RESIDENCES DE TOURISME : LA MORALISATION EN VUE ?
Publié : octobre 9, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements, Uncategorized | Tags: DGCCRF, FNAPRT, SNRT 10 CommentairesLES PROFESSIONNELS DU SECTEUR DES RESIDENCES DE TOURISME SERONT BIENTOT CONTROLES PAR LA DGCCRF, LA DIRECTION GENERALE DE LA CONCURRENCE, DE LA CONSOMMATION ET DE LA REPRESSION DES FRAUDES
Quand le placement plaisir tourne mal
Quasiment chaque semaine, je suis contactée à travers mon blog, par un investisseur en résidence de tourisme, confronté à de sérieuses difficultés. Le scénario se répète : « Notre exploitant nous a fait subir des baisses drastiques de loyer et une augmentation des charges de copropriété ». Son de cloche proche de la part d’une banque, qui ne commercialise plus de l’immobilier géré à la suite des problèmes rencontrés par ses clients.
DE SERIEUX RISQUES FINANCIERS
Au vu des difficultés constatées, la sous-direction du tourisme, en co-pilotage avec la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, vient de mettre en place un groupe de travail . Sa mission : analyser l’existant et étudier les évolutions pertinentes à apporter à la réglementation actuelle. Un constat s’impose : le secteur des résidences de tourisme représente un secteur-clé de l’hébergement touristique. Mais l’investissement dans ce domaine peut s’accompagner de risques financiers pour les propriétaires-investisseurs, que ces derniers ont parfois du mal à appréhender.
L’information préalable du consommateur, tel est le thème de la première réunion, qui sous l’égide des Pouvoirs publics, comprendra des professionnels réunis au sein du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et des investisseurs représentés par la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme et Résidences Gérées (FNAPRT).
INFORMER AU PREALABLE L’ INVESTISSEUR
Dans mon prochain billet, je vous ferai part des propositions de la (FNAPRT) regroupant près d’une centaine de résidences de tourisme en difficultés, ce qui représente près de 9000 logements détenus par des investisseurs souvent en litige avec leurs exploitants, pour améliorer l’information préalable de l’investisseur.
Bien immobilier, défiscalisation, TVA, bail commercial, classement... quelles informations indispensables auriez-vous souhaité connaître avant d’investir dans une résidence de tourisme ? Répondez ici en réagissant à ce billet.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
hummmmm, des choses basiques sont à rappeler:
1) le bail est rédigé par le gestionnaire sans possibilités de changer une ligne.
2) c’est un bail commercial – donc par définition en cas de rupture par une des partie des compensation doivent venir de la partie cassant le bail. Donc ce n’est pas un bail locatif (résidence). ATTENTION la différence est très importante.
3) Bien assimiler le LMNP et le LMP pur et dur.
– Le bail commercial peut être rompu par des clauses peu explicitées , ce qui fait qu’au final le loyer n’est pas garanti et fait crouler le montage financier
– En cas de révision des loyers à la baisse, pas de possibilité d’avoir une assurance
– En sortie, les choses sont plus compliquées que prévu dans les « plaquettes » commerciales ; peu d’information à la signature
– Gestionnaire défaillant = requalifiquation fiscale ; encore fois, pas d’information sur ces points à la signature …
Finalement, tous les risques/points sensibles qui au final peuvent pieger l’investisseur ne sont pas évoqués clairement. Les autres parties (promoteur, constructeur, gestionnaire, intermediaires …) connaissent tous les « rouages » pour « sortir » en cas de dysfonctionnement sur un des maillons de la chaine.
Comme les prix des biens sont volontairement gonflés (pour que chacun y prenne de quoi ‘se nourrir’), les risques sont très forts.
Mon avis pour que ce soit un « vrai » investissement (et pas un placement roxique): ramener le prix des biens àcelui du marché « réel », évincer les margoulins promoteurs/gestionnaires, protéger les investisseurs en cas de defaillance des loyers, préparer la « sortie » (revente, relocation … )
Mais je doute fort que tout cela s’assainisse, le flou juridique est conséquent !
