification de comptabilité en 2009, nouvelle vérification en 2011, non achevée lors du dépôt du rapport en février 2012.
Il apparait également des facturations avec la société Lagrange PATRIMOINE pour 835 740 euros, pour compenser les pertes de démarrage de nouvelles résidences et avec la Société mère HOLLANDAISE sous la forme de retro-commissions, pour 2 411 797 euros, au profit de SODEREV.
En revanche, on ne mentionne pas le montant des commissions qui ont été payées à cette dernière.
Enfin, figure une convention de rachat de créance par une autre société du groupe pour un montant de 1 506 429 euros, la société VACANTOUR IMMOBILIER, correspondant à une créance que SODEREV,détient sur une société de construction vente sans précision du Nom.
Cette société VACANTOUR IMMOBILIER est administré par les mêmes dirigeants, se substitue à SODEREV et devient débitrice à la place de cette société de construction vente il n’y a pas de précision sur le montant des intérêts de cette créance et les modalités de son remboursement.
Cette créance correpond à des lots d’immeubles, il n’y aucune indication sur la valeur de ventes que peuvent représenter ces biens.
Je peux vous transmettre ces documents, si vous le désirez pour confirmer mes dobservations.
Cordialement.
Bonjour Attila, Merci pour ces infos édifiantes concernant SOREDEV TOUR.
une fois encore la betise humaine est aussi haute que les sommets qui dominent ces residences aux attraits qui forcent le trait , tous les moyens sont bons pour enfler le chaland qui pour des raisons inavouables se fait en definitive pieger et plumer, a quoi servent les référés, et les assignations si ces procédures ne sont pas utilisées.
Monsieur de la taille, qu’entendez vous par betise humaine?
S’il-vous-plait, n’abaissons pas le niveau des débats…
Pour revenir à l’avance de loyer qui nous avait été consentie, elle l’était à un taux d’intérêt d’environ 7%, soit nettement supérieur à celui pratiqué par les banques à l’époque. Le tout bien enveloppé dans un joli « package », nous avons plongé… Les vendeuses de MGM savaient y faire. Les propriétaires qui n’ont pas choisi cette formule ont vu leur loyer réévalué au fil des années selon l’indice de la construction et ne se plaignent pas. Ils touchent actuellement plus que ce que nous a promis SMAS.
Bonjour,
Lagrange nous a vendu sur plans en 2007 un appartement dans la résidence du Pic de l’Ours à Font Romeu pour 163000 euros. Nous avons été livrés en novembre 2008.
Le dispositif de financement comprenait un bail commercial avec Résitel. Dans notre cas, il s’agissait d’un bail irrévocable de 9 ans pour un loyer de 5470,84 euros annuels.
Une procédure de sauvegarde a été ouverte au nom de Résitel le 26 mars 2012. L’administrateur judiciaire nous a alors proposé un avenant réduisant le loyer à 60%, que nous n’avons pas signé.
A partir de ce moment-là, les courriers de menaces se sont succédés pour mettre plus de pression.
L’association des copropriétaires qui s’est créée nous a permis de faire front. Notre avocat a engagé une procédure de tierce opposition à la mise sous sauvegarde. Finalement, le 7/08/12, la cour d’appel de Pau a décidé le retour à la mise sous sauvegarde de Résitel.
Les copropriétaires ayant signé l’avenant ont reçu leur nouveau loyer (60% du loyer initial).
Les autres ont été résiliés : loyer initial réglé jusqu’à la date de résiliation, amputé de charges de copropriété délirantes.
De son côté, le prêt court toujours…
Nous sommes découragés.
Bonjour,
Vous êtes découragés, ce que je comprends fort bien. Puis-je vous demander quelques précisions:
– sur quel nouveau loyer annuel pouvez-vous tabler?
– quel est le montant annuel de vos remboursements de prêt?
– quel budget consacré/an pour les honoraires d’avocat?
Nous sommes résiliés, ce qui signifie que Résitel a mis unilatéralement un terme à notre bail. A ce jour, nous ne percevons aucun loyer. résitel nous a invité à récupérer nos clés.
