RESIDENCES DE TOURISME EN DIFFICULTE : LA GESTION ASSISTEE
Publié : avril 15, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: autogestion, Exhore, gestion assistee, mandat de gestion 4 CommentairesAU LIEU D ETRE LIES A UN EXPLOITANT PAR UN BAIL COMMERCIAL DE 9 OU 11 ANS, LES PROPRIETARES PEUVENT DONNER UN MANDAT DE GESTION DE 3 OU 5 ANS A UN PROFESSIONNEL POUR PILOTER LEUR RESIDENCE DE TOURISME
Dans mon précédent billet, j’ai insiste sur les affres de l’auto gestion en direct. Cependant si le gestionnaire rompt le bail commercial de sa propre initiative, les propriétaires ne lui doivent aucune indemnité d’éviction. En outre, ils peuvent faire retenir l’autogestion « assistée ». Entendez par là en donnant un mandat de gestion à un professionnel. Avec cette formule, les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause par l’administration fiscale.
C’est le choix fait par exemple par des propriétaires d’une ex résidence urbaine Park & Suites à Lannion (Cotes d’Armor). Désormais elle est pilotée par la société Exhore dont le dirigeant a fait ses preuves dans l’hôtellerie économique. Entre ce secteur et celui des résidences urbaines, il y a un pas vite franchi. A la suite d’un appel d’offres auprès de plusieurs gestionnaires « indépendants », ils peuvent accorder au professionnel retenu, un mandat de gestion sur 3 ou 5 ans, renouvelables.
« Le loyer proposé ne sera pas une promesse. En se basant sur le chiffre d’affaires de la résidence urbaine reprise, nous versons un loyer fixe majoré d’une partie variable. Cette dernière partie est autorisée par le résultat brut d’exploitation » m’expliqueYannick Aure, à la tête d’Exhore. Dans la pratique, les investisseurs reçoivent entre 25% et 35% du chiffre d’affaires sous forme de loyer (partie fixe et variable). Et cerise sur le gâteau : cette gestion s’opère en toute transparence. A tout instant, les investisseurs peuvent consulter sur leur intranet, le tableau de bord de leur résidence : le taux de remplissage, le prix pratiqué,le chiffre d’affaires réalisée et les résultats détaillés. Loin d’être du gadget, cette transparence dans l’accès aux données de leur résidence, est appréciée par de nombreux investisseurs privés.
Opérationnelle depuis 2007, la société Exhore a déjà refusé de reprendre la gestion d’une quinzaine de résidences. Il s’agit essentiellement de résidences de tourisme situées dans les Alpes, les Pyrénées et le Massif Central. Raison invoquée : le décalage entre le loyer d’origine et le loyer réel était trop important.
Retrouvez cet article et d’autres, sur mon blog http://www.mdenoune.wordpress.com
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RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?
Publié : avril 7, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: autogestion, bail commercial, Fonds de concours, indemnité d'éviction, résidence de tourisme Commentaires fermés sur RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?ATTRACTIVE DE PRIME ABORD, L’AUTOGESTION EN DIRECT NE PRESENTE PAS QUE DES AVANTAGES. REVUE DE DETAIL
« Prévue par aucun texte, l’autogestion d’une résidence de tourisme est à la mode. Elle semble recouvrir la faculté pour les copropriétaires de substituer une ou plusieurs entreprises au gestionnaire défaillant et rendant les mêmes services que celui-ci, dans certaines conditions, conformément à l’instruction du 25.10.2010 » m’explique Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.
En cas de résiliation de l’ensemble des baux commerciaux, par le gestionnaire ou par un mandataire liquidateur, ou encore après la résiliation d’une partie des baux dès lors que le gestionnaire en place gère moins de 70% des lots, il est alors possible, aux termes des dispositions de l’article D321-2 du Code du Tourisme, d’envisager la possibilité de gérer « soi même » la résidence de tourisme. Cette « autogestion » passe par la constitution d’une société d’exploitation (généralement une SAS) par les investisseurs « libérés » de leur gestionnaire. Dans les faits, ces associés signent un bail commercial à eux-mêmes.
