IMMOBILIER GERE : ATTENTION A L’ INDEMNITE D’ EVICTION
Publié : novembre 29, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: EHPAD, exonération de la TVA, indemnité d'éviction, résidences d'étudiants, Résidences de tourisme, résidences seniors 4 CommentairesMAUVAISE SURPRISE POUR LES INVESTISSEURS SOUHAITANT RECUPERER LEUR BIEN GERE: L’INDEMNITE D’EVICTION VUE PAR LE FIGARO ECONOMIE;
Les vacances à la montagne approchent.
A moins de trois semaines des vacances de Noël, je tiens à vous signaler mon article consacré à l’indemnité d’éviction dans l’immobilier locatif, publié par le Figaro du 24 novembre.
Loin d’être indolore, l’indemnité d’éviction peut atteindre deux à trois mois de chiffre d’affaires. Si nous prenons l’exemple d’un logement géré procurant un loyer annuel de 5.000 euros. Si le loyer versé à l’investisseur représente 25% du chiffre d’affaires de l’exploitant, le chiffre d’affaires annuel ressort à 20.000 euros. Et l’indemnité à 40.000 euros, voire 60.000 euros. Avec un exploitant ouvert au dialogue, il est possible de négocier pour limiter la fameuse indemnité à un peu plus d’une année de loyer.
Enfin je vous renvoie à mon récent billet sur l’indemnité d’éviction et les réactions qu’il a suscitées en octobre dernier.
Merci pour votre fidélité. J’attends vos témoignages dans la rubrique ci dessous leave a reply.
ATTENTATS DE PARIS : SOLIDARITE AUX HOSPICES DE BEAUNE
Publié : novembre 16, 2015 Classé dans : Placements, Vidéo, Vins | Tags: attentats, Christie's, Hospices de Beaune Commentaires fermés sur ATTENTATS DE PARIS : SOLIDARITE AUX HOSPICES DE BEAUNERésultat record pour la vente du Domaine des Hospices de Beaune orchestrée par la maison Christie’s le 15 novembre 2015. Vidéo sur cette vente caritative de renommée internationale.
Ambiance lourde dimanche 15 novembre lors de la 155° vente des Vins des Hospices de Beaune. Avant de commencer la vacation, les participants ont chanté la Marseillaise en hommage aux victimes des attentats de Paris.
« En dépit des événements endeuillant la France, nous avons décidé de maintenir cette vente caritative au profit de l’hôpital. Le produit de la vente de la Pièce des Présidents reviendra à parts égales à l’Institut Curie, à la Fondation pour la recherche sur les AVC et à la Fédération Nationale des Victimes d’Attentats & d’Accidents Collectifs (FENVAC)” me confie Antoine Jacquet, Directeur des Hospices de Beaune. En présence de Claire Chazal et Christophe Lambert, invités à cette vente, la pièce de charité a grimpé jusqu’à 480.000 euros, un prix jamais atteint et plus du double de celui de l’an dernier. Une Française préférant conserver l’anonymat a acquis ce tonneau de 228 litres représentant 304 bouteilles.
Lors de cette grande vente de charité, le domaine des Hospices de Beaune a proposé 575 pièces du très prometteur millésime 2015 : 458 pièces de vin rouge et 117 de vin blanc.
Avec la Pièce des Présidents et les alcools, l’ensemble de la vente totalise 11.347.609 euros, soit record. Datant de 2014, le dernier record se chiffrait à 8.082.525 euros, battant le score de la vente 2013.
Avec un score de 117.700 euros pour le Clos de la Roche Grand Cru, Cuvée Cyrot-Chaudron, un record absolu a été enregistré pour une pièce vendue lors de cette vacation.
Après l’inscription cet été des Climats du vignoble de Bourgogne au Patrimoine mondial par l’UNESCO, les Hospices de Beaune, avec le concours de la maison de vente Christie’s ont réalisé une vente record totalisant plus de 11 Millions d’euros, frais inclus. Voir la vidéo consacrée aux Hospices.
IMMOBILIER GERE : NOTAIRES, SOYEZ DE BONS CONSEILS
Publié : novembre 8, 2015 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Apollonia, de la consommation et de la répression des fraudes ), FNAPRT, la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, notaire 8 CommentairesOFFICIERS PUBLICS, LES NOTAIRES NE DOIVENT PAS OUBLIER LEUR ROLE DE CONSEIL DANS L’ ACHAT DE L’ IMMOBILIER GERE.
Déjà 230 billets pour ce blog. Merci pour votre fidélité et vos très nombreuses réactions.Utilisez les réseaux sociaux pour le diffuser. Dans ce billet, je me penche sur le rôle du notaire lors de l’achat d’un bien dans une résidence gérée par un exploitant.
Pour signer l’acte notarié, l’acquéreur et le vendeur se retrouvent en principe à l’étude. Mais dans les ventes « en série » comme celles relatives à l’immobilier géré – résidence de tourisme, pour étudiants, pour seniors ou EHPAD- il est fréquent que le vendeur ou son représentant ne se déplace pas. Ce professionnel donne une procuration aux notaires.
LE DANGER DES VENTES SUR PROCURATION
Cette technique s’est révélée catastrophique dans le dossier Apollonia. « Sans les MILLIERS de faux en écriture réalisés par les notaires, il n’y aurait pas eu d’Affaire APOLLONIA » clame l’association des victimes d’Apollonia. Petit rappel des faits : avec le concours financier de plusieurs banques et la complicité de courtiers et notaires, la société Apollonia est soupçonnée d’avoir escroqué, quelque 700 foyers en France entre 2003 et 2007, en leur vendant pour un milliard d’euros d’appartements surévalués. Pour finaliser ses transactions en un temps record, cette société se posait comme interlocutrice unique entre le client, le notaire et la banque. Résultat : les clients d’Apollonia se sont trouvés surendettés, voire ruinés, alors que les revenus locatifs et avantages fiscaux. De zélés vendeurs leur avaient fait miroiter que à leur statut de loueur en meublé professionnel, allaient couvrir leurs créances. Je vous renvoie aux pratiques des 3 notaires condamnés dans le dossier Apollonia.