Le montant annuel de nos remboursements de prêt est 11448 euros.
Pour l’instant, nous avons pris un avocat par le biais de l’association des copropriétaires et nous avons versé une provision de 200 euros. Nous pensons que l’union fera la force mais l’avocat a des difficultés à déméler la situation (Lagrange y travaille en versant des loyers au compte goutte, à certains seulement et pas aux dates convenues dans le bail).
Nous naviguons à vue…
Effectivement, l’union fait la force. Quelle est la proportion de bailleurs ayant accepté la révision à la baisse des loyers? + de 70% dans la résidence de tourisme?
Par chance, d’après nos recensements, nous sommes majoritaires à ne pas avoir signé ou à nous être rétractés. L’administrateur judiciaire a tenté l’intimidation, les menaces mais nous tenons.
Je suis président des conseils syndicaux de deux résidences gérées par Lagrange, l’une dans les Pyrénées par sa société filiale Résitel, l’autre en bord de Méditerranée par sa filiale Soderev.
Ces deux filiales gèrent chacune entre 30 et 35 résidences.
Une troisième filiale de gestion de résidences de tourisme est nommée Vacantel.
Le situations déficitaires prétendues de ces filiales ont permis au groupe Lagrange de se placer sous sauvegarde de justice. Cette procédure est une stratégie pour faire payer aux propriétaires les prétendus déficits apparents par deux moyens : 1 – la signification non motivée de congés aux baux commerciaux par exploit d’huissier, ce qui permet l’abandon pur et simple de la gestion de résidences prétenduement non rentables et, bien entendu l’arrêt du paiement des loyers et des charges dues de l’année en cours ; 2 – la notification d’avenants aux baux originaux prévoyant une baisse très significative des loyers. Bien entendu, les loyers non payés, antérieurs à la date de jugement de la mise sous sauvegarde, font partie d’un passif qui ne sera également et probablement jamais payé.
Plusieurs raisons expliquent la situation présentée au Tribunal de Commerce :
1 – le groupe est constitué de manière classique par une tête de groupe fixée au Luxembourg et une société fixée à Lyon, administrateur du staff, des cadres et de la comptabilité consolidée qui engrange directement le chiffre d’affaires normalement dus aux filiales gestionnaires et provenant des clients usagers touristes. La ponction d’une commission est effectuée par cette société à titre des management fees (elle part probablement à l’étranger), si bien que les recettes d’exploitation redescendent aux filiales nettes de cette commission (il est probable que cette commission n’est ainsi pas comptabilisée dans les filiales…). Les résultats comptables peuvent ainsi apparaître insuffisants par rapport aux charges de gestion touristique…
Cette situation a dû intéresser les services fiscaux…
2 – Certaines résidences récentes sont gérées à la fois au plan de la copropriété par une société filiale « maison », dite LSI, qui sert de syndic, ainsi que par la filiale Résitel, ou Soderev au titre de la gestion touristique. Le mélange des genres est propice et la confusion entre les services rendus par les mêmes salariés au titre de la copro et du suivi des clients touristes ne doit pas rendre aisée la lecture comptable des deux activités…
3 – Pour honorer ses loyers, quand elle le faisait, Lagrange payait systématiquement en retard pour se faire aisément de la trésorerie sur le dos des propriétaires : lettres chèques comportant la bonne date d’échéance mais postées avec, au minimum, quinze jours de retard selon le cachet de la poste.
4 – Lagrange a pour politique de ne jamais répondre aux courriers ou injonctions de ses propriétaires. Sa gestion demeure totalement opaque à l’égard de ceux-ci.
Ses décisions de gestion, relatives aux baux, sont toujours prises unilatéralement sans aucun respect des dits copros, y compris lorsque les collèges de propriétaires cherchent des informations ou des explications légitimes.
5 – les récentes mises sous sauvegarde, demandées juste à une date précédent le paiement normal des échéances importantes de loyers ont permis de geler pendant un an tous les loyers dûs, alors que, pendant le même temps, Lagrange poursuivait tranquillement la gestion touristique et encaissait les loyers des clients sans payer ses charges en temps et en heure.
