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RESIDENCES GEREES : QUAND LES INVESTISSEURS S’ORGANISENT

CREER UNE ASSOCIATION DE COPROPRIETAIRES DE RESIDENCE GEREE PERMET DE DIALOGUER AVEC LE GESTIONNAIRE. A CE JOUR PLUS, ON COMPTE PLUS D’UNE CENTAINE D’ ASSOCIATIONS DE DEFENSE.

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Acheter dans une résidence gérée, c’est un peu prendre le risque de se retrouver à plus ou moins long terme dans un combat de pot de terre contre le pot de fer. Que vous ayez investi dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence hôtelière, EHPAD, résidence seniors), les mauvaises surprises sont courantes. «  La multiplication des difficultés a conduit à la création en 2013 de la FNAPRT, Fédération Nationale des Associations de Propriétaires de Résidence de Tourisme, étendue aujourd’hui à toutes les résidences gérées. Ayant pour but d’aider les associations de copropriétaires en résidences gérées, notre fédération compte désormais plus de 120 associations représentant plus de 11.000 propriétaires » calcule son secrétaire général Jean-Claude Virfeu.

 POURQUOI CREER UNE ASSOCIATION? 

Vous êtes nombreux à me demander comment et pourquoi créer une association. Parmi vos commentaires à ce sujet, en voici un parmi d’autres : « propriétaire d’un appartement dans une résidence étudiante, dont le gestionnaire rencontre de grosses difficultés financières. Nous souhaitons monter une association de co-propriétaires avant d’entamer des actions ».

Lorsque vous investissez dans un bien non géré, vous avez les mains libres pour le rentabiliser. En revanche, la situation diffère dans une résidence gérée. « L’existence d’un gestionnaire, gérant via un bail

commercial, une grande partie des lots et utilisant les parties communes, afin d’exercer son activité, place l’ensemble des copropriétaires en situation de « solidarité forcée ». Voici les questions à vous poser

Par exemple, si un gestionnaire demande aux bailleurs une baisse de loyer et que seule la moitié des investisseurs (bailleurs) accepte :

Qu’adviendra-t-il des parties communes: qui en paiera l’entretien? Les parties communes appartenant à tous les copropriétaires, que leur bien soit géré ou non par le gestionnaire, il doit y avoir un minimum de cohésion parmi les

copropriétaires.

Si la moitié de la résidence (représentant la moitié des propriétaires) n’est plus gérée et que la résidence perd son classement, pourrons-nous conserver nos avantages fiscaux?

Que se passera-t-il si un gestionnaire quitte la résidence, mais reste encore propriétaire du local d’accueil et/ou de la piscine ? » poursuit Jean-Claude Virfeu.

 Autre constat : les dérives en matière de gestion de la copropriété. « Comme le syndic de copropriété est souvent très lié au gestionnaire, des dépenses exagérées de copropriété payées par le gestionnaire sont à l’origine de ses prétendues difficultés qui justifient ainsi les baisses de loyer demandées » me signale un copropriétaire.

UNE SOLUTION A LA « SOLIDARITE FORCEE » ?

«  Les résidences sans association de copropriétaires sont les plus vulnérables face au gestionnaire ayant plus de facilité de diviser pour mieux régner. Une association permet aux copropriétaires de communiquer, de réfléchir ensemble, de prendre des décisions dans l’intérêt des copropriétaires » selon la FNAPRT.

Pas de doute, les copropriétaires poursuivent des objectifs communs : préservation de la valeur de leur patrimoine, maintien des avantages fiscaux, obtention d’une bonne rentabilité. Quant au gestionnaire, il a intérêt à baisser les loyers de toute la résidence, s’il sent que la résidence vieillit. Il peut être tenté d’en lancer une autre neuve, à coté de la vôtre qu’il délaissera le moment venu.

En attendant que leur association soit créée, les propriétaires isolés peuvent adhérer à l’APRT, association de propriétaires en résidence de tourisme. Membre de la FNAPRT, l’APRT leur procure des conseils individualisés, notamment sur les modalités pratiques de constitution d’une association de défense.

 

REAGISSEZ ICI : vous êtes membre d’une association de défense, faites nous part de votre expérience

( conseils pour créer cette association et la faire vivre au mieux)


IMMOBILIER GERE : ATTENTION A L’ INDEMNITE D’ EVICTION

MAUVAISE SURPRISE POUR LES INVESTISSEURS SOUHAITANT RECUPERER LEUR BIEN GERE: L’INDEMNITE D’EVICTION VUE PAR LE FIGARO ECONOMIE;

Les vacances à la montagne approchent.

A moins de trois semaines des vacances de Noël, je tiens à vous signaler mon article consacré à l’indemnité d’éviction dans l’immobilier locatif,  publié par  le Figaro du 24 novembre.

Loin d’être indolore, l’indemnité d’éviction peut atteindre deux à trois mois de chiffre d’affaires. Si nous prenons l’exemple d’un logement géré procurant un loyer annuel de 5.000 euros. Si le loyer versé à l’investisseur représente 25% du chiffre d’affaires de l’exploitant, le chiffre d’affaires annuel ressort à 20.000 euros. Et l’indemnité à 40.000 euros, voire 60.000 euros. Avec un exploitant ouvert au dialogue, il est possible de négocier pour limiter la fameuse indemnité à un peu plus d’une année de loyer.

Enfin je vous renvoie à mon récent billet sur l’indemnité d’éviction et les réactions qu’il a suscitées en octobre dernier.

