RESIDENCE DE TOURISME : PRIVILEGE DANS LE GIRON DE LAGRANGE
Publié : janvier 18, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Lagrange, LP Promotion, Privilège Hotels resort, Résitel, Soderev 2 Commentaires
En moins de 10 ans, des investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un placement immobilier supposé pérenne.
Opération de croissance externe dans le monde de la gestion des résidences de tourisme. Le Groupe Lagrange comptant un peu plus de 30.000 lits sous gestion, vient de racheter la société (PHR) Privilège Hôtels & Resorts, qui gère environ 4.000 lits. Une manière d’augmenter son parc sous gestion d’un bon dixième. L’opération se serait conclue au 1er janvier 2015 par le biais de la SMAS (Sainte Maxime, Argentière et Les Saisies) une filiale de la nébuleuse Lagrange.
Je vous signale que PHR avait été lancé en 2005 par le groupe LP Promotion, basé à Toulouse. Membre de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), LP Promotion avait été associé avec le groupe Lagrange au début des années 2000. « LP Promotion construisait, Lagrange commercialisait les lots et les gérait. En 2005, cette association a pris fin et nous avons décidé de mettre en place une structure de gestion » se souvient un proche du dossier. Avec cette cession, LP Promotion marque son souhait de se recentrer sur son métier de base, à savoir la promotion. Sa filiale de gestion était très présente en Maurienne avec des résidences notamment à Valmenier, Val Cenis et St Sorlin.
Quelle incidence pour les investisseurs ?
Les cessations d’activité partielle décidées par le Tribunal de commerce en 2013 pour Résitel et Soderev, restent de mauvais souvenirs pour les copropriétaires. Aujourd’hui ils redoutent de passer sous la coupe du Groupe Lagrange, pour la gestion de leurs biens.
« Nous sommes propriétaires d’un appartement à VALMEINIER (73) sous le régime DEMESSINE en ZRR. Au départ, en 2006 la gestion de la résidence de tourisme était assurée par Résid-Hotel (les frères MULKO à MOUGINS 06). Au bout de la 3° année d’exploitation (2009), survint le scénario habituel : proposition d’une baisse de loyer etc…Nous avons alors été vendus à QUIETUDE groupe lui-même déjà en difficulté qui a déposé le bilan 3 mois après.Après la résiliation de notre bail commercial, nous avons trouvé nous même un repreneur : le groupe P.H.R (Privilège Hotel Resort 31000) filiale du groupe LP PROMOTION . Bingo ! : PHR vient d’être repris par LAGRANGE ! » me confient des investisseurs privés.
Faisons les comptes : entre 2006 et 2015, soit en moins de 10 ans, ces investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un investissement immobilier supposé pérenne.
Payer le solde de TVA au fisc
A Valmenier et ailleurs, certains copropriétaires détenaient également un bien dans une autre résidence de tourisme gérée par Lagrange. Pour ne plus être à la merci d’exploitants indélicats, qui diminuent leurs loyers de 30% lors du renouvellement du bail commercial, certains ont préféré récupérer la pleine disposition de leur appartement. Le délai de détention pour le maintien des avantages fiscaux ayant été franchi, il ne leur restait qu’à régler à l’administration fiscale le reliquat de TVA. Cette solution au moins le mérite de la tranquillité.
Je vous rappelle que l’exonération de la TVA relative à l’investissement dans une résidence de tourisme, nécessite de conserver son bien pendant 20 ans.
RACHAT DE PHR PAR LAGRANGE, REMBOURSEMENT DE LA TVA AU FISC, RETARDS DE LOYERS: REAGISSEZ ICI SUR MON BLOG. EN ATTENDANT, MERCI DE VOTRE FIDELITE.
RESIDENCE DE TOURISME : DES INVESTISSEURS PIEGES
Publié : septembre 25, 2014 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: banquier, gestionnaire, Lagrange, notaire, promoteur, Résitel, redressement fiscal Commentaires fermés sur RESIDENCE DE TOURISME : DES INVESTISSEURS PIEGESQuand l’investissement sans souci se révèle finalement cauchemardesque.
Retour sur les mésaventures des investisseurs dans la résidence de tourisme de Vignec
Quand les investisseurs rament…
Suite à mon précédent billet consacré à la remise en cause des avantages fiscaux en raison de l’absence de classement de la résidence de tourisme de Vignec gérée initialement par le groupe Lagrange, des internautes ont réagi.
Ici je publie le commentaire très documenté d’un investisseur fortement impliqué dans l’autogestion de cette résidence située près de St Lary. Ce particulier s’exprime au nom de la centaine d’investisseurs embarqués dans cette galère.
