RESIDENCES GEREES : OU EN SOMMES NOUS ?
Publié : Mai 22, 2021 Classé dans : crise sanitaire, Immobilier 40 Commentaires
ENTRE LES NOTIFICATIONS DE CREANCES MINOREES PAR RAPPORT A LA REALITE ET L’IMMOBILISME DES POUVOIRS PUBLICS, LES NOUVELLES RESTENT TERNES.
Les investisseurs dans les résidences de tourisme ne sont pas au bout de leurs peines.
Dans mon dernier billet de blog, je signalais qu’ils devaient déclarer via le mandataire judiciaire en charge de la sauvegarde de justice d’Appart’City, le montant de leurs créances avant le 18 juin 2021. Beaucoup l’ont déjà. Et surprise, bien souvent le montant notifié par le mandataire à l’investisseur est largement inférieur à la réalité. Ainsi par exemple, comme nous le confie un investisseur, sa notification se limite à 6.607 euros alors qu’il a déclaré une créance de 9.603 euros correspondant à 12,5 mois de loyers impayés entre le 1er avril 2020 et le 15 avril 2021, pour deux studios dans une résidence urbaine à Lille. Tout simplement 31% de baisse.
Pas étonnant dans ces conditions que Bruno Lemaire, ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance constate dans un récent courrier à une députée : « le caractère risqué de l’investissement en résidence de tourisme ». La belle affaire. Même une meilleure information précontractuelle, notamment en matière d’indemnité d’éviction ne limitera pas les effets de ce mariage infernal à trois : promoteur, exploitant et particulier. En cas de problème, cette union se traduit généralement par une lutte du pot de terre contre le pot de fer.
Coté Pierre&Vacances, signalons que cet exploitant en conciliation, vient d’accepter une offre de financement pour un montant pouvant aller jusqu’à 300 millions d’euros. Une bouée d’oxygène suite à la mise en garantie de sa pépite Center Parcs.
Ces fonds pourront être débloqués en deux tranches. Et ce, dans l’attente de la recapitalisation du numéro un européen des résidences de loisirs.
A VOTRE AVIS, COMMENT MORALISER CE SECTEUR ? DONNONS DES IDEES A BERCY EN REAGISSANT ICI
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Aux particuliers de se poser les bonnes questions plutôt que de confier leurs économies sans garantie. L’investissement et les leviers qui l’entourent sont faciles à comprendre, sous réserve de toujours envisager les risques de gain comme ceux de perte.
Les effets de la pandémie permettent également – sous couvert de ce fléau- d’occulter les vraies raisons du fiasco de certaines opérations.
Bercy ne peut pas tout garantir ni anticiper toutes les formes de montage juridique qui ne mettent pas à l abri les petits épargnants et dont les responsables restent des personnes morales sans risque personnel.
Merci pour votre commentaire. Le néophyte ne peut pas deviner l’existence de fonds de concours. Si Bercy ne peut pas garantir tous les montages, on peut imaginer un agrément fiscal pour les exploitants de résidences gérées à l’instar de ce qui se pratique pour les investissements outre-mer.
Bercy peut :
informer que des l’achat la valeur du bien a perdu 50% et en cas de vente sera acheté par des vautours
Informer qu’il faudra lâcher 24 mois de loyer pour éventuellement Sortir
Informer qu’une fois un gestionnaire installer nous sommes pieds et poings liés à ce gestionnaire et à tout repreneur en cas de faillite ( ANTAEUS par exemple)
Bercy peut faire beaucoup en créant les conditions qu’un bail soit respecté
Bercy peut beaucoup en autorisant à devenir gestionnaire que ceux ayant un fonds de roulement
Bercy peut beaucoup en ne jouant pas le jeu du copinage avec les gestionnaires
Sinon BERCY assume
Bercy doit assurer l’équité
et à ce titre si BERCY me lit je suis pret à le « rencontrer » comme je l’ai proposé dans mon courrier !
C’est honteux de dédouaner BERCY qui est à l’origine de ce montage !
c’est regrettable: bercy privilégie les créations d’emploi aux intérêts des investisseurs privés.
Encore faudrait il que nous n’ayons pas affaire à des banquiers mafieux, et toute une bande de requins qui les entourent et travaillent avec eux main dans la main pour mieux arnaquer le client. Publicité mensongère, montage faux et frauduleux, abus de confiance et j’en passe….tout cela avec la bénédiction des gouvernements successifs. Cherchez à qui profite le crime ?!
