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RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?

ATTRACTIVE DE PRIME ABORD, L’AUTOGESTION EN DIRECT NE PRESENTE PAS QUE DES AVANTAGES. REVUE DE DETAIL

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« Prévue par aucun texte, l’autogestion  d’une résidence de tourisme est à la mode. Elle semble recouvrir la faculté pour les copropriétaires de substituer une ou plusieurs entreprises au gestionnaire défaillant et rendant les mêmes services que celui-ci, dans certaines conditions, conformément à l’instruction du 25.10.2010 » m’explique Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

En cas de résiliation de l’ensemble des baux commerciaux, par le gestionnaire ou par un mandataire liquidateur, ou encore après la résiliation d’une partie des baux dès lors que le gestionnaire en place gère moins de 70% des lots, il est alors possible, aux termes des dispositions de l’article D321-2 du Code du Tourisme, d’envisager la possibilité de gérer « soi même » la résidence de tourisme. Cette « autogestion » passe par la constitution d’une société d’exploitation (généralement une SAS) par les investisseurs « libérés » de leur gestionnaire. Dans les faits, ces associés signent un bail commercial à eux-mêmes.

« Avec cette formule, les investisseurs échaudés évitent les inconvénients fréquemment dénoncés : paiement de l’indemnité d’éviction, des fonds de concours, la gestion opaque, les charges abusives, la baisse des loyers, les travaux non faits, les frais de commercialisation excessifs » poursuit Me Jacques Gobert

 

LES CONTRAINTES DE L’ AUTOGESTION EN DIRECT

Mais prendre en mains la destinée de sa résidence ne présente pas que des avantages. En effet les contraintes sont nombreuses et les risques évidents.

«  En tant que bailleurs-dirigeants de la SAS, nous devons nous improviser chef d’entreprise, gérer la résidence de tourisme en présence d’autant d’actionnaires que de bailleurs, aux intérêts pas forcément convergents, faire face à l’absence de fonds propres » reconnaît un copropriétaire pratiquent l’autogestion. Et de poursuivre : « les tâches sont lourdes : il convient d’assurer une présence quotidienne sur les lieux pour gérer la logistique nécessaire aux services à rendre obligatoirement (accueil, blanchisserie, petit déjeuner, nettoyage…) ,  il faut gérer les ventes de séjours à la semaine ou à la nuitée, assurer la promotion du site, les réservations, mais aussi faire face aux contraintes inhérentes à tout ensemble immobilier (travaux, entretien etc) ». Grâce à la détermination de ses copropriétaires une résidence de tourisme comme celle de Vignec a relevé ce défi. Mais les exemples  de réussite d’autogestion en direct sont rares.

Un constat s’impose : on ne s’improvise pas hôtelier du jour au lendemain… Et encore moins, lorsqu’on habite à des centaines de kilomètres de la résidence. Dans mon prochain billet, j’évoquerai l’autogestion intermédiée.

 

 


BAUX COMMERCIAUX : COMMENT LES AMELIORER

LE POINT SUR LES PROPOSITIONS PHARES DES INVESTISSEURS POUR EVITER LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX DANS LES RESIDENCES DE TOURISME

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Lorsqu’un investisseur achète un logement dans une résidence de tourisme, il doit consentir un bail commercial à l’exploitant (loueur), pour défiscaliser son placement. Mais il s’expose aux nombreuses dérives soulignées dans mon précédent billet. Afin d’éviter ces débordements, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) présentera aux pouvoirs publics toute une série de propositions, lors d’une prochaine réunion avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes).

POUR LES NOUVEAUX INVESTISSEURS

Voici les 5 propositions de la FNAPRT visant à améliorer la rédaction du bail commercial, sans apporter des modifications législatives. Par conséquent, elles pourraient s’appliquer immédiatement :

– «  mettre un § « caution solidaire » avec un cautionnaire sérieux (banque, actionnaire solide) ;

– dépôt en garantie pour entière exécution du présent bail, taxes et charges  (exemple 2 trimestres de loyer) ;

– en cas de résiliation par le gestionnaire ou l’administrateur, les loyers à échoir jusqu’à la fin du bail, seront dûs ou inscrits dans passif du gestionnaire ;

– à l’entrée dans les lieux, faire un état des lieux, frais à la charge du loueur ;

– l’exploitant renonce à réclamer au bailleur en cas de dommages matériels ou immatériel des indemnités, pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de la location de l’appartement ».

S’entourer de plusieurs cautionnaires me parait plus judicieux et économique que faire souscrire une assurance loyers impayés au loueur. Tous ces points sont importants, en particulier le troisième. A savoir, l’exploitant doit régler les loyers sur la durée totale du bail, même en cas s’il le résilie. Quitter l’exploitation d’une résidence en cours de bail met en difficulté les investisseurs pour rembourser leur crédit. Nombre de procédures judiciaires portent sur ce point.

Eurogroup

 

POUR CEUX AYANT DEJA INVESTI

Désolée d’être un peu technique dans ce billet. Mais cela s’impose.

