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RESIDENCE DE TOURISME : PRIVILEGE DANS LE GIRON DE LAGRANGE

 

En moins de 10 ans, des investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un placement immobilier supposé pérenne.

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Opération de croissance externe dans le monde de la gestion des résidences de tourisme. Le Groupe Lagrange comptant un peu plus de 30.000 lits sous gestion, vient de racheter la société (PHR) Privilège Hôtels & Resorts, qui gère environ 4.000 lits. Une manière d’augmenter son parc sous gestion d’un bon dixième. L’opération se serait conclue au 1er janvier 2015 par le biais de la SMAS (Sainte Maxime, Argentière et Les Saisies) une filiale de la nébuleuse Lagrange.

Je vous signale que PHR avait été lancé en 2005 par le groupe LP Promotion, basé à Toulouse. Membre de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), LP Promotion avait été associé avec le groupe Lagrange au début des années 2000. « LP Promotion construisait, Lagrange commercialisait les lots et les gérait. En 2005, cette association a pris fin et nous avons décidé de mettre en place une structure de gestion » se souvient un proche du dossier. Avec cette cession, LP Promotion marque son souhait de se recentrer sur son métier de base, à savoir la promotion. Sa filiale de gestion était très présente en Maurienne avec des résidences notamment à Valmenier, Val Cenis et St Sorlin.

Quelle incidence pour les investisseurs ?

Les cessations d’activité partielle décidées par le Tribunal de commerce en 2013 pour Résitel et Soderev, restent de mauvais souvenirs pour les copropriétaires. Aujourd’hui ils redoutent de passer sous la coupe du Groupe Lagrange, pour la gestion de leurs biens.

« Nous sommes propriétaires d’un appartement à VALMEINIER (73) sous le régime DEMESSINE en ZRR. Au départ, en 2006 la gestion de la résidence de tourisme était assurée par Résid-Hotel (les frères MULKO à MOUGINS 06). Au bout de la 3° année d’exploitation (2009), survint le scénario habituel : proposition d’une baisse de loyer etc…Nous avons alors été vendus à QUIETUDE groupe lui-même déjà en difficulté qui a déposé le bilan 3 mois après.Après la résiliation de notre bail commercial, nous avons trouvé nous même un repreneur : le groupe P.H.R (Privilège Hotel Resort 31000) filiale du groupe LP PROMOTION . Bingo ! : PHR vient d’être repris par LAGRANGE ! » me confient des investisseurs privés.

Faisons les comptes : entre 2006 et 2015, soit en moins de 10 ans, ces investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un investissement immobilier supposé pérenne.

 

Payer le solde de TVA au fisc

A Valmenier et ailleurs, certains copropriétaires détenaient également un bien dans une autre résidence de tourisme gérée par Lagrange. Pour ne plus être à la merci d’exploitants indélicats, qui diminuent leurs loyers de 30% lors du renouvellement du bail commercial, certains ont préféré récupérer la pleine disposition de leur appartement. Le délai de détention pour le maintien des avantages fiscaux ayant été franchi, il ne leur restait qu’à régler à l’administration fiscale le reliquat de TVA. Cette solution au moins le mérite de la tranquillité.

Je vous rappelle que l’exonération de la TVA relative à l’investissement dans une résidence de tourisme, nécessite de conserver son bien pendant 20 ans.

RACHAT DE PHR PAR LAGRANGE, REMBOURSEMENT DE LA TVA AU FISC, RETARDS DE LOYERS: REAGISSEZ ICI SUR MON BLOG. EN ATTENDANT, MERCI DE VOTRE FIDELITE.

 

 

 

 


EPARGNE : QUE DEMANDER AU PERE NOEL ?

EPARGNANT SATISFAIT OU MALHEUREUX, QUELLE LETTRE POURRIEZ-VOUS ECRIRE AU PERE NOEL ? QUALITE DES PLACEMENTS, SERIEUX DES COMMERCIAUX, etc

http://www.santagreeting.net/?a_aid=77c2c6f0

Vous êtes des centaines d’abonnés à mon blog. D’autres le suivre tout simplement au fil des billets et selon leur centres d’intérêt. Abonnés ou non, je constate que vous avez tous un point en commun : vous avez été déçus par des placements.  Dans des affaires comme Soderev, Résitel, voire Apollonia, vous vous sentez même carrément piégés.

Comme la période de Noël est le temps du rêve, je vous invite à réagir sur mon blog en formulant 3 ou 4 voeux pour moraliser le secteur des placements.  Bonnes fêtes et rendez-vous début janvier.

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SODEREV : ENCORE UN PEU DE PATIENCE

Le Tribunal de Commerce de Paris rendra son jugement sur la demande de cessation d’activité de ces trois résidences, le 24 juin 2013.

Encore un peu de patience pour les propriétaires de trois résidences de tourisme gérées par Soderev, une filiale du groupe Lagrange.  Le 24 juin 2013, le Tribunal de Commerce de Paris rendra son jugement sur la demande de cessation d’activité de ces trois résidences.

Petit retour en arrière.  

L’audience initialement prévue le 13 mai, qui devait fixer le sort de trois résidences gérées par cette société actuellement placée sous le régime de la sauvegarde, a été finalement reportée le 10 juin. Au cours de cette audience, le tribunal a été appelé à statuer sur la demande de cessation partielle d’activité de ces résidences, dont celle des Coches (Les Chalets de Wengen). Les Coches font partie de la station renommée de la Plagne.

Encore le bras de fer

Dans son courrier aux investisseurs, l’administrateur judiciaire précise « si le tribunal prononce la cessation d’activité de votre résidence, ce jugement constituera le motif de résiliation de votre bail commercial ». Et d’ajouter.

