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RESIDENCE DE TOURISME EN ZRR : LE DEFILE DES EXPLOITANTS

Publié : août 8, 2015 | Auteur : | Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: , , , , , , , | 5 Commentaires


Déjà quatre exploitants en moins de 7 ans pour une résidence de tourisme située dans une ZRR. Et des déconvenues à la chaîne pour les investisseurs privés.

Dommage que les investisseurs n’assistent pas à un défilé de mode

Un peu plus d’un mois sans publier un billet sur mon blog. Un bras cassé, l’absence d’internet via SFR suite à mon déménagement, explique ce silence involontaire.

Dans ce nouveau billet, je vous fais part du désarroi des particuliers ayant investi dans une résidence de tourisme située dans une ZRR (zone de revitalisation rurale) pour « profiter » du régime fiscal Demessine. Leur programme est sorti de terre en 2008. Depuis 7 ans, les exploitants et les procédures judiciaires de succèdent.

 

« Actuellement, notre exploitant ne nous verse plus nos loyers, l’avocate de notre association lance la procédure de commandement des loyers impayés. Nous sommes encore les dindons de la farce, puisque nous n’allons certainement pas récupérer les montants des loyers. Et pour la cinquième fois, nous devrons trouver un nouvel exploitant et subir une nouvelle baisse des loyers » me confie un des investisseurs, membre de l’association de défense.

 

 

 

Les procédures en cours

 

En 2010, les investisseurs ont lancé une procédure contre le commercialisateur Valority pour manque d’information sur les risques encourus lors de cet achat. Cette action passe en appel le 22 septembre 2015, ce qui témoigne de la rapidité de la justice français.

 

 

Les investisseurs ont également assigné Valorres, l’exploitant actuel afin d’obtenir la résiliation des baux commerciaux. Les motifs ? . «  L’attestation d’assurance produite ne correspond pas tout à fait aux exigences prévues par le bail commercial. En outre, certaines garanties, dont la garantie des locaux pour leur valeur de reconstruction à neuf n’a pas été justifiée dans le délai imparti » répond leur avocat. Mais

cette procédure sera jointe à la procédure initiée par la Société Valorres pour désigner un expert judiciaire.

 

Retour sur l’historique de cet achat malheureux

 

En 2006, les investisseurs achètent sur plan un appartement de 42,26 m2 pour près de 150.000 euros sur la base d’environ 3.500 euros/m2

 

En 2008, le programme immobilier est livré et le loyer annuel s’élève à 7.137 euros TTC pour ce type d’appartement.

 

Commence alors le parcours du combattant avec le défilé des exploitants. Le premier Résidhotel n’est resté que 3 mois,

Le deuxième Hôtels et Resorts, il a fini en liquidation.

Le troisième Valorres a acté une baisse des loyers de 40% par rapport au loyer initial.

Le quatrième Valorres, sous l’entité de Seml sous la marque de Mona.Lisa, déjà engagée dans une autre affaire.

Résultat le loyer actuel n’est que de 2.950 euros TTC, soit un recul de près de 60%. Pire le versement de ce loyer supporte d’importants retards, voire des impayés.

 

Impossible de revendre cet appartement actuellement, le bail de neuf ans se terminant fin 2017, pour la défiscalisation. De plus, avec les problèmes d’exploitants et l’absence d’entretien des parties communes, il faudra sans doute le brader pour trouver un acquéreur.

RESIDENCE DE TOURISME : LA RESILIATION DES BAUX A LA FOUX D’ ALLOZ (2)

Publié : avril 30, 2015 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts, Uncategorized | Tags: , , , , | 1 commentaire

 ACTE 3 POUR LES INVESTISSEURS DE MONA LISA.

