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BIENS PARISIENS HAUT DE GAMME : UN MARCHE ACTIF

DES ACQUEREURS SURTOUT FRANÇAIS CONTINUENT D ANIMER LE MARCHE DES APPARTEMENTS ET DES MAISONS DE STANDING.

Paris IVe, Saint-Martin, Appartement de 103 m2 – 2 chambres présenté à 1 700 000 €

Le marché de l’immobilier résidentiel de luxe serait-il une bulle préservée de la morosité actuelle entretenue notamment par la situation géopolitique ? Tel est le constat que l’on peut tirer des derniers chiffres de transactions publiés par Daniel Féau. Durant les quatre premiers mois de l’année 2022, ce spécialiste de la pierre haut de gamme a réalisé un nombre de transactions en hausse de 53% sur le segment des ventes entre 2 et 3 millions d’euros. Et ce par rapport aux quatre premiers mois de 2019, année record pour l’immobilier, ante pandémie. Sur le segment des biens de plus de 3 millions d’euros, le nombre de ventes bondit de 188%, toujours par rapport aux quatre premiers mois de 2019.

« A Paris et en proche couronne Ouest, les durées de vente des biens sans défaut et comportant un espace extérieur n’ont jamais été aussi courtes. Dans ces conditions, les prix sont résolument orientés à la hausse » affirme Nicolas Pettex-Muffat, directeur général de Daniel Féau & Belles demeures de France. A Paris, dans une villa privée et très cotée du XVI°, une très belle maison d’un peu moins de 200 m2 est partie en 24 heures à près de 9 millions d’euros.

En revanche, les prix des biens sans défaut, mais sans espace extérieur restent globalement stables, à un niveau élevé. Et une terrasse de plein pied est plus recherchée qu’une terrasse à l’étage supérieur de la pièce à vivre.

GARE AUX GROS TRAVAUX

 Quant aux prix des produits présentant des défauts- étages inférieurs, nuisances sonores, manque de clarté- ils sont orientés sensiblement à la baisse. Et fait récent, lié aux difficultés d’approvisionnement de matériaux, les acquéreurs boudent les biens nécessitant de gros travaux .

Paris XVIe, Musée Galliera Appartement de 132 m2 – 2 chambres, Prix de présentation : 3 700 000 €

Par rapport à 2019, Féau enregistre un recul de 10% des candidats à l’acquisition sur le marché animé essentiellement par des Français. Qu’ils résident ou non dans l’Hexagone. « Le cours encore élevé des actions en Bourse, la hausse annoncée des taux des crédits immobiliers, le retour après 40 ans, du spectre de l’inflation incitent les acquéreurs à passer à l’acte » poursuit Nicolas Pettex-Muffat. Malmenés par les confinements liés à la pandémie, les expatriés en Asie sont particulièrement actifs sur le marché parisien. S’ils ne rentrent pas tout de suite en France, ils achètent en pleine propriété et donnent leur bien en location. D’autres se portent acquéreurs de la nue-propriété dans le cadre d’un démembrement d’une durée minimale de 5 ans. A terme, ils détiennent la pleine propriété d’un bien acquis à un prix décoté.

Pour l’instant, la guerre en Ukraine ne semble guère avoir d’impact sur le haut de gamme.

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L’IMMOBILIER DE LUXE EN SUPER FORME

FORTE HAUSSE DES VOLUMES DES TRANSACTIONS DES BIENS DE LUXE, BAISSE DES DELAIS DE VENTE ET RELATIVE STABILITE DES PRIX.

Sur fond de Brexit, la France devient une destination attirante pour les entreprises étrangères. Traditionnellement en raison de la langue anglaise, la Grande Bretagne était la porte d’entrée des grands groupes américains sur le continent européen. Aujourd’hui certains se tournent donc vers la France. D’autant que son image s’améliore hors des frontières. En particulier pour les Français qui étaient devenus non résidents. Pas étonnant dans ces conditions que le marché immobilier des appartements familiaux et des biens de luxe, à Paris et dans l’ouest parisien se trouve en superforme.

D’après les dernières statistiques du Groupe Féau s’appuyant sur un vaste réseau à l’international, de janvier à mai 2018, les volumes de ventes ont progressé de 32% par rapport à la même période de l’année précédente.

Autre constat : sur ce marché tonique, les délais de vente se réduisent de manière inédite. « En particulier, pour les appartements familiaux de 5 pièces, de 150 m², le délai de vente moyen est tombé de 62 jours au premier semestre 2017 à 23 jours sur les 5 premiers mois 2018 » me signale Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau. Pour ce type de biens, les acquéreurs font souvent une offre au prix, dans les quelques jours suivant la mise en vente !

