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RESIDENCES DE TOURISME : L’AVIS D’UN EXPERT IMMOBILER RECONNU

 

LOIN DE LA POLEMIQUE, JE VOUS TRANSMETS L’ANALYSE D’ UN EXPERT IMMOBILIER ET COMMERCIAL AUPRES DES TRIBUNAUX, SUR LES DIFFICULTES RENCONTREES PAR LES INVESTISSEURS DANS L IMMOBILIER GERE .

 

Mon dernier billet sur les résidences de tourisme et le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a suscité des réactions intéressantes de la part des internautes. J’y reviendrai ultérieurement. A ce propos, je vous signale que le SRNT organise à Paris, le 18 mars prochain un colloque, au cours duquel sera notamment présenté « la charte des bonnes pratiques avec les propriétaires ».
En attendant, je vous communique une analyse d’un expert immobilier auprès des tribunaux, des difficultés rencontrées par les investisseurs en résidence de tourisme.

« Dans ce type d’affaires, le schéma est rigoureusement le même. Il se caractérise par une collusion objective entre le promoteur, la société de commercialisation et le gestionnaire de l’ensemble immobilier.

S’agissant du promoteur et du gestionnaire, il existe souvent des liens de « consanguinité » m’explique cet expert immobilier reconnu et fidèle abonné de mon blog.

« Quant aux sociétés de commercialisation, qui vendaient ces placements aux particuliers en quête de défiscalisation, certaines travaillaient à des taux de rémunération supérieurs à 10% – souvent 12%, voire 13%-, quasi au-delà du taux de l’usure. Aujourd’hui, lesdits taux sont ramenés dans une fourchette comprise entre 7% et 10%. Une chaine « perverse » est donc intervenue dans la plupart des cas . Dans ces affaires, tout s’organise autour de la création d’une « rente » illusoire crée au profit de la chaine « promoteur, commercialisateur et gestionnaire » et confisquée par elle, contre-balancée par une « rente fiscale » théorique dont on imagine qu’elle va être portée au crédit de chaque acquèreur .

Des loyers en recul

Le système passe par l’idée illusoire qu’il y a une bonne élasticité de la progression des loyers. Or, c’est tout l’inverse qui se (ou s’est) produit » poursuit notre expert. Et ce, sous l’effet conjugué des loyers surévalués par rapport à ceux du marché et du retournement de la conjoncture.

Toujours selon notre expert : « Au fil des premières années, une partie importante des « pseudo-gains » locatifs a été absorbée par la progression des charges d’entretien. Et pour couronner le tout, les difficultés de gestion ont conduit à un « dépérissement » des immeubles. Comprenez à un manque d’entretien des résidences. Devant une telle dégradation, le Sénat a créé la Commission de réflexion sur les résidences de tourisme.

Pour autant, la « tromperie » continue. Aujourd’hui nous recevons tous des propositions d’achat de logements dans des résidences de tourisme (moins) ou des résidences étudiantes ou encore des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD), ces constructions à la mode ». Attention aux propositions de placement alléchantes. PRUDENCE.

QUE VOUS AYEZ OU NON INVESTI DANS CE TYPE DE BIENS, DONNEZ NOUS VOTRE AVIS ICI


RESIDENCES DE TOURISME : FRANCE 2 CONSACRE UN REPORTAGE

En direct ou en différé, ne ratez pas l’Enquête sur l’arrière-cour des résidences de tourisme programmée dans Les Carnets de Voyage, du 15 août 2013 à 20h45, sur France 2 . Les thèmes abordés ne seront pas inconnus aux fidèles internautes de ce blog.

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Dans l’émission « Les carnets de voyage  » programmée finalement le 15 aout à 20h45, mon confrère Alban Patural signe un reportage intitulé :

Résidences de tourisme : miroir aux alouettes ?

Voici l’annonce pour présenter ce sujet figurant sur le site internet de France 2, qui traite un sujet me tenant à coeur dans ce blog. Je vous laisse la découvrir :

 » Certains s’y sentent comme à la maison, d’autres y voient une solution moins onéreuse qu’un séjour à l’hôtel … les résidences de tourisme séduisent les Français.

Pierre et Vacances, Maeva, Lagrange, RésidHotel… attirent chaque année 13 millions de vacanciers dans leurs appartements ou bungalows.

Une résidence de tourisme peut être aussi l’occasion d’investir. Pierre et Vacances, comme ses concurrents, propose à la vente ses appartements. Une fois ses propres vacances terminées, l’appartement est loué à d’autres vacanciers.

Ces dernières années, des milliers de petits propriétaires ayant acheté des appartements dans des résidences de tourisme se sont vus privés de loyers après la défaillance des sociétés gestionnaires. Certains se retrouvent face à des constructions inachevées, laissées à l’abandon.

