Recherche

RESIDENCE DE TOURISME : DES INVESTISSEURS PIEGES

Quand l’investissement sans souci se révèle finalement cauchemardesque.

Retour sur les mésaventures des investisseurs dans la résidence de tourisme de Vignec

Quand les investisseurs rament…

 

Suite à mon précédent billet consacré à la remise en cause des avantages fiscaux en raison de l’absence de classement de la résidence de tourisme de Vignec gérée initialement par le groupe Lagrange, des internautes ont réagi.

Ici je publie le commentaire très documenté d’un investisseur fortement impliqué dans l’autogestion de cette résidence située près de St Lary. Ce particulier s’exprime au nom de la centaine d’investisseurs embarqués dans cette galère.

LES SEPT PIEGES

Avec ce redressement fiscal, « Le moins que l’on puisse dire, c’est que l’administration fiscale n’est absolument pas compréhensive. Les propriétaires sont encore une fois les vaches à lait:

1) Ils ont acheté un bien au dessus de leur valeur.

2) On leur a vendu un bien avec un loyer évalué « avec le Savoir faire et l étude marché du groupe Lagrange, un des leaders du tourisme français ».

3) Avant le terme du bail ferme et irrévocable, on leur propose une baisse de loyer de plus de 70%.

4) Sans local d accueil dans la résidence de tourisme,


5) Sans le classement 3* promis
. Refusant cette proposition de baisse drastique du loyer, les investisseurs se lancent dans l’autogestion de leur résidence, située à des centaines de kilomètres de leur domicile.

6) « Les investisseurs retroussent les manches et après un an sans revenus, ils créent leur propre société pour exploiter leur résidence. Ils remettent à niveau le bien qui n’avait jamais été entretenu et, obtiennent en 2014, le classement 3*.


7) Aujourd’hui ils doivent payer la faute de Lagrange qui évidement ne dit plus rien sur ce point…

Qu’est ce qui viendra après? Vive l’investissement sans souci!
Au bout du compte: qui a gagné de l’argent dans ce système machiavélique broyant des milliers de personnes?

Est-ce normal de payer ce prix pour avoir eu la naïveté de croire un vendeur, un notaire, un banquier, un promoteur, un groupe et son gestionnaire. .. tous aux abonnés absents aujourd’hui? »

 

Sans faire de polémique, je signale que le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a refusé l’adhésion de cette résidence comme membre. Sans doute à cause de la composition de son Conseil d’Administration, qui compte un représentant du groupe Lagrange.

Dommage que cet organisme professionnel cède à des pressions en interne. Une résidence auto – gérée mérite de faire partie des adhérents du SNRT. Et de bénéficier comme les autres hébergements touristiques, à la fois des informations professionnelles concernant ce secteur et d’une meilleure visibilité qui faciliterait sa commercialisation auprès du public.

 

En résumé, « let’s cross the fingers » pour que le fisc adoucisse sa décision de redressement. Et pour que le SNRT accueille la résidence de Vignec.

 


IMMOBILIER : QUAND LE FISC RETOQUE DES INVESTISSEURS

EN RAISON DE L’ABSENCE DE CLASSEMENT D’UNE RESIDENCE DE TOURISME PAR L’EXPLOITANT, LE FISC RATTRAPE LES INVESTISSEURS POUR LEUR REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU.

 

Joseph Cotten dans "Le Troisième homme"

 

Un malheur arrive rarement seul. Les investisseurs dans la résidence de tourisme de Vignec (Hautes Pyrénées), située près de la station de St Lary ont été confrontés à la déconfiture de Résitel, leur gestionnaire filiale du groupe Lagrange. Grâce à leur combativité, ils sont sortis de cette mauvaise passe en reprenant en mains leur gestion. Désormais cette résidence est autogérée de manière exemplaire.

Sur le plan fiscal, les copropriétaires ont fait l’objet d’un redressement avec l’administration.

UN AVANTAGE FISCAL…

L’investissement dans une résidence de tourisme classée en ZRR (Zone de revitalisation rurale), institué par la loi Demessine en 1999, présente de nombreux avantages : possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat ; réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 25% du montant investi hors taxes, étalée sur six ans ; rentabilité locative garantie et possibilité de séjourner dans les lieux plusieurs semaines chaque année. Le hic : cette résidence n’était pas classée, comme je l’ai détaillé dans mon précédent billet.

… SI LA RESIDENCE EST CLASSEE

Pour fixer les idées, voici le cas d’un investisseur parmi d’autres. Le 13 décembre 2007, Mr X a acheté un local à usage commercial ou d’habitation et un parking pour un prix TTC de 235.792 euros. Lors de sa déclaration de revenus 2007, il a tout naturellement sollicité le bénéfice de la réduction d’impôt (article 199 decies E du code général des impôts).

 

REDRESSEMENT FISCAL

Le 9 décembre 2013, notre investisseur reçoit une « proposition de rectification ». Argumentation de l’administration fiscale : « le logement, pour lequel vous avez demandé le bénéfice de la réduction d’impôt au titres des investissements locatifs dans le secteur du tourisme, n’a été classé que le 19 mai 2011 ». Et de poursuivre «  vous avez bénéficié à tort de la réduction d’impôt de 2007 à 2010, soit un montant de 4.167 euros chaque année (25% de 16.666 euros ».

Voyez les dates : 13 décembre 2007 et 9 décembre 2013. Le fisc ne remet pas en cause les réductions d’impôt de 2008 et 2009, en vertu la prescription fiscale : deux ans et l’année en cours. Par contre, il retoque le contribuable pour sa réduction d’impôt des années 2010 et 2011.

Pour l’année 2010, l’administration lui réclame 5.084 euros :

4.167 euros au titre de la réduction d’impôt + 500 euros d’intérêts de retard (12% par an) + 417 euros de majoration (10%).

Pour l’année 2011, en raison d’un changement de base, l’administration lui réclame 1.007 euros.

Comment un contribuable de bonne foi peut-il être redevable de près de 6.100 euros, en raison de l’amateurisme d’un exploitant qui n’a pas pris le soin de faire classer la résidence de tourisme où il a investi ? Les dizaines d’investisseurs à Vignec sont bien sûr inquiétés par le fisc.

Espérons que l’administration fiscale soit compréhensible et n’impute pas aux investisseurs un manquement dont ils ne sont absolument pas responsables. Quel est votre avis. Réagissez sur mon blog.