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IMMOBILIER DE LUXE : MERCI LA BAISSE DES PRIX

En 2013, la baisse des prix a sauvé le marché des beaux appartements parisiens, selon Daniel Féau

L’heure est au bilan sur le marché de l’immobilier haut de gamme parisien. L’an dernier, la baisse des prix a sauvé ce secteur. Le prix moyen des biens vendus en 2013 par Daniel Féau a reculé de 10% par rapport à 2012, à 1.850.000 euros. « Les prix des biens vendus par nos agences parisiennes s’échelonnent de 750.000 euros à 14 millions et demi d’euros, à l’exception de deux ventes à 40 et 41 millions d’euros » m’explique Pierre-Marie Jottras, Pt de Féau.

Coté vendeur, l’offre continue d’être alimentée par l’exil fiscal, qui s’est légèrement atténué au second semestre. Rappelons qu’en 2012, plus d’une mise en vente sur quatre au-delà de 2 millions d’euros et près d’une sur deux au-delà de 7 millions d’euros, étaient liées aux départs à  l’étranger, d’entrepreneurs et d’investisseurs. A mon avis, le mouvement devrait se poursuivre suite aux nouvelles dispositions fiscales.

Coté acheteur, les étrangers ont finalement réalisé qu’ils étaient peu concernés par l’alourdissement de la fiscalité française. Attirés par la détente des prix, ils sont revenus au deuxième semestre, notamment en provenance du Moyen Orient où règne une certaine instabilité politique.

La rive gauche, avec notamment les marchés de St Germain des Prés et du Faubourg St Germain, et la rive droite avec le Triangle d’Or – avenue Montaigne, avenue Georges V- restent des marchés très recherchés par la clientèle internationale et française. Encore faut-il que les prix se soient ajustés.

Mais les très grands appartements haussmanniens (300 m2 et plus) continuent à ne pas se vendre, dès lors qu’ils ne disposent pas d’éléments pouvant les faire figurer dans la catégorie des biens de grand luxe : terrasse ou jardin, vue sur un monument, grande hauteur sous plafond. Et des appartements d’une superficie plus réduite peuvent subir une sérieuse décote par rapport à leur estimation. Dans le 16° Sud, un superbe rez-de-jardin d’un peu plus de 110 m2  avec un jardin de 75m2 était « présenté » par ce spécialiste du haut de gamme à 1,450 million en 2012. En juillet 2013, il s’est finalement signé à 1,150 million !


LONDRES, NEW-YORK : DESTINATIONS DES ULTRA – RICHES

L’an dernier, le nombre de super riches dans le monde a progressé de 5%.  Pour diversifier leurs placements, ils investissent notamment dans l’immobilier de luxe, situé à Londres ou/et à New-York.

Big Apple

En France, sous l’effet conjugué de la hausse du barème de l’impôt sur le revenu et de la majoration des prélèvements sociaux, la pression fiscale ne cesse d’augmenter. Découragés, les Français « fortunés » n’hésitent pas à s’exiler fiscalement. Et le prochain retour de la tranche d’impôt sur le revenu à 75% risque encore d’accélérer le mouvement.

Décidément, la France fait de mauvais calculs. J’en suis encore plus persuadée après la lecture de la dernière édition du « Wealth Report » publié par Knight Frank, spécialiste de l’immobilier de luxe. Cette étude révèle qu’au niveau mondial, le nombre de super riches qualifiés en anglais de HNWI (High-Net-Worth Individuals) a progressé de 5% en 2012.

Par High-net-Worth Individuals, comprenez les détenteurs d’un patrimoine total dépassant le seuil des 30 millions de dollars (23 millions d’euros) . L’an dernier, cette population a gagné 8.700 nouveaux membres. Et ce n’est pas fini.

Les « super riches » : + 50% dans 10 ans

D’ici dix ans, le nombre de « super riches » devrait faire un bond de 50%. Les nouveaux venus se trouveront sans doute des pays émergents : en Asie et en Amérique latine.

