PLACEMENT : ATTENTION AUX RESIDENCES MEDICALISEES

SUPPOSE FAIRE FACE AU VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION, LE PLACEMENT DANS DES RESIDENCES DESTINEES AUX PERSONNES DEPENDANTES, PRESENTE DE SERIEUX RISQUES.

Pas un jour, sans qu’on entende parler dans les médias de l’éternelle réforme des retraites. Une fois en inactivité, les ressources des salariés devraient se réduire comme peau de chagrin. Une aubaine pour les « vendeurs » de compléments de retraite. Dans ce secteur, l’immobilier géré soit disant sans soucis, se taille une belle part. Alors qu’il est vivement décrié, l’investissement en résidences de tourisme a tendance à marquer le pas. En revanche le placement en résidences destinées au grand âge, à savoir en EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) suscite l’intérêt d’acteurs peu délicats. Déjà cet été, l’Autorité des marchés financiers mettait en garde le public au sujet de propositions d’investissement dans des biens souvent issues de sites internet usurpaient tout simplement le nom d’acteurs financiers ou de grands groupes du secteur !

Sans surprise, l’AMF recommande aux investisseurs de vérifier que ces pseudo exploitants  d’EHPAD disposent bien des garanties ou des autorisations nécessaires. En effet un EHPAD n’est pas un bâtiment comme un autre. Toute ouverture nécessite une autorisation de l’ARS (autorité régionale de santé).

LITIGE AVEC UN EXPLOITANT D’EHPAD

Même en investissant dans un EHPAD piloté par un exploitant reconnu, le placement n’est pas forcément un long fleuve tranquille. Accessible à partir de 100.000 euros dans le neuf et dégageant un rendement proche de 4% par an, ce type d’investissement permet de se retrouver fiscalement dans le régime du LMNP (loueur en meublé non professionnel). Mais il arrive que des exploitants indélicats transfèrent leur agrément émanant de l’ARS à une nouvelle construction dans le même secteur. Et comme un EHPAD se reconvertit difficilement, les investisseurs de la première heure se retrouvent propriétaires d’une « cathédrale dans le désert ». J’ai mis l’accent sur ce danger dans une récente enquête consacrée au logement senior et publiée par le magazine Challenges (N° 711 du 23 septembre 2021).

Comme dans tout immobilier géré, un bail commercial lie les bailleurs à l’exploitant (locataire). Attention, les subtilités des clauses du bail commercial, notamment l’indexation des loyers peuvent présenter un véritable piège. J’en veux pour preuve la procédure engagée par des centaines de copropriétaires à l’encontre de Domus Vie. « Classé parmi les leaders de gestion d’établissements médicalisés, cet exploitant a unilatéralement réduit les loyers de juillet 2021 et réclame des millions d’euros de remboursement aux investisseurs » résume un avocat en charge du dossier. Une nouvelle affaire à suivre à coté de la colère des épargnants dans les résidences affaires.