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RESIDENCES GEREES : QUEL BILAN ?

DEPUIS 2009, LE DISPOSITIF CENSI BOUVARD SOUTIENT LA LOCATION MEUBLEE ET NON PROFESSIONNELLE DE LOGEMENTS DANS LES RESIDENCES GEREES PAR DES EXPLOITANTS.

CLUB DE VACANCES

L’hébergement touristique est souvent vendu en Censi Bouvard

Initié par la loi ALUR, le rapport du gouvernement sur le dispositif « Censi-Bouvard » a été déposé au Parlement fin 2015. Venant de me le procurer, il rappelle que depuis 20 ans, les Pouvoirs Publics soutiennent avec des carottes fiscales les résidences, notamment de tourisme. Dernier dispositif en date : le « Censi Bouvard » mis en place en 2009 et  appelé à disparaître à la fin de cette année. « La mesure a pris une importance croissante dans le financement des logements en résidence.  Elle a à minima contribué au maintien du flux de construction dans le neuf, dans un climat conjoncturel difficile » note le rapport.

Ce rapport étudie les trois segments du marché des résidences services : celui des résidences étudiantes, celui des résidences séniors et celui des résidences de tourisme.

11.000 NOUVEAUX LOGEMENTS GERES PAR AN

Prenons l’année 2014 avec ses 11.000 logements construits en résidence services. Sur ce total, 8.300 d’entre ont bénéficié de la mesure Censi Bouvard, d’après les estimations de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) et du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme).

Calculons la différence : 11.000 – 8.300 soit 2.700 logements dans les résidences gérées n’ont pas été « aidés » fiscalement par le Censi Bouvard. C’est le cas pour un logement sur deux en résidence de tourisme. Explication : leurs contribuables fortement fiscalisés préfèrent pratiquer un amortissement sur leur investissement en immobilier géré, qui reste en dehors du plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

Toujours selon ce rapport d’évaluation, le dispositif Censi Bouvard a concerné récemment, bon an, mal an :

° 3.600 logements  étudiants . Vu leur superficie réduite, le placement moyen se situe autour de 90.000 euros.

° 2.700 logements  destinés aux personnes âgées.  L’investissement moyen tourne autour de 200.000 euros environ par logement.

° 2.000 logements dans les résidences de tourisme. Là encore, l’investissement moyen s’élève à 200.000 euros environ par logement.

LE COUT DU DISPOSITIF POUR L’ETAT

En se basant sur la réduction d’impôt sur le revenu Censi Bouvard de 11% du prix de vente dans la limite de 300.000 euros, cette mesure  coûte malgré tout à l’Etat à 137 millions d’euros par an. Et le retour sur investissement n’est pas toujours au rendez-vous.

LE PROFIL DES INVESTISSEURS

Les investisseurs en location meublée font le double pari de la bonne localisation du bien et du sérieux de l’exploitant. Ils concluent un bail commercial sur 9 ou 11 ans avec un gestionnaire. Avec ce placement supposé être sans souci, ils comptent bien se constituer un complément de revenus pour la retraite. Voilà pour la théorie, qui ne se vérifie pas toujours dans les faits.

A l’instar des dispositifs fiscaux incitatifs pour la résidence principale mis en place 1984, les régimes fiscaux pour soutenir l’immobilier géré conduit à des excès :

  • surface du logement calculée pour optimiser l’avantage fiscal,
  • mauvaise localisation des programmes,
  • prix de vente surévalués par les fameux fonds de concours, dans l’immobilier géré. Alimentés par les promoteurs pour lancer les nouvelles résidences, ces fonds manquent totalement de transparence.

SANS LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD, AURIEZ-VOUS INVESTI DANS UNE RESIDENCE SERVICES? Répondez ici 

Enfin je reviens vers vous sous quinzaine avec un sujet plus ludique.

 

 

 


RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?

ATTRACTIVE DE PRIME ABORD, L’AUTOGESTION EN DIRECT NE PRESENTE PAS QUE DES AVANTAGES. REVUE DE DETAIL

IMAGE RESITEL

« Prévue par aucun texte, l’autogestion  d’une résidence de tourisme est à la mode. Elle semble recouvrir la faculté pour les copropriétaires de substituer une ou plusieurs entreprises au gestionnaire défaillant et rendant les mêmes services que celui-ci, dans certaines conditions, conformément à l’instruction du 25.10.2010 » m’explique Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

En cas de résiliation de l’ensemble des baux commerciaux, par le gestionnaire ou par un mandataire liquidateur, ou encore après la résiliation d’une partie des baux dès lors que le gestionnaire en place gère moins de 70% des lots, il est alors possible, aux termes des dispositions de l’article D321-2 du Code du Tourisme, d’envisager la possibilité de gérer « soi même » la résidence de tourisme. Cette « autogestion » passe par la constitution d’une société d’exploitation (généralement une SAS) par les investisseurs « libérés » de leur gestionnaire. Dans les faits, ces associés signent un bail commercial à eux-mêmes.

