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CENTER PARCS EN MOSELLE : LE NOUVEAU BAIL

QUE SE PASSE- T- IL QUAND UN BAIL COMMERCIAL DANS UN RESORT TOURISTIQUE ARRIVE A ECHEANCE ? RETOUR D’ EXPERIENCE EN MOSELLE DANS LE PLUS GRAND CENTER PARCS D’ EUROPE.

Revenons sur le Center Parcs des Trois Forêts implanté en Moselle. Dans un précédent billet de blog, j’ai rappelé que le bail commercial des 870 particuliers ayant investi dans la première tranche arrivait à échéance en septembre 2019.

LES PROPOSITIONS DU GESTIONNAIRE

Pour cette étape cruciale, le gestionnaire Pierre &Vacances leur formulait en février 2019, les propositions suivantes :

–       Reprise des loyers sur la base du premier loyer en 2010, ce qui représentait une baisse de plus de 10% ;

–       Pas d’indexation sur les loyers (fixes sur 9 ans) ;

–       Travaux de remise au goût du jour pour maintenir la fréquentation : 100% à charge du propriétaire. Ces travaux représentaient environ l’équivalent d’un an et un an et demi de loyer. Les devis des « travaux » fournis n’étaient pas vraiment détaillés.

Pour inciter les propriétaires à accepter ses propositions avant le 1er aout 2019, le gestionnaire a instauré un système de franchise compris entre 10 à 40% des loyers de la première année du nouveau bail. Dans l’intervalle, en mars 2019, il a résilié les baux des propriétaires.

«  De février à septembre, de nombreux rendez-vous entre l’association des copropriétaires des Trois Forêts ACD3F et le gestionnaire ont eu lieu pour négocier ces conditions draconiennes. Un candidat à la reprise de l’exploitation de ce Centers Parc a même été trouvé.  Pendant huit mois, nous avons mené un combat contre Goliath se souviennent les copropriétaires » me confie un copropriétaire.

LES 8 CONDITIONS DU NOUVEAU BAIL COMMERCIAL

Lors de la dernière réunion du 30 septembre 2019, un nouveau bail commercial d’une durée de onze ans au lieu de neuf, été négocié dans les conditions suivantes :

  • Loyers baisse maximale de 2 à 3% ;
  • Indice IRL (indice de revalorisation des loyers) avec plafond à 2%, pas de baisse si l’indice inférieur à 0 ;
  • Prise en charge par Pierre &Vacances du fond ALUR ;
  • Paiement des travaux à l’ouverture des travaux et non pas à la signature du bail (travaux reportés jusqu’à 2021) ;
  • Travaux de remise à niveau des biens pris en charge à 80% par les propriétaires. Le solde de 20 % étant à la charge de l’exploitant ;
  • Paiement des loyers à 15jours fin du trimestre, au lieu de 30jours ;
  • Paiement du mois de location (octobre) sur base de l’ancien bail.
  • Réception des travaux par les propriétaires.

EN RESUME

Ces nouvelles conditions s’appliquent donc à tous les baux à venir jusqu’en 2022. Par conséquent aux baux des investisseurs ayant acheté un cottage dans les 2° et 3° tranche de ce resort.

UNE PREUVE QUE L’UNION FAIT LA FORCE

 


GROS PLAN SUR LE CENTER PARCS DE L’ AILETTE

A COMPTER DU 1ER OCTOBRE 2016, PLUS DE 600 COPROPRIETAIRES DEVRAIENT SUPPORTER UNE BAISSE DE LOYER ET DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT

Cottage Lac d'Ailette

Le lac du Center Parcs de l’Ailette

Au Domaine du lac de l’Ailette, le renouvellement des baux commerciaux de ce Center Parcs fait des vagues. Situé dans l’Aisne, il compte 840 cottages. Bien sûr, la date de conclusion des baux et par conséquent de leur renouvellement 9 ans après, dépend de la date de livraison de cette vaste opération classée en résidence de tourisme.

Ainsi les copropriétaires des 156 cottages de la première tranche ont déjà accepté de nouvelles bases. Avec à la clé, un loyer en baisse et un budget de travaux à régler.

