RESIDENCES DE TOURISME : L’AVIS D’UN EXPERT IMMOBILER RECONNU
Publié : mars 1, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Parlement, Placements | Tags: expert immobilier auprès des tribunaux, Résidences de tourisme, SNRT 11 Commentaires
LOIN DE LA POLEMIQUE, JE VOUS TRANSMETS L’ANALYSE D’ UN EXPERT IMMOBILIER ET COMMERCIAL AUPRES DES TRIBUNAUX, SUR LES DIFFICULTES RENCONTREES PAR LES INVESTISSEURS DANS L IMMOBILIER GERE .
Mon dernier billet sur les résidences de tourisme et le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a suscité des réactions intéressantes de la part des internautes. J’y reviendrai ultérieurement. A ce propos, je vous signale que le SRNT organise à Paris, le 18 mars prochain un colloque, au cours duquel sera notamment présenté « la charte des bonnes pratiques avec les propriétaires ».
En attendant, je vous communique une analyse d’un expert immobilier auprès des tribunaux, des difficultés rencontrées par les investisseurs en résidence de tourisme.
« Dans ce type d’affaires, le schéma est rigoureusement le même. Il se caractérise par une collusion objective entre le promoteur, la société de commercialisation et le gestionnaire de l’ensemble immobilier.
S’agissant du promoteur et du gestionnaire, il existe souvent des liens de « consanguinité » m’explique cet expert immobilier reconnu et fidèle abonné de mon blog.
« Quant aux sociétés de commercialisation, qui vendaient ces placements aux particuliers en quête de défiscalisation, certaines travaillaient à des taux de rémunération supérieurs à 10% – souvent 12%, voire 13%-, quasi au-delà du taux de l’usure. Aujourd’hui, lesdits taux sont ramenés dans une fourchette comprise entre 7% et 10%. Une chaine « perverse » est donc intervenue dans la plupart des cas . Dans ces affaires, tout s’organise autour de la création d’une « rente » illusoire crée au profit de la chaine « promoteur, commercialisateur et gestionnaire » et confisquée par elle, contre-balancée par une « rente fiscale » théorique dont on imagine qu’elle va être portée au crédit de chaque acquèreur .
Des loyers en recul
Le système passe par l’idée illusoire qu’il y a une bonne élasticité de la progression des loyers. Or, c’est tout l’inverse qui se (ou s’est) produit » poursuit notre expert. Et ce, sous l’effet conjugué des loyers surévalués par rapport à ceux du marché et du retournement de la conjoncture.
Toujours selon notre expert : « Au fil des premières années, une partie importante des « pseudo-gains » locatifs a été absorbée par la progression des charges d’entretien. Et pour couronner le tout, les difficultés de gestion ont conduit à un « dépérissement » des immeubles. Comprenez à un manque d’entretien des résidences. Devant une telle dégradation, le Sénat a créé la Commission de réflexion sur les résidences de tourisme.
Pour autant, la « tromperie » continue. Aujourd’hui nous recevons tous des propositions d’achat de logements dans des résidences de tourisme (moins) ou des résidences étudiantes ou encore des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD), ces constructions à la mode ». Attention aux propositions de placement alléchantes. PRUDENCE.
QUE VOUS AYEZ OU NON INVESTI DANS CE TYPE DE BIENS, DONNEZ NOUS VOTRE AVIS ICI
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour,
Comme vous l’indiquez dans votre article, les dindons de la farce, c’est bien les propriétaires ! Il est d’ailleurs scandaleux que l’Etat puisse encore cautionner ce type d’agissements. Il est anormal qu’un dispositif fiscal ne puisse pas être soumis à des contrôles et obligations de l’investisseur envers les propriétaires de biens en résidences de tourisme, étudiantes ou EPHAD pour le versement des loyers, les charges qui leur incombe,…
Compte tenu du nombre grandissant d’arnaques et d’ingérences mettant de très nombreux propriétaires dans l’impasse financière, voire de ruine, j’espère que l’Etat envisage de vraiment réagir pour mettre un terme à ces agissements !
