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LES RESIDENCES DE TOURISME EN QUESTION

QUAND LE SYNDICAT NATIONAL DES RESIDENCES DE TOURISME REAGIT SUR MON BLOG.

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Vive la transparence

Désolée, depuis le scoop sur la recapitalisation de deux exploitants,  j’ai tardé pour alimenter mon blog. Mais j’ai donné la priorité à mes collaborations journalistiques! A travers mes billets reprenant de nombreux témoignages de propriétaires mécontents, j’essaie de démêler les difficultés liées au marché de la résidence gérée.

 

Dans un souci de transparence, je vous fais part de la réaction du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme). Voici son message : « Avec l’impartialité qui est la vôtre, peut-être pourriez-vous, mettre en perspective leurs doléances : la FNPART ( fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a 5 000 membres, la FEDERS 2 000. Ces 7 000 propriétaires ne sont pas tous victimes, certains s’associent par prudence car ils ont entendu parler de problèmes dans la profession, d’après la FNPART. Par ailleurs la profession compte environ 130 000 propriétaires. On ne parle jamais des 123 000 propriétaires contents ». Je me réjouis que des propriétaires soient satisfaits de leur placement. Sur ce total, seulement 76.000 baux sont déjà renouvelés, et le solde devrait l’être dans les prochaines années. Même si le gestionnaire tient la route, et n’a aucun accident de parcours pendant les neuf premières années du bail, des mauvaises surprises lors du renouvellement du bail. A suivre donc.

 

CHANGEMENT D’INDICE POUR REVALORISER LES LOYERS

 

Autre remarque du SNRT : «  Lorsqu’un loyer est indexé sur l’indice du cout de la construction, qui a augmenté de 40% en 10 ans il n’est pas anormal à l’issue du bail de faire un bilan et de proposer un loyer plus bas, même à -30%. Et lorsqu’on fait un calcul de rentabilité sur 18 ans cela reste souvent très correct ». Certes, c’est pour cette raison que les renouvellements de baux s’effectuent sur la base de l’indice de référence des loyers, l’IRL, nettement plus sage que le fameux ICC qui a flambé. Mais le bat blesse également au niveau des travaux à financer. Sans doute, ce type de placement a-t-il été présenté comme garanti. Une preuve qu’il a été mal vendu.

 

Enfin je comprends difficilement que dans l’immobilier géré, le propriétaire bailleur soit pieds et mains liés à l’exploitant, son locataire ! Une situation quasiment inverse à celle prévalant sur le marché de l’immobilier non géré.

 

FAITES NOUS PART DE VOS AVIS EN REAGISSANT SUR MON BLOG.

 

 


RESIDENCE DE TOURISME : REMISE EN CAUSE DES AVANTAGES FISCAUX

 Double peine pour les investisseurs : baisse de loyer et remise en cause des avantages fiscaux, faute de classement de la résidence de tourisme.

Vignec, dans les Hautes Pyrénées

 

A ce jour j’ai rédigé un peu plus de 150 billets de blog sur les tracas financiers des investisseurs dans l’immobilier de services géré par un exploitant. Un vaste sujet d’actualité si j’en juge votre fidélité dont je vous remercie et vous invite à vous abonner gracieusement à mon blog.

Aux tracas financiers s’ajoutent des soucis avec le fisc. Pour bénéficier des avantages fiscaux, la résidence de tourisme doit faire l’objet d’un classement de la part des services de la Préfecture. L’exploitant, en l’occurrence Résitel dans le giron du groupe Lagrange dispose d’un délai de 12 mois après la mise en service de la résidence de Vignec ( Hautes Pyrénées ), pour la faire classer.  Pour bien comprendre ce dossier, je vous convie à un rappel chronologique

2007-2010 : Parfaitement au courant de cette obligation, Résitel, membre du Conseil d’Administration du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a certes demandé le classement de la résidence en 3*. En l’absence d’un local d’accueil pour les clients, elle a été rejetée. Normal, imaginez-vous un hôtel sans réception.

 

Scandale autour du local d’accueil

 

2011 : un copropriétaire de Vignec est redressé par le fisc au motif que la résidence n’était pas classée. Suite à l’appel des services juridiques de Lagrange,  Résitel renouvelle sa demande de classement, mais cette fois en 2*. L’objectif était d’éviter les redressements. « Afin de ne pas répéter l’échec de 2007, Résitel a aménagé le local d’accueil le temps de la visite, puis l’a supprimé, comme l’a constaté un huissier, dès que le classement a été obtenu. Ceci privait la résidence de son avenir et d’un local de service pourtant obligatoire, aussi bien dans la loi que dans le règlement de copropriété » me confie un investisseur privé. Pire : Lagrange a tenté de vendre le local d’accueil à un restaurateur en lui cachant que ce local était local d’accueil. Le restaurateur a gagné en référé.