« Avec cette formule, les investisseurs échaudés évitent les inconvénients fréquemment dénoncés : paiement de l’indemnité d’éviction, des fonds de concours, la gestion opaque, les charges abusives, la baisse des loyers, les travaux non faits, les frais de commercialisation excessifs » poursuit Me Jacques Gobert
LES CONTRAINTES DE L’ AUTOGESTION EN DIRECT
Mais prendre en mains la destinée de sa résidence ne présente pas que des avantages. En effet les contraintes sont nombreuses et les risques évidents.
« En tant que bailleurs-dirigeants de la SAS, nous devons nous improviser chef d’entreprise, gérer la résidence de tourisme en présence d’autant d’actionnaires que de bailleurs, aux intérêts pas forcément convergents, faire face à l’absence de fonds propres » reconnaît un copropriétaire pratiquent l’autogestion. Et de poursuivre : « les tâches sont lourdes : il convient d’assurer une présence quotidienne sur les lieux pour gérer la logistique nécessaire aux services à rendre obligatoirement (accueil, blanchisserie, petit déjeuner, nettoyage…) , il faut gérer les ventes de séjours à la semaine ou à la nuitée, assurer la promotion du site, les réservations, mais aussi faire face aux contraintes inhérentes à tout ensemble immobilier (travaux, entretien etc) ». Grâce à la détermination de ses copropriétaires une résidence de tourisme comme celle de Vignec a relevé ce défi. Mais les exemples de réussite d’autogestion en direct sont rares.
Un constat s’impose : on ne s’improvise pas hôtelier du jour au lendemain… Et encore moins, lorsqu’on habite à des centaines de kilomètres de la résidence. Dans mon prochain billet, j’évoquerai l’autogestion intermédiée.
RESIDENCE DE TOURISME : LA TRILOGIE DE FONT ROMEU
Publié : septembre 4, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts | Tags: autogestion, Font Romeu, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel 6 CommentairesTrois vitesses : dans le dossier Résitel qui fera l’objet d’une audience au tribunal de commerce fin septembre, la situation ubuesque de la résidence de tourisme de Font Romeu sera évoquée.
Font Romeu, station des Pyrénées Orientales, durant l’été
« Le cocktail des champions »: les bienfaits reconnus de l’entraînement en altitude (1800m), des conditions climatiques exceptionnelles et bien sur des installations sportives et structures d’accueil complètes » signale le site de l’office du tourisme de Font-Romeu.
Mais la plupart des particuliers ayant investi dans la résidence implantée dans cette station sportive et gérée par Résitel, une filiale du groupe Lagrange, gardent plutôt un mauvais souvenir de leur opération.
Au bout de quelques mois d’exploitation, Résitel leur faisait savoir que la résidence comptant cent appartements n’était pas rentable avec les loyers d’origine. Pour la « sauver », seule une baisse de loyer de 60% pouvait déboucher sur un retour à l’équilibre.
Face à ces difficultés d’exploitation, les propriétaires se sont retrouvés dans trois camps.
° « Les privilégiés bénéficiant d’une caution spécifique de la société Lagrange gestion Luxembourg, qui les assure du bon paiement des loyers au niveau initial » me confie un proche du dossier. Par conséquent, Résitel n’a pas proposé d’avenant aux cautionnés. (18 propriétaires).
° Les « conciliants » ou propriétaires ayant accepté de signer assorti d’une baisse moyenne de 50% par rapport au loyer initial (34 propriétaires). Ils ont accepté ces nouvelles conditions pour préserver leurs avantages fiscaux. Toutefois 12 d’entre eux ont déjà signifié à Résitel, qu’ils ne renouvelleraient pas leur avenant au 1er avril 2014.
° Les « récalcitrants » ayant refusé de signer l’avenant (48 propriétaires). Une fois que les 12 avenantés ne renouvelant pas leur bail au 1er avril 2014 les auront rejoints, leur nombre atteindra 60. Ils ont emprunté le chemin de l’autogestion en traitant avec un mandataire extérieur.
