NEIGE GARANTIE A VALLOIRE
Publié : décembre 7, 2017 Classé dans : Immobilier, voyages | Tags: Emilie Bonnivard, Résidences de tourisme, Valloire 8 CommentairesREPONDRE AUX ATTENTES DE SKIEURS EN TERMES DE NEIGE ET D’HEBERGEMENT, VOICI LES DEUX PRINCIPALES PREOCCUPATIONS DE LA SEM VALLOIRE EN MAURIENNE.
Valloire, station village de Maurienne ne veut plus pâtir du manque de neige naturelle, lié à un réchauffement manifeste des températures ces dernières années.
L’été 2017, elle a investi 4 millions d’euros pour améliorer ses équipements en neige de culture ont été réalisés. Son objectif : assurer en moins d’une semaine l’ouverture de la station afin de recevoir les skieurs dès le 15 décembre. Pari gagné cette année pour 40% de son domaine skiable. En poursuivant ses investissements, elle bénéficiera en seulement 150 heures, d’une sous couche de 80 cm de neige sur 60% de son domaine skiable.
PAS DE BETONNAGE
Autre préoccupation de cette station familiale : le développement durable. Et pour une fois, ce n’est pas un vain mot. « On ne veut pas faire du béton. Volonté partagée avec la commune délégante d’un développement durable sans bétonnage de la montagne. Et aller à l’inverse des programmes de défiscalisation habituels qui passent souvent par de l’immobilier à courte durée de vie » reconnaît Jean-Marie Martin, Président de la SEM Valloire. Dans cette station, il y a moins de résidences de tourisme que dans la station voisine de Valmenier.
Comme de nombreuses stations de ski, Valloire rencontre le problème de logements inoccupés par leur propriétaire et non loués. Représentant presque la moitié des 16 000 lits existants, ces «lits froids» privent la station d’un potentiel de vente et de développement. La solution passe par la rénovation et un engagement de location de ces logements. Encore faut-il que les Pouvoirs publics encouragent fiscalement cet effort de rénovation.
Emilie Bonnivard
RENOVER DE LITS TOURISTIQUES
A Valloire, j’ai rencontré la députée UMP de la 3° circonscription de Savoie, Emilie Bonnivard. Elue le 18 juin dernier, elle a récemment tenté de faire passer un amendement lors de la discussion du projet de loi de finances pour 2019 : accorder une réduction d’impôt de 20% dans la limite d’un plafond de 50.000 euros de dépenses. Se chiffrant à 10.000 euros, cette économie d’impôt serait étalée sur 5 ans. Provenant de l’actuelle opposition parlementaire, cet amendement n’a pas été adopté.
Je vous signale que cette jeune et dynamique députée a été rapporteure spéciale du rapport parlementaire intitulé « action extérieure de l’Etat : tourisme ». Dans un prochain billet, je reviendrai sur ce rapport.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour,
Si l’immeuble sous le statut de la copropriété à dans son réglement de copropriété une destination de résidence de tourisme, tous les propriétaires ont l’obligation de louer par bail commercial à un exploitant unique qui gère un fond de commerce unique.
La résidence de tourisme est une résidence services au même titre que les résidences SENIORS, etudiantes, tourisme affaire et ehpad pour lequel 100 % des appartements sont loués à l’exploitant unique.
Si la résidence, n’a pas cette destination, les propriétaires d’appartements ont toute faculté pour conserver leur bien que pour leur usage personnel s’ils le désirent.
Il y a lieu d’intervenir et d’interdire toute transaction aboutissant à une occupation par le propriétaire à usage de résidence secondaire ou principal.
En revanche, il faudrait arréter d’accorder des permis de construire sous l’autorité du maire pour les programmes de défiscalisation pour augmenter l’offre locative alors que déjà bons nombres d’appartements ne sont pas loués avec l’existant dans certaines stations bien pourvues en lits chauds.
Sous le prétexte qu’il faut développer la construction pour créer ou maintenir des emplois, il ne faut pas coute que coute construire et se retrouver dans la situation de ne pas remplir et louer les logements. C’est un mur de pan sans fin au détriement de la gestion locative et en faveur de la promotion immobilière à outrance.
Le problème, c’est effectivement le bétonnage de nombreuses stations de ski avec des résidences de tourisme qui ont « poussées comme des champignons ». On pensait que ce nouveau concept ne s’adressant pas à monsieur tout le monde, serait mieux accepté que la location traditionnelle n’offrant pas de services à côté. Tout cela, sans prendre en compte le taux de fréquentation de la station par les touristes et leurs habitudes.