LES SEPT PIEGES
Avec ce redressement fiscal, « Le moins que l’on puisse dire, c’est que l’administration fiscale n’est absolument pas compréhensive. Les propriétaires sont encore une fois les vaches à lait:
1) Ils ont acheté un bien au dessus de leur valeur.
2) On leur a vendu un bien avec un loyer évalué « avec le Savoir faire et l étude marché du groupe Lagrange, un des leaders du tourisme français ».
3) Avant le terme du bail ferme et irrévocable, on leur propose une baisse de loyer de plus de 70%.
4) Sans local d accueil dans la résidence de tourisme,
5) Sans le classement 3* promis . Refusant cette proposition de baisse drastique du loyer, les investisseurs se lancent dans l’autogestion de leur résidence, située à des centaines de kilomètres de leur domicile.
6) « Les investisseurs retroussent les manches et après un an sans revenus, ils créent leur propre société pour exploiter leur résidence. Ils remettent à niveau le bien qui n’avait jamais été entretenu et, obtiennent en 2014, le classement 3*.
7) Aujourd’hui ils doivent payer la faute de Lagrange qui évidement ne dit plus rien sur ce point…
Qu’est ce qui viendra après? Vive l’investissement sans souci!
Au bout du compte: qui a gagné de l’argent dans ce système machiavélique broyant des milliers de personnes?
Est-ce normal de payer ce prix pour avoir eu la naïveté de croire un vendeur, un notaire, un banquier, un promoteur, un groupe et son gestionnaire. .. tous aux abonnés absents aujourd’hui? »
Sans faire de polémique, je signale que le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a refusé l’adhésion de cette résidence comme membre. Sans doute à cause de la composition de son Conseil d’Administration, qui compte un représentant du groupe Lagrange.
Dommage que cet organisme professionnel cède à des pressions en interne. Une résidence auto – gérée mérite de faire partie des adhérents du SNRT. Et de bénéficier comme les autres hébergements touristiques, à la fois des informations professionnelles concernant ce secteur et d’une meilleure visibilité qui faciliterait sa commercialisation auprès du public.
En résumé, « let’s cross the fingers » pour que le fisc adoucisse sa décision de redressement. Et pour que le SNRT accueille la résidence de Vignec.
IMMOBILIER : QUAND LE FISC RETOQUE DES INVESTISSEURS
Publié : septembre 20, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: classement, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel, redressement fiscal, Vignec 4 CommentairesEN RAISON DE L’ABSENCE DE CLASSEMENT D’UNE RESIDENCE DE TOURISME PAR L’EXPLOITANT, LE FISC RATTRAPE LES INVESTISSEURS POUR LEUR REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU.
Un malheur arrive rarement seul. Les investisseurs dans la résidence de tourisme de Vignec (Hautes Pyrénées), située près de la station de St Lary ont été confrontés à la déconfiture de Résitel, leur gestionnaire filiale du groupe Lagrange. Grâce à leur combativité, ils sont sortis de cette mauvaise passe en reprenant en mains leur gestion. Désormais cette résidence est autogérée de manière exemplaire.
Sur le plan fiscal, les copropriétaires ont fait l’objet d’un redressement avec l’administration.
UN AVANTAGE FISCAL…
L’investissement dans une résidence de tourisme classée en ZRR (Zone de revitalisation rurale), institué par la loi Demessine en 1999, présente de nombreux avantages : possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat ; réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 25% du montant investi hors taxes, étalée sur six ans ; rentabilité locative garantie et possibilité de séjourner dans les lieux plusieurs semaines chaque année. Le hic : cette résidence n’était pas classée, comme je l’ai détaillé dans mon précédent billet.
… SI LA RESIDENCE EST CLASSEE
Pour fixer les idées, voici le cas d’un investisseur parmi d’autres. Le 13 décembre 2007, Mr X a acheté un local à usage commercial ou d’habitation et un parking pour un prix TTC de 235.792 euros. Lors de sa déclaration de revenus 2007, il a tout naturellement sollicité le bénéfice de la réduction d’impôt (article 199 decies E du code général des impôts).
REDRESSEMENT FISCAL
Le 9 décembre 2013, notre investisseur reçoit une « proposition de rectification ». Argumentation de l’administration fiscale : « le logement, pour lequel vous avez demandé le bénéfice de la réduction d’impôt au titres des investissements locatifs dans le secteur du tourisme, n’a été classé que le 19 mai 2011 ». Et de poursuivre « vous avez bénéficié à tort de la réduction d’impôt de 2007 à 2010, soit un montant de 4.167 euros chaque année (25% de 16.666 euros ».
