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UNE BANQUE CONDAMNEE EN COUR DE CASSATION

Immobilier : suite à une opération de défiscalisation tournant mal, une banque et une de ses filiales  sont condamnées pour avoir manqué à leur obligation d’information et de conseil, auprès de leurs clients.

Enfin, les banquiers ne sont pas seulement de simples acteurs du crédit. Je viens de décortiquer un récent arrêt de la Cour de Cassation CCASS, com, 8 janvier 2013, n° 11-19387.  Il  confirme la condamnation d’une banque et son agence immobilière, pour manquement à leur obligation d’information et de conseil dans une opération de défiscalisation.

Rappel des faits

Un couple cherche à défiscaliser ses revenus et entre en relation avec une banque  et l’agence immobilière du même groupe financier (Afedim).  Le « banquier » remet à ce couple une plaquette sur le projet de rénovation d’un monument historique présentant l’immeuble, le statut fiscal, les plans, le prix, le coût prévisible des travaux. A quoi s’ajoutent deux études personnalisées mettant en évidence un gain à terme et une économie d’impôt sympathique.

En totale confiance, les époux acquièrent deux appartements en juillet 2004 et empruntent la totalité du montant de l’investissement auprès de la banque.

Logo monument historique - rouge, encadré.svg

Surviennent alors deux mauvaises surprises : un surcoût de 37 % sur le budget des travaux +  un redressement fiscal.

Les investisseurs recherchent alors la responsabilité de la banque et de l’agence immobilière qui sont condamnées in solidum par la cour d’appel à verser la somme de 120.000 euros en réparation de leur préjudice.

Pas de mise en garde sur les risques

La Cour de Cassation précise « intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes (rénovation d’un monument classé et application des avantages fiscaux), il appartenait à la banque et à la Société AFEDIM d’informer les époux X…, en corolaire des avantages annoncés par l’étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier »

Logo monument historique - rouge, encadré.svg

Comme  la banque et la société avaient manqué à leur devoir d’information et de conseil, elles ont privé ce couple d’investisseurs de la possibilité d’évaluer, en toute connaissance de cause, l’adéquation de l’opération de défiscalisation proposée à leur situation et à leur attente.

Au final,  je calcule le délai entre l’achat des biens et la fin de la procédure :  il faut compter près d’une dizaine d’années !

En matière de responsabilité des professionnels, je vous signale un dossier publié par le mensuel Intérêts privés  et consacré à la protection des épargnants et en particulier sur les obligations des professionnels. Dans cette enquête, la responsabilité du banquier dans les investissements de défiscalisation y est abordée.

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ET SI VOUS PARTIEZ EN RUSSIE ?

Gérard Depardieu est votre idole : vous êtes tenté de le suivre en Russie. Voici un comparatif entre le pays le plus grand du monde et la France. Et la côte des prix de l’immobilier à Moscou et en région parisienne. Un match à découvrir, bien au chaud.

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Vous êtes tenté de suivre G Depardieu, votre idole préférée en Russie ? Sachez que c’ est le pays le plus étendu au monde avec plus de 17 millions de km², 143 millions d’habitants et une densité de 8,3 habitant au km², comparé à nos 551 000 km², nos 66 millions d’habitants et notre densité de 97 habitants par km² (source Wikipedia).

Des indicateurs économiques très différents

« A connaître avant de partir : une inflation élevée en Russie, une espérance de vie inférieure de 16 ans pour les hommes et de 10,3 ans pour les femmes, un revenu moyen bien plus faible,  un chômage également plus faible … » me rappelle le courtier meilleurtaux

FRANCE

RUSSIE

Inflation

1,30%

8,90%

PIB par habitant en $

  35.000 

 16.700  

Espérance de vie des hommes

 77,5  

 61,6  

Espérance de vie des femmes

 84,3  

 74  

Revenu moyen/an d’une famille en €

  35.220  

   3.080  

Chômage

  10,70%

   6,60%

 Immobilier de luxe : les prix  fous de Moscou

Dans ce pays le plus grand du monde, ne retenons que la région capitale. A Moscou, plus l’on s’approche du Kremlin, plus les prix des logements grimpent. « Très actif en 2012, le marché de l’immobilier haut de gamme affiche un prix moyen au m2 de 20. 000 euros dans l’ancien contre 15 000 euros dans le neuf. En dehors des secteurs très résidentiels de la capitale, le prix moyen du m2 tourne autour de 4 000 euros pour des logements courants» me confie Irina Artemova, directrice Barnes à Moscou. Un prix moyen à comparer aux 5.590 euros au m2 pour les logements anciens en Ile-de-France, selon la chambre des notaires de Paris

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Pour le marché moscovite de l’immobilier de luxe, l’offre s’inscrit en baisse depuis  2010, en raison de la nouvelle politique de la Mairie de Moscou, qui délivre beaucoup moins de permis de construire, surtout dans les quartiers du centre ville

Emprunter, mais à quel taux ?

En France, le taux de crédit immobilier sur 20 ans ressort à 3,30% pour le profil bon (source meilleurtaux.com), mais il grimpe autour de… 12,40% en Russie actuellement. Il est vrai que l’inflation y est nettement plus forte. La baisse des taux d’intérêt n’a donc pas atteint les contrées de l’Oural. En revanche, les droits d’enregistrement dits « frais de notaire » ne représentent qu’environ 1,1% en Russie contre… 7% en France. Les frais d’assurance s’élèvent à 0,25% en Russie contre 1,70% en France (dernière illustration).

Derniers conseils: Même si G Depardieu ne l’a pas forcément fait, apprenez le cyrillique avant de franchir la frontière. Ce sera plus facile pour vous repérer! Et regardez quelles sont les destinations fiscales appréciées par nos compatriotes.

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RAPPEL DE LA SEMAINE 2

Crainte d’un krach dans l’immobilier, l’exil fiscal de Gérard de Depardieu et les déboires des investisseurs dans des résidences de tourisme Lagrange : les trois points forts cette semaine (2 vidéos)

PIERRE D’HABITATION

Retournement de cycle immobilier en France. La baisse des prix sera-t-elle décalée par rapport à celle des volumes? Va-t-elle s’étaler sur plusieurs années, comme en 1990? Un scénario que n’excluent pas les notaires.

https://mdenoune.wordpress.com/2013/01/10/immobilier-les-prix-doivent-baisser/

EXIL FISCAL

La nationalité russe de Gérard Depardieu a fait couler beaucoup d’encre en France. Qu’en pensent les Russes ? D’après les intellectuels de Moscou, il s’agirait d’une opération politique…(1 vidéo)

https://mdenoune.wordpress.com/2013/01/08/le-duo-depardieu-poutine/

Face à une fiscalité confiscatoire, un nombre croissant de Français préfèrent s’expatrier. Voici leurs destinations favorites en Europe et ailleurs. Petit tour du monde…avec en prime, une vidéo : Gérard Depardieu rencontre Vladimir Poutine à Sotchi

https://mdenoune.wordpress.com/2013/01/06/exil-fiscal-quelles-destinations/

https://i1.wp.com/fr.ski-france.com/images/headerbild.jpg

IMMO GERE

Suite du coup de projecteur sur vos derniers commentaires relatifs au billet sur les investissements dans les résidences de tourisme signées Lagrange.

https://mdenoune.wordpress.com/2013/01/05/clients-lagrange-vos-avis-2/

MERCI DE VOTRE FIDELITE. MD