« Avec cette formule, les investisseurs échaudés évitent les inconvénients fréquemment dénoncés : paiement de l’indemnité d’éviction, des fonds de concours, la gestion opaque, les charges abusives, la baisse des loyers, les travaux non faits, les frais de commercialisation excessifs » poursuit Me Jacques Gobert

 

LES CONTRAINTES DE L’ AUTOGESTION EN DIRECT

Mais prendre en mains la destinée de sa résidence ne présente pas que des avantages. En effet les contraintes sont nombreuses et les risques évidents.

«  En tant que bailleurs-dirigeants de la SAS, nous devons nous improviser chef d’entreprise, gérer la résidence de tourisme en présence d’autant d’actionnaires que de bailleurs, aux intérêts pas forcément convergents, faire face à l’absence de fonds propres » reconnaît un copropriétaire pratiquent l’autogestion. Et de poursuivre : « les tâches sont lourdes : il convient d’assurer une présence quotidienne sur les lieux pour gérer la logistique nécessaire aux services à rendre obligatoirement (accueil, blanchisserie, petit déjeuner, nettoyage…) ,  il faut gérer les ventes de séjours à la semaine ou à la nuitée, assurer la promotion du site, les réservations, mais aussi faire face aux contraintes inhérentes à tout ensemble immobilier (travaux, entretien etc) ». Grâce à la détermination de ses copropriétaires une résidence de tourisme comme celle de Vignec a relevé ce défi. Mais les exemples  de réussite d’autogestion en direct sont rares.

Un constat s’impose : on ne s’improvise pas hôtelier du jour au lendemain… Et encore moins, lorsqu’on habite à des centaines de kilomètres de la résidence. Dans mon prochain billet, j’évoquerai l’autogestion intermédiée.

 

 


RESIDENCE DE TOURISME : RESITEL ET LES FONDS DE CONCOURS

Le coup de pouce financier donné par le promoteur à l’exploitant d’une résidence de tourisme est-il justifié? A quand la transparence sur les fonds de concours?

Bientôt la rentrée et le compte à rebours a déjà commencé pour Résitel. En effet je vous signale que la période d’observation de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange se termine fin septembre 2013. D’ici là, une audience au tribunal de commerce décidera ou non de la poursuite de son activité. Bien sûr, le poids de son passif en constituera le sujet essentiel et j’y reviendrai dans un prochain billet.

Lors de cette audience la question des fonds de concours sera sans doute évoquée. En vertu de cette pratique, le promoteur d’une résidence de tourisme, qui encaisse le prix de vente, verse une somme d’argent au futur exploitant. « Prélevée sur sa marge, ces fonds peuvent être d’autant plus importants que la marge du promoteur est confortable. Lorsque le promoteur et l’exploitant n’appartiennent pas au même groupe, chacun défend sa marge, et le promoteur cherche à réduire les fonds de concours » explique un proche du dossier Résitel.

Justification officielle de l’existence de ces fonds de concours : au début,  l’exploitation d’une résidence s’avère généralement déficitaire pendant quelques années. Alors que la résidence n’a pas encore trouvé sa clientèle, son exploitant doit régler immédiatement les loyers aux investisseurs privés.

camembert

La ventilation du prix de vente dans une RT

En versant des fonds de concours à l’exploitant, le promoteur contribue donc au financement des pertes d’exploitation au démarrage commercial de la résidence de tourisme. Cependant des questions me viennent à l’esprit.

Primo : pourquoi cette absence de transparence sur le montant des fonds de concours ?

Secondo : dans la plupart des cas, les difficultés financières surviennent lorsque la source des fonds de concours s’est tarie. Une preuve que  comme tout produit de défiscalisation, les investisseurs surpayent les biens dans les résidences de tourisme ?

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FONDS DE CONCOURS : VOS AVIS

Le billet consacré aux fonds de concours dans les résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Je vous en fais part.