Pour notre part, « l’investissement » s’est fait sur les conseils d’un conseiller en gestion de patrimoine, alors que nous cherchions à acheter un appartement à louer à l’année, dans le but de préparer notre retraite. Les risques évoqués étaient ceux d’un investissement foncier, avec des loyers indexés sur le coût de la construction et imposables en revenus fonciers.
Le bail commercial ne nous a pas été expliqué et nous ne le connaissions pas. Les loyers étaient garantis, gros argument de vente. Le revenu garanti était de 4%, quand les fonds euros étaient entre 3,5 et 4,5 : rien d’anormal …
Il s’agissait de préférer cet investissement pour aider à la revitalisation de zone dites rurale. Cela semblait honorable et pouvoir justifier un avantage fiscal, d’autant plus dans un moment où l’Etat incitait à être responsable et à préparer une partie de sa retraite par soi-même.
Visiblement pour la Justice, écrire sur des documents de vente que des loyers sont garantis n’engage pas sur un montant, mais uniquement sur le versement d’un loyer, si modeste soit-il.
Quant aux entreprises soutenues ainsi par l’Etat et les Juges, elles sont domiciliées au Luxembourg et y paient ou pas, leurs impôts, pendant que nous payons les intérêts de nos emprunts aux banques françaises et nos impôts à l’Etat français. Quoi qu’il en soit, nous sommes bien peu soutenus.
notre principal défaut : travailler pour le service public dans des métiers où nous avons une obligation d’information honnête, de nous assurer qu’elle est bien comprise et de la tracer.
Nous pensions qu’un conseiller en gestion de patrimoine avait les mêmes obligations. Ce n’est visiblement pas le cas et, si nous n’étions pas passés par cet intermédiaire, nous aurions sûrement été plus méfiants. Nous avons finalement payé un intermédiaire pour qu’il nous induise en erreur …
bonjour
que dire des sociétés comme RESITEL 65 DE LAGRANGE mis en procédure de sauvegarde depuis 2012 et que celle-ci est toujours reportée depuis.
Encore tout récemment
Annonces légales (JAL ou BODACC)
13/05/2021 Suite de la Procédure de sauvegarde
https://www.societe.com/societe/resitel-323752295.html
sachant que la période d’observation de 6 mois maximum, renouvelable sans pouvoir dépasser 18 mois.,
Jugement d’ouverture
Bodacc A n°20120076 publié le 18/04/2012
Annonce n°1795
Date :26 mars 2012 Jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde
RCS :323 752 295 RCS Tarbes
Dénomination :RESITEL
Forme :Société anonyme
Activite :Autre hébergement touristique
Adresse du siège social :chemin de Vielle-Aure Lieudit Graoues 65170 Vignec
Complément Jugement :
Jugement prononçant l’ouverture d’une procédure de sauvegarde et désignant administrateur Me Abitbol Frédéric (Scp Valliot Guerneve Abitbol) 41, rue du Four – 75006 Paris 06 avec les pouvoirs : d’assister le débiteur pour tous les actes de gestion, mandataire judiciaire La Selarl Legrand François 3, rue Brauhauban – 65000 Tarbes . Les déclarations de créances sont à déposer auprès du Mandataire Judiciaire dans les deux mois de la présente publication.
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F22314
La procédure de redressement judiciaire commence par une période d’observation de 6 mois maximum, renouvelable sans pouvoir dépasser 18 mois.,
Merci pour ces précisions. Pour Résitel comme pour Lagrange, s’agit-il d’une période d’observation sans interruption depuis 2012?
Bonjour
à Airport VITROLLES des Décembre nous avons lancé une campagne pour interpeller les députés et sénateurs :
15 propriétaires l’ont fait , leurs députés ont écrit au ministre …..Une des interpellations a été suivi par une réponse à la député Brigitte KESLER (LR)
Suite à cette réponse , j’ai en tant que président interpellé les ministres Bruno Lemaire et LEMOYNE avec un courrier de 4 pages ( envoyé en copie à tus les présidents de groupe au Sénat et A.N) …
Il semble désormais que celui ci va bouger sur ce qui ne lui coute rien !
Dans les propositions :
Ce qui relevait de la partie information de l’acquéreur et
surtout ce qui touche à l’incapacité de toucher au bail ou de sortir d’un Gestionnaire
Sur ce Blog j’ai appelé à ce que chacun interpelle son député et ou sénateur .
Quelques résidences l’ont fait : trop peu
Ce dossier n’est pas que judiciaire il est également POLITIQUE
Maintenant chaque propriétaire doit se poser cette question :
Jusqu’où suis je prêt à accepter l’inacceptable ?
