IMMOBILIER GERE : NOTAIRES, SOYEZ DE BONS CONSEILS
Publié : novembre 8, 2015 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Apollonia, de la consommation et de la répression des fraudes ), FNAPRT, la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, notaire 8 CommentairesOFFICIERS PUBLICS, LES NOTAIRES NE DOIVENT PAS OUBLIER LEUR ROLE DE CONSEIL DANS L’ ACHAT DE L’ IMMOBILIER GERE.
Déjà 230 billets pour ce blog. Merci pour votre fidélité et vos très nombreuses réactions.Utilisez les réseaux sociaux pour le diffuser. Dans ce billet, je me penche sur le rôle du notaire lors de l’achat d’un bien dans une résidence gérée par un exploitant.
Pour signer l’acte notarié, l’acquéreur et le vendeur se retrouvent en principe à l’étude. Mais dans les ventes « en série » comme celles relatives à l’immobilier géré – résidence de tourisme, pour étudiants, pour seniors ou EHPAD- il est fréquent que le vendeur ou son représentant ne se déplace pas. Ce professionnel donne une procuration aux notaires.
LE DANGER DES VENTES SUR PROCURATION
Cette technique s’est révélée catastrophique dans le dossier Apollonia. « Sans les MILLIERS de faux en écriture réalisés par les notaires, il n’y aurait pas eu d’Affaire APOLLONIA » clame l’association des victimes d’Apollonia. Petit rappel des faits : avec le concours financier de plusieurs banques et la complicité de courtiers et notaires, la société Apollonia est soupçonnée d’avoir escroqué, quelque 700 foyers en France entre 2003 et 2007, en leur vendant pour un milliard d’euros d’appartements surévalués. Pour finaliser ses transactions en un temps record, cette société se posait