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RESIDENCES DE TOURISME SOUS SURVEILLANCE : VOS REACTIONS

Mon dernier billet sur une MORALISATION des pratiques commerciales dans le secteur des résidences de tourisme a suscité pas mal de réactions des internautes. Voici une sélection de leurs commentaires.

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En matière de résidences de tourisme, trois points basiques sont à rappeler, signale un de mes abonnés :
« Tout d’abord, le bail est rédigé par le gestionnaire sans possibilités de changer une ligne. Ensuite il s’agit d’un bail commercial. Par définition, en cas de rupture par l’une des parties des compensations financières doivent venir de la partie cassant le bail.

Donc ce n’est pas un bail locatif (résidence). ATTENTION, la différence est très importante. Enfin, il convient de bien assimiler le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) et celui du LMP (loueur en meublé professionnel) »

Les spécificités du bail commercial

Pas question de comparer un bail d’habitation conclu pour un logement que l’on donne à la location, avec un bail commercial conclu avec un exploitant de résidence de tourisme. Un internaute précise :

« Le bail commercial peut être rompu par des clauses peu explicitées, ce qui fait qu’au final le loyer n’est pas garanti et le montage financier croule.
– En cas de révision des loyers à la baisse, l’investisseur n’a pas de possibilité de se couvrir avec une assurance.
– A la sortie, les choses sont plus compliquées que prévu dans les “plaquettes” commerciales. De plus, il y a peu d’information fournie lors de la signature.
En cas de défaillance du gestionnaire, l’investisseur s’expose à requalification fiscale ; encore fois, pas d’information sur ces points à la signature …

Finalement, tous les risques/points sensibles pouvant pièger l’investisseur ne sont pas évoqués clairement à l’investisseur.

En revanche, les autres parties (promoteur, constructeur, gestionnaire, intermédiaires …) connaissent tous les “rouages” pour “sortir” en cas de dysfonctionnement sur un des maillons de la chaine.
Comme les prix des biens sont volontairement gonflés (pour que chacun y prenne de quoi ‘se nourrir’), les risques sont très forts.

Pour que ce soit un “vrai” investissement (et pas un placement toxique), il faudrait ramener le prix des biens à celui du marché “réel”, évincer les margoulins promoteurs/gestionnaires, protéger les investisseurs en cas de défaillance des loyers et bien sûr préparer la “sortie” (revente, relocation … )
Mais je doute fort que tout cela s’assainisse, le flou juridique est conséquent
».

 

Des fraudes bientôt réprimées

Toujours suite à mon dernier billet, voici une autre réaction :

« Il était temps que les services de l’Etat – la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudesmettent leur nez dans cette affaire. On ne peut pas collecter l’impôt alors que les exploitants ne tiennent pas leur engagement.

La situation des résidences de tourisme est catastrophique pour les investisseurs ont été bernés par des gens sans scrupule, ayant su déjouer les services de l’Etat. Il existe ni contrôle, ni obligation des exploitants vis- à- vis des services fiscaux, hormis la déclaration du Chiffre d’Affaire, TVA et autre.

On a vendu aux pauvres investisseurs un produit fiscal non bordé par le code des impôts et le code du tourisme.

Dans cette affaire, la complicité de l’Etat est attaquable, en l’absence d’un dispositif de contrôle des exploitants comme par exemple, le respect des clauses des baux, le versement des charges auprès des syndics des copropriétés…

Croisons les doigts pour la suite ».

En attendant, je ne manquerai pas de vous informer à travers mon blog, des avancées de réunion prévues à la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Poursuivez vos commentaires ici.


RESIDENCE DE TOURISME : LA RESILIATION DES BAUX A LA FOUX D’ ALLOZ (2)

 ACTE 3 POUR LES INVESTISSEURS DE MONA LISA.

Le Tribunal de Grande Instance de Digne vient de confirmer l’expulsion de la SARL Les Terrasses de Labrau, filiale de Mona Lisa. Les baux commerciaux conclus avec les particuliers sont bel et bien annulés.

trail

 

Nouvel épisode judiciaire pour les 69  propriétaires bailleurs dans une résidence située au Val d’Allos dans les Alpes du sud et gérée auparavant par Mona Lisa. Auparavant un petit rappel sur les étapes précédentes :

° 27 novembre 2014 : la Cour d’Appel confirme, en référé, la résiliation de 69 baux commerciaux dans cette résidence de tourisme exploitée par Mona Lisa ;

° 11 décembre 2014 : expulsion de l’exploitant. «  Malgré la décision du TGI du 20 mars 2014 et cette confirmation par la Cour d’Appel, Mona Lisa s’était maintenu illégalement dans les lieux. Afin de le déloger, les copropriétaires ont fait procéder à son expulsion, avec le concours de la force publique » souligne Me Emmanuel Gili, du cabinet FG avocat à Marseille.

