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RESIDENCE DE TOURISME : UN PACKAGE DETONNANT

En matière de résidence de tourisme, le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation constituent un trio indissociable.

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Dans un précédent billet, je vous annonçais des pourparlers  entre la DGE (direction générale des entreprises), la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) et  la  FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme) afin de moraliser ce secteur. La date de la première réunion à Paris est fixée au 1er décembre prochain.

Il est question de légiférer pour que le candidat à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme comprenne bien les risques liés à ce placement. Avec ce type de bien, il n’y a rien de comparable avec l’achat d’un logement banalisé. Certes, il s’agit généralement d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) donnant lieu à la signature d’un contrat de réservation entre le consommateur et le constructeur vendeur.

Un ensemble contractuel indivisible

« Mais ce contrat ne constitue qu’une partie d’un ensemble contractuel formant un tout ou encore un « ensemble contractuel indivisible » (arrêt du 13 novembre 2003 de la première chambre civile de la Cour de cassation) » avertit Thienan Hoang de la FNAPRT. Plus précisément, cet ensemble est formé par la signature d’autres engagements : bail commercial avec un gestionnaire devant se conformer à certaines obligations (promotion à l’étranger, décret (art. 176 et 177 de l’annexe II au CGI, gestionnaire unique de la résidence, bail sur une durée ferme L 145.7.1…), convention d’occupation à « temps partagé », engagement avec le fisc (remboursement de TVA, déduction fiscale …). De plus, ce contrat est contractualisé avec d’autres parties étrangères au contrat de vente : gestionnaire, fisc, syndic de copropriété, banque…

Afin d’être conforme à ces textes, le contrat de réservation, ou une annexe, doit décrire non seulement les caractéristiques du bien vendu (L 261.11 et suivants CCH), mais aussi toute l’économie générale de cet « ensemble contractuel indivisible ». En outre, il doit rappeler, même sommairement les engagements autres (bail, occupation personnelle …).

Si ces propositions aboutissent à des textes législatifs, elles auront au moins le mérite d’éviter des déconvenues aux futurs investisseurs en résidence de tourisme. Et ce, même si elles ne règlent pas les difficultés des épargnants ayant déjà misé sur le développement touristique.

Tout particulier doit être réellement informé de la nature de son achat : le risque associé y compris avec le pire scénario (gestionnaire  défaillant dès la mise en service de la résidence), le coût de sortie (par exemple s’il veut vendre au bout de 3, 5, 9,1 2 ans…). Et bien sûr, acheter dans une résidence de tourisme revient à acquérir un package constitué de 3 volets INDISSOCIABLES : le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation. Jusqu’à maintenant, je reconnais que la nature de bail commercial a été occultée par les vendeurs.

« Chaque volet implique des obligations, en particulier le bail commercial et la défiscalisation.  Si un seul des 3 volets ne satisfait pas les obligations c’est tout l’ensemble qui s’effondre » poursuit Thienan Hoang. Vos mésaventures rassemblées dans mon blog en témoignent.Ces discussions entre les Pouvoirs Publics et les représentant des investisseurs sont programmées alors que l’exploitant touristique Belambra souhaite minorer jusqu’à 40% par la voie judiciaire, ses loyers versés aux particuliers lui ayant fait confiance, comme le révèle mon confrère de l’Agefi.

QU’EN PENSEZ-VOUS ? REAGISSEZ ICI


INVESTISSEMENT LOCATIF : ATTENTION A LA DEFISCALISATION

Défiscaliser, se procurer un complément de retraite, constituer un patrimoine, voici les attentes et les motivations des investisseurs locatifs, selon le Crédit Foncier.

IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT

Dans mon précédent billet, je vous signalais que le Pinel démarrait bien. Cette fois je me penche sur une étude réalisée par le Crédit Foncier auprès de 3 000 clients investisseurs immobiliers.

 

Le tiercé des motivations 

 

En tête figure la fiscalité citée par plus de la moitié (54 %) des investisseurs dans l’immobilier locatif. D’ailleurs les trois quarts (71 %) achètent dans le neuf et seulement un quart dans l’ancien (16 %).

Attention sur les mirages de la défiscalisation : risques de surpayer son bien, de subir une vacance locative remettant en cause l’avantage fiscal. Des investissements dans l’ancien avec le régime discret du déficit foncier me paraissent plus intéressants.

 

En second le souhait de disposer d’un futur complément de retraite constitue la seconde motivation des investisseurs locatifs (44 %). Encore faut-il que le placement remplisse ses promesses en termes de revenus locatifs.

 

En troisième position, figure la volonté de se constituer un patrimoine. C’est le cas pour 41 % des personnes interrogées affirment acquérir un bien à louer pour se constituer un patrimoine.

