RESIDENCE DE TOURISME : RESITEL ET LES FONDS DE CONCOURS
Publié : août 25, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel 8 CommentairesLe coup de pouce financier donné par le promoteur à l’exploitant d’une résidence de tourisme est-il justifié? A quand la transparence sur les fonds de concours?
Bientôt la rentrée et le compte à rebours a déjà commencé pour Résitel. En effet je vous signale que la période d’observation de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange se termine fin septembre 2013. D’ici là, une audience au tribunal de commerce décidera ou non de la poursuite de son activité. Bien sûr, le poids de son passif en constituera le sujet essentiel et j’y reviendrai dans un prochain billet.
Lors de cette audience la question des fonds de concours sera sans doute évoquée. En vertu de cette pratique, le promoteur d’une résidence de tourisme, qui encaisse le prix de vente, verse une somme d’argent au futur exploitant. « Prélevée sur sa marge, ces fonds peuvent être d’autant plus importants que la marge du promoteur est confortable. Lorsque le promoteur et l’exploitant n’appartiennent pas au même groupe, chacun défend sa marge, et le promoteur cherche à réduire les fonds de concours » explique un proche du dossier Résitel.
Justification officielle de l’existence de ces fonds de concours : au début, l’exploitation d’une résidence s’avère généralement déficitaire pendant quelques années. Alors que la résidence n’a pas encore trouvé sa clientèle, son exploitant doit régler immédiatement les loyers aux investisseurs privés.
La ventilation du prix de vente dans une RT
En versant des fonds de concours à l’exploitant, le promoteur contribue donc au financement des pertes d’exploitation au démarrage commercial de la résidence de tourisme. Cependant des questions me viennent à l’esprit.
Primo : pourquoi cette absence de transparence sur le montant des fonds de concours ?
Secondo : dans la plupart des cas, les difficultés financières surviennent lorsque la source des fonds de concours s’est tarie. Une preuve que comme tout produit de défiscalisation, les investisseurs surpayent les biens dans les résidences de tourisme ?
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Poser la question, c’est y répondre.
En effet, les fonds de concours ne sont pas la pour « aider » l’exploitant au démarrage mais pour permettre, sur fond de bonne justification de gestion, une vente surévaluée.
Exemple: pour des fonds de concours de 50 000 euros (moyenne pour un t2), 25 000 euros reviennent à chacun des protagonistes; sans que l’on puisse prouver qu’il y a dépassement des prix du marché.
Jgl
[…] Le coup de pouce financier donné par le promoteur à l'exploitant d'une résidence de tourisme est-il justifié? A quand la transparence sur les fonds de concours? Bientôt la rentrée et le compte à re… […]
Malheureusement, je crois que le Tribunal de Commerce va soigneusement éviter d’aborder le problème des fonds de concours.
J’ai bien peur qu’il ne cherche à éviter le sujet. S’il y est contraint, il expliquera que l’utilisation des fonds de concours n’est pas illégale.
Pour écarter le sujet, il pourra se déclarer incompétent pour se positionner sur une éventuelle utilisation abusive.
C’est triste, mais c’est comme ça.
Curieusement, le Tribunal de Commerce ne cherche pas à comprendre les raisons pour lesquelles une société se retrouve placée sous sauvegarde.
Son seul et unique objectif consiste à préserver la société, pour préserver des emplois.
Les sociétés peu scrupuleuses le savent très bien; c’est pour ça qu’elles en profitent, et se font parfois aider de cabinets conseils, qui les aident à contourner les procédures, pour abuser des failles offertes par le système actuel.
Le jour où les tribunaux chercheront véritablement à comprendre pourquoi des sociétés se retrouvent en sauvegarde, notre pays aura fait un grand pas.
Pourtant les investisseurs devraient avoir le droit de savoir quel est le montant des fonds de concours par résidence. Qu’en pensez-vous?