° 9 avril 2015. Saisi par la SARL les Terrasses de Labrau en vue d’annuler cette expulsion, le TGI (Tribunal de Grande Instance) de Digne les Bains rend sa décision : confirmation de l’expulsion et condamnation des Terrasses de Labrau à supporter les frais de justice et une partie des frais d’avocat des copropriétaires.

QUE RETENIR ? Mona Lisa reste dans les lieux pour exploiter les baux résiduels.
Quant aux 69 copropriétaires ayant résilié leurs baux, ils ont signé un bail avec leur société d’auto-gestion avant la décision de la Cour d’appel du 27 novembre 2014. Et ce, afin que la résidence puisse être à nouveau ouverte au public dans les plus brefs délais, sans doute pour la saison d’été

Avant la résiliation des baux commerciaux, ils avaient cru à l’immobilier géré sans soucis. Qu’en pensez-vous?


VICTIMES D’APOLLONIA : VOS REACTIONS (2)

Des offres de prêts irrégulières, des baux commerciaux signés en blanc, des banques prêtent à saisir les biens des investisseurs : les clients d’Apollonia ont bel et bien été bernés.

Comme promis, je reprends la publication des témoignages de certaines victimes d’Apollonia, après un précédent billet . Edifiant

 

Le rôle des banques 

«Le but des commerciaux d’Apollonia était d’arriver à nous faire signer les papiers en blanc ou à ne pas nous les laisser, afin que nous n’ayons pas le temps de les consulter. Ainsi, les commerciaux nous apportaient directement les offres de prêts que les banques auraient dû envoyer à notre domicile. Et comme ils les remportaient immédiatement après la signature, il nous était donc impossible de connaitre le montant des mensualités.

Les baux commerciaux étaient également signés en blanc, donc impossible pour nous d’évaluer les rentrées à savoir les loyers et, l’adéquation avec les sorties constituées par les remboursements d’emprunt ».

Toutes ces questions et celles, majeures, des conséquences de cette affaire sur la confiance des citoyens dans leurs institutions bancaires et notariales justifient la création d’une commission d’enquête parlementaire sur les mécanismes et les insuffisances de la législation et de la réglementation actuelles ayant permis l’affaire Apollonia et malheureusement beaucoup d’autres moins médiatisées » me signale une victime.

Logements neufs

Quand les banques veulent saisir les biens

« Je suis dans la même situation, avec un passage au tribunal à Tarbes le 8 avril 2013 contre le Crédit Mutuel de l’Etang de Berre qui, non content de saisir 3 loyers pour un seul bien financé, veut saisir le bien financé ainsi que des parts sociales que je possède dans une SCI médicale dont la valeur est égale à 3 fois le bien financé. Cherchez l’escroquerie???? »

« Une autre solution serait de changer le bien de destination, c’est- à -dire avoir l’autorisation de transformer ces résidences de tourisme en résidence normale. Mais il faut des autorisations des mairies concernées et surement rendre la TVA au fisc ce qui pour nous est impossible puisque nous n’avons plus rien. Donc les vautours tournent au dessus de nous pour récupérer les biens à très bas prix.

Difficultés avec les gestionnaires


Gérant des résidences,  la société Park and Suites ne nous verse plus les loyers. Et ce, alors même que nous avons accepté de nouveaux baux avec diminution de loyers. Elle utilise donc nos biens tout en gardant les loyers.
Pour l’instant l’Etat ne fait pas grand chose pour nous défendre. De plus, nous sommes livrés en pâture aux banques

Pour la résidence Adagio de Marcy l’Etoile près Lyon, le gestionnaire Pierre et Vacances, vient de nous signifier par huissier qu’il ne renouvelait pas les baux dans les conditions actuelles, à partir de fin juin ».

Les solutions de sortie

Pour cette dernière résidence, je viens de prendre des renseignements auprès de Pierre & Vacances. Voici sa réponse :  » Le parc résidentiel de Marcy l’Etoile fait partie d’un ensemble composé d’une quarantaine de fonds de commerce acquis en 2011 auprès de Lamy Résidences (ex Gestrim devenu filiale de Nexity) en gestion Adagio.

 Le groupe Pierre & Vacances n’a pas du tout participé à cette opération de promotion réalisée entre 2002 et 2003.

 La signification de non renouvellement des baux de Marcy l’Etoile s’est faite par huissier comme la loi l’oblige. Les propriétaires des appartements en ont été préalablement informés par courrier simple. Dans ce courrier, il leur était indiqué qu’ils pouvaient se rapprocher du réseau Nexity – Lamy soit pour une gestion de leur bien en mandat, soit pour un mandat de vente « .

Retrouvez cet article et d’autres, sur mon blog http://www.mdenoune.wordpress.com

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