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BAUX COMMERCIAUX : COMMENT LES AMELIORER

LE POINT SUR LES PROPOSITIONS PHARES DES INVESTISSEURS POUR EVITER LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX DANS LES RESIDENCES DE TOURISME

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Lorsqu’un investisseur achète un logement dans une résidence de tourisme, il doit consentir un bail commercial à l’exploitant (loueur), pour défiscaliser son placement. Mais il s’expose aux nombreuses dérives soulignées dans mon précédent billet. Afin d’éviter ces débordements, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) présentera aux pouvoirs publics toute une série de propositions, lors d’une prochaine réunion avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes).

POUR LES NOUVEAUX INVESTISSEURS

Voici les 5 propositions de la FNAPRT visant à améliorer la rédaction du bail commercial, sans apporter des modifications législatives. Par conséquent, elles pourraient s’appliquer immédiatement :

– «  mettre un § « caution solidaire » avec un cautionnaire sérieux (banque, actionnaire solide) ;

– dépôt en garantie pour entière exécution du présent bail, taxes et charges  (exemple 2 trimestres de loyer) ;

– en cas de résiliation par le gestionnaire ou l’administrateur, les loyers à échoir jusqu’à la fin du bail, seront dûs ou inscrits dans passif du gestionnaire ;

– à l’entrée dans les lieux, faire un état des lieux, frais à la charge du loueur ;

– l’exploitant renonce à réclamer au bailleur en cas de dommages matériels ou immatériel des indemnités, pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de la location de l’appartement ».

S’entourer de plusieurs cautionnaires me parait plus judicieux et économique que faire souscrire une assurance loyers impayés au loueur. Tous ces points sont importants, en particulier le troisième. A savoir, l’exploitant doit régler les loyers sur la durée totale du bail, même en cas s’il le résilie. Quitter l’exploitation d’une résidence en cours de bail met en difficulté les investisseurs pour rembourser leur crédit. Nombre de procédures judiciaires portent sur ce point.

Eurogroup

 

POUR CEUX AYANT DEJA INVESTI

Désolée d’être un peu technique dans ce billet. Mais cela s’impose.

En cas d’avenant avec baisse de loyer, la FNAPRT bataille pour que l’exploitant ne demande pas d’indemnité d’éviction. Normal, sinon c’est la double peine pour l’investisseur : il est « planté » par l’exploitant abandonnant la résidence. Et en plus, il lui demande de verser une somme faramineuse pour l’indemniser de son départ !

Toujours lorsque les investisseurs acceptent une sévère baisse de loyer dans le cadre d’un avenant, l’exploitant ne doit pas modifier, comme il le fait souvent à la hausse, les taxes et charges relatives à la résidence.

Autre modification indispensable : la date de renouvellement du bail doit rester inchangée. Que constate-t-on ? Grâce aux fameux fonds de concours, les exploitants parviennent souvent à honorer le paiement des loyers pendant environ 4 ans. Ensuite, ils les réduisent de 30 ou 40%, sous prétexte d’un déficit d’exploitation. Lors de la signature de l’avenant au bout de 4 ans par exemple, les investisseurs repartent pour une location généralement fixé à 9 ans . Alors que le bail devrait être renouvelé – avec des nouvelles conditions financières- lors de l’échéance prévue lors de la conclusion du bail, soit au bout des 5 ans restant à courir.

DONNEZ VOTRE AVIS  ET /OU FAITES NOUS PART DE VOTRE EXPERIENCE EN DESSOUS DE CE BILLET. MERCI DE VOTRE FIDELITE.


12 commentaires on “BAUX COMMERCIAUX : COMMENT LES AMELIORER”

  1. TROUVE, Serge dit :

    J’ai signé un bail commercial avec une SAS regroupant des propriétaires de chalets dans un Parc résidentiel de tourisme qui n’est pas situé dans une ZRR, donc pas de défiscalisation.
    La SAS a signé un contrat de service avec un loueur. Ce dernier n’a pas fait le chiffre d’affaires escompté et de loin, d’où de nouveau des loyers impayés. Le bail commercial signé avec la SAS comportant une clause résolutoire (loyers impayés égal bail devenant automatiquement nul).
    Est-il nécessaire de faire intervenir la justice ou peut-on simplement entériner les faits par lettre recommandée avec accusé réception auprès de la SAS pour concrétiser la fin du bail commercial et reprendre son bien en main?

    • mdenoune dit :

      Etant journaliste, je préfère vous conseiller de poser la question à un avocat connaissant bien le secteur des résidences de tourisme.
      Avec ce professionnel, vous verrez si la clause résolutoire est légale ou non. Et surtout si une lettre recommandée suffit pour récupérer votre bien, ce professionnel vous rédigera une lettre en bonne et due forme. Quitte à suivre ensuite le déroulement de la reprise du bien ( éventuelle indemnité d’éviction, charges, etc..). Tenez nous au courant.

