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NEIGE GARANTIE A VALLOIRE

REPONDRE AUX ATTENTES DE SKIEURS EN TERMES DE NEIGE ET D’HEBERGEMENT, VOICI LES DEUX PRINCIPALES PREOCCUPATIONS DE LA SEM VALLOIRE EN MAURIENNE.

 

Valloire, station village de Maurienne ne veut plus pâtir du manque de neige naturelle, lié à un réchauffement manifeste des températures ces dernières années.

L’été 2017, elle a investi 4 millions d’euros pour améliorer ses équipements en neige de culture ont été réalisés. Son objectif : assurer en moins d’une semaine l’ouverture de la station afin de recevoir les skieurs dès le 15 décembre. Pari gagné cette année pour 40% de son domaine skiable. En poursuivant ses investissements, elle bénéficiera en seulement 150 heures, d’une sous couche de 80 cm de neige sur 60% de son domaine skiable.

 

PAS DE BETONNAGE

Autre préoccupation de cette station familiale : le développement durable. Et pour une fois, ce n’est pas un vain mot. « On ne veut pas faire du béton. Volonté partagée avec la commune délégante d’un développement durable sans bétonnage de la montagne. Et aller à l’inverse des programmes de défiscalisation habituels qui passent souvent par de l’immobilier à courte durée de vie » reconnaît Jean-Marie Martin, Président de la SEM Valloire. Dans cette station, il y a moins de résidences de tourisme que dans la station voisine de Valmenier.

Comme de nombreuses stations de ski, Valloire rencontre le problème de logements inoccupés par leur propriétaire et non loués. Représentant  presque la moitié des 16 000 lits existants, ces «lits froids»  privent la station d’un potentiel de vente et de développement. La solution passe par la rénovation et un engagement de location de ces logements. Encore faut-il que les Pouvoirs publics encouragent fiscalement cet effort de rénovation.

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Emilie Bonnivard

RENOVER DE LITS TOURISTIQUES

A Valloire, j’ai rencontré la députée UMP de la 3° circonscription de Savoie, Emilie Bonnivard. Elue le 18 juin dernier, elle a récemment tenté de faire passer un amendement lors de la discussion du projet de loi de finances pour 2019 : accorder une réduction d’impôt de 20% dans la limite d’un plafond de 50.000 euros de dépenses. Se chiffrant à 10.000 euros, cette économie d’impôt serait étalée sur 5 ans.  Provenant de l’actuelle opposition parlementaire, cet amendement n’a pas été adopté.

Je vous signale que cette jeune et dynamique députée a été rapporteure spéciale du rapport parlementaire intitulé « action extérieure de l’Etat : tourisme ». Dans un prochain billet, je reviendrai sur ce rapport.


COUP DE POUCE FISCAL POUR RENOVER LES RESIDENCES DE TOURISME ?

EXCLUSIF : UNE REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU POURRAIT ETRE ACCORDEE AUX PROPRIETAIRES RENOVANT LEUR LOGEMENT DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME

Les discussions entre le Ministère des Finances, les exploitants de résidences de tourisme et les investisseurs se poursuivent pour mettre en place, dès l’année prochaine, un dispositif fiscal axé sur la rénovation de ces résidences.  Et ce, sachant qu’ il faudrait réhabiliter près de 4.000 logements par an.  

Ainsi le successeur du régime Censi Bouvard prendrait la forme d’une réduction d’impôt octroyée aux propriétaires de logements dans des résidences de tourisme, qui en confient la gestion à un exploitant. Pas question d’accorder un coup de pouce fiscal aux investisseurs n’ayant pas renouvelé leur bail avec un exploitant ou aux détenteurs de résidences secondaires.

QUELS TRAVAUX SERAIENT AIDES ?

Le SNRT (Syndicat National des Résidences de tourisme) distingue trois grands types de travaux : ceux dans les parties communes, ceux dans les parties privatives et la rénovation énergétique.

De son coté, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) met l’accent sur les travaux dans les parties communes et dans les parties privatives, ainsi que sur les meubles. « La prise en compte des dépenses privatives de simple de rénovation, encouragerait sérieusement les propriétaires à participer à une démarche de réhabilitation de leur résidence » défend Thienan Hoang Présidente de cette fédération.

Dans ce domaine, l’avis de Bercy, en l’occurrence celui de la Direction de la législation fiscale (DLF), est catégorique : aide partielle, la défiscalisation  ne peut pas régler l’ensemble des problématiques de réhabilitation. A son sens,  il semble plus cohérent de prendre en compte exclusivement les travaux de réhabilitation afférents aux parties communes. Et d’exclure les dépenses privatives de maintien ou d’entretien des logements.

