RESIDENCE DE TOURISME : UN PACKAGE DETONNANT
Publié : novembre 3, 2015 Classé dans : Crédit, Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: bail commercial, défiscalisation, DGCCRF, FNAPRT 8 CommentairesEn matière de résidence de tourisme, le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation constituent un trio indissociable.
Dans un précédent billet, je vous annonçais des pourparlers entre la DGE (direction générale des entreprises), la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) et la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme) afin de moraliser ce secteur. La date de la première réunion à Paris est fixée au 1er décembre prochain.
Il est question de légiférer pour que le candidat à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme comprenne bien les risques liés à ce placement. Avec ce type de bien, il n’y a rien de comparable avec l’achat d’un logement banalisé. Certes, il s’agit généralement d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) donnant lieu à la signature d’un contrat de réservation entre le consommateur et le constructeur vendeur.
Un ensemble contractuel indivisible
« Mais ce contrat ne constitue qu’une partie d’un ensemble contractuel formant un tout ou encore un « ensemble contractuel indivisible » (arrêt du 13 novembre 2003 de la première chambre civile de la Cour de cassation) » avertit Thienan Hoang de la FNAPRT. Plus précisément, cet ensemble est formé par la signature d’autres engagements : bail commercial avec un gestionnaire devant se conformer à certaines obligations (promotion à l’étranger, décret (art. 176 et 177 de l’annexe II au CGI, gestionnaire unique de la résidence, bail sur une durée ferme L 145.7.1…), convention d’occupation à « temps partagé », engagement avec le fisc (remboursement de TVA, déduction fiscale …). De plus, ce contrat est contractualisé avec d’autres parties étrangères au contrat de vente : gestionnaire, fisc, syndic de copropriété, banque…
Afin d’être conforme à ces textes, le contrat de réservation, ou une annexe, doit décrire non seulement les caractéristiques du bien vendu (L 261.11 et suivants CCH), mais aussi toute l’économie générale de cet « ensemble contractuel indivisible ». En outre, il doit rappeler, même sommairement les engagements autres (bail, occupation personnelle …).
Si ces propositions aboutissent à des textes législatifs, elles auront au moins le mérite d’éviter des déconvenues aux futurs investisseurs en résidence de tourisme. Et ce, même si elles ne règlent pas les difficultés des épargnants ayant déjà misé sur le développement touristique.
Tout particulier doit être réellement informé de la nature de son achat : le risque associé y compris avec le pire scénario (gestionnaire défaillant dès la mise en service de la résidence), le coût de sortie (par exemple s’il veut vendre au bout de 3, 5, 9,1 2 ans…). Et bien sûr, acheter dans une résidence de tourisme revient à acquérir un package constitué de 3 volets INDISSOCIABLES : le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation. Jusqu’à maintenant, je reconnais que la nature de bail commercial a été occultée par les vendeurs.
« Chaque volet implique des obligations, en particulier le bail commercial et la défiscalisation. Si un seul des 3 volets ne satisfait pas les obligations c’est tout l’ensemble qui s’effondre » poursuit Thienan Hoang. Vos mésaventures rassemblées dans mon blog en témoignent.Ces discussions entre les Pouvoirs Publics et les représentant des investisseurs sont programmées alors que l’exploitant touristique Belambra souhaite minorer jusqu’à 40% par la voie judiciaire, ses loyers versés aux particuliers lui ayant fait confiance, comme le révèle mon confrère de l’Agefi.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
La transparence à l’achat doit exister et légiférer est une bonne chose. Mais la transparence doit être pratiquée par le gestionnaire tout au long du bail.
Or Belambra n’a jamais donné les chiffres de remplissage de la résidence comme il aurait dû. De plus la société Belambra a ėtė obscure sur l’entretien de la résidence car il est fournisseur exclusif du syndic de copropriété .
Belambra nous a imposè le syndic sous peine d’augmenter drastiquement nos charges de copropriété.
L’achat en résidence de tourisme ou de services est un package avec de nombreux partenaire. Mais le gestionnaire doit voir le propriétaire comme un partenaire et un client.
Bonjour,
C’est moins la compréhension du montage tripartite au cœur duquel se trouve l’investisseur qui pose problème que la loyauté du gestionnaire vis-à-vis de cet investisseur une fois qu’il a été ferré.
L’investisseur est peu ou pas vu comme un partenaire mais plutôt comme une vache à lait dont les loyers et l’entretien du bien sont des variables d’ajustement au maintien des profits du gestionnaire une fois que l’avance que lui a faite le promoteur a été consommée.
Donc peu ou pas d’entretien et des charges indues reportées sur l’investisseur ainsi que des paiements de loyers aléatoires.
De mon expérience,
Séjours du Sud est liquidé après 2 ans de loyers impayés et des procédures dont certaines sont en cours,
Park & Suites évincé après une année de loyers impayés recouvrés après une procédure,
GOELIA rejoint ce mois-ci ce club hélas très ouvert, en ne payant que très partiellement ses loyers et en ayant une conception très personnelle des charges qui lui incombent.