Effectivement, les investisseurs devraient avoir connaissance du montant des fonds de concours par résidence. Mieux, ils devraient même en être informés au moment de l’achat.
Le problème, c’est que la législation actuelle n’oblige pas les promoteurs ni les gestionnaires à informer les investisseurs de la mise en œuvre de fonds de concours. Nous avons l’exemple d’un commercialisateur, qui s’est présenté comme « expert » dans le domaine; il a vendu des biens pendant plusieurs années, et a fini par écrire, quand il s’est senti obligé, qu’il ne connaissait pas l’existence des fonds de concours…
Quoi qu’il en soit, le Tribunal de Commerce évitera le sujet, car il considèrera qu’il n’a pas à statuer sur cette question.
Je rejoins l’analyse de l’association des Hameaux. Il y a quantité de textes de lois supposés protéger l’acheteur. L’acheteur est supposé être informé des caractéristiques essentielles du produit acheté. En l’occurence, l’existence de fonds de concours qui masquent la réalité économique du bien n’est pas révélée à l’acquéreur, alors qu’il s’agit d’une caractéristique fondamentale. Pourtant la situation est connue depuis des années: Transmontagne est à ce titre emblématique.
Le rôle des Tribunaux de Commerce n’est pas effectivement de comprendre s’il y a eu une escroquerie ou non, mais de sauver une entreprise en difficulté le jour où les problèmes arrivent. Peu leur importe que ces difficultés étaient prévisibles ou non.
La vérité s’impose d’elle même quelques années après l’achat: les loyers promis ne correspondent pas à la réalité du bien: sauvegarde, redressement, avenant ne changent rien à ce constat.
La qualité du gestionnaire peut éventuellement accélérer ou ralentir le processus.
La recherche éventuelle de responsabilités sur cet état de faits constitue un autre volet qui ne fait pas partie des prérogatives des Tribunaux de Commerce.
La procédure de sauvegarde est uniquement faite pour venir en aide à l’entreprise en difficulté.
De ce fait, elle lui permet de bénéficier d’avantages, parfois utilisés de façon abusive par les gestionnaires de résidences de tourisme.
Les intérêts de la société de gestion ne sont pas les mêmes que ceux des bailleurs, ce qui pose fatalement des problèmes.
Voici quelques exemples de ce que l’on pourrait qualifier de « failles » dans la procédure de sauvegarde, qui arrangent bien les gestionnaires peu scrupuleux:
– Le tribunal de commerce n’analyse absolument pas les causes des difficultés rencontrées. Il se contente d’écouter la seule version de la société en difficulté, qui peut alors expliquer qu’elle est victime de la crise.
– Aucun contrôle sérieux de la comptabilité de l’entreprise n’est réalisé.
– Les propriétaires ne sont malheureusement pas écoutés, et ne peuvent pas exprimer leur vision.
– L’administrateur, qui a pour mission d’assister la société en difficulté peut dissuader les propriétaires de produire une déclaration de créances. L’administrateur ne vient pas en aide aux propriétaires.
– Les propriétaires n’ont que 2 mois pour produire une déclaration de créance, alors que l’entreprise en difficulté n’a pas de délai maximum pour contester les créances déclarées ; c’est pratique pour faire traîner les choses, et ça masque le réel passif de l’entreprise.
Bien entendu, ça peut permettre à la société de gestion de faire une saison de plus, pour rémunérer tous ses « conseillers », sur le dos des propriétaires.
– L’entreprise peut proposer de rembourser son passif sur 10 ans, de façon non linéaire. Ainsi, elle peut proposer un remboursement de seulement 5% les premières années, en faisant miroiter que les choses iront mieux dans 5 ans, ce qui lui permettra de rembourser un peu plus les dernières année ; seulement, d’ici là…
C’est ainsi que des sociétés de gestion continuent à tenir en otage les propriétaires, en toute légalité.
Merci pour ce commentaire fort détaillé.
Chers lecteurs et abonnés du blog, n’hésitez pas à témoigner.