Jusqu’où suis je prêt à accepter d’avoir à subir les dire et écrits d’influenceurs de droit qui se disent AVOCATS ?
Jusqu’où suis je prêt à prendre pour argent comptant tout ce que provient d’une fédération censée défendre les intérêts des propriétaires que nous sommes ?
Des conflits d’intérêts seront un jour à dénoncer .
Alors je réitère mon appelle aux propriétaires bailleurs:
Interpellez votre député
Par résidence, interpellez le ministre Bruno Lemaire avec copie aux présidents de groupe parlementaire
Cessez de faire confiance a certains avocats qui ne défendent aucunement vos intérêts ( sauf si celui ci est de perdre de l’argent au profit de AC)
Cessez de faire confiance à une fédération qui ne vous défend aucunement
Organisez vous par résidence pour agir ..Il sera possible en temps et heure de se coordonner
car avec Appart City le couvert sera remis
On a le droit d’avoir été abusé une fois ( 2016) l’expérience doit amener à ne plus user de la même stratégie
Ce message s’adresse principalement aux propriétaires qui sont dans le besoin et non aux Vautours qui profitent des bailleurs en difficulté !
Comment moraliser ? Pantouflage et écoute « bienveillante » des puissants lobbies font bon ménage à Bercy. Supprimer les allers retours de hauts fonctionnaires dans le privé. Sur la question de l’indemnité d’éviction qui est un racket organisé structurellement dès la commercialisation du bien, informer sur le risque n’aidera en rien les dizaines de milliers de copropriétaires qui aujourd’hui subissent le chantage : baisse de loyer ou indemnité d’éviction mirobolante fixée par des soit disant experts amiables ou judiciaires de façon totalement hors sol, sans aucun lien avec les valeurs du fonds de commerce issues de transactions réelles. Seul un plafonnement législatif du montant de l’indemnité d’éviction permettrait de moraliser le marché.
je partage votre analyse;
merci à l’auteure de ce blog qui en temps réel permet l’intercommunication entre acteurs et investisseurs, entre victimes et futurs créanciers, sur ce sujet aussi brulant que les investissements aux risques non apparents.
Toute cette mascarade ne sert en effet qu’à enrichir certains cabinets d’avocats, quelle que soit leur position……
Entre les avocats historiques des bailleurs d’AC (qui se retrouvent aussi autour de la table de la conciliation de P&V…) et ceux essayant de faire sauter la conciliation, les bailleurs doivent ouvrir les yeux…..
Les avocats historiques des bailleurs d’Appartcity proposent des mandats à n’en plus finir (cautionnés par une fédération qui procède à un démarchage scandaleux indirect), en faisant peur aux bailleurs pour qu’ils passent nécessairement par eux…..
Quant aux autres avocats, ils font de la procédure pour de la procédure (qui terminera probablement au fond, alourdissant la note), en attisant la révolte, pour faire également et encore plus d’argent….
dans ces dossiers, les avocats récoltent des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros ….une affaire juteuse que certains ont bien compris, au détriment des loyers encore amputés de ces frais….mais où va t on?
bonsoir,
je ne comprends pas tout… vis à vis de qui faut-il être prudent voire méfiant ? Qui sont ces avocats historiques ( le cabinet Gobert?)? et la fédération ? ( la FNAPRT ?)
Pour ma part, je suis en difficulté avec Odalys … ce sont les mêmes ?
merci d’avance
La moralisation de ce secteur ne peut se faire que par de la transparence et de la communication. Hors à ce jour ce n’est absolument pas le cas. Les exploitants décident et les propriétaires subissent, ex Pierre &Vacances, Soderev.
Nos politiques doivent comprendre qu’il ne suffit pas de proposer de la défiscalisation pour motiver les particuliers à investir dans des résidences et financer de l’activité pour ensuite ne pas organiser et légiférer sur l’exploitation de ces dernières.
Si ces sociétés d’exploitation sont des « pompes à frics » pour faire remonter des dividendes aux actionnaires (voir dans des sociétés holding à l’étranger ie. Luxembourg Hollande…) au détriment des propriétaires de biens immobiliers alors il n’y a plus d’équilibre économique.
j’en profite pour vous faire part d’un commentaire d’un fidèle abonné, proche de votre analyse :
» si un avocat convainc environ 300 clients pour démonter la conciliation…
A 350€ le mandat, cela fait la coquette somme de 100.000 €….
