IMMOBILIER : QUE NOUS RESERVE 2023?

APRES UNE ANNEE EN DEMI TEINTE, 2023 EST PLEINE D’INCERTITUDES POUR L’IMMOBILIER RESIDENTIEL.

Pour acquérir son logement ou s’agrandir, il faut avoir confiance en l’avenir. Sur fond de guerre en Ukraine, la morosité  l’emporte en France. Autre facteur jouant sur le moral des candidats à l’accession à la propriété : le niveau des taux d’intérêt. Le 3 janvier 2023, les OAT (obligations assimilables du Trésor) à 10 ans, qui servent de référence au crédit immobilier, ont franchi le cap de 3% ! Depuis quelques mois, les emprunteurs perdent du pouvoir d’achat immobilier. « Les taux d’intérêt devraient poursuivre leur progression au moins jusqu’au printemps . Déterminante pour le marché immobilier en 2023, cette évolution devrait entraîner une baisse des volumes de ventes » prévoit Loïc Cantin, Président de la FNAIM. Les volumes de ventes devraient baisser en 2023 (d’environ 10% à 1 million de ventes. Quant à la décélération des prix déjà engagée devrait perdurer et les baisses observées à Paris et dans quelques métropoles régionales se confirmer tout au long de l’année.

Plus ou moins rapidement, les vendeurs reviendront sur terre et lâcheront du lest pour réaliser leur transaction. A l’ analyse des annonces immobilières en région parisienne, je constate que beaucoup rêvent encore. La fête est finie.

FACE A L’INFLATION , LES PRIX RESISTENT DANS L’ENSEMBLE

Si les prix affichent, au niveau national, une bonne résistance face à l’inflation , on note toutefois des disparités entre Paris et les grandes métropoles où les prix ont tendance à s’éroder. Comme l’illustre la carte ci-dessus, voici 4 baisses de prix sur les 12 derniers mois : Paris (-0,9%), Lyon (-1,7%), Nantes (- 1,1%) et Bordeaux (-0,5%).

Les prix des villes moyennes augmentent presque 2 fois plus vite que ceux des grandes villes, et les stations balnéaires près de 3 fois plus vite ! Les prix dans les grandes villes augmentent moins que l’inflation (+6,2 %). Ailleurs, les prix continuent de grimper : dans les villes de taille moyenne (7,1% ), dans les stations balnéaires(10,2% ) ou dans les stations de ski (10,7%). A croire que les prix prennent de l’altitude en montant. Pour combien de temps ?

 Nota : Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et
commission d’agence. La FNAIM utilise :
ü La base des Demandes de Valeurs Foncières (DVF, du ministère des Finances)
ü Les données de la société Yanport qui couvrent environ 95% des annonces
présentes sur Internet via 15 grands sites d’annonces (les prix d’offre sont
retraités car plus élevés que les prix de vente)
ü Les compromis de vente communiqués par des agences adhérentes (les 9 000
agences FNAIM couvrent environ 23% du marché de la transaction.

IMMOBILIER : LA FETE EST FINIE

QUELLE EST LA TENDANCE DES PRIX DANS L ANCIEN POUR LES PROCHAINS MOIS?

D’après les valeurs figurant dans les avant-contrats notariés, voici les projections du Conseil Supérieur du Notariat :
• une poursuite de la hausse annuelle des prix en Province (+6,9%) et une hausse plus mesurée en l’Île-de-France (+1,5%) ;
En attendant, au 30 septembre 2022, les prix ont grimpé sur un an de +8,2% au 3e trimestre 2022 (+5,7% en Île-de-France et de +8,6% pour le reste de la France). Un score à comparer à la forte hausse de +9,1% enregistrée il y a un an. La hausse a même atteint +18% en 2 ans (+23% en 3 ans).
Quant au volume des transactions, l’essoufflement est également de mise : 1 133 000, contre 1 206 000 à fin septembre 2021 en France (y compris les départements d’outre-mer hors Mayotte).

« Depuis le 4e trimestre 2021, le volume annuel de transactions est orienté à la baisse. Et ce, après la hausse survenue entre fin 2020 et le 3e trimestre 2021 » précisent les notaires.

Sur un an,  au niveau national, les prix des appartements anciens ont augmenté de 4,0%. Un score à comparer aux précédents : +5,3% au 3e trimestre 2021 et +6,6% au 3e trimestre 2020. En outre, la hausse s’est atténuée en Île-de-France (+2,6% l’an dernier et +0,2% cette année). En revanche, elle s’est maintenue sur le reste de la France (+7,7% en 2021 et +7,1% en 2022).