En attendant, pour réaliser leurs placements, notamment dans l’immobilier haut de gamme, ils affectionnent particulièrement deux destinations anglo-saxonnes : Londres et New-York. C’est du moins  l’avis des conseillers en gestion de patrimoine interrogés par Knight Frank. Leurs 15.000 clients totalisent une fortune évaluée… à plus de 1.000 milliards de dollars.

Propriété à vendre- Campden Hill Kensington, Londres (source Knight Frank)

Outre- Manche et Outre-Altantique, l’immobilier résidentiel haut de gamme continue donc d’attirer des super riches et des riches. J’en veux pour preuve, mon récent entretien à ce sujet avec Barnes, un autre commercialisateur de biens de luxe.

Londres, une destination encore plus attractive

Bien que ses prix immobiliers soient quasiment 50% plus chers que ceux de Paris, Londres se caractérise par une pénurie de biens de qualité. Au cœur de la capitale britannique, la demande immobilière reste très soutenue grâce à la clientèle étrangère, qui réalise plus de 60% des transactions dans le centre de Londres. « L’hyper centre de Londres résiste à la crise, car il est perçu comme une valeur refuge aussi bien en terme de sécurité, que financièrement en raison de la fermeté de la livre sterling » m’explique la directrice du bureau Barnes à Londres. Coté prix,  dans le centre de Londres le prix moyen au pied carré ressort à 1.335 livres sterling soit 14.200 euros le m² .

Dans le fameux Triangle d’or  londononien composé de Knightsbridge, Chelsea et South Kensington, la fourchette s’établit entre 1.500 livres et 4.500 livres sterling du pied carré, soit 16.000 à 50.000 euros/ m² .

Sans surprise, le secteur de Knightsbridge abritant le lycée français et … le célèbre magasin Harrods est pris d’assaut par les Français – ultra riches ou non- s’installent de l’autre coté de la Manche.

Bien sûr, je partage l’analyse d’un confrère basé à Londres pour le compte d’un quotidien français :  » A Londres, le refuge dorée des milliardaires étrangers . De richissimes familles russes ou qataries y ont acheté de luxueuses demeures. Au nord-ouest de Londres, The Bishops Avenue est devenue l’un des points de chute préférés des grandes fortunes planétaires  »

L’optimisme persiste pour 2013 : croissance légèrement ralentie, mais un marché soutenu par une clientèle internationale importante composée de  Russes, d’Indiens, d’Italiens et de Français.

 

L’année de tous les records à New York

Avec un taux de vacance de moins de 2%, le marché résidentiel de Manhattan fait preuve de dynamisme. L’offre historiquement basse sur les 12 dernières années, garantit une croissance solide et durable des prix. Aux Etats-Unis, il existe deux grandes catégories d’acquisition: en condominium (plus sélect, car le nouvel arrivant doit être au préalable accepté par les autres propriétaires) ou en coopérative.

En condo, il faut compter, il faut compter un prix moyen/m2 15.375 dollars soit 11.826 euros/m2. Et en coopérative, un prix moyen/ m2 de 11.097 dollars, soit  8.536 euros.

« En quête de rendement, des investisseurs internationaux – Européens, mais aussi Russes, Chinois, Brésiliens et Moyen Orientaux – recherchent dans un achat à New-York, une valeur refuge et un placement de diversification géographique » me précise-t-on chez Barnes.

Les appartements des nouveaux buildings bien placés, haut de gamme, qui se louent et/ou se revendent rapidement, au coeur de la ville, dans les quartiers prisés de Manhattan, et de Brooklyn de plus en plus.

Le dollar une valeur refuge, les taux d’emprunt au plus bas, une offre de biens disponibles faible, une volonté accrue de diversification du patrimoine immobilier internationale…. devraient contribuer à une croissance stable et durable du marché immobilier New- Yorkais en 2013.

Retrouvez cet article et d’autres, sur mon blog http://www.mdenoune.wordpress.com
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APOLLONIA, RESITEL, DEPARDIEU : RAPPEL DE LA SEMAINE 10

Deux dossiers très épineux – Apollonia et Résitel – continuent de retenir l’attention. Quant à Gérard Depardieu, je vous transmets les observations d’une moscovite sur cette icône du cinéma français.

