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DEFICIT FONCIER : DES CLIENTS DE MONA LISA PIEGES A EVIAN

 

EN 2007 DES CLIENTS DE MONA LISA INVESTISSENT DANS LA RENOVATION D’UN HOTEL DANS LE CADRE DU DEFICIT FONCIER. SEPT ANS PLUS TARD, LES VICTIMES SE BATTENT CONTRE CETTE OPERATION QUI TOURNE MAL.

 Evian et son beau Rivage

Exploitant de résidences de tourisme et spécialiste des opérations de défiscalisation, la société Mona Lisa a été mise en liquidation judiciaire en janvier 2010 pour une partie et en mars 2010 pour une autre partie. Quatre ans après la déconfiture de cette société basée à Aix-en-Provence, des investisseurs se trouvent encore piégés. J’en veux pour preuve la mésaventure d’une cinquantaine des particuliers ayant investi en 2007 dans la rénovation d’un établissement dans le cadre du déficit foncier : l’hôtel Beau Rivage, à Evian au bord du lac Léman. Une localisation supposée top.

 

« Notre mésaventure a commencé par le démarchage par les commerciaux de Mona Lisa sur nos lieux de travail, d’abord par téléphone, puis en RDV dans l’entreprise. Experts comptables, avocats, médecins, cadres d’entreprise souhaitaient plus préparer un capital retraite que défiscaliser ».

 

Un particulier ne payant que 3.000 euros d’impôt sur le revenu se souvient : «  Dans une simulation, le commercial me promettait près de 3.900 euros de résultat, dès 2008 ; plus de 7.600 euros en 2017. Mona Lisa ferait tout à notre place, y compris la déclaration d’impôts.. Le délai de signature était toujours ultra urgent pour de sombres histoires de délais fiscaux à respecter. Bref, l’inquiétude et la méfiance était bien là, mais le commercial nous rassurait, les notaires également ». Ce mécanisme me fait penser à celui d’Apollonia, qui faisait signer ses clients dans l’urgence .

 

UNE SOCIETTE ECRAN ENTRE EN SCENE

« Une assemblée générale a été provoquée en décembre 2007 à Evian en présence d’une société  ayant acheté l’hôtel et le revendait à la découpe à chaque copropriétaire« . Cette AG entérine une société comme syndic ». Une somme de 50.000 euros lui est octroyée et elle est autorisée à reverser 95% des sommes des travaux au 1er avril 2008, pour les parties communes (travaux votés pour 2.222.000 euros. Ces 95% ont donc été versés alors que seulement 30% des travaux été effectués lors de leur arrêt définitif».

 

Depuis cette date, le bâtiment est déblayé, et hors d’eau/hors d’air

« Le mécanisme des 95% fut le même pour les parties privatives. Les 48 copropriétaires (49 lots) ont été victimes du mécanisme bien rôdé entre MONA LISA et son étude notariale » me signalent les victimes.

 

LA DECONFITURE DE MONA LISA

Le 19 mars 2009, année prévue de l’achèvement des travaux, le syndic informait les copropriétaires par voie LRAR de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de Mona Lisa.

Suite à 252.000 de travaux impayés, deux entreprises assignent Mona Lisa en juin 2009.

« Nous découvrions le château de cartes qui s’effondrait jour après jour. Il nous aura fallu plus de 2 ans pour réunir toutes les informations concernant notre projet, le timing des faits, ce dont nous étions propriétaires, etc…..En revanche, nous avions vite compris que les 2 emprunts contractés devraient être assumés pendant longtemps sans avoir de contrepartie financière en face.

Comme dans le cadre du scandale d’Apollonia, les situations personnelles peuvent devenir dramatiques : un copropriétaire a du retourner vivre chez ses parents, un autre décédé entre-temps à fait hériter sa fille de ce cadeau empoisonné.

 

Suite à l’expertise judiciaire du bâtiment et des travaux réalisés et restant à réaliser, le coût total des indemnités est estimé à plus de 5 millions d’euros (total des parties privatives et communes). L’enjeu est majeur ».