« La montée en puissance de la commercialisation d’une résidence de tourisme (RT) est loin d’être fallacieuse. Mais celle des charges de fonctionnement (flux, frais RH, etc…) l’est aussi ! En conséquence, et même si le positionnement commercial d’une RT nécessite en effet un peu de temps (en aucun cas 5 ans…) le point mort est inférieur durant la période de montée en charge »…

Comment de temps faut-il pour la montée en puissance ?

« ll est difficile de répondre précisément à cette question dans la mesure où chaque établissement se doit de cibler sa propre clientèle principale, dépendante par exemple de la situation géographique ou des prestations proposées par l’établissement. Mais si l’établissement n’a pas trouvé ‘’sa clientèle de fond’’ au bout de 24 à 36 mois, il y a sans doute un problème lié au positionnement commercial, ou lié au gestionnaire

Pour imager, il est facile de comprendre qu’un établissement implanté au coeur d’une grande capitale régionale aura besoin de moins de temps pour développer un modèle économique sain et durable, qu’un autre sans aucun service, perdu dans une région peu touristique » répond cet internaute.

Quelle transparence?

La transparence est un mot inconnu dans le domaine des résidences de loisirs. Propriétaires d’un appartement dans une résidence Soderev/Lagrange , il est clair que nous aurions réfléchi un peu plus si nous avions su tout ce que l’on apprend aujourd’hui, grâce à la mutualisation des échanges entre copropriétaires se regroupant et à des blogs comme le vôtre.
Cependant le business continue en tout impunité et laisse les investisseurs bien démunis avec des questions, des loyers impayés, des avenants à bail proposés comme le seul recours par l’exploitant, des emprunts à rembourser( bien sûr) et maintenant les charges de l’exploitant à avancer qui ne nous seront peut-être jamais remboursées…
Il faut témoigner encore et encore et avertir les futurs investisseurs pour qu’ils achètent en “toute transparence
!”

Une subvention camouflée

« Le fonds de concours est une subvention camouflée, est payée par l’investisseur en augmentant le prix du m2. S’il n’y avait pas ces fonds de concours, aucun exploitant digne de ce nom s’engagerait sur des montants de loyer intenables dans le temps. Sans évoquer les commercialisateurs qui attirés par les commissions, vendent à tour de bras sans mettre en garde les investisseurs. Car ne l’oublions pas ils se présentent chez vous comme conseiller en patrimoine !!!!

Le clou du spectacle c’est le notaire, lui qui dans ses devoirs, doit vous mettre en garde sur le risque que vous prenez et le coût du M2.
Résumons : subvention camouflée + prix au M2 gonflé + défaut de conseil + commission »

camembert

Mise en place d’un label ?  

« Afin d’éviter les catastrophes en série, le cas des exploitants qui ne peuvent faire face au loyer contractuel 2 ans après la livraison et des bailleurs furieux et démunis, je propose un plaidoyer pour labelliser dans l’avenir les produits gérés qui sont commercialisés.

Précisément le fonds de concours tant controversé par nature et le bilan prévisionnel de l’exploitant sont 2 éléments clés qui doivent faire l’objet d’une transparence pour vérifier si le modèle économique est viable.

Ceci devrait également conforter les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) dans le conseil avisé pour tel ou tel investissement pour leurs clients dans le cadre de leur responsabilité civile professionnelle et de leur déontologie.

En général, le fonds de concours résulte de négociations financières et techniques serrées entre le promoteur et le preneur à bail, très en amont de l’opération d’investissement, qui sont enfermées dans un contrat dit “de prise à bail”, assez complexe pour les néophytes. Mais je pense qu’il devrait être porté spontanément à la connaissance des copropriétaires investisseurs, avant toute signature d’un acte réitératif en VEFA par ex..

Le législateur en 2009 (articles L321 – 2 du code du tourisme) a souhaité plus de transparence sur les comptes d’exploitation du gestionnaire. Il n’y a qu’un pas pour élargir l’esprit de cette mesure aux conventions qui ont pu être prises en amont entre les professionnels que sont le promoteur et l’exploitant, comme le fonds de concours et le bilan prévisionnel de l’exploitant.

Le label devrait être accordé par un groupe /ou une entité indépendante et compétente et non un partenaire ou associés d’un CGP dans lequel celui-ci aurait des intérêts comme on l’a vu dans une jurisprudence récente qui a condamné cette pratique dolosive, de façon tout à fait justifiée. C’est juste une idée à creuser » commente Christopher Boinet, avocat

 

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