C’est tout bénéfice pour le Groupe dont la politique pourrait être considérée comme une intention manifeste d’eluder ses obligations commerciales.
6 – On doit également supposer que la situation tendue de trésorerie de Lagrange, générée par les larges ponctions des dirigeants, seuls habilités à fixer les charges de siège, provient également d’une mauvaise gestion des fonds de concours qui ont servi à fixer des loyers peut-être surestimés. Mais il faut remarquer que la fixation initialement promise d’un rendement de 4 % du prix d’achat des maisons ou appartements n’était quand même pas irréaliste en début de période des baux commerciaux..
D’où la très mauvaise gestion ou la franche mauvaise foi : la peuve n’est pas encore définitivement apportée. Dans un cas comme dans l’autre, les propriétaires ont été floués.
bonjour ,
je suis copropriétaire d’une residence étudiante à Nîmes et le gestionnaire victory gestion a décide de son propre fait de baisser les loyers de 19% , même si nous avons répondu non à sa proposition de baisse de loyer , soi disant il perdrait de l’argent !
Bonjour
Si vous pouvez donner quelques précisions: nom du promoteur, année de la conclusion du bail commercial, motifs avancés pour cette baisse des loyers. Merci
bonjour ,
le promoteur est SOCOGIM ( groupe VINCI ) , bail au 1er septembre 2008 avec la société ANTAEUS ( monsieur de biasi ) et vente du fond de commerce au 1er aout 2009 à la société VICTORY GESTION ( dirigé aussi par monsieur de biasi )
Situation locative difficile des 206 logements dont 41 en classes affaires et lourde perte sur cette résidence !
bonjour I’m laura I’m such a air head but I still really appreciated your work
Hello Laura
Are you a customer of Lagrange?
Madame,
Je suis membre du bureau de l’association des copropriétaires des Chalets de Wengen, détenteurs d’un bail dont l’exploitant est Soderev Tour du groupe Lagrange.
Nous regroupons une très large majorité de britanniques(80%) qui, tout comme nous, prend la mesure du caractère commercial de notre bail et de toutes les implications encourues.
Le 13 novembre dernier, nous étions conviés à une réunion à l’initiative de l’administrateur judiciare. Après présentation d’un état des lieux, exposant les pertes enregistrées au niveau de la société Soderev Tour en général, une conjoncture tendue, et un résultat négatif en particulier pour la rédidence nous concernant; un effort conjoint tant au niveau de notre contribution aux charges (20 Euros/m² x2) que du loyer perçu (-30%) nous a été présenté comme éventuellement « négotiable ».
Nous avons questionné les différents intervenants sur les autres pistes explorées visant à rétablir l’équilibre des comptes et notamment sur le taux de commissions facturé par le groupe à ses filiales en difficulté. Le taux de 20% nous a été confirmé comme étant tout à fait en ligne avec la moyenne de la branche, sa remise en question n’avait donc pas lieu d’être…? Ces prélévements étant faits en amont nous sont difficilement accessibles et vérifiables.
Nous n’avons plus de nouvelles du syndic contrôlé par le groupe Lagrange depuis plus d’un an ce qui a semblé surprendre nos interlocuteurs qui se sont empressés de nous promettre une réponse à l’issue de la réunion…?
….Jeudi 13 décembre, La neige est au rendez-vous, les webcams transmettent des images superbes de paysages blancs, les réservations vont bon train…
Le contexte économique est certes tendu, mais il semble que le groupe Lagrange comme certains de ces concurrents historiques ne sont plus les prescripteurs incontournables qu’ils étaient.
La visibilité supérieure et les parts de marché considérables de nouveaux e-bookers sur le net semblent avoir déstabilisé le marché et rongé les marges des opérateurs historiques.
Le modèle des « résidences de tourisme » semble être arrivé à maturité , comme autrefois le timeshare aujourd’hui en fin de vie. Les mises en chantier se font rares tarissant là aussi les revenus issus de la promotion immobilière de ces groupes.