Toute cette mascarade enrichit les avocats; un vrai business lucratif….Honteux »
A ma connaissance, ce n’est pas 350€ le mandat mais 150€ pour 6 mois de procédure avec un plafond de 300€ au total pour 2 ans d’action au fond.
Votre fidèle abonné s’est résigné à baisser les bras et à s’assoir sur près d’ 1 an de loyer… Il ne faut pas confondre les bons et les mauvais avocats. Donner 300 € à un bon avocat qui fait son boulot ne me pose aucun problème et je préfère personnellement largement cela plutôt que de me résigner à m’asseoir sur mes droits.
Et si je peux me permettre, c’est à la fin du bal qu’on paye les musiciens…
Il est beaucoup plus gênant je vous l’accorde de donner 100€ x 5000 bailleurs à des charlatans payés pour aller négocier pour votre compte dans des conciliations pipeautés près d’un an d’abandons de loyer pour leur clients !! ou de payer 10 000€ des expertises et des honoraires d’avocats juste pour avoir le droit e savoir que l’exploitant veut vous vendre vos zones de services 150 000€ alors qu’elles en valent 5000€ et qu’on le sait dès le départ…
If you pay peanuts, you get monkeys !
J’aime beaucoup ce proverbe tellement vrai.
If you get a monkey you are a donkey
Ces incitations fiscales pour les résidences de tourisme ont de l’impact sur les français. Mais aussi sur les non-français, qui en savent encore moins sur le droit français. Dans l’UE nous vivons dans un marché commun avec des protections des consommateurs et des directives européennes…
Mais, je pense que la France est encore plus corrompue que l’Irlande. En fait, LA FRANCE est plus corrompue que la Bulgarie à bien des égards. Au moins, les personnes qui y investissaient l’ont fait en sachant que la Bulgarie était corrompue.
merci pour votre commentaire vu d’outre manche. http://www.frenchleaseback.info/
il faut savoir que des étrangers, en particulier des britanniques ont investi dans de l’ immobilier géré et se retrouvent piégés. http://www.frenchleaseback.info/
Merci pour ce lien qui donne aussi accès à la question très intéressante posée au Parlement européen par Clare Daly, femme politique irlandaise membre du Parlement européen .
Et si les bailleurs français et irlandais écrivaient tous des plaintes à la commission européenne pour manquement de l’état français à ses obligations relatives à la directive 93/13, ça pourrait faire son effet ?
Ca serait peut-être plus efficace que de continuer à s’adresser aux politiques français qui sont finalement tous à la botte des pires exploitants et se fichent totalement du sort dramatique des bailleurs piégés dans ces baux inextricables et non respectés.
C’est même encore pire que cela puisque c’est avec la bénédiction de l’Etat français que les exploitants sont encouragés à violenter les bailleurs (ex. la conciliation d’Appartcity faite avec la participation du CIRI dont les comptes rendus de réunion ne cachent même pas les décisions délibérées de ne pas payer les bailleurs afin de les forcer à signer des abandons de loyers).
Toutes ces analyses démontrent que nous sommes les « couillons de l’histoire « comme le dit Lemaire « tout in investissement est risqué « sauf que lorsque la Censi Bouvard est mis en place par l’Etat sur la base d’une Loi fondamentale instaurant le bail commercial pour protéger le « petit « face au « gros » et que cet objectif est inversé dans notre cas .
Le seul moyen peut être de se « venger » de l’imposture et d’y mettre fin serait de démontrer le caractère non constitutionnel de la Loi Censi Bouvard . Pour cela il faut confier le dossier à un avocat spécialisé dans le droit constitutionnel, via notre FNAPRT ne pourrait on pas organiser le financement de cette action ?
Fabre, savez vous qui siège au Conseil Constitutionnel ?
Êtes-vous au courant de la dernière QPC ( question prioritaire de constitutionnalité) posée au sujet de l’indemnité d’éviction et de la réponse apportée par cette vénérable assemblée?
Non, l’indemnité d’éviction ne porte pas atteinte au droit de propriété des bailleurs puisque son but est de protéger le droit de propriété du plus faible cad l’exploitant contre les abus des plus forts cad les propriétaires bailleurs. Non ce n’est pas une plaisanterie!
Et tous les bailleurs se font avoir de la même façon, qu’ils aient ou non bénéficié d’un régime fiscal de faveur!
Tant que ce « verrou » de l’IE ne sautera pas, l’histoire se répètera. À moins d’aller devant la CEDH…qui sait!