LES PRIX MEDIANS

A ne pas confondre avec le prix moyen, le prix médian indique que la moitié des transactions ont été conclues à un prix inférieur et l’autre moitié, à un prix supérieur. Par exemple, un prix médian de 500 000 € indique que 50 % des propriétés se sont vendues en deçà de 500 000 € et 50 %, au-delà de ce prix.

Sur les 9 premiers mois de l’année 2022, les prix au m² médians ont patiné à Paris avec une baisse de 1% en se chiffrant à 10 590 €/m2. En province,

– 1 seule ville où le prix médian au m²  s’affiche à moins de 2 000 € : Saint-Étienne à 1 170 €/m2 ;
– 5 villes où le prix médian au m² tourne autour de 2 500 € : Toulon, Reims, Grenoble, Orléans et Dijon ; Il y a un an, les prix dans ces
mêmes villes étaient compris entre 2 300 € et 2 400 € ;
– 4 villes où le prix médian au m² atteint 4 000 € ou plus : Nice, Bordeaux, Lyon et Paris (à l’instar de 2021, l’ordre reste inchangé) ;
 Sur les 18 villes étudiées, seul Paris enregistre une très légère baisse de son prix au m² médian (-1%). A Lyon et à Bordeaux, communes réputées chères, le prix médian au m² n’excède pas 1%. Ailleurs, il varie entre +1% à Toulouse et +8% au Havre. D’où une tendance encore à la hausse, mais plus mesurée par rapport à celle de l’an passé.

Que retenir ? Sous l’effet conjugué de la hausse des taux d’intérêt et des contraintes énergétiques, il est probable que le volume des transactions continue de se ralentir. Moins exigeants, les vendeurs devront lâcher du lest comme cela s’est déjà produit dans la capitale. Le ralentissement des prix devrait donc se répande en banlieue parisienne, puis en province. Normal, le marché immobilier est par nature cyclique.

IMMOBILIER : UN MARCHE PLUS REEQUILIBRE ?

LES SAUTS DE PUCE DES FRANÇAIS CONFINES ONT TENDANCE A MODIFIER LA STRUCTURE DU MARCHE RESIDENTIEL. EXPLICATIONS.

Pour la première fois depuis plusieurs années, les prix à Paris décrochent du reste de la France.  Dans la capitale, les prix des appartements anciens s’inscrivent à – 0,9% sur un an, contre une hausse de 6,4% au second semestre 2020. Résultant, la valeur des appartements ressort à 10.374 euros du mètre carré. Des observateurs s’interrogent même sur l’éventualité que ce prix moyen passe en dessous du seuil de 10.000 euros le mètre carré. 

«  Longtemps recherchés, les grands appartements trouvent plus difficilement preneurs .  La faute aux familles qui préfèrent s’installer au vert et quitter les embouteillages » constate Laurent Vimont, à la tête du réseau Century 21 France.  Dans le secteur du haut de gamme, aux étrangers encore retenus dans leur pays.

En première couronne, des professionnels de l’immobilier remarquent que le marché devient parfois plus compliqué pour les grands appartements et les maisons. Pourquoi consacrer 800.000 euros voire davantage pour s’offrir un toit aux portes de Paris, si l’on télé- travaille trois jours par semaine ?

Selon la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier), en Île-de-France, la hausse atteint annuelle 4,9%, à 6.377 euros le mètre carré pour les appartements, et 3.566 euros pour les maisons. En province, les prix progressent significativement aussi, de 5,7% pour l’ensemble des biens.

Ce décrochage entre Paris et le reste de la France illustre l’effet de la crise sanitaire sur le parcours immobilier des Français. « Désir de s’émanciper des grandes villes pour obtenir plus d’espaces, perte de rentabilité pour les logements qui étaient mis en location notamment sur les plateformes type Airnbnb et qui ont directement été impactés par les confinements… il sera intéressant de voir dans les mois prochains si cette tendance se confirme ou non » explique Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM.

Assistera-t-on enfin au rééquilibrage territorial attendu depuis plusieurs années ? Alors que les prix reculent légèrement sur Paris, l’ensemble des capitales régionales voient leurs prix au mètre carré augmenter, même si des disparités demeurent.

 Si Dijon bondit de 6,2% sur un an, Ajaccio 5,6% et Orléans et Rennes 5,5%, Bordeaux n’enregistrent qu’ une hausse des prix au mètre carré de 2,2% sur un an, après l’ envolée des prix liée à l’arrivée de la ligne LGV (ligne à grande vitesse). En queue du peloton des capitales régionales, ce gain se limite à 1% à Toulouse d’après la FNAIM.

Logique de ces différences : la surface achetable augmente légèrement à Paris  (+1,2 m²), alors qu’elle recule dans l’ensemble des autres villes à l’exception de Toulouse où la surface reste exactement la même.

En fin d’année dernière, les Français étaient assez partagés sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel en 2021.