Voyez les dates : 13 décembre 2007 et 9 décembre 2013. Le fisc ne remet pas en cause les réductions d’impôt de 2008 et 2009, en vertu la prescription fiscale : deux ans et l’année en cours. Par contre, il retoque le contribuable pour sa réduction d’impôt des années 2010 et 2011.
Pour l’année 2010, l’administration lui réclame 5.084 euros :
4.167 euros au titre de la réduction d’impôt + 500 euros d’intérêts de retard (12% par an) + 417 euros de majoration (10%).
Pour l’année 2011, en raison d’un changement de base, l’administration lui réclame 1.007 euros.
Comment un contribuable de bonne foi peut-il être redevable de près de 6.100 euros, en raison de l’amateurisme d’un exploitant qui n’a pas pris le soin de faire classer la résidence de tourisme où il a investi ? Les dizaines d’investisseurs à Vignec sont bien sûr inquiétés par le fisc.
Espérons que l’administration fiscale soit compréhensible et n’impute pas aux investisseurs un manquement dont ils ne sont absolument pas responsables. Quel est votre avis. Réagissez sur mon blog.
RESIDENCE DE TOURISME : REMISE EN CAUSE DES AVANTAGES FISCAUX
Publié : septembre 14, 2014 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: classement, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel, rectification fiscal, redressement, SNRT 2 Commentaires Double peine pour les investisseurs : baisse de loyer et remise en cause des avantages fiscaux, faute de classement de la résidence de tourisme.
Vignec, dans les Hautes Pyrénées
A ce jour j’ai rédigé un peu plus de 150 billets de blog sur les tracas financiers des investisseurs dans l’immobilier de services géré par un exploitant. Un vaste sujet d’actualité si j’en juge votre fidélité dont je vous remercie et vous invite à vous abonner gracieusement à mon blog.
Aux tracas financiers s’ajoutent des soucis avec le fisc. Pour bénéficier des avantages fiscaux, la résidence de tourisme doit faire l’objet d’un classement de la part des services de la Préfecture. L’exploitant, en l’occurrence Résitel dans le giron du groupe Lagrange dispose d’un délai de 12 mois après la mise en service de la résidence de Vignec ( Hautes Pyrénées ), pour la faire classer. Pour bien comprendre ce dossier, je vous convie à un rappel chronologique
2007-2010 : Parfaitement au courant de cette obligation, Résitel, membre du Conseil d’Administration du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a certes demandé le classement de la résidence en 3*. En l’absence d’un local d’accueil pour les clients, elle a été rejetée. Normal, imaginez-vous un hôtel sans réception.
Scandale autour du local d’accueil
2011 : un copropriétaire de Vignec est redressé par le fisc au motif que la résidence n’était pas classée. Suite à l’appel des services juridiques de Lagrange, Résitel renouvelle sa demande de classement, mais cette fois en 2*. L’objectif était d’éviter les redressements. « Afin de ne pas répéter l’échec de 2007, Résitel a aménagé le local d’accueil le temps de la visite, puis l’a supprimé, comme l’a constaté un huissier, dès que le classement a été obtenu. Ceci privait la résidence de son avenir et d’un local de service pourtant obligatoire, aussi bien dans la loi que dans le règlement de copropriété » me confie un investisseur privé. Pire : Lagrange a tenté de vendre le local d’accueil à un restaurateur en lui cachant que ce local était local d’accueil. Le restaurateur a gagné en référé.
2013-2014 : Les autres copropriétaires de Vignec reçoivent une proposition de rectification de l’administration fiscale. Je reviendrai sur le sujet dans mon prochain billet. Après avoir aménagé un local d’accueil, les investisseurs autogestionnaires obtiennent enfin le classement de leur résidence en 3*.
Une double peine
Que retenir ? « Outre avoir privé la résidence de Vignec de son indispensable local d’accueil, Résitel a demandé à ses propriétaires des baisses de loyers de 75%. Quand ceux-ci ont refusé, ce gestionnaire les a abandonnés sans local d’accueil, avec un classement 2* alors qu’ils avaient vendu un 3* » poursuit cet investisseur.
Bravo à la forte mobilisation et solidarité des propriétaires, à leur vive capacité d’adaptation, pour remettre en exploitation la résidence de Vignec . Ils doivent encore s’armer de patience pour poursuivre la procédure en cours sur le local d’accueil, le référé n’ayant pas permis de statuer. Alors que l’assignation de cette affaire a été délivrée courant 2013, elle n’a toujours pas été jugée sur le fond.
Et surtout, le litige fiscal subsiste : les copropriétaires sont redressés pour non classement de la résidence de Vignec de 2007 à 2010. Ils sont donc victimes d’une faute entièrement commise par leur exploitant d’origine. A suivre. Que pensez-vous de ces mésaventures? REAGISSEZ ICI
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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