Au-delà des relations avec l’exploitant, se profilent l’éventuelle remise en cause des avantages fiscaux des investisseurs. Aux yeux du fisc, le statut d’autogestion n’est accordé que lorsque 50% des copropriétaires (soit 50 particuliers) créent leur propre société de gestion. A ce jour ils ne sont que 48 et Résitel n’accepte de renoncer par anticipation à l’exploitation de ces 12 lots. Faisons les comptes : 48 + 12 = 60 propriétaires pourraient maintenir leurs avantages fiscaux.
Le passif engendré par cette résidence
Pas de doute, si les contribuables venaient à perdre leurs avantages fiscaux liés à l’investissement dans cette résidence de tourisme, le passif de Résitel se verrait augmenté. « La reprise des avantages fiscaux des résiliés de Font Romeu se chiffrerait à près de 2,5 millions d’euros, soit près de 50.000 euros par investisseur » m’explique un propriétaire.
Un autre volet du passif lié à cette résidence reste à prendre en compte : celui correspondant aux loyers à échoir jusqu’au terme des baux résiliés soit un peu plus de 1,5 millions d’euros.
Les investisseurs sont loin d’être au bout de leurs peines.
VACANCES D’ETE : QUELS SONT VOS PROJETS ?
Publié : juin 1, 2013 Classé dans : voyages | Tags: autogestion, Résidences de tourisme, vacances Commentaires fermés sur VACANCES D’ETE : QUELS SONT VOS PROJETS ?Le compte à rebours a commencé pour les vacances. Voici les projets des Européens, selon Europ Assistance. Le blues risque de l’emporter.
Nous sommes début juin .. juste quelques semaines avant les grands départs en vacances de l’été. Je prends connaissance de la dernière enquête menée par Europ Assistance auprès d’un peu plus de 4.000 Européens : Français, Allemands, Britanniques, Italiens, Espagnols, Belges et Autrichiens.
Leurs intentions de départ en vacances reculent cette année de 4 points, ce qui marque un net décrochage à la baisse par rapport à la fin des années 2000. La crise et la sinistrose ambiantes sont passées par là. En fait, ils ne sont plus que 54% à avoir l’intention de partir au moins une fois en vacances cet été, c’est-à-dire entre début juin et fin septembre.
Pour la première fois depuis le début de la crise économique, les Français font grise mine : 62% déclarent vouloir partir en vacances cet été, soit 8 points de moins que l’an dernier (70%), un record pour le pays depuis 2005 (63%).
Le palmarès des budgets
Le budget consacré aux vacances d’été 2013 (cumul du transport, de l’hébergement, de la nourriture, des activités de loisirs, etc.) se maintient au même niveau que l’an dernier: autour de 2. 100 € . Cependant il existe de sérieuses disparités selon les nationalités. Voici le palmarès ressortant de l’enquête d’Europ Assistance :
Les Belges (2.508€) et les Autrichiens (2.505€) disposent du budget vacances le plus important parmi les Européens. Les Allemands souhaitent réduire légèrement leur budget (2.343€) et sont suivis par Français (2.140€). Malgré une nette tendance à la baisse, nos compatriotes restent les Européens ayant le plus l’intention de partir en vacances. En queue figurent les Italiens (1.761€) et les Espagnols (1.607€).
Visite de la capitale avec Veloparis
La France, 1ère destination des Européens
81% des vacanciers Européens planifient de passer leurs vacances d’été en Europe. Cette année encore, la France se positionne en tête du hit parade de leurs destinations. Le tourisme national reste également développé, 60% des Français resteront sur le territoire cet été.
L’attrait pour l’Hexagone constitue une bonne nouvelle pour les résidences de tourisme gérées par les exploitants ou autogérées, comme par exemple celle de Vignec. A niveau de confort équivalent, un séjour en résidence de tourisme revient moins cher qu’un séjour à l’hôtel. Profitez-en pour réserver dans ces « apart hôtels ».
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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