Bonjour
Quelle est la référence de cette QPC ( question prioritaire de constitutionnalité) posée au sujet de l’indemnité d’éviction? Merci
Merci pour ces précisions. Cette réponse concerne un hôtel et non une résidence de tourisme. De plus le ministre de l économie a pris position pour réformer l’indemnité d’éviction en matière de résidence de tourisme.
Une réforme indispensable pour supprimer cette indemnité pesant sur les investisseurs.
S’agissant des actions de la FNAPRT, le moins que l’on puisse dire est que ses actions divisent les associations de copropriétaires bailleurs. Dans ce bras de fer contre les exploitants, que fait cette fédération? Rien!
QPC Décision N 2020-887 du 5 mars 2021…siégeaient pour le conseil Constitutionnel entre autres : M. L. Fabius, M. À. Juppé etc…
Le Conseil Constitutionnel comporte de nombreux politiques voire d’anciens présidents de la République…dont certains siègent également au Conseil d’administration du groupe Accor…Lobbying au plus haut niveau.
M Raffarin chez Pierre et Vacances
Merci beaucoup Madame Denoune. Vous nous dites que le ministre de l’économie a pris position pour « réformer » l’indemnité d’éviction en matière de résidence d’en tourisme, réforme indispensable pour supprimer cette indemnité pesant sur les investisseurs.
Pouvez vous préciser vos sources car beaucoup d’entre nous en étaient restés à l’étude par les services de Bercy d’une modification des informations pré contractuelles tendant a informer que l’investissement dans les RT était « risqué ». « La belle affaire » ! comme vous le dites vous même dans votre blog. Comme si nous ne savions pas que le non respect par les exploitants de leurs obligations de paiement des loyers rendait la situation des investisseurs « risquée »…La situation a t elle évolue et pouvez vous nous faire partager vos informations ? Merci
Rebonjour
Dans sa réponse du 7 avril 2021 à B Kuster, dans le dernier paragraphe de la page 2, B Le Maire évoque une réforme pour améliorer l information pré contractuelle des investisseurs en RT. J’ai du faire preuve de trop d optimisme. Une fois b est pas coutume.
Pour moraliser le secteur, il y a une idée très simple. Arrêter de subventionner les exploitants de bailleurs et soutenir plutôt les vrais exploitants de résidences, car ils existent ; les laisser reprendre les résidences de bailleurs massacrés par les grands incompétents et escrocs du secteur (ceux utilisant les impayés comme une arme de négociation pour mettre les bailleurs à genou, y compris quand ils peuvent payer, autrement dit des hors la loi).
Voilà, que l’état arrête de soutenir les hors la loi et permette la rupture immédiate des baux des victimes de ces hors la loi au profit des gestionnaires compétents et vertueux (ceux qui respectent leurs partenaires et rentabilisent les résidences autrement qu’en ponctionnant les bailleurs.)
Center parcs n est pas une pépite, juste une garantie.
Propriétaires le 1er juillet jour de l AG de Pierre et vacances marchons sur le siège de la société.
Sans une action d éclat nous ne serons pas entendus.
Marc3441@hotmail.com
Ces sociétés organisées en millefeuilles et aux multiples activités ne sont contraintes à aucun ratio et contrôle comme le système bancaire .
En cas de crise systémique le tremblement de terre pénaliserait égalaient les épargnants sur leurs actifs bancaires
C est à désespérer un miroir aux alouettes attirant des particuliers qui adossent souvent leur réalisation à un emprunt , donc doublement sanctionnés .
Restons responsable de notre investissement en étant propriétaire à titre personnel et en le gérant individuellement sans ces structures qui agissent en écran et savent utiliser tous les recours et les subtilités offerts par la panoplie des dispositifs les protégeant de toute sanction.
il y a aussi la pierre papier type sociétés civiles de placement immobilier, visées par l’AMF (autorité des marchés financiers).
il y a aussi les SCPI sociétés civiles de placement immobilier visées par l’Autorité des marchés financiers.
la pierre papier ou une une SCPI de renom entre entrepôts, murs de centres commerciaux,i, bureaux , répartis sur la France entière et dont les taux d’occupation réalisés sont de 90% voir plus avec une antériorité de plus de trente ans me semble plus fiable.
encore faut t’ll lire leur histoire et s’assurer de leurs informations
Une antériorité de plus de dix ans permet de se faire une idée du sérieux de la SCPI. Il faut décortiquer les notes d ‘info trimestrielles et étudier le taux d’occupation financier.