Le Tribunal de Grande Instance de Digne vient de confirmer l’expulsion de la SARL Les Terrasses de Labrau, filiale de Mona Lisa. Les baux commerciaux conclus avec les particuliers sont bel et bien annulés.

trail

 

Nouvel épisode judiciaire pour les 69  propriétaires bailleurs dans une résidence située au Val d’Allos dans les Alpes du sud et gérée auparavant par Mona Lisa. Auparavant un petit rappel sur les étapes précédentes :

° 27 novembre 2014 : la Cour d’Appel confirme, en référé, la résiliation de 69 baux commerciaux dans cette résidence de tourisme exploitée par Mona Lisa ;

° 11 décembre 2014 : expulsion de l’exploitant. «  Malgré la décision du TGI du 20 mars 2014 et cette confirmation par la Cour d’Appel, Mona Lisa s’était maintenu illégalement dans les lieux. Afin de le déloger, les copropriétaires ont fait procéder à son expulsion, avec le concours de la force publique » souligne Me Emmanuel Gili, du cabinet FG avocat à Marseille.

° 9 avril 2015. Saisi par la SARL les Terrasses de Labrau en vue d’annuler cette expulsion, le TGI (Tribunal de Grande Instance) de Digne les Bains rend sa décision : confirmation de l’expulsion et condamnation des Terrasses de Labrau à supporter les frais de justice et une partie des frais d’avocat des copropriétaires.

QUE RETENIR ? Mona Lisa reste dans les lieux pour exploiter les baux résiduels.
Quant aux 69 copropriétaires ayant résilié leurs baux, ils ont signé un bail avec leur société d’auto-gestion avant la décision de la Cour d’appel du 27 novembre 2014. Et ce, afin que la résidence puisse être à nouveau ouverte au public dans les plus brefs délais, sans doute pour la saison d’été

Avant la résiliation des baux commerciaux, ils avaient cru à l’immobilier géré sans soucis. Qu’en pensez-vous?

LABRAU : LA COUR D’APPEL CONFIRME LA RESILIATION DES BAUX (2)

Publié : novembre 29, 2014 | Auteur : | Classé dans : Assurance, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: , , , , | 5 Commentaires

SOULAGEMENT DES INVESTISSEURS. LE REPRENEUR DE MONA LISA EST SOMME PAR LA COUR D’APPEL DE QUITTER L’ EXPLOITATION DE CETTE RESIDENCE DE TOURISME.

 

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Dans mon précédent billet, je vous ai signalé que le TGI de Digne avait mis fin aux baux commerciaux avec la SARL Les Terrasses de Labrau, filiale de la SEML (société d’exploitation de Mona Lisa) le repreneur de Mona Lisa. Cet exploitant, qui avait fait appel, vient d’être débouté par la Cour d’Appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 27 novembre 2014.

 

Les baux commerciaux sont résiliés.

 

« La Cour estime que l’adversaire n’a en aucun cas justifié de son obligation d’assurance . Elle confirme ici pleinement la démonstration faite par les bailleurs de l’insuffisance des preuves apportées par la SARL Les Terrasses de Labrau et des contrats d’assurance fournis à la procédure » explique Me Emmanuel Gili. Cet avocat marseillais a travaillé en équipe avec ses deux associés.

 

Une indemnité d’occupation

Dans le jugement du TGI, une astreinte était prévue. La Cour d’Appel va plus loin en condamnant l’exploitant ( la SARL Les Terrasses de Labrau) à verser une indemnité d’occupation aux copropriétaires.
Démarrant à compter du 19 novembre 2013, cette indemnité sera d’un montant égal au dernier loyer échu. A quoi doivent s’ajouter les charges et taxes. Toujours selon la Cour d’Appel, cette indemnité sera due jusqu’à ce que l’exploitant (la SARL Les Terrasses de Labrau) quitte les lieux et en remette les clés de cette résidence de tourisme.

 

« Cette décision confirme que la SARL Les Terrasses de Labrau occupe la résidence sans droit ni titre depuis plus d’un an. Ses clients n’ont donc pas le droit de pénétrer dans les lots dont le bail a été rompu  » poursuit Me Emmanuel Gili.


En attendant le départ de l’exploitant, les 69 copropriétaires de la résidence de tourisme préparent l’après SEML. A cet effet, ils viennent de constituer une  société par actions simplifiée (SAS) en vue d’autogérer leur résidence. Ce mode de pilotage leur permet de préserver leurs avantages fiscaux du régime Demessine s’appliquant dans les ZRR (zone de revitalisation rurale).

MON BLOG EST UN LIEU D’ECHANGE. JE VOUS INVITE DONC A REDIGER VOS COMMENTAIRES ICI.

