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GUERRE EN UKRAINE : L’IMMOBILIER HAUT DE GAMME SOUS LE CHOC

IL FAUT S’ ATTENDRE A UNE MISE EN VENTE DES BIENS D’EXCEPTION EN EUROPE DE L OUEST. EN PARTICULIER EN FRANCE.

Chalet à Courchevel source Barnes

Gel des réserves financières des banques russes en Europe et aux Etats-Unis, blocage des accès de la banque centrale russe au marché des capitaux, exclusion du système Swift, avoirs des personnalités de premier plan gelés… Les sanctions financières de l’ensemble de la communauté internationale à l’égard de la Russie, en réaction à l’invasion de l’Ukraine, qui sont sans précédent ont profondément déstabilisé le rouble. Au 3 mars 2022, il  avait franchi pour la première fois la barre des 110 roubles pour un dollar. Dans un tel bouleversement,  les investisseurs russes chercheront sans doute de nouvelles contrées pour préserver leur patrimoine.

En Russie, un marché en sommeil prolongé

Sous l’effet conjugué  de la chute libre du rouble et de la ruée vers les banques, les acquéreurs russes fuient également l’immobilier dans leur propre patrie. En une semaine, 80 % des transactions à la vente ou à l’achat ont été annulées, le reste repoussé. Une fois la reprise du marché en marche, les transactions seront rapides, sans condition suspensive de crédit.

Autre constat en Russie : une hausse des demandes d’investissement sur place pour loger les liquidités dans des actifs solides. « Les Russes ont massivement investi dans l’Or physique, les crypto-monnaies, et devraient miser sur l’immobilier une fois les combats interrompus », remarque Thibault de Saint Vincent, Président de Barnes.  

De nouveaux marchés pour les Russes

Les sanctions occidentales frapperont également les avoirs des Russes à l’étranger. Bercy  estimait à « presque 1 000 milliards de dollars » la valeur des avoirs russes qui seront gelés.

« Au niveau de l’international il est encore trop tôt pour faire un diagnostic précis, mais les biens des Russes vont être massivement mis en vente en Europe de l’Ouest. Ils regarderont désormais Dubaï, la Turquie, l’Asie et éventuellement l’Afrique pour réaliser leurs investissements », analyse Thibault de Saint Vincent.

Un impact faible pour le marché français

Les années 90, les milliardaires russes achetaient, à des prix records, des biens d’exception dans le « triangle d’or » parisien et les stations huppées telles qu’Antibes, Courchevel et Megève est révolue.

Depuis l’annexion de la Crimée en 2014 et les premières sanctions contre certains oligarques, les acheteurs russes étaient beaucoup moins présents. Avec la pandémie, ils ont laissé la place aux Français de retour de l’étranger, aux Libanais. Et depuis la réouverture des frontières, aux Européens -Allemands, Belges et Suisses- et aux Américains du Nord.

« La clientèle russe pèse aujourd’hui moins de 0,5 % de nos transactions, soit 7 à 8 transactions par an dans le segment des biens au-delà de 5 millions d’euros » conclut Thibault de Saint Vincent. Aujourd’hui, on compte plus de vendeurs que d’acheteurs russes en France. Toujours dans l’Hexagone, le conflit en Ukraine refroidit les ardeurs des acheteurs, quelque soit leur nationalité. Un indice vers un marché plus rééquilibré?


IMMOBILIER : UN MARCHE PLUS REEQUILIBRE ?

LES SAUTS DE PUCE DES FRANÇAIS CONFINES ONT TENDANCE A MODIFIER LA STRUCTURE DU MARCHE RESIDENTIEL. EXPLICATIONS.

Pour la première fois depuis plusieurs années, les prix à Paris décrochent du reste de la France.  Dans la capitale, les prix des appartements anciens s’inscrivent à – 0,9% sur un an, contre une hausse de 6,4% au second semestre 2020. Résultant, la valeur des appartements ressort à 10.374 euros du mètre carré. Des observateurs s’interrogent même sur l’éventualité que ce prix moyen passe en dessous du seuil de 10.000 euros le mètre carré. 

«  Longtemps recherchés, les grands appartements trouvent plus difficilement preneurs .  La faute aux familles qui préfèrent s’installer au vert et quitter les embouteillages » constate Laurent Vimont, à la tête du réseau Century 21 France.  Dans le secteur du haut de gamme, aux étrangers encore retenus dans leur pays.

En première couronne, des professionnels de l’immobilier remarquent que le marché devient parfois plus compliqué pour les grands appartements et les maisons. Pourquoi consacrer 800.000 euros voire davantage pour s’offrir un toit aux portes de Paris, si l’on télé- travaille trois jours par semaine ?

Selon la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier), en Île-de-France, la hausse atteint annuelle 4,9%, à 6.377 euros le mètre carré pour les appartements, et 3.566 euros pour les maisons. En province, les prix progressent significativement aussi, de 5,7% pour l’ensemble des biens.

Ce décrochage entre Paris et le reste de la France illustre l’effet de la crise sanitaire sur le parcours immobilier des Français. « Désir de s’émanciper des grandes villes pour obtenir plus d’espaces, perte de rentabilité pour les logements qui étaient mis en location notamment sur les plateformes type Airnbnb et qui ont directement été impactés par les confinements… il sera intéressant de voir dans les mois prochains si cette tendance se confirme ou non » explique Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM.

Assistera-t-on enfin au rééquilibrage territorial attendu depuis plusieurs années ? Alors que les prix reculent légèrement sur Paris, l’ensemble des capitales régionales voient leurs prix au mètre carré augmenter, même si des disparités demeurent.