Avant d’investir dans ce type de placement et de passer des heures à lire en détail les contrats, il est préférable de consacrer un peu de temps à effectuer sa propre étude de marché.
Posez-vous les questions suivantes .
– quel est le réel potentiel touristique du lieu où est implanté le projet de résidence de tourisme?
– qu’y-a-t-il à y voir ou visiter, ou à faire qui puisse justifier de louer pour des vacances ou un court séjour touristique?
– combien de touristes viennent-ils déjà dans ce lieu chaque année?
– à quelles périodes de l’année viennent-ils et pour combien de jours?
– irais-je passer mes vacances dans ce lieu?
– quel tarif à la nuitée ou à la semaine serais-je prêt à débourser pour y séjourner?
– quelle est l’offre existante en logements touristiques?
– est-elle encore limitée ou au contraire déjà très fournie?
– quels sont les tarifs proposés à la nuitée ou à la semaine en fonction des types de logements proposés?
– comment se situe la nouvelle offre proposée par la future résidence de tourisme?
– est-elle adéquate en termes de type de logements proposés?
– les tarifs proposés pour la location sont ils compétitifs par rapport à l’offre concurrente?
– quelles sont les charges et contraintes locales susceptibles d’alourdir le budget séjour?
– le lieu de vacances est il desservi par un aéroport et de nombreux vols, ou une gare et de nombreux trains?
– peut-on se garer facilement et gratuitement si on vient en véhicule?
Vous pourrez trouver plein d’informations utiles auprès de l’office de tourisme local, et comparer les annonces disponibles sur internet sans vous déplacer, et même visualiser les lieux avec Google street vie.
Faites quant même l’effort d’aller sur place pour voir par vous même à quoi cela ressemble.
Vous aurez alors en main les éléments de calculs qui vous permettront de déterminer si l’investissement est judicieux, rentable et pérenne. Vous pourrez surtout vérifier si les loyers annoncés sont réalistes, et ne risquent pas d’être réduits de 50 à 80% au bout d’un an, voire de ne plus être payés du tout.
Alors seulement, vous pourrez alors consacrer du temps à lire en détail les contrats et baux.
Merci pour ces recommandations préliminaires et détaillées avant de se décider à lire dans le détail les contrats et les baux.
Il est vrai que des sites commme Rbnb, Abritel ou Homelidays regroupant les offres de location entre particuliers font des propositions très concurrentielles aux résidences de tourisme et aux hôtels.
Sur les sites touristiques: montagne ou mer, les résidences de tourisme sont les premiers operateurs pour la locations de biens loin devant tous les particuliers ou professionnels qui utilisent les Rbnb, Abritel.. pour se faire connaitre .
Rbnb & abritel ne sont que des portails qui aident les particuliers et le client à se mettre en relation, il ne portent pas le risque de non location .
J’ai investi en résidence de services : affaires et étudiants il y a 5 ans. Non seulement le vendeur (et non conseiller) n’a pas occulté le bail commercial mais l’a au contraire utilisé comme argument « sécurité ». Or, cette sécurité n’est effective que pour l’exploitant…
Quand il y a défaillance de ce dernier, la 1ère chose à faire est de constituer une association de propriétaires, avec des personnes investies et bien conseillées.
Si vous n’avez pas encore investi, renseignez vous sur les prix dans l’ancien pour ces résidences. Vous aurez une base pour estimer la valeur réelle du bien!
Plus précisément, les commerciaux oublient de préciser que les conditions du bail commercial peuvent être remises en cause par l’exploitant (locataire).
Dans cet immobilier géré, les rapports de force sont inversés, les propriétaires (bailleurs) sont à la merci de leurs locataires.
Seconde remarque: vous avez raison de vous référence au prix de l’ancien. S’agissant de biens proposés par des intermédiaires, il faut déduire leur commission du prix réellement signé par un éventuel acquéreur.
Légiférer pour que les nouveaux candidats à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme puissent avoir tous les atouts en main pour prendre leur décision est incontestablement une bonne chose, mais pourquoi ne pas l’avoir fait plus tôt ?
Et que comptent faire les Pouvoirs Publics pour tous les investisseurs de bonne foi qui sont déjà englués dans des affaires contentieuses (ou qui risquent de l’être) avec leur gestionnaire dont la morale est le moins qu’on puisse dire des plus douteuses ou sans scrupules ?
Sans parler des renouvellements de baux à venir où le gestionnaire impose une réduction sous prétexte d’un manque de rentabilité (les dirigeants savent quand même bien se rémunérer sur la bête) alors qu’il s’agit souvent d’un problème lié à une mauvaise stratégie de leur part (achat de lots de nouvelles résidences à gérer non rentables par exemple) qui pénalise les propriétaires de résidences bénéficiaires.