 

UNE PROCEDURE EN COURS

 

Absence d’assurance dommages-ouvrage, manquement d’obligation de conseil du notaire sur la possibilité de défaillance de Mona Lisa, les chefs d’accusation sont nombreux. En attendant, les victimes sont confrontées à la situation suivante :

 

– remboursement de deux emprunts (1 pour l’achat de la chambre et pour les travaux d’entretien, 1 autre pour les travaux de rénovation), pour un montant d’environ 1.000 euros par mois ;

– paiement d’onéreux frais de procédure et d’expertise ;

– impossibilité de revendre une chambre qui en l’état n’a strictement aucune valeur ;

– incapacité d’investir de nouveau dans la relance des travaux pour mettre en gérance le bien

– redressement fiscal en raison de la non location du bien

– nécessité de trouver un intervenant prêt à investir dans les travaux et dans la gestion de l’hôtel afin de redonner le droit aux copropriétaires au principe de déficit foncier

 

En 2010, le préjudice de chaque copropriétaire a été évalué à plus de 100.000 euros par lot, hors parties communes. A ce jour, il a dû augmenter sérieusement.

 

 

 

 

 

 

 


ARNAQUE SUR LES PARKINGS

Arnaque en sous-sol : une quinzaine de parkings vendus à la découpe à 175 familles. Ces investisseurs ont payé des travaux et ne perçoivent plus de loyer. Une instruction est en cours.

 

La liste des malversations s’allonge avec cette arnaque sur des parkings, que je viens de découvrir. Les faits : près de 200 investisseurs de particuliers résidant en région parisienne et en province ont investi dans l’achat de places de parking. Pariant sur le manque de stationnement dans les villes, un marchand de biens avait acheté une quinzaine de parkings en région parisienne et en province,  les a ensuite vendus «  la découpe » à des investisseurs.  Comme les emplacements avaient besoin de subir un lifting, voire une rénovation, des frais pour travaux s’ajoutaient au prix d’achat. Fiscalement, cette rénovation leur permettait de profiter du régime des déficits fonciers.

Exemple: en 2010 et 2011,  un parking a été découpé en partie, dans la célèbre Rue de la Paix à Paris. Vente d’un emplacement :  jusqu’à 45.000 euros. Marché de travaux: 25.000 euros/lot. Soit 70.000 euros. Loyer anuel par lot : 4.000 euros.

Ce placement de diversification était supposé dégager un rendement annuel honorable, compte tenu de l’impact de la défiscalisation. Voilà pour la théorie.

Dans la pratique, très rapidement les loyers n’ont pas été versés aux investisseurs. Le trio infernal : une société de marchand de biens, Park Rénov société chargée des travaux et  une autre spécialisée dans la gestion s’est révélé être contrôlé par un homme d’affaires à la réputation sulfureuse. La commercialisation s’est effectuée par le biais de gestionnaires de patrimoine.

Face à cette situation, les investisseurs floués se sont regroupés au  sein de l’Association de défense des copropriétaires de garages et box (ADCGB). « Déposée en 2009 auprès du TGI de Paris, notre première plainte a été classée sans suite. Ensuite, nous nous sommes constitués partie civile et une instruction est ouverte depuis 2011 pour « faux et usage de faux, escroquerie et association de malfaiteurs » m’explique un proche du dossier.

Alors que toutes les victimes n’ont pas encore été identifiées, les fonds engloutis se chiffreraient à au moins 7 millions d’euros.

Vous pouvez témoigner sur ce blog. Et vous y abonner  en cliquant à haut à droite.


ATTENTION AUX SCPI FISCALES

Accordant un avantage fiscal à l’entrée, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent réserver de mauvaises surprises à la sortie. Démonstration et expérience personnelle d’un professionnel du patrimoine

Frais SCPI

A la différence du placement pierre détenu en direct, la « pierre papier » sous forme de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) présente des avantages : fractionnement de l’investissement, diversification du risque locatif et délégation de gestion à un tiers. Mais comme l’investissement en direct, la pierre papier assortie d’avantages fiscaux présente des pièges.