Quant aux copropriétaires des 680 cottages de la seconde tranche, leur bail commercial arrive à échéance le 30 septembre 2016. L’exploitant Pierre & Vacances leur a déjà donné congé. Et ce, en bonne et due forme 6 mois, au moins, avant la fin du bail. En théorie, les investisseurs peuvent récupérer leur « cottage » en fin de bail sans avoir à verser une  indemnité d’éviction à l’exploitant. En pratique, cette solution n’est guère réaliste, les parties communes appartenant à l’exploitant. D’où la nécessite de conclure un nouveau bail commercial avec l’exploitant démarrant le 1er octobre 2016. « Cela revient à accepter une baisse de loyer de l’ordre de 15% par rapport au loyer initial et de décaisser en moyenne 11.000 euros pour la remise en état de leur cottage. Pour conserver le remboursement de la TVA sur l’achat du bien immobilier, le particulier doit détenir son investissement pendant 20 ans. Lors de la vente, les commerciaux ont fait miroiter aux clients, un loyer sécurisé pendant 20 ans » déplore David Sabatier, du cabinet d’avocat 1862 .

Quelques 430 copropriétaires se sont déjà fédérés pour négocier de meilleures conditions avec cet exploitant de renom et de dimension internationale.

« Nous avons mené une expertise financière et technique, qui a confirmé que la baisse de loyer et la participation aux travaux n’étaient pas justifiées » poursuit cet avocat parisien.

LA REPONSE DE PIERRE & VACANCES

Face à cette situation, je viens d’interroger le siège social de Pierre & Vacances. Voici sa réaction : « Pierre & Vacances n’impose rien, mais propose un renouvellement à l’identique avec un écart de revenu entre loyer perçu 1er bail et loyer à percevoir 2ème bail compris entre 7 et 10% selon les cas.

Les coûts moyens des travaux pour un cottage de 75 m2  sont d’environ 15 000 euros HT dont 12 000 euros à la charge des propriétaires et le solde à la charge de l’exploitant touristique.

Pour mémoire ces travaux sont déductibles des revenus fonciers et contribuent le cas échéant en fonction du régime fiscal, à créer un déficit.

Les conditions ont été les mêmes sur la 1ère et la 2ème tranche » .

S’agissant du bail commercial, le taux de renouvellement pour les cottages de la 1ère tranche se chiffre à 99,4 %. Quant à celui des 680 cottages de la 2ème tranche, il atteint 35% à fin juillet, sachant que la période de renouvellement se termine au 30 septembre 2016. Affaire à suivre.


LOISIRS : MA CABANE DANS LES ARBRES

AVIS AUX ROBINSONS : DES CABANES OUVRENT AU TOUT NOUVEAU CENTER PARCS, LE BOIS AUX DAIMS, SITUE DANS LA VIENNE.

 

CENTER PARCS

 

Eco tourisme oblige. Dans ce blog, j’évoque souvent les résidences de tourisme. Cette fois j’innove avec les maisons dans les arbres, que je viens de découvrir juste avant l’inauguration officielle du 5° Center Parcs, situé à Morton dans la Vienne. Ce resort de 260 hectares de nature préservée où vous croisez grues, sangliers, daims, propose notamment 9 maisons dans les arbres, haut de gamme, pouvant accueillir 4 à 6 personnes.

Les plus : le dépaysement total pour ces vacances perchées. J’ai emprunté un escalier confortable pour me retrouver en hauteur, plus près de la nature et des oiseaux. Une maison a même été conçue pour les personnes à mobilité réduite.

La conception optimisée de chaque intérieur : salon, salle à manger, cuisine, chambres séparées, salle de bain ou de douches. Sans oublier la terrasse. La cuisine est entièrement équipée.

La décoration recherchée : chaque maison a été pensée sur un thème différent : canards, papillons, chouettes, hiboux… Ma déco préférée : les carrelages de la salle de bains et de la cuisine rappelant le pelage de l’écureuil ! Tous les meubles sont en bois.

Le clin d’œil aux petits Robinsons : sur le palier d’entrée au 1er niveau, les enfants peuvent s’amuser avec le panier en osier en remontant les provisions à l’aide d’une corde passant sur une poulie.

 

Les moins : D’accord ces cabanes sont super bien conçues et équipées. Mais les prix démarrent quand même à 739 euros pour le week end et à 989 euros la semaine pour 4 personnes. Certes pour ce tarif, vous bénéficiez d’un accès illimité à l’Aqua Mundo et des activités pour enfants. Autre bémol : comme ces cabanes sont peu nombreuses et très demandées, je vous conseille de les réserver plusieurs mois à l’avance.