« Toutefois, je fonde le vœu que ce délai sera utilement mis à profit pour trouver un accord avec les propriétaires, ce qui permettra à Soderev Tour, le cas échéant, de retirer cette demande de cessation d’activité de votre résidence, dont la gestion serait alors poursuivie à de nouvelles conditions financières supportables par Soderev Tour ».

« A croire que l’on ne veut pas nous laisser partir » me confie un propriétaire.  Mais pour accepter les nouvelles propositions de loyer, qui risquent d’être bien faibles, les investisseurs veulent obtenir le remboursement des charges qu’ils ont indûment réglées.  Ainsi par exemple  » aux Coches, la facture globale d’électricité depuis le 1er décembre 2012 se chiffre à 150.000 euros  » poursuit cet investisseur . Rapportée à 150 copropriétaires, elle s’élève à 1.000 euros !Une belle partie de bras de fer en perspective.

C’est à vous de nous donner votre avis par le biais d’un commentaire.

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FONDS DE CONCOURS : VOS AVIS

Le billet consacré aux fonds de concours dans les résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Je vous en fais part.

« La montée en puissance de la commercialisation d’une résidence de tourisme (RT) est loin d’être fallacieuse. Mais celle des charges de fonctionnement (flux, frais RH, etc…) l’est aussi ! En conséquence, et même si le positionnement commercial d’une RT nécessite en effet un peu de temps (en aucun cas 5 ans…) le point mort est inférieur durant la période de montée en charge »…

Comment de temps faut-il pour la montée en puissance ?

« ll est difficile de répondre précisément à cette question dans la mesure où chaque établissement se doit de cibler sa propre clientèle principale, dépendante par exemple de la situation géographique ou des prestations proposées par l’établissement. Mais si l’établissement n’a pas trouvé ‘’sa clientèle de fond’’ au bout de 24 à 36 mois, il y a sans doute un problème lié au positionnement commercial, ou lié au gestionnaire

Pour imager, il est facile de comprendre qu’un établissement implanté au coeur d’une grande capitale régionale aura besoin de moins de temps pour développer un modèle économique sain et durable, qu’un autre sans aucun service, perdu dans une région peu touristique » répond cet internaute.

Quelle transparence?

La transparence est un mot inconnu dans le domaine des résidences de loisirs. Propriétaires d’un appartement dans une résidence Soderev/Lagrange , il est clair que nous aurions réfléchi un peu plus si nous avions su tout ce que l’on apprend aujourd’hui, grâce à la mutualisation des échanges entre copropriétaires se regroupant et à des blogs comme le vôtre.
Cependant le business continue en tout impunité et laisse les investisseurs bien démunis avec des questions, des loyers impayés, des avenants à bail proposés comme le seul recours par l’exploitant, des emprunts à rembourser( bien sûr) et maintenant les charges de l’exploitant à avancer qui ne nous seront peut-être jamais remboursées…
Il faut témoigner encore et encore et avertir les futurs investisseurs pour qu’ils achètent en “toute transparence
!”

Une subvention camouflée

« Le fonds de concours est une subvention camouflée, est payée par l’investisseur en augmentant le prix du m2. S’il n’y avait pas ces fonds de concours, aucun exploitant digne de ce nom s’engagerait sur des montants de loyer intenables dans le temps. Sans évoquer les commercialisateurs qui attirés par les commissions, vendent à tour de bras sans mettre en garde les investisseurs. Car ne l’oublions pas ils se présentent chez vous comme conseiller en patrimoine !!!!

Le clou du spectacle c’est le notaire, lui qui dans ses devoirs, doit vous mettre en garde sur le risque que vous prenez et le coût du M2.
Résumons : subvention camouflée + prix au M2 gonflé + défaut de conseil + commission »

camembert

Mise en place d’un label ?  

« Afin d’éviter les catastrophes en série, le cas des exploitants qui ne peuvent faire face au loyer contractuel 2 ans après la livraison et des bailleurs furieux et démunis, je propose un plaidoyer pour labelliser dans l’avenir les produits gérés qui sont commercialisés.

Précisément le fonds de concours tant controversé par nature et le bilan prévisionnel de l’exploitant sont 2 éléments clés qui doivent faire l’objet d’une transparence pour vérifier si le modèle économique est viable.

Ceci devrait également conforter les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) dans le conseil avisé pour tel ou tel investissement pour leurs clients dans le cadre de leur responsabilité civile professionnelle et de leur déontologie.

En général, le fonds de concours résulte de négociations financières et techniques serrées entre le promoteur et le preneur à bail, très en amont de l’opération d’investissement, qui sont enfermées dans un contrat dit “de prise à bail”, assez complexe pour les néophytes. Mais je pense qu’il devrait être porté spontanément à la connaissance des copropriétaires investisseurs, avant toute signature d’un acte réitératif en VEFA par ex..

Le législateur en 2009 (articles L321 – 2 du code du tourisme) a souhaité plus de transparence sur les comptes d’exploitation du gestionnaire. Il n’y a qu’un pas pour élargir l’esprit de cette mesure aux conventions qui ont pu être prises en amont entre les professionnels que sont le promoteur et l’exploitant, comme le fonds de concours et le bilan prévisionnel de l’exploitant.

Le label devrait être accordé par un groupe /ou une entité indépendante et compétente et non un partenaire ou associés d’un CGP dans lequel celui-ci aurait des intérêts comme on l’a vu dans une jurisprudence récente qui a condamné cette pratique dolosive, de façon tout à fait justifiée. C’est juste une idée à creuser » commente Christopher Boinet, avocat

 

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