Cette diminution significative du délai de vente s’observe également pour les grands appartements, c’est-à-dire au-delà de 250 m².

 

DES PRIX ASSEZ STABLES

Mais cette accélération du marché parisien n’entraine pas une envolée des prix au m². Voici les évolutions par segments de prix de vente, de janvier à mai, entre 2017 et 2018 :

 

  • Entre 1 et 2 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 12. 214 € à 12. 661 €, soit 3,7 % de hausse en un an.
  • Entre 2 et 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 13.955 € à 14. 113 €, soit une hausse de 1,1 % en un an.
  • Au-delà de 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 19. 724 € à 20. 836 €, soit une hausse de 5,6 % en un an.

 

QUI SONT LES ACHETEURS ?

En 2018, chez Féau pour les ventes entre 2 et 4 millions d’Euros, 31 % de  acquéreurs sont non-résidents. Parmi eux, 59 % sont de nationalité française. Ce chiffre inédit confirme le mouvement de retour des français de l’étranger, notamment de Grande-Bretagne. Pour les ventes supérieures à 4 millions d’Euros, la part des acquéreurs non-résidents monte à 61 %, un record. Parmi eux, 42 % sont de nationalité française ; il s’agit sans doute du retour des investisseurs et des entrepreneurs.

 

LA PLACE DE PARIS DANS LE MONDE

 Paris intègre cette année le top 10 des marchés de résidences principales les plus dynamiques au monde. L’embellie se poursuit donc pour la capitale française.

Sur le podium, Hong-Kong garde la première place pour la deuxième année consécutive. Cette cité-État domine les palmarès datant pour les ventes records (deux ventes récentes au-delà de 100 millions de Dollars) que pour la pression de la demande pour les biens de grand luxe. Explication : de riches chinois « mainland »  cherchent à sécuriser une partie de leur patrimoine en dehors de leur pays.

Enfin Londres vient d’être détrônée par New-York pour la deuxième place des grands marchés mondiaux de biens résidentiels de luxe. La capitale britannique a souffert à la fois des incertitudes liées au Brexit et du durcissement des dispositions fiscales, en particulier du régime des « Non-Dom ».


IMMOBILIER DE LUXE : MERCI LA BAISSE DES PRIX

En 2013, la baisse des prix a sauvé le marché des beaux appartements parisiens, selon Daniel Féau

L’heure est au bilan sur le marché de l’immobilier haut de gamme parisien. L’an dernier, la baisse des prix a sauvé ce secteur. Le prix moyen des biens vendus en 2013 par Daniel Féau a reculé de 10% par rapport à 2012, à 1.850.000 euros. « Les prix des biens vendus par nos agences parisiennes s’échelonnent de 750.000 euros à 14 millions et demi d’euros, à l’exception de deux ventes à 40 et 41 millions d’euros » m’explique Pierre-Marie Jottras, Pt de Féau.

Coté vendeur, l’offre continue d’être alimentée par l’exil fiscal, qui s’est légèrement atténué au second semestre. Rappelons qu’en 2012, plus d’une mise en vente sur quatre au-delà de 2 millions d’euros et près d’une sur deux au-delà de 7 millions d’euros, étaient liées aux départs à  l’étranger, d’entrepreneurs et d’investisseurs. A mon avis, le mouvement devrait se poursuivre suite aux nouvelles dispositions fiscales.

Coté acheteur, les étrangers ont finalement réalisé qu’ils étaient peu concernés par l’alourdissement de la fiscalité française. Attirés par la détente des prix, ils sont revenus au deuxième semestre, notamment en provenance du Moyen Orient où règne une certaine instabilité politique.

La rive gauche, avec notamment les marchés de St Germain des Prés et du Faubourg St Germain, et la rive droite avec le Triangle d’Or – avenue Montaigne, avenue Georges V- restent des marchés très recherchés par la clientèle internationale et française. Encore faut-il que les prix se soient ajustés.

Mais les très grands appartements haussmanniens (300 m2 et plus) continuent à ne pas se vendre, dès lors qu’ils ne disposent pas d’éléments pouvant les faire figurer dans la catégorie des biens de grand luxe : terrasse ou jardin, vue sur un monument, grande hauteur sous plafond. Et des appartements d’une superficie plus réduite peuvent subir une sérieuse décote par rapport à leur estimation. Dans le 16° Sud, un superbe rez-de-jardin d’un peu plus de 110 m2  avec un jardin de 75m2 était « présenté » par ce spécialiste du haut de gamme à 1,450 million en 2012. En juillet 2013, il s’est finalement signé à 1,150 million !