De la Côte d’Azur aux contreforts des volcans d’Auvergne, en passant par les Pyrénées, enquête sur l’arrière-cour des résidences de tourisme « . Enfin la télévision se penche sur les résidences de tourisme et les difficultés de certains gestionnaires. Voir la vidéo de présentation.


RESIDENCES DE TOURISME : UNE PETITION FRANCO-BRITANNIQUE

Le Tribunal de commerce décide que deux résidences de tourisme quittent le giron du groupe Lagrange. Investisseurs français et britanniques lancent une pétition contre cet investissement devenu cauchemardesque.

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Le suspense est enfin terminé pour certains investisseurs du groupe Lagrange. Dans un jugement en date du 24 juin 2013, le Tribunal de commerce de Paris a prononcé la cessation d’activité de leur résidence. Il s’agit Des chalets de Wengen ( 115 lots) et les Fermes de Saint Gervais (40 lots), exploitées par Soderev Tour. Dans ces deux programmes, la plupart des propriétaires avaient refusé l’avenant proposé par le gestionnaire, qui révisait à la baisse les loyers.

Résiliation des baux commerciaux

En vertu de ce jugement et des articles L 622-13 et L 622-14 du Code du Commerce, les investisseurs de ces deux résidences n’ayant pas signé le fameux avenant avec l’exploitant, voient leur bail commercial résilié. En outre, ils récupèrent les clés de leur logement, par voie d’huissier.

En revanche, la situation de la résidence Le Roc Belle Face aux Arcs semble plus foue. En effet 60% des propriétaires auraient accepté de signer l’avenant de Soderev Tour.

Encore des interrogations

Face à cette nouvelle situation, je me pose plusieurs questions :

–    Quid des parties communes et notamment des espaces de réception?  Reviennent-ils à l’exploitant ou aux copropriétaires?

–   Quelle solution alternative peuvent prendre les copropriétaires ayant refusé l’avenant proposé précédemment par Soderev Tour ? Trouver un nouvel exploitant, ou prendre leur destin en matin dans le biais de l’auto gestion. Il semblerait qu’ils s’orientent vers la première solution?

–  Quel sort du maintien des avantages fiscaux si la résidence venait à prendre son statut de résidences de tourisme? Aux Arcs par exemple, il faudrait 70% d’avenants signés pour que les avantages fiscaux ne soient pas remis en cause.

–   Avec une nouvelle saison touristique gâchée, comment les investisseurs peuvent-ils faire face à leurs échéances de remboursement ?

Croisons les doigts pour qu’ils puissent enfin disposer d’une résidence pleinement opérationnelle dès la prochaine saison d’hiver.

Une pétition des deux côtés de la Manche

Situées dans des stations stars des Alpes, ces trois résidences ont attiré des investisseurs français. Mais également anglais. L’Eurostar en provenance de Londres arrive jusqu’à Bourg St Maurice, ce qui lui facilitent largement l’accès.

En ayant à l’initiative de la toute récente pétition destinée aux autorités françaises et british, je constate que nos amis britanniques sont encore plus critiques vis-à-vis de leur exploitant.  » L’opacité des comptes, les tentatives d’imposer des baisses de loyers,  les indemnités d’éviction, la mauvaise gestion les irritent sérieusement  » me confie un proche du dossier. Avec une telle mésaventure, la « french touch » ne les tente plus. Reste à savoir quelle sera la réaction du British Foreign and Commonwealth Office sur cet épineux dossier. Wait and see.

Voici le texte (version anglaise) de cette pétition publique :