Merci pour votre fidélité. J’attends vos témoignages dans la rubrique ci dessous leave a reply.

 

 


MENACE SUR LES MEUBLES TOURISTIQUES DES GRANDES VILLES

A New-York comme à Paris, les mairies partent en guerre contre la location de meublés touristiques pour des durées inférieures à un mois. Le point sur les pratiques des deux côtés de l’Atlantique.

 

Des deux côtés de l’Atlantique, les « capitales » touristiques comme New-York et Paris semblent faire la chasse aux locations meublées de courtes durées (moins de 28 jours). J’en veux pour preuve la réponse que je viens de recevoir d’un manager d’immeubles à New-York où je cherchais une location pour quelques jours. « Mises en place depuis 2011, des restrictions légales sur ces locations de moins de 28 jours ont affecté le marché des propriétés  que vous aimeriez louer. New York Council tente d’éliminer les conflits entre les immeubles  de résidents permanents et les personnes louant leurs appartements aux touristes » Résultat : si des résidents permanents d’un immeuble se plaignent des gênes occasionnées (va et vient, bruit) par une location touristique dans leur immeuble, les autorités New Yorkaises mettront leur véto à cette pratique. Mon correspondant poursuit : « Nous vous garantissons de vous fournir un logement de même qualité, en cas d’interruption de l’utilisation de nos appartements une fois que votre location a débuté ». Réjouissant, s’il faut déménager au cours d’un séjour d’une petite semaine !

 

TOUR DE VIS A PARIS

Maintenant, je vous invite à étudier la situation à Paris où la mairie s’insurge contre la multiplication de locations de meublés. Quelques, 20.000 logements seraient soustraits du marché locatif du logement vide.

 

 L’ile aux Cygnes à Paris et sa statue de la liberté

Pour la mairie de Paris, les locaux d’habitation loués pour une durée inférieure à 9 mois doivent faire l’objet d’un changement d’usage, si l’on se réfère aux articles L. 631-7 et L. 632-1 du code de la construction. « Ces deux articles sont applicables à Paris, dans les communes de la première couronne et dans l’ensemble des villes de plus de 200.000 habitants », me précise un avocat. Toujours pour lutter contre les meublés touristiques qui font concurrence aux hôtels, une disposition du plan local d’urbanisme (PLU) de Paris, assimile les locations meublées de courte durée à des hébergements hôteliers. A ce titre, elle les soumet donc à une autorisation d’urbanisme préalable de changement de destination. Sans entrer dans les détails, cette obligation s’avère lourde et onéreuse pour le loueur désireux de respecter la loi.

Enfin compte tenu de ces deux articles du Code la construction, il est difficile pour un investisseur de profiter du régime fiscal du LMP (loueur en meublé professionnel) ou du LMNP (loueur en meublé non professionnel) en solo. Comprenez sans investir dans le cadre d’une résidence gérée par un exploitant. Résidence de tourisme en ville ou non, résidence étudiante, seniors, EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Bref autant des résidences où les rapports entre bailleur (investisseur) et locataire (exploitant) sont totalement inversés… en contrepartie d’avantages fiscaux. Généralement le locataire impose ses conditions au bailleur comme l’illustrent vos mésaventures.

Comme ce blog est un lieu d’échanges des investisseurs déçus, j’attends ici vos témoignages sur vos déconvenues. D’ici là, bonne rentrée à tous.


RESIDENCES DE TOURISME : PLUS DE LIBERTE POUR LES COPROPRIETAIRES

Désormais les locaux à usage collectif doivent faire partie des parties communes des nouvelles résidences de tourisme. Quid des anciennes déjà en exploitation et confrontées à des difficultés?

La piscine, une partie commune par excellence

 

 

En matière de résidences de tourisme, la loi ALUR de Cécile Duflot comporte une disposition favorable aux investisseurs. Son article 58, titre V, prévoit que dans les résidences de tourisme construites à partir du 1er juillet 2014, les locaux à usage collectifs composés d’équipements et de services communs devront être la propriété indivise du syndicat des copropriétaires.

« Cette mesure vise à éviter des blocages éventuels en cas de cessation d’activité ou changement d’exploitation » m’explique-t-on au SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme). Effectivement, avec cette nouvelle disposition, ce sera plus facile de changer de gestionnaire.

 

Des situations encore problématiques

 

Toutefois, j’ai deux grandes interrogations :

  1. quid des parties communes des résidences de tourisme déjà livrées avant le 1er juillet 2014 ? généralement elles sont détenues par une société contrôlée par le gestionnaire.

Lors de difficultés avec ce dernier, les copropriétaires ont dû mal à obtenir la disposition de ces parties communes, comme la réception, pour retrouver leur liberté. Par exemple, les investisseurs de chez Lagrange-Résitel sont bien placés pour le savoir.

Si vous avez changé d’exploitant, je vous invite à témoigner ici sur votre parcours du combattant pour récupérer ces locaux indispensables à l’exploitation de la résidence.

En se basant sur les adhérents du SNRT, il existe 2206 résidences de tourisme (662 à la montagne, 812 à la mer, 231 à la campagne, et 501 en ville).

2. Quid de l’immobilier géré ne relevant du secteur des résidences de tourisme ? je pense en particulier aux résidences destinées aux seniors. Et aux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) où les renouvellements de baux se font dans la douleur. Là encore, les parties communes, comme par exemple la salle de restaurant, la cuisine, les salons, sont généralement détenues par une société contrôlée par le gestionnaire. A ce niveau, vos témoignages sont bienvenus.  Merci de votre fidélité