 

 

RESIDENCE DE TOURISME : LES BAUX RESILIES A LA FOUX D’ ALLOZ (1)

Publié : novembre 26, 2014 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: , , , , | Commentaires fermés sur RESIDENCE DE TOURISME : LES BAUX RESILIES A LA FOUX D’ ALLOZ (1)

ACTE 2 POUR LES INVESTISSEURS DE MONA LISA. Des propriétaires bailleurs dans une résidence située au Val d’Allos dans les Alpes du sud sont parvenus, à faire reconnaître la résiliation du bail commercial conclu avec leur exploitant, par le Tribunal de Grande Instance de Digne les Bains. La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence vient de confirmer ce jugement.

La résidence Les Terrasses de Labrau est située à Allos

 

Vous êtes nombreux, chers internautes à me demander comment mettre fin au bail commercial qui vous lie avec votre exploitant de résidences de tourisme. N’étant pas avocate, ce n’est pas mon rôle de vous conseiller. Mais en tant que journaliste, je vous fais part de l’actualité touchant ce secteur sensible.

En matière de résiliation de bail commercial à l’initiative du bailleur (investisseur), voici donc une décision de justice rendue le 20 mars 2014 par le Tribunal de Grande Instance de Digne les Bains

Les faits

Acte 2 pour les investisseurs de Mona Lisa.   Ce groupe d’hôtels et de résidence de tourisme a été placé en liquidation judiciaire au début de l’année 2010. Dans le lot des résidences de tourisme, la gestion des « Terrasses de Labrau » est reprise par la SARL Les Terrasses de Labrau. Son gérant, Pierre Bréchard, préside le groupe Société d’Exploitation Mona Lisa (SEML).

Située dans les Alpes du Sud, cette résidence 4 étoiles, qui est l’un des 37 établissements exploités par le groupe SEML, compte 86 appartements

L’action engagée

  • Dans ce dossier, la société Les Terrasses de Labrau, filiale de la Société d’Exploitation de Mona Lisa (SEML) est poursuivie au civil par les propriétaires bailleurs (chacun devant agir individuellement, il y a 69 actions en justice) soutenus par les syndicats des copropriétaires. Ceux-ci ont engagé une action pour expulser la société et les occupants de leurs locaux.

Les motifs ont trait au non respect de la production de l’assurance obligatoire du preneur (exploitant) contre l’incendie, les dégâts des eaux, les risques locatifs et les recours contre les voisins. Autre grief : le manque d’entretien des parties communes, en particulier de la piscine.

  • Les propriétaires bailleurs sont parvenus, en référé le 20 mars 2014, à faire reconnaître la résiliation du bail par le Tribunal de Grande Instance de Digne les Bains.
  • La société Les Terrasses de Labrau a fait appel, tout en continuant à louer le bien malgré l’obligation qui lui avait été signifiée par le tribunal de quitter les lieux.
  • La Cour d’Appel d’Aix en Provence se prononcera le 27 novembre 2014 sur la résiliation potentielle des baux commerciaux. « Si elle confirme l’ordonnance et condamne l’exploitant, elle ouvre une brèche à de nombreux autres investisseurs dans des situations similaires de se retourner contre le preneur à bail. 23 autres résidences pourraient être concernées pour le seul groupe SEML » estime Me Emmanuel Gili, du cabinet FG avocat à Marseille.

LES INVESTISSEURS GAGNENT EN APPEL

Dans un arrêt du 27 novembre 2014, la Cour d’Appel d’Aix en Provence vient de confirmer la décision du TGI. « C’est une victoire pour les 69 copropriétaires, qui sont libérés de leurs baux commerciaux. L’exploitant, le groupe SEML (ex Mona Lisa), est expulsé et condamné à payer tous les loyers, charges et taxes jusqu’à ce qu’il rende les clefs des appartements » me confie un proche du dossier.

Très rapidement, je reviendrai dans le détail sur cette décision de justice. En attendant, comme à Vignec, les investisseurs ont bien l’impression d’être piégés par les exploitants successifs. Par ailleurs, des clients de Mona Lisa (1ère génération) avaient déjà eu des mauvaises surprises à Evian.

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