«  Dear Sir/Madam,

We are a significant number of United Kingdom Citizens who have invested in French “Résidence de Tourisme” of the “Groupe Lagrange” and a number of supporting people.
In doing so we have participated in the development of tourism facilities in France and were encouraged to do so with tax advantages offered by the French authorities and believed that we had the protection of the French law, for the guarantee of a fair and honest contract.
Today we are appalled by the behaviour of the “Groupe Lagrange”. We are unfamiliar with and are hopelessly lost within the complexity of French laws and our “secured investment” has turned into a nightmare for all of us
Many of us bought a property managed by the Groupe Lagrange and one of their managing subsidiaries (SMAS Tourisme) or managed by a another professional managing company who has sold our lease to the group Lagrange. The clear and unambiguous objective was to enjoy (after 11 years or 15 years) the full property and use of a flat for our retirement.
Today, despite the Lagrange group’s promises, their contractual commitments and even though the lease has been terminated, it is impossible for us to recover the use of our property.
Although we terminated the lease in compliance with French law, we still have not been given the use of our apartments. The Groupe Lagrange, who first ignored the lease termination, have continued to exploit the use of our properties without any right of occupation by us and now request compensation (“indemnité d’éviction”) at a value which often exceeds the price paid for the properties. This compensation clause did not legally exist when we bought our properties, it was created by the French legislator years after the original purchase and was not agreed by us.
We now realize that the French law, which was meant to encourage investment in French Tourism, is in fact a trap for UK investors.
A set of French law was set up in order to create favorable conditions for the development of “French Residences de tourisme” and in order to be attractive, the model promises the investor full use of their apartment after a number of years, but in reality this doesn’t happen as the French law does not consider the exit of the “residence de tourisme” system, nor does it detail the conditions of lease termination in fair conditions.
Some of us have more recently bought an apartment managed by another subsidiary of the Group Lagrange,”Soderev.”
In this case, we also consider that what was announced and widely publicized as the guarantee of the “Groupe Lagrange” would protect us against any defection of the “gestionnaire Soderev”.
Despite all these guarantees, they now demand that we accept reductions in our rental income leases, without presentation of any reliable and accurate accounting data. On the contrary, the “Administrateur Judiciaire” refuses to provide these justifications, in violation with applicable French law.
Therefore we believe, it is legitimate for us to suspect the “Administrateur Judiciaire” of unfairness.
We strongly suspect the “Groupe Lagrange” owner of the “gestionnaire Soderev” has deliberately and methodically organized the difficulties of Soderev and has transferred significant amounts of money to tax havens, creating the ruin of our investment
The group Lagrange is a built upon a tax avoidance structure, with subsidiaries in Switzerland, Luxembourg and British Virgin Islands, where anonymity protects the shareholders of the group.

We believe that the current French legal system condones these dishonest groups selling properties above their real value, causing misery and financial ruin of thousands of families, hundreds of them being UK citizens.
We join French victims of this system in requesting that the French government protects our investment and to guarantee a fair and transparent treatment of this issue.
We appeal to the British Foreign and Commonwealth Office to support our objective and take action to ensure that investigations are made into the “group Lagrange” and that French laws are revised in order to avoid more families suffering from this activity that we consider fraudulent ».


VACANCES D’ETE : QUELS SONT VOS PROJETS ?

Le compte à rebours a commencé pour les vacances. Voici les projets des Européens, selon Europ Assistance. Le blues risque de l’emporter.

Nous sommes début juin .. juste quelques semaines avant les grands départs en vacances de l’été. Je prends connaissance de la dernière enquête menée par Europ Assistance auprès d’un peu plus de 4.000 Européens : Français, Allemands, Britanniques, Italiens, Espagnols, Belges et Autrichiens.

Leurs intentions de départ en vacances reculent cette année de 4 points, ce qui marque un net décrochage à la baisse par rapport à la fin des années 2000. La crise et la sinistrose ambiantes sont passées par là. En fait, ils ne sont plus que 54% à avoir l’intention de partir au moins une fois en vacances cet été, c’est-à-dire entre début juin et fin septembre.

Pour la première fois depuis le début de la crise économique, les Français font grise mine : 62%  déclarent vouloir partir en vacances cet été, soit 8 points de moins que l’an dernier (70%), un record pour le pays depuis 2005 (63%).

Le palmarès des budgets

Le budget consacré aux vacances d’été 2013 (cumul du transport, de l’hébergement, de la nourriture, des activités de loisirs, etc.) se maintient au même niveau que l’an dernier: autour de 2. 100 € . Cependant il existe de sérieuses disparités selon les nationalités. Voici le palmarès ressortant de l’enquête d’Europ Assistance :

Les Belges (2.508€) et les Autrichiens (2.505€)  disposent du budget vacances le plus important parmi les Européens. Les Allemands souhaitent réduire légèrement leur budget (2.343€) et sont suivis par Français (2.140€). Malgré une nette tendance à la baisse, nos compatriotes restent les Européens ayant le plus l’intention de partir en vacances. En queue figurent les Italiens (1.761€) et les Espagnols (1.607€).

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Visite de la capitale avec Veloparis

La France, 1ère destination des Européens

81% des vacanciers Européens planifient de passer leurs vacances d’été en Europe. Cette année encore, la France se positionne en tête du hit parade de leurs destinations. Le tourisme national reste également développé, 60% des Français resteront sur le territoire cet été.

L’attrait pour l’Hexagone constitue une bonne nouvelle pour les résidences de tourisme gérées par les exploitants ou autogérées, comme par exemple celle de Vignec. A niveau de confort équivalent, un séjour en résidence de tourisme revient moins cher qu’un séjour à l’hôtel. Profitez-en pour réserver dans ces « apart hôtels ».