ETES VOUS PRET A INVESTIR QUELQUES MILLIERS D’ EUROS POUR DONNER UN COUP DE NEUF A VOTRE RESIDENCE ? REAGISSEZ A CE BILLET ICI. Merci

 

 

 


IMMOBILIER GERE : ATTENTION A L’ INDEMNITE D’ EVICTION

MAUVAISE SURPRISE POUR LES INVESTISSEURS SOUHAITANT RECUPERER LEUR BIEN GERE: L’INDEMNITE D’EVICTION VUE PAR LE FIGARO ECONOMIE;

Les vacances à la montagne approchent.

A moins de trois semaines des vacances de Noël, je tiens à vous signaler mon article consacré à l’indemnité d’éviction dans l’immobilier locatif,  publié par  le Figaro du 24 novembre.

Loin d’être indolore, l’indemnité d’éviction peut atteindre deux à trois mois de chiffre d’affaires. Si nous prenons l’exemple d’un logement géré procurant un loyer annuel de 5.000 euros. Si le loyer versé à l’investisseur représente 25% du chiffre d’affaires de l’exploitant, le chiffre d’affaires annuel ressort à 20.000 euros. Et l’indemnité à 40.000 euros, voire 60.000 euros. Avec un exploitant ouvert au dialogue, il est possible de négocier pour limiter la fameuse indemnité à un peu plus d’une année de loyer.

Enfin je vous renvoie à mon récent billet sur l’indemnité d’éviction et les réactions qu’il a suscitées en octobre dernier.

Merci pour votre fidélité. J’attends vos témoignages dans la rubrique ci dessous leave a reply.

 

 


RESIDENCES DE TOURISME : L’AVIS D’UN EXPERT IMMOBILER RECONNU

 

LOIN DE LA POLEMIQUE, JE VOUS TRANSMETS L’ANALYSE D’ UN EXPERT IMMOBILIER ET COMMERCIAL AUPRES DES TRIBUNAUX, SUR LES DIFFICULTES RENCONTREES PAR LES INVESTISSEURS DANS L IMMOBILIER GERE .

 

Mon dernier billet sur les résidences de tourisme et le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a suscité des réactions intéressantes de la part des internautes. J’y reviendrai ultérieurement. A ce propos, je vous signale que le SRNT organise à Paris, le 18 mars prochain un colloque, au cours duquel sera notamment présenté « la charte des bonnes pratiques avec les propriétaires ».
En attendant, je vous communique une analyse d’un expert immobilier auprès des tribunaux, des difficultés rencontrées par les investisseurs en résidence de tourisme.

« Dans ce type d’affaires, le schéma est rigoureusement le même. Il se caractérise par une collusion objective entre le promoteur, la société de commercialisation et le gestionnaire de l’ensemble immobilier.

S’agissant du promoteur et du gestionnaire, il existe souvent des liens de « consanguinité » m’explique cet expert immobilier reconnu et fidèle abonné de mon blog.

« Quant aux sociétés de commercialisation, qui vendaient ces placements aux particuliers en quête de défiscalisation, certaines travaillaient à des taux de rémunération supérieurs à 10% – souvent 12%, voire 13%-, quasi au-delà du taux de l’usure. Aujourd’hui, lesdits taux sont ramenés dans une fourchette comprise entre 7% et 10%. Une chaine « perverse » est donc intervenue dans la plupart des cas . Dans ces affaires, tout s’organise autour de la création d’une « rente » illusoire crée au profit de la chaine « promoteur, commercialisateur et gestionnaire » et confisquée par elle, contre-balancée par une « rente fiscale » théorique dont on imagine qu’elle va être portée au crédit de chaque acquèreur .

Des loyers en recul

Le système passe par l’idée illusoire qu’il y a une bonne élasticité de la progression des loyers. Or, c’est tout l’inverse qui se (ou s’est) produit » poursuit notre expert. Et ce, sous l’effet conjugué des loyers surévalués par rapport à ceux du marché et du retournement de la conjoncture.

Toujours selon notre expert : « Au fil des premières années, une partie importante des « pseudo-gains » locatifs a été absorbée par la progression des charges d’entretien. Et pour couronner le tout, les difficultés de gestion ont conduit à un « dépérissement » des immeubles. Comprenez à un manque d’entretien des résidences. Devant une telle dégradation, le Sénat a créé la Commission de réflexion sur les résidences de tourisme.

Pour autant, la « tromperie » continue. Aujourd’hui nous recevons tous des propositions d’achat de logements dans des résidences de tourisme (moins) ou des résidences étudiantes ou encore des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD), ces constructions à la mode ». Attention aux propositions de placement alléchantes. PRUDENCE.

QUE VOUS AYEZ OU NON INVESTI DANS CE TYPE DE BIENS, DONNEZ NOUS VOTRE AVIS ICI