INDISPENSABLE MISE EN GARDE
« Afin de financer des biens surévalués jusqu’à 6 fois, les banques ont accordé des prêts sans jamais contacter les clients ! Auteurs des actes de prêt, les notaires impliqués dans l’affaire Apollonia connaissaient parfaitement l’état de surendettement prohibitif des clients » poursuit l’association des victimes d’Apollonia. Ces officiers publics sont couverts pour leurs erreurs et manquements par la Caisse nationale de garantie professionnelle des notaires, sensée indemniser les victimes.
« Lorsque les ventes interviennent sur procuration, le notaire reçoit le consommateur qu’il ne connait généralement pas, en présence du commercial, sans avoir cerner l’économie réelle de l’investissement ». regrette-t-on à la FNAPRT. Souvent, il n’est pas pencher sur le bail commercial proposé par l’exploitant dans l’immobilier géré, ni sur les avantages fiscaux et leurs contreparties pour l’investisseur.
Lors des négociations avec les représentants de la la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) en vue de moraliser le secteur de l’immobilier géré , la FNAPRT préconisera que le notaire signataire de la procuration – comme celui rédacteur de l’acte lorsqu’il n’y a pas de procuration- rappelle par écrit et avec « les solennités requises », l’économie générale de l’ensemble des engagements du consommateur. Cette obligation pourrait figurer dans une annexe, qui serait lue lors de la signature de l’acte à l’étude.
J’ajouterai même une double recommandation : qu’avant la signature, le notaire envoie à l’investisseur reçoive les documents, tout en le mettant en garde sur cette opération assortie à trois volets indissociables : immobilier, gestion, défiscalisation. C’est indispensable pour un spécialiste du conseil. REAGISSEZ ICI.
RESIDENCE DE TOURISME : UN PACKAGE DETONNANT
Publié : novembre 3, 2015 Classé dans : Crédit, Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: bail commercial, défiscalisation, DGCCRF, FNAPRT 8 CommentairesEn matière de résidence de tourisme, le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation constituent un trio indissociable.
Dans un précédent billet, je vous annonçais des pourparlers entre la DGE (direction générale des entreprises), la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) et la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme) afin de moraliser ce secteur. La date de la première réunion à Paris est fixée au 1er décembre prochain.
Il est question de légiférer pour que le candidat à l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme comprenne bien les risques liés à ce placement. Avec ce type de bien, il n’y a rien de comparable avec l’achat d’un logement banalisé. Certes, il s’agit généralement d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) donnant lieu à la signature d’un contrat de réservation entre le consommateur et le constructeur vendeur.
Un ensemble contractuel indivisible
« Mais ce contrat ne constitue qu’une partie d’un ensemble contractuel formant un tout ou encore un « ensemble contractuel indivisible » (arrêt du 13 novembre 2003 de la première chambre civile de la Cour de cassation) » avertit Thienan Hoang de la FNAPRT. Plus précisément, cet ensemble est formé par la signature d’autres engagements : bail commercial avec un gestionnaire devant se conformer à certaines obligations (promotion à l’étranger, décret (art. 176 et 177 de l’annexe II au CGI, gestionnaire unique de la résidence, bail sur une durée ferme L 145.7.1…), convention d’occupation à « temps partagé », engagement avec le fisc (remboursement de TVA, déduction fiscale …). De plus, ce contrat est contractualisé avec d’autres parties étrangères au contrat de vente : gestionnaire, fisc, syndic de copropriété, banque…
Afin d’être conforme à ces textes, le contrat de réservation, ou une annexe, doit décrire non seulement les caractéristiques du bien vendu (L 261.11 et suivants CCH), mais aussi toute l’économie générale de cet « ensemble contractuel indivisible ». En outre, il doit rappeler, même sommairement les engagements autres (bail, occupation personnelle …).
Si ces propositions aboutissent à des textes législatifs, elles auront au moins le mérite d’éviter des déconvenues aux futurs investisseurs en résidence de tourisme. Et ce, même si elles ne règlent pas les difficultés des épargnants ayant déjà misé sur le développement touristique.
Tout particulier doit être réellement informé de la nature de son achat : le risque associé y compris avec le pire scénario (gestionnaire défaillant dès la mise en service de la résidence), le coût de sortie (par exemple s’il veut vendre au bout de 3, 5, 9,1 2 ans…). Et bien sûr, acheter dans une résidence de tourisme revient à acquérir un package constitué de 3 volets INDISSOCIABLES : le bien immobilier, le bail commercial, la défiscalisation. Jusqu’à maintenant, je reconnais que la nature de bail commercial a été occultée par les vendeurs.
« Chaque volet implique des obligations, en particulier le bail commercial et la défiscalisation. Si un seul des 3 volets ne satisfait pas les obligations c’est tout l’ensemble qui s’effondre » poursuit Thienan Hoang. Vos mésaventures rassemblées dans mon blog en témoignent.Ces discussions entre les Pouvoirs Publics et les représentant des investisseurs sont programmées alors que l’exploitant touristique Belambra souhaite minorer jusqu’à 40% par la voie judiciaire, ses loyers versés aux particuliers lui ayant fait confiance, comme le révèle mon confrère de l’Agefi.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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