 

VICTIMES D APOLLONIA : VOS REACTIONS

Découvrez des témoignages de victimes d’Apollonia la plus grande escroquerie immobilière et financière de France. Ce dossier continue de faire  l’objet d’une procédure judiciaire.

 

RESIDENCES DE TOURISME LAGRANGE : QUEL SORT POUR RESITEL?

Audience le 18 mars 2013 au tribunal de commerce de Tarbes pour déterminer le nouveau sort Résitel, une filiale d’exploitation des résidences de tourisme Lagrange placée actuellement sous le régime de sauvegarde.

EXIL FISCAL : DEPARDIEU VU PAR LES RUSSES

En direct de Moscou : l’exilé fiscal Gérard Depardieu, n’est pas forcément une idole en Russie. La réalité d’un Russe est bien éloignée de son tourbillon de réceptions.

ET SI VOUS PARTIEZ EN RUSSIE ?

Gérard Depardieu est votre idole : vous êtes tenté de le suivre en Russie. Voici un comparatif entre le pays le plus grand du monde et la France. Et la côte des prix de l’immobilier à Moscou et en région parisienne. Un match à découvrir, bien au chaud.

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Vous êtes tenté de suivre G Depardieu, votre idole préférée en Russie ? Sachez que c’ est le pays le plus étendu au monde avec plus de 17 millions de km², 143 millions d’habitants et une densité de 8,3 habitant au km², comparé à nos 551 000 km², nos 66 millions d’habitants et notre densité de 97 habitants par km² (source Wikipedia).

Des indicateurs économiques très différents

« A connaître avant de partir : une inflation élevée en Russie, une espérance de vie inférieure de 16 ans pour les hommes et de 10,3 ans pour les femmes, un revenu moyen bien plus faible,  un chômage également plus faible … » me rappelle le courtier meilleurtaux

FRANCE

RUSSIE

Inflation

1,30%

8,90%

PIB par habitant en $

  35.000 

 16.700  

Espérance de vie des hommes

 77,5  

 61,6  

Espérance de vie des femmes

 84,3  

 74  

Revenu moyen/an d’une famille en €

  35.220  

   3.080  

Chômage

  10,70%

   6,60%

 Immobilier de luxe : les prix  fous de Moscou

Dans ce pays le plus grand du monde, ne retenons que la région capitale. A Moscou, plus l’on s’approche du Kremlin, plus les prix des logements grimpent. « Très actif en 2012, le marché de l’immobilier haut de gamme affiche un prix moyen au m2 de 20. 000 euros dans l’ancien contre 15 000 euros dans le neuf. En dehors des secteurs très résidentiels de la capitale, le prix moyen du m2 tourne autour de 4 000 euros pour des logements courants» me confie Irina Artemova, directrice Barnes à Moscou. Un prix moyen à comparer aux 5.590 euros au m2 pour les logements anciens en Ile-de-France, selon la chambre des notaires de Paris

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Pour le marché moscovite de l’immobilier de luxe, l’offre s’inscrit en baisse depuis  2010, en raison de la nouvelle politique de la Mairie de Moscou, qui délivre beaucoup moins de permis de construire, surtout dans les quartiers du centre ville

Emprunter, mais à quel taux ?

En France, le taux de crédit immobilier sur 20 ans ressort à 3,30% pour le profil bon (source meilleurtaux.com), mais il grimpe autour de… 12,40% en Russie actuellement. Il est vrai que l’inflation y est nettement plus forte. La baisse des taux d’intérêt n’a donc pas atteint les contrées de l’Oural. En revanche, les droits d’enregistrement dits « frais de notaire » ne représentent qu’environ 1,1% en Russie contre… 7% en France. Les frais d’assurance s’élèvent à 0,25% en Russie contre 1,70% en France (dernière illustration).

Derniers conseils: Même si G Depardieu ne l’a pas forcément fait, apprenez le cyrillique avant de franchir la frontière. Ce sera plus facile pour vous repérer! Et regardez quelles sont les destinations fiscales appréciées par nos compatriotes.

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