 

Le danger des investissements éloignés

 

Les investissements se situent surtout en l’Ile-de-France et dans les cinq régions les plus méridionales (Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Languedoc-Roussillon)

« Du fait de leur dynamise économique, ces régions concentrent 78 % des investissements locatifs réalisés par les particuliers au 1er semestre 2015 » me précise-t- au Crédit Foncier.

Le lieu d’investissement diffère selon la nature du bien.

° Dans l’ancien, le bien locatif est implanté dans le secteur géographique où réside l’investisseur. Un bon point pour maitriser le marché locatif.

° Dans le neuf, le bien locatif se situe surtout (67 %) dans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur. Attention danger en achetant sur un marché que l’on ne connaît pas. Un placement immobilier n’est pas une opération financière et ne doit pas s’effectuer les yeux fermés. Mon conseil : acheter près de chez soi

 

Quel est le profil des investisseurs?

 

CREDIT FONCIER 'investissement locatif

 

Le revenu annuel médian des acquéreurs reste stable depuis plusieurs années. Mais des disparités de pouvoir d’achat apparaissent selon les régions : il atteint 67 500 euros à l’échelle nationale et grimpe en Rhône-Alpes (73 600 euros), pour culminer (74 390 euros) en Ile-de-France (74 390 euros).

 

L’âge moyen des investisseurs ressort à 45 ans ; les plus de 40 ans représentent l’essentiel des investisseurs locatifs particuliers (72 % du total). Les trois quarts (74 %) des investisseurs vivent en couple. Ma question : ces investisseurs sont-ils déjà propriétaires de leur résidence principale ? Je pense qu’ils en sont locataires.

 

Les petites surfaces privilégiées

 

Neuf transactions sur dix portent sur des appartements, les maisons individuelles ne représentant que 10 % des opérations d’investissement locatif.

Rien de nouveau, les investisseurs se tournent surtout vers les petites surfaces (2 pièces ou studios pour plus de la moitié des investisseurs) : en moyenne de 41 m2 pour un montant d’acquisition de 160 000 euros avec de fortes disparités régionales. Plus précisément, il s’élève à 195 000 euros en Ile-de-France et de 171 000 euros en Provence-Alpes-Côte d’Azur.


IMMOBILIER NEUF : QUELLE RESPONSABILITE DES MAIRES ?

Deux phénomènes ralentissent la construction de logements. Depuis les dernières élections municipales, nombre de projets immobiliers restent bloqués à la mairie. En règle générale, les communes vendent leurs terrains trop chers.

IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT

 

Au lieu de traiter de l’immobilier ancien, cette fois, je consacre mon billet à l’urbanisme qui finalement rejoint… l’immobilier de défiscalisation. Suivez-moi en compagnie d’un promoteur parisien sérieux.

 

« L’Etat a tendance à oublier que les maires détiennent l’arme fatale : le pouvoir de délivrer ou pas les permis de construire. Vient s’ajouter à cela le pouvoir en amont, de planifier l’urbanisme de leur commune » m’explique Marc Gedoux, Président de la société de promotion immobilière Pierre Etoile.

A quoi sert de supprimer le fameux COS (coefficient d’occupation des sols), si les élus n’en font aucun usage, par peur d’élever leurs immeubles ? Certes le PLU (plan d’occupation des sols) régule la construction de logements. Je ne vous cache pas que je défends davantage la ville horizontale que verticale.

DES PERMIS DE CONSTRUIRE ENCORE BLOQUES

« L’histoire avait habitué les promoteurs à un gel des permis de construire pendant les périodes pré-électorales, et à un dégel après élections. Cette fois, le scrutin municipal du printemps 2014, défavorable à la majorité, a renouvelé une grande partie des maires, prolongeant le blocage après les élections -le temps que les nouvelles équipes s’installent -et désavouant les intentions urbanistiques des prédécesseurs » poursuit Marc Gedoux. Et de citer l’exemple des maires persuadés d’être battus, qui avant le second tour des municipales, ont fortement augmenté le salaire de certains de leurs collaborateurs. Résultat : leurs successeurs ne pouvaient que licencier les agents concernés, ce qui a eu pour effet de bloquer l’instruction des projets de programmes immobiliers.

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Marc Gedoux

LA DEFISCALISATION EN QUESTION

Marc Gedoux me livre également son avis sur le patrimoine foncier des communes et l’usage qu’elles en font. « Trop de communes appliquent la loi de mobilisation foncière en dépit du bon sens, provoquant des surenchères imbéciles et suicidaires sur les terrains. Cela conduit à de nombreux projets ne sortant pas de terre. Et lorsqu’ils sont lancés, les promoteurs ne sont pas capables de proposer des prix adaptés aux jeunes ménages primo-accédants et même aux accédants. Aussi vendent-ils à des investisseurs attirés par la défiscalisation ».

Afin de rentabiliser leur opération immobilière, les promoteurs fixent finalement le loyer à un niveau plus élevé, excluant une partie significative des candidats locataires.