Le retour à une bonne vieille gestion individuelle ou classique ne semble pas si ringarde parceque de nouveau durable et raisonnée.
MOnsieur
Merci de votre témoignage. 2 questions:
1/comment réagissent les acquéreurs britanniques face à cette situation problématique de leur investissement?
2/ vous avez raison de préciser « La visibilité supérieure et les parts de marché considérables de nouveaux e-bookers sur le net semblent avoir déstabilisé le marché ». Comment pensez-vous tirer parti des potentialités du net pour commercialiser les semaines d’occupation dans les biens des investisseurs?
Madame,
Nous sommes en contact très régulier avec les copropriétaires britanniques qui déjà depuis 2007, via un forum dédié, échangent leurs points de vue et concertent leurs actions.
Ils bénéficient des mêmes règles fiscales octroyées aux nationaux, et seraient donc, le cas échéant redevables de l’éxonération de TVA si un terme était mis au bail en cours.
Bien qu’assistés de conseils pour certains, ils n’ont pas appréhendé les contours de la dimension commercial du bail. Il faut souligner que les agents immobiliers (Lagrange patrimoine conseil en ce qui me concerne) ou autres intermédiaires n’ont pas cru bon de s’attarder sur le caractère contraignant de ce type de contrat pas franchement adapté aux particuliers.
La loi britannique en la matière offre beaucoup moins de protection au preneur.
En outre, la faculté du bail à être renouvelée à terme sans que le bailleur puisse se prémunir d’éventuelles indémnités de compensation n’est pas un élément dont ils avaient connaissance à la signature.
Enfin, nos amis sont troublés de réaliser que de tels montages puissent être cautionnés par des dispositifs fiscaux encadré par l’état et de constater que les vrais perdants sont les propriétaires mais aussi les stations qui bientôt pourraient se retrouver seuls à la barre de vaisseaux fantômes à moins de reprendre leur destin en main.
Quant au potentiel offert par le net, deux segments semblent se dessiner:
1 Les acheteurs de prix de remises (ex voyage privé), ou de tout inclus. Ce qui ne signifie pas obligatoirement bas de gamme.
2 Les acheteurs de destinations spécifiques, » les fidèles » ( portail de stations, agences locales) , sensibles à l’enneigement la taille du domaine.
Il semble évident que la deuxième solution soit plus à notre portée en tant que copropriétaires rassemblés autour d’une même résidence.
Bien cordialement
« Le taux de 20% nous a été confirmé comme étant tout à fait en ligne avec la moyenne de la branche, sa remise en question n’avait donc pas lieu d’être…? »
Je me permets de remettre en question l’argument avancé par l’administrateur judiciaire.
Les comptes publiés par un concurrent national (8MEuros de CA) mentionnent un taux moyen Tour Operator de 9.3%.
De plus plus ce concurrent fait appel entre autre au groupe Lagrange pour faire la promotion commerciale, car il apparait dans le catalogue lagrange, la remise en question du bien fondé de ce taux de 20% est plus que d’actualité.
Bonjour,
Propriétaire au Clos des Fontaneilles aux Angles, seulement une vingtaine de copropriétaires , sur 82, avaient signé l’avenant proposé par Résitel, avec une baisse d’environ 70 % . et ce malgré les différents courriers de « menace » de RESITEL ou de l’admnistrateur. Nous savions depuis le mois de juillet que RESITEL ne voulait pas garder notre résidence. Donc notre avocat ainsi que certains copropriétaires ont cherché des repreneurs. Notre résidence a donc été cédée par décision judiciaire du mois de septembre. Nous avons aujourd’hui un repreneur, certes avec un loyer plus faible que celui que nous avions, mais au moins la saison d’hiver est assurée. A ce jour, Résitel nous doit encore le loyer du 3eme trimestre 2012 (payable au 30 septembre) !!!!
Bonjour
Merci pour votre témoignage. Puis je vous demander:
– quel est le repreneur?
– quel est le nouveau loyer annuel/ celui pratiqué à l’origine par Résitel?
Merci