En cas d’avenant avec baisse de loyer, la FNAPRT bataille pour que l’exploitant ne demande pas d’indemnité d’éviction. Normal, sinon c’est la double peine pour l’investisseur : il est « planté » par l’exploitant abandonnant la résidence. Et en plus, il lui demande de verser une somme faramineuse pour l’indemniser de son départ !

Toujours lorsque les investisseurs acceptent une sévère baisse de loyer dans le cadre d’un avenant, l’exploitant ne doit pas modifier, comme il le fait souvent à la hausse, les taxes et charges relatives à la résidence.

Autre modification indispensable : la date de renouvellement du bail doit rester inchangée. Que constate-t-on ? Grâce aux fameux fonds de concours, les exploitants parviennent souvent à honorer le paiement des loyers pendant environ 4 ans. Ensuite, ils les réduisent de 30 ou 40%, sous prétexte d’un déficit d’exploitation. Lors de la signature de l’avenant au bout de 4 ans par exemple, les investisseurs repartent pour une location généralement fixé à 9 ans . Alors que le bail devrait être renouvelé – avec des nouvelles conditions financières- lors de l’échéance prévue lors de la conclusion du bail, soit au bout des 5 ans restant à courir.

DONNEZ VOTRE AVIS  ET /OU FAITES NOUS PART DE VOTRE EXPERIENCE EN DESSOUS DE CE BILLET. MERCI DE VOTRE FIDELITE.


LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX

SECOND COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS

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L’épineux problème des baux commerciaux  dans les résidences de tourisme a été évoqué le 29 janvier dernier, lors de la seconde réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), deux promoteurs (Bouygues et AFPI), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ).

 

D’un coté, les gestionnaires des résidences de tourisme ont défendu le système des baux commerciaux pour régir leurs rapports avec les investisseurs. Grâce à leurs dispositions, ils ont une assurance sur la pérennité de leur activité. Il faut donc les maintenir afin qu’ils poursuivent leur activité.

 

De l’autre coté, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a mis l’accent sur les dérives intolérables. En particulier lors de la sortie, c’est-à-dire lorsque l’investisseur est amené à rompre son contrat de location avec le gestionnaire de la résidence de tourisme. « Il n’est pas acceptable qu’un propriétaire doive payer une indemnité d’éviction alors que le loyer a été baissé. Une indemnité d’éviction est supposée compenser une perte de gain, or si le loyer a été diminuait, cela signifie que le gestionnaire ne gagnait pas d’argent » tonne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.

Autre dérive : les procédures pour refuser le renouvellement d’un bail commercial sont très compliquées, longues et couteuses. Cette situation anormale entraîne des cas dramatiques.

UN RAPPORT DE FORCE INVERSE

Les baux commerciaux sont sans doute inadaptés aux résidences de tourisme. En effet dans ce secteur, ils s’apparentent à des contrats d’adhésion : absence de négociations au cas par cas, le bail étant imposé lors de l’achat à tous les propriétaires. N’oublions pas que ces derniers sont des bailleurs. A ce titre, ils devraient disposer d’un pouvoir de négociation, si je compare les pratiques dans l’immobilier de bureaux, secteur également régi par les baux commerciaux.

 

Compte tenu de ce rapport de force inversé, – gestionnaires de résidences de tourisme (les locataires)- ont la main haute sur les conditions locatives en termes de loyer, des charges, d’indemnité d’éviction, une solution alternative au bail commercial devrait être étudiée, comme par exemple le système du mandat de location.

Suite à cette réunion, les pouvoirs publics ont pris conscience des problématiques liées aux baux commerciaux. Sur le plus long terme, il faut réfléchir à des contrats bailleur-locataire différents des baux commerciaux actuels.

Dans un prochain billet, je traiterai des propositions de la FNAPRT pour améliorer les baux commerciaux et pour trouver une solution alternative afin de régir les rapports entre investisseurs (bailleurs) et gestionnaires de résidences de tourisme (locataires).


IMMOBILIER GERE : ATTENTION A L’ INDEMNITE D’ EVICTION

MAUVAISE SURPRISE POUR LES INVESTISSEURS SOUHAITANT RECUPERER LEUR BIEN GERE: L’INDEMNITE D’EVICTION VUE PAR LE FIGARO ECONOMIE;

Les vacances à la montagne approchent.

A moins de trois semaines des vacances de Noël, je tiens à vous signaler mon article consacré à l’indemnité d’éviction dans l’immobilier locatif,  publié par  le Figaro du 24 novembre.

Loin d’être indolore, l’indemnité d’éviction peut atteindre deux à trois mois de chiffre d’affaires. Si nous prenons l’exemple d’un logement géré procurant un loyer annuel de 5.000 euros. Si le loyer versé à l’investisseur représente 25% du chiffre d’affaires de l’exploitant, le chiffre d’affaires annuel ressort à 20.000 euros. Et l’indemnité à 40.000 euros, voire 60.000 euros. Avec un exploitant ouvert au dialogue, il est possible de négocier pour limiter la fameuse indemnité à un peu plus d’une année de loyer.

Enfin je vous renvoie à mon récent billet sur l’indemnité d’éviction et les réactions qu’il a suscitées en octobre dernier.

Merci pour votre fidélité. J’attends vos témoignages dans la rubrique ci dessous leave a reply.