Je vous fais part du témoignage d’un « investisseur avertie », travaillant dans un cabinet de gestion privée et ayant le statut de CIF (conseiller en investissement financier ». En tant qu’investisseur, ce professionnel s’est fait « piéger » dans une SCPI fiscale. Voici ses explications :

« Dans les SCPI de déficit fonciers et Malraux, la valeur théorique de revente du prix d’une part de SCPI de ce type  10 secondes après l’avoir achetée ? … malheureusement moins de 70%  du prix de souscription

 

Prenons un exemple simple d’une SCPI de déficit foncier

Vous achetez la part à 100€

Dessus, vous enlevez 12€ de frais de souscription (12% = notaire+ gestion+ frais commerciaux) : la SCPI va donc investir 88€ de ces 100€ dans de l’immobilier

 

==> Dans ces 88€, il y aura 55€ soit 62% du montant qui seront consacrés aux travaux (la majorité des SCPI de déficit propose ce ratio).

 

==> Les 33€ restant servent à acquérir  le foncier (avant travaux)

 

Prenez l’hypothèse optimiste que la totalité des travaux se « transforme » immédiatement en valeur foncière c’est- à- dire que la valeur du foncier s’élève à 33€+55€ = 88€, en cas de revente immédiate.

En cas de revente immédiate

En tant qu’associé de la SCPI, si vous vendez votre part, la SCPI doit céder la part d’immeuble correspondant.  En cédant cette part d’immeuble à 88€, elle réalisera une plus- value de 55€ pour un investissement de 33€ soit + 166% (valeur de l’immeuble après travaux, moins le prix du foncier). On parle bien d’une plus- value sur l’immeuble de 55€, plus-value sur laquelle la SCPI va devoir immédiatement payer 34,5% de taxes (19%+ 15,5% de CSG)…soit 19€ – sans oublier les 6% pour les plus-values > 300000€…

 La « valeur théorique » de la part à la revente s’affiche donc dans le meilleur des cas à 69€  (= 88€ -19€ de taxes sur les plus-values)…pour une part acquise à 100€. Soit une perte de 31%… certes compensé en partie par le gain fiscal… mais pas totalement! »

Frais SCPI

En cas de revente dans 15 ans

Notre CIF poursuit « Prenons l’hypothèse ni optimiste ni pessimiste que les biens valent 88€ et qu’ils ont une durée de détention moyenne de 13 ans (considérons qu’il faut à la SCPI 1 an en moyenne pour acheter les biens et 1 an en moyenne pour les vendre, donc 13 ans de gestion …).  La plus-value reste de 55€ mais bénéficie d’abattement pour durée de détention (13 ans en moyenne). Voici le calcul avec les hypothèses ci-dessus et PFL de 19%  CSG de 15,5% inchangés dans 15 ans :

 

  • Prix de cession  88 000 €
  • Prix d’acquisition  33 000 €
  • Plus-value brute imposable 55 000 €
  • Abattement pour durée de détention 26 400 €
  • Plus-value nette imposable 28 600 €
  • Impôt sur le revenu 5 434 €
  • CSG/CRDS/Prélèvements sociaux 7 400 €
  • Taxe plus-value > 50000€     0 € (peu probable)
  • Impôt à payer 12 834 €
  • Plus-value nette d’impôt 42 166 €

 

Le prix de revente de la part sera de 75€ …  (88€- 13€ d’impôt)

 

Le problème, on le voit vient des taxes sur les plus-values.  Maintenant si l’immobilier monte la plus-value se creuse … et donc la fiscalité s’amplifie. Certes le prix de la part montera mais pas du tout dans les proportions envisagées. Et si l’immobilier baisse…pffff… »

 

Trois points à retenir 

 

  1. Ce que le fisc accorde d’une main, il le reprend à la sortie. Dans les SCPI Malraux ancienne génération, ou dans celles dédiées au déficit foncier, la plus-value se calcule sur le prix d’achat, compte non tenu des travaux.
  2. Dans les actuelles SCPI Malraux adossées à des immeubles faisant l’objet d’une vente dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover), le calcul de la plus-value est moins pénalisant pour les associés.
  3. Inutile de vous précipiter sur les placements de défiscalisation. Prenez-soin d’étudier l’entrée, la détention et la sortie

Comme ce blog est un lieu d’échange, je vous invite à réagir et à me faire part de vos expériences plus ou moins heureuses en matière de placement.