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ACHAT IMMOBILIER : IL EST URGENT D’ATTENDRE

EN ILE-DE-FRANCE, LES INCERTITUDES SUR L’EMPLOI DEVRAIENT FREINER LES ARDEURS DE ACQUEREURS ET RAMENER D’ICI QUELQUES MOIS, LES VENDEURS A LA RAISON.

 

L’offre de logements nouveaux pâtira-t-elle de la crise du Covid 19 ou sera t-telle poussée par une relance volontariste ? Les actuels détenteurs de biens immobiliers seront-ils tentés de conserver un patrimoine sûr pour eux ? Certains fondamentaux restent bien orientés. Le confinement a confirmé l’importance d’être bien logé. « En protégeant l’épargne des ménages, la pierre devrait continuer de rassurer et de rester un projet de vie » prévoit Me Thierry Delesalle, porte-parole de la Chambre des notaires de Paris.

Avec la perspective d’un relatif maintien du télétravail, les besoins d’espace, d’extérieur et de verdure demandent à être confirmés au regard des contraintes qu’ils supposent. A savoir accepter de s’éloigner et remettre en cause de la densification urbaine.

« Si les besoins des ménages restent très élevés, ils se heurtent à un problème de solvabilité qui va s’accentuer avec les effets de la crise actuelle » poursuit Thierry Delesalle. Des dossiers de prêt acceptés avant la crise sanitaire sont finalement refusés par les banques. Malgré des hausses de taux significatives notées au cours de ces dernières semaines, les taux d’intérêt restent encore attractifs.

QUID DU MARCHE DE L’EMPLOI ?

La principale interrogation pour le marché immobilier porte sur l’emploi. Entendez par là, l’ampleur des licenciements à venir dans les prochains mois. Et même les années prochaines. Les perdants de la crise risquent d’être nettement plus nombreux que les gagnants (secteurs de la santé, de la communication digitale, énergies renouvelables…).

Alors si vous êtes acheteur, rien ne sert de vous précipiter pour passer à l’acte. Pendant le confinement, 10 à 15% de acheteurs se sont rétractés dans les études des notaires en Ile-de-France, en raison d’un refus de prêt ou d’un refus de renégociation du prix. Toutefois certains ont pu obtenir de leurs vendeurs, une baisse de prix de 5 à 10%. Mais beaucoup de vendeurs résistent encore à intégrer l’effritement des prix de l’immobilier parisien.

Un peu de patience – au moins six mois – s’impose pour que les prix retrouvent un nouvel équilibre.


LES PROPRIETAIRES FACE A LA CRISE DU COVID 19

LES EXPLOITANTS DE RESIDENCES DE TOURISME NE PEUVENT PAS PROFITER DE LA CRISE POUR SUSPRENDRE LE PAIEMENT DES LOYERS AUX INVESTISSEURS.

Location vacances maison Fabregues

La SAS DDG, gestionnaire du Domaine du Golf (photo) a bien payé les loyers du 1er trimestre.

Fin mars, je faisais écho ici de la lettre ouverte aux propriétaires de résidences de tourisme, les informant notamment que « les gestionnaires ne peuvent pas supporter les charges fixes habituelles ». Entendez-par là, les loyers à régler aux investisseurs privés pendant cette période de crise sanitaires sans précédent.

Avec 7 000 logements confiés en représentation par des propriétaires particuliers, Consultim Gestion Immobilière dans le giron de la plateforme immobilière Cérénicimo défend la position suivante :

➔   Les exploitants preneurs à bail doivent verser à échéance les loyers du premier trimestre (a minima jusqu’au 14 mars 2020),

➔  Pour la suite, une discussion équilibrée entre les deux parties s’impose. « Il conviendra de trouver une solution la plus indolore possible en termes de trésorerie pour les particuliers et acceptable sur le plan bilantiel pour les exploitants » explique Olivier Trit, président de Consultim Gestion Immobilière.

En attendant des investisseurs de biens exploités notamment par Lagrange, Belambra, Goelia, Odalys et CGH se retrouvent  actuellement sans loyer.

DU POINT DE VUE JURIDIQUE

Même en période de pandémie, les gestionnaires ne peuvent pas évoquer la force majeure pour suspendre le paiement des loyers des baux commerciaux . « La jurisprudence relative aux baux commerciaux pendant les pandémies, comme celle de la grippe aviaire en 2009 ne décharge pas les locataires du paiement de leurs loyers baux commerciaux , sauf à démontrer clairement que leur trésorerie disponible ne leur permet pas de payer le loyer » défend Me David Sabatier, avocat spécialiste des baux commerciaux à Paris. Même dans ce cas, la voie normale est le redressement judiciaire aboutissant le plus souvent à la reprise des appartements par les propriétaires, avec une indemnité d’éviction très faible.

« Si l’exploitant tente de profiter de la crise pour suspendre des paiements de loyer alors que sa trésorerie lui permet d’y faire face, il faut alors, pour sauvegarder ses droits, engager une procédure de recouvrement. Et ce, en passant par une mise en demeure ou un commandement de payer par huissier, si le bail comporte une clause résolutoire. En l’absence d’accord, les bailleurs peuvent lancer une procédure au référé » poursuit cet avocat parisien.

Espérons que les Pouvoirs Publics, les gestionnaires et les représentants des propriétaires trouvent rapidement un terrain d’entente pour le paiement des loyers durant la crise sanitaire.

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VIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCE DE TOURISME

EN PLEINE CRISE SANITAIRE, LE SNRT ANNONCE UNE PROBABLE BAISSE DES LOYERS VERSES AUX INVESTISSEURS DE RESIDENCES DE TOURISME ET D’APPARHOTELS.

Location vacances maison Fabregues

 

Dans une lettre ouverte aux propriétaires de résidences de tourisme datée du 20 mars 2020, le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme et des apparthotels) vient de tirer la sonnette d’alarme.

« Dans un contexte de chiffre d’affaires en berne lié aux nombreuses annulations des dernières semaines sur toutes nos résidences y compris les résidences urbaines, à l’arrêt total des prises de réservations pour l’hiver en cours comme pour les vacances de Pâques et la prochaine saison estivale, les gestionnaires que nous représentons au SNRT ne peuvent supporter les charges fixes habituelles. Notre activité, nos entreprises, vos investissements sont en péril, si nous ne gérons pas ensemble, et avec efficacité, cette terrible période ».

 

Et de poursuivre : « compte tenu de la situation évolutive à laquelle le pays est confronté, il est impossible de déterminer, à ce stade et avec précision, quelles seront les modalités pratiques d’adaptation de vos loyers, mais celles-ci seront inévitables ».

PRENDRE PRETEXTE DE LA CRISE SANITAIRE ?

Dans cette sombre période, l’heure n’est pas à la polémique. En temps normal, de nombreux exploitants ne se privent pas de réviser à la baisse leurs loyers. « Ce document matérialise sans ambiguïté aucune, le risque que les exploitants prennent prétexte de la crise sanitaire actuelle pour suspendre le paiement des loyers et/ou pour mettre les propriétaires sous tension, encore davantage qu’ils ne le faisaient parfois déjà » explique un avocat. Pourtant de nouveaux baux ont été signés après de longues et dures négociations, comme au Center Parcs de Moselle par exemple.

Dans un prochain billet de blog, je tenterai d’analyser l’impact de cette crise pour les investisseurs dans les résidences de tourisme : retard voire baisse de loyers, congé donné par l’exploitant.

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