Une alternative est proposée aux copropriétaires en difficulté avec leur exploitant : l’autogestion déléguée que Resid&co propose depuis 5 ans et qui gère 8 résidences de tourisme actuellement (800 lots environ).
Sans faire de publicité, quels sont les résultats de votre autogestion pour les investisseurs? Au final quelle est la baisse de loyer par rapport au loyer initial « garanti » lors de l’achat du bien?
Deja 50% de baisse de loyers pour le domaine de manon (var)
9mois de retard de paiement des loyers pour PARK AND SUITES APPART HOTEL à ROSNY SOUS BOIS 93.
Dans les 2 cas lors de la signature des baux il nous était GARANTI LE PAIEMENT DES LOYERS QUOI QU IL ARRIVE.….
L’ETAT par sa complicité, en nous offrant des avantages fiscaux, est bel et bien de connivence avec ces gestionnaires sans scrupules et sans humanisme.
Bonjour Madame Denoune merci pour cet article super intéressant nous allons déposer une plainte comme écrit dans un des articles près de la DGCCRF du département 66 – ils disent de déposer plainte dans notre département donc pour nous 53 mais j’ai peur que cela tombe dans les oubliettes plus nous serons à déposer ce genre de plaintes plus vite les choses avanceront nous avons pris contact avec l’avocat de Paris ; nous attendons un peu il nous demande 500 euros HT pour analyser notre bail commercial et la réponse du gestionnaire sur l’indemnité d’éviction en tout cas merci pour vos posts il est grand temps que les choses bougent et se légalisent bien cordialement Claudine
Bonjour,
La FEDARS est une fédération à l’origine de la modification de la loi concernant l’exploitation des résidences de tourisme en Demessine. La résidence les balcons du soleil à orcières fonctionne en autogestion depuis 2010 grâce au bénévolat de certains copropriétaires. Beaucoup de travail et les loyers versés sont environ le 1/3 de ceux prévus lors de la vente des appartements…
Il était temps que les services de l’Etat mettent leur nez dans cette affaire. On ne peut pas collecter l’impôt alors que les exploitants ne tiennent pas leur engagement. La situation des résidence de tourisme est une catastrophe pour les investisseurs qui ceux sont fait bernés par des gens sans scrupule et qui justement on su déjouer les services de l’Etat, sachant qu’il n’y a pas de contrôle ou d’obligation des exploitants vis à vis des services fiscaux, hormis la déclaration du CA, TVA et autre. On a vendu aux pauvres investisseurs un produit fiscal non bordé par le code des impôts et du tourisme. La complicité de l’Etat est attaquable dans cette affaire car aucun dispositif de contrôle des exploitants n’existent aujourd’hui comme par exemple, le respect des clauses des baux, le versements des charges auprès des syndics des copropriétés… Croisons les doigts pour la suite !
Frédéric
On espère vraiment … depuis le temps que nous galérons … il faudrait vraiment protéger les investisseurs , préparer la sortie , la revente ; avec si peu de loyers , beaucoup de problèmes pour vendre à perte … on va devoir encore en + rembourser le reste TVA, donc peu très peu de rentabilité pour cet investissement. Au contraire que des charges …
On compte vraiment sur cette rencontre de la fédération pour expliquer aux pouvoirs public ces galères
Et les résidences étudiantes gérées par N……. , des loyers de près de 1000 euros pour 18m2 avec un mobilier qui n’ a plus d’age, , des étudiants que se retrouvent avec des ballons d’eau chaudes qui ne fonctionnent pas pendant des mois.
Au prétexte que le propriétaire à acheté en défiscalisation , ces biens sont souvent surestimés par un promoteur peu scrupuleux qui met en place son gestionnaire préféré sans que les propriétaires puissent s’opposer
Le pauvre investisseur qui croyait faire une bonne affaire perçoit 400 euros de loyer sur les 1000 euros que paye l’étudiant.
actuellement près de 150 procès sur Paris contre l’arnaqueur numéro 1