 

2013-2014 : Les autres copropriétaires de Vignec reçoivent une proposition de rectification de l’administration fiscale. Je reviendrai sur le sujet dans mon prochain billet. Après avoir aménagé un local d’accueil, les investisseurs autogestionnaires obtiennent enfin le classement de leur résidence en 3*.

 

Une double peine

Que retenir ? « Outre avoir privé la résidence de Vignec de son indispensable local d’accueil, Résitel a demandé à ses propriétaires des baisses de loyers de 75%. Quand ceux-ci ont refusé, ce gestionnaire les a abandonnés sans local d’accueil, avec un classement 2* alors qu’ils avaient vendu un 3* » poursuit cet investisseur.

 

Bravo à la forte mobilisation et solidarité des propriétaires, à leur vive capacité d’adaptation, pour remettre en exploitation la résidence de Vignec . Ils doivent encore s’armer de patience pour poursuivre la procédure en cours sur le local d’accueil, le référé n’ayant pas permis de statuer. Alors que l’assignation de cette affaire a été délivrée courant 2013, elle n’a toujours pas été jugée sur le fond.

Et surtout, le litige fiscal subsiste : les copropriétaires sont redressés pour non classement de la résidence de Vignec de 2007 à 2010. Ils sont donc victimes d’une faute entièrement commise par leur exploitant d’origine. A suivre. Que pensez-vous de ces mésaventures? REAGISSEZ ICI


RESIDENCES DE TOURISME : CA BOUGE ?

Du coté des exploitants de résidences de tourisme comme de celui des investisseurs dans ce produit de défiscalisation, l’organisation se peaufine.

 

En cette fête du muguet, je me penche de nouveau sur l’immobilier géré. « Nées il y a 30 ans, les résidences de tourisme ont eu le souci d’asseoir leur statut et de conquérir les territoires » me rappelle Pascale Jaillet, déléguée générale au SNRT (syndicat national des résidences de tourisme).  Regroupant les exploitants de ces structures d’hébergement, il compte à ce jour 87 adhérents exploitant 1.102 résidences de tourisme totalisant 470.800 lits.

Parmi les adhérents, figure toujours le groupe Lagrange. En revanche, des exploitants comme LVR et Quiétude en ont été exclus.

L’une de ses préoccupations actuelles consiste à mieux communiquer. Pour ce faire, ce syndicat donne un coup de neuf à sa lettre d’information et à son site internet : www.snrt.fr.

« Seul hic, les déboires des investisseurs privés dans les résidences de tourisme ne semble pas encore figurer dans ses priorités » me confie un observateur.

Bienvenue à la FNAPRT

Justement pour tenter de faire contrepoids, la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme) a vu le jour en mars 2013. Moins de deux mois après son lancement, elle compte une douzaine d’associations de défense des propriétaires. Parmi ses adhérents figurent :

Village de Cancale, Cap Green Fréhel, Village des Lapons Les Saisies,

Cimes Blanches La Rosiere – Montvalezan, Village de la Mer Talmont-St-Hilaire, Village de Vignec, Cristal Argentières, Bastide de Lascaud,

Port Marine Ste-Maxime, Le Belvédère Luchon, Les Hauts de Chavant

Les Houches, Les hauts de la Houle à Cancale.

« Une quinzaine d’associations sont en cours de constitution et sur le point d’adhérer » me signale Georges Guérin, à la tête de la FNAPRT.

Généralement, les difficultés avec le gestionnaire portent sur des retards, voire des impayés de loyers au cours du premier bail commercial, ou sur le renouvellement dudit bail à des conditions révisées sérieusement à la baisse.

Les ramasseuses d’huitres de Cancale (J S Sargent)

Depuis au moins cinq ans, les accidents se multiplient dans le monde feutré de la gestion des résidences de tourisme, avec notamment le groupe Guinot, LVR et Quiétude. Derniers en date, ceux de Résitel et de Soderev du groupe Lagrange.

Bientôt un rapport de la DGCCRF

La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) devrait rendre un rapport sur les résidences de tourisme. Nul doute que le SNRT et la FNAPRT seront consultés pour l’occasion.

En attendant, je vous donne rendez-vous à l’Ascension. Dans l’intervalle, n’hésitez pas à témoigner sur mon  blog.

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