 Si Dijon bondit de 6,2% sur un an, Ajaccio 5,6% et Orléans et Rennes 5,5%, Bordeaux n’enregistrent qu’ une hausse des prix au mètre carré de 2,2% sur un an, après l’ envolée des prix liée à l’arrivée de la ligne LGV (ligne à grande vitesse). En queue du peloton des capitales régionales, ce gain se limite à 1% à Toulouse d’après la FNAIM.

Logique de ces différences : la surface achetable augmente légèrement à Paris  (+1,2 m²), alors qu’elle recule dans l’ensemble des autres villes à l’exception de Toulouse où la surface reste exactement la même.

En fin d’année dernière, les Français étaient assez partagés sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel en 2021.


ACHAT IMMOBILIER : IL EST URGENT D’ATTENDRE

EN ILE-DE-FRANCE, LES INCERTITUDES SUR L’EMPLOI DEVRAIENT FREINER LES ARDEURS DE ACQUEREURS ET RAMENER D’ICI QUELQUES MOIS, LES VENDEURS A LA RAISON.

 

L’offre de logements nouveaux pâtira-t-elle de la crise du Covid 19 ou sera t-telle poussée par une relance volontariste ? Les actuels détenteurs de biens immobiliers seront-ils tentés de conserver un patrimoine sûr pour eux ? Certains fondamentaux restent bien orientés. Le confinement a confirmé l’importance d’être bien logé. « En protégeant l’épargne des ménages, la pierre devrait continuer de rassurer et de rester un projet de vie » prévoit Me Thierry Delesalle, porte-parole de la Chambre des notaires de Paris.

Avec la perspective d’un relatif maintien du télétravail, les besoins d’espace, d’extérieur et de verdure demandent à être confirmés au regard des contraintes qu’ils supposent. A savoir accepter de s’éloigner et remettre en cause de la densification urbaine.

« Si les besoins des ménages restent très élevés, ils se heurtent à un problème de solvabilité qui va s’accentuer avec les effets de la crise actuelle » poursuit Thierry Delesalle. Des dossiers de prêt acceptés avant la crise sanitaire sont finalement refusés par les banques. Malgré des hausses de taux significatives notées au cours de ces dernières semaines, les taux d’intérêt restent encore attractifs.

QUID DU MARCHE DE L’EMPLOI ?

La principale interrogation pour le marché immobilier porte sur l’emploi. Entendez par là, l’ampleur des licenciements à venir dans les prochains mois. Et même les années prochaines. Les perdants de la crise risquent d’être nettement plus nombreux que les gagnants (secteurs de la santé, de la communication digitale, énergies renouvelables…).

Alors si vous êtes acheteur, rien ne sert de vous précipiter pour passer à l’acte. Pendant le confinement, 10 à 15% de acheteurs se sont rétractés dans les études des notaires en Ile-de-France, en raison d’un refus de prêt ou d’un refus de renégociation du prix. Toutefois certains ont pu obtenir de leurs vendeurs, une baisse de prix de 5 à 10%. Mais beaucoup de vendeurs résistent encore à intégrer l’effritement des prix de l’immobilier parisien.

Un peu de patience – au moins six mois – s’impose pour que les prix retrouvent un nouvel équilibre.


UNE BANQUE CONDAMNEE EN COUR DE CASSATION

Immobilier : suite à une opération de défiscalisation tournant mal, une banque et une de ses filiales  sont condamnées pour avoir manqué à leur obligation d’information et de conseil, auprès de leurs clients.

Enfin, les banquiers ne sont pas seulement de simples acteurs du crédit. Je viens de décortiquer un récent arrêt de la Cour de Cassation CCASS, com, 8 janvier 2013, n° 11-19387.  Il  confirme la condamnation d’une banque et son agence immobilière, pour manquement à leur obligation d’information et de conseil dans une opération de défiscalisation.

Rappel des faits

Un couple cherche à défiscaliser ses revenus et entre en relation avec une banque  et l’agence immobilière du même groupe financier (Afedim).  Le « banquier » remet à ce couple une plaquette sur le projet de rénovation d’un monument historique présentant l’immeuble, le statut fiscal, les plans, le prix, le coût prévisible des travaux. A quoi s’ajoutent deux études personnalisées mettant en évidence un gain à terme et une économie d’impôt sympathique.

En totale confiance, les époux acquièrent deux appartements en juillet 2004 et empruntent la totalité du montant de l’investissement auprès de la banque.

Logo monument historique - rouge, encadré.svg

Surviennent alors deux mauvaises surprises : un surcoût de 37 % sur le budget des travaux +  un redressement fiscal.

Les investisseurs recherchent alors la responsabilité de la banque et de l’agence immobilière qui sont condamnées in solidum par la cour d’appel à verser la somme de 120.000 euros en réparation de leur préjudice.

Pas de mise en garde sur les risques

La Cour de Cassation précise « intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes (rénovation d’un monument classé et application des avantages fiscaux), il appartenait à la banque et à la Société AFEDIM d’informer les époux X…, en corolaire des avantages annoncés par l’étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier »

Logo monument historique - rouge, encadré.svg

Comme  la banque et la société avaient manqué à leur devoir d’information et de conseil, elles ont privé ce couple d’investisseurs de la possibilité d’évaluer, en toute connaissance de cause, l’adéquation de l’opération de défiscalisation proposée à leur situation et à leur attente.

Au final,  je calcule le délai entre l’achat des biens et la fin de la procédure :  il faut compter près d’une dizaine d’années !

En matière de responsabilité des professionnels, je vous signale un dossier publié par le mensuel Intérêts privés  et consacré à la protection des épargnants et en particulier sur les obligations des professionnels. Dans cette enquête, la responsabilité du banquier dans les investissements de défiscalisation y est abordée.

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