  2. Daniel SAINT-Lô dit :

    En cas de loyer versé en partie en nature et en partie sous forme de budget vacances, l’exploitant peut être amené d’une part à restreindre le choix des résidences accessibles (en excluant les résidences prisées) et, par le biais d’une augmentation de ses tarifs de location, à diminuer la part du budget vacances.
    Par ailleurs, suite à la loi qui oblige à fixer un nouveau loyer dès lors que l’augmentation du loyer dépasse 25%, n’est-il pas nécessaire que cette loi tienne compte de différents paramètres et en particulier de la durée du bail ? en effet certains baux signés avant 2005 révisés selon l’ICC atteignent après 11 ans cette limitation et l’exploitant en profite pour demander un loyer basé sur la valeur locative…

    • mdenoune dit :

      Puis-je vous demander où vous avez investi? Et quel est votre exploitant?
      Par ailleurs, à quelle loi faites-vous allusion pour la fixation d’un nouveau louer dès lors que la hausse du loyer dépasse 25%?
      Merci de votre retour.

  3. AUCLAIR J. dit :

    A vrai dire une ARNAQUE : On ne peut qu’adhérer complètement aux propositions de la FNAPRT
    Rappelons quand même que ce sont des propriétaires « peut-être crédules, qui ont financé de leurs propres deniers, l’OUTIL DE TRAVAIL de ces soi-disant « gestionnaires ».
     qui de surcroît sur leurs conseils ! : les gestionnaires ont réalisé l’étude de marché, choisi le site, et en accord avec le promoteur ont défini la rentabilité du projet, le tarif des logements en assurant un pourcentage % favorable en rapport avec des placements traditionnels.(pas par rapport à la valeur réelle du bien.)
     Et en rassurant les futurs acquéreurs que les loyers sont « garantis » et « protégés » par un Bail ???. Et avec un renfort de publicité et de magnifiques plaquettes. Mais ce qu’ils ne vous disent pas, c’est que dans le prix, il est en plus inclus « les fonds de concours » – surfacturation des logements pour le lancement des résidences. Cela signifie qu’une fois de plus, les propriétaires financent leur promotion.
     De plus en faisant miroiter certes des avantages fiscaux orientés par le lobbying auprès des élus (http://reporterre.net/L-etrange-cadeau-fiscal-de-Jerome
    ) et pouvoirs publics et avec récidive encore cette année.

  4. Joël RIAND dit :

    Bonjour, Je suis le président de l’association des copropriétaires de la résidence du Clos St hilaire à St Lary Soulan (65) géré par Résitel.
    Suite à la mise en sauvegarde de Résitel, nous avons créé cette association de défense des copropriétaires.
    Nous attendons beaucoup de cette modification en ce qui concerne les indemnités d’évictions, sachant que nos loyers ont été baissés de 20%. Cordialement

    • mdenoune dit :

      Bonjour

      Merci pour votre témoignage. Quel exploitant gère aujourd’hui votre résidence à St Lary? Cordialement.

    • M Quatri dit :

      Bonjour Monsieur Riand
      je suis propriétaire d’un appartement dans une résidence étudiante, dont le gestionnaire rencontre de grosses difficultés financières. Nous souhaitons monter une association de co-propriétaires avant d’entamer des actions…
      Pouvez-vous me donner quelques conseils pour créer cette association et la faire vivre au mieux ?
      Par avance je vous remercie.
      Cordialement

      M Quatri

  5. Franchin, Alberto dit :

    Bonjour Martine,
    Je suis abonné à votre newsletter et je la trouve très intéressante… Merci beaucoup!

    J’ai une question: je suis propriétaire à Tignes et j’ai un bail avec Odalys pour lequel il est très difficile recevoir les paiements à temps, comme pour beaucoup d’autres propriétaires… ; bien évidemment je n’ai plus l’intention d’investir pour louer à Odalys…

    Par contre je suis intéressé par de propositions de Pierre & Vacances…

    Est-ce que vous avez la possibilité de m’envoyer des commentaires su P&;V? Est-ce que il s’agit d’une société sérieuse ou c’est toujours le même problème?

    Merci d’avance.

  6. bertrand Devaux dit :

    A martine Denoune, Faisant parti des investisseurs d’un logement résidence de tourisme je suis régulièrement votre blog et je vous remercie des informations régulièrement communiquées

    Pouvez vous nous éclairer sur l’exonération DUTREIL – TRANSMISSION dont la location meublée avec ou sans prestation serait éligible à l’exonération de droits de mutation, selon l’avis du comité contre l’abus de droit 2015-07à09 du 6-11-2015

    Merci d’avance

    Bertrand Devaux bdevaux68@mac.com

    Représentant de l’Association des Propriétaires Résidence Ker Goh Lenn auprès de la FNAPRT. >

  7. Daniel Paris dit :

    Bonjour

    « En cas d’avenant avec baisse de loyer, la FNAPRT bataille pour que l’exploitant ne demande pas d’indemnité d’éviction. » : ce serait en effet une grande avancée. Ce serait vraiment une grande avancée si la FNAPRT pouvait obtenir cet accord.
    Dès qu’on a signé un bail commercial, on est pieds et poings liés avec le gestionnaire, même si ce dernier ne respecte pas le contrat, notamment le paiement des loyers.
    Merci pour tous ces informations toujours très intéressantes
    Cordialement

    • mdenoune dit :

      Bonjour

      Merci pour votre commentaire. Si vous avez une expérience en matière d’indemnité d’éviction, n’hésitez pas à nous en faire part.
      Faites connaitre mon blog autour de vous, notamment par les réseaux sociaux.
      Merci de votre fidélité.