A suivre… Affaire urgente !
C’est une réelle arnaque, loyers impayés, tva non revalorisée depuis 2008 qui était à 5,5 % aujourd’hui nous la reversons à 10 %.
Mais pour Odalys ne pratique aucune réindexation des loyers alors qu’elle est prévue au bail, tous les 3 ans.
Les taxes d’ordure ménagère doivent être remboursées par Odalys. Or rien absolument rien, n’est remboursé. Pas le moindre centime.
Nous ne sommes pas les seuls. Mais nous avons été obligés de vendre notre résidence principale : ayant été déclarée en invalidité et n’ayant pas les loyers versés, nous devons toujours faire face aux mensualités bancaires et aux charges de l’appartement facturées par la SGIT, filiale d’Odalys. Elle nous facture au maximum leurs mauvais services.
il y a tellement d implication politico economique que ca arrange de fermer les yeux ,quand ce sont les proprietaires qui financent les residences etudiantes ou les EPAHD etc ….autant d infrastructures que ne finance pas l etat .
Bonsoir
Voila !! vous mettez le doigt ou cela fait mal en effet après plus de 10 ans de procédure nous constatons la mauvaise foi évidente de la justice qui nous laisse en véritable OTAGES du système mis en place.
Juste une remarque sur les charges nous empêchant de vendre, de louer et même d’habiter : 86 euro du m2 par an sans parking , sans téléphone hors travaux etc etc.
Tout est fait pour nous faire fuir et reprendre le bien au meilleur prix. Nous subissons en permanence l’abus de pouvoir et de majorité.
Ils peuvent gonfler les charges encore plus !! S’ils veulent, c’est eux qui votent les cops en gestion. Ils ne réalisent que très rarement le danger. Nous le vivons, étant sortis de la gestion
Bonjour
Merci pour votre réaction. Si vous pouvez nous donner plus de précisions sur ce bien immobilier présentant des charges de 86 euro du m2 par an sans parking , sans téléphone. Résidence? localisation? gestionnaire? Etc.
Bon courage.
J’ai oublié de dire
Je rencontre toujours les tracas de copros étant restés en gestion !!
En ce qui me concerne et avec quelques amis nous sommes sortis comme prévu au contrat avec des avantages et une assurance inscrite sur le règlement de copropriété soit une sorte d’argumentaire a la vente afin de nous faire signer
Nous n’arrivons pas à le faire respecter. Nous refusons de payer et bien évidement la facture s’allonge avec en plus les frais de justice
Bonjour
Si vous pouvez nous préciser quelles charges ou autres postes, vous refusez de payer. Et quelle action de justice vous menez. Merci d’avance pour vos précisions ici.
Lmnp (loueur en meublé non professionnel) en résidences gérées, notamment en Résidence de Tourisme : escroquerie de facto et avec la complicité. de l’Etat.
Bonjour,
L’article est intéressant, tout comme l’analyse de l’expert immobilier….
Pourquoi, ceci étant, ne pas donner d’emblée le nom de cet expert immobilier !? ainsi que la totalité de ses réponses et donc des questions qui lui ont été posées par vos soins !?
Merci d’avance.
PhBort
Bonjour
Merci pour votre réaction qui appelle deux réponses.
1. Etant expert près des tribunaux, cet expert a tenu à ne pas être personnellement. J’ai donc respecté son souhait.
2. Je ne lui ai posé AUCUNE QUESTION. Cet expert a réagi à un des mes billets, via mon mail perso. Trouvant son analyse intéressante, je lui ai demandé l’autorisation de la publier.
Merci de votre fidélité.
Chère AMie, Je suis prêt à vous apporter mon aide dans la triste affaire LAGRANGE, c’est bien le mot, car en plus, ne parlez pas de commisions sur le prix de vente car c’est bien elle qui vendait en direct en pkus. Très amicalement.
Date: Sun, 1 Mar 2015 07:30:51 +0000 To: jacky.lagain@dbmail.com