Résultat : certaines stations disposent d’une pléthore d’offres. Aussi ces résidence font-elles du remplissage avec de sensibles réductions à la clé pour attirer une clientèle qui n’aurait pas les moyens de s’offrir de type de location au prix normal.
Ce remplissage a bien entendu un coût : une baisse de la marge brute de certaines de ces résidences, qui impacte les résultats au niveau des groupes d’exploitants. Pour augmenter, voire même seulement pour conserver leur marge (actionnaire oblige), les exploitants se tournent alors vers les propriétaires pour leur demander de réduire leur loyer.
Voilà donc à quoi nous assistons aujourd’hui. D’où une situation pécuniaire désastreuse pour certains propriétaires.
Effectivement ce phénomène existe bien. S’en ajoute un autre: les résidences ont été souvent vendues trop cher aux investisseurs. Une fois que les fonds de concours versés par les promoteurs aux exploitants, sont épuisés, la solution passe par une réduction du loyer servi aux bailleurs.
La construction d’immeubles pour un usage traditionnel laisse les propriétaires de décider comme bon leur semble d’occuper à usage personnel les logements ou de les louer. Il n’existe aucune garantie qu’un nombre nécessaire de lits chauds permette l’exploitation de la station.
A l’inverse, l’existence de résidences de tourisme avec l’obligation de louer 100 % des lots de copropriété à un exploitant unique permet de résoudre cette problématique.
Il existe donc deux possibilités : soit une gestion organisée ou une autre individuelle consistant en un mitage locatif de quelques appartements.
A l’inverse, l’existence de résidences de tourisme avec l’obligation de louer 100 % des lots de copropriété à un exploitant unique permet de résoudre cette problématique : à ce jour, l’obligation de louer 100% des logements d’une résidence de tourisme n’existe pas.
L’obligation de louer à 100 % à un exploitant unique existe bien à partir du moment ou le réglement de copropriété prévoit une exploitation en résidence de tourisme selon la destination de l’immeuble. Dans les faits beaucoup de bailleurs et d’exploitants laissent faire les choses., situation qui n’existe pas dans les autres résidences services. J’ai connaissance d’un jugement du TGI de BASSE TERRE qui a rappelé ces obligations et imposé ce mode de fonctionnement à l’encontre de francs tireurs voulant individuellement faire ce qu’il voulait.
Avez vous svp la référence de ce jugement du TGI de Basse Terre?
DSL j’avais compris que l’exploitant avait l’obligation de « remplir » en location tous les lits de la résidence de tourisme. Or le taux d’occupation d’une telle résidence atteint rarement 100%.
Jugement du 5 Janvier 2017 RG : 13/00846.EURL GAUDRY c/ SDC Résidence bonanza ayant pour syndic SAS SPRIMBARTH CAP CARAIBES (décision non publiée semble t il )
L’obligation de 100 % concerne le nombre d’appartements donnés à bail commercial à l’exploitant unique qui exploite un fond de commerce unique. Dans ces conditions ne peut t on pas considérer qu’il s’agit de locaux monovalents comme pour un hotel de tourisme. Bien entendu, c’est le problème de l’exploitant qui verse un loyer à tous les bailleurs alors que certaines périodes ne sont pas remplies à 100 %. Bien plus, le TGI de BASSE TERRE précise que c’est l’AG du SDC de la résidence qui vote à l’article 25 de changer ou non d’exploitant unique. Il appartient au syndic de copropriété de faire respecter la clause destination de l’immeuble par tous moyens.
Le seuil des 55 % (avant c’était 70 %) donnés à bail ne concerne que les résidences de tourisme classées pour une durée de cinq ans selon les critères d’ATOUT FRANCE. L’article L 145-7-1 du code de commerce exige une durée de 9 ans fermes que pour les résidence classées. A défaut de classement touristique, il semblerait qu’il soit possible de donner congé pour une période triennale par le PRENEUR à tous les bailleurs sans discrimination individuelle.
A la fin des baux commerciaux, l’exploitant a le choix entre un renouvellement et un congé ferme donné à tous les bailleurs exclusivement dans le cadre d’une cessation d’activité. Et non pour tenter d’imposer unilatéralement le montant du loyer alors qu’il existe une procédure spécifique devant le Juge des Baux commerciaux qui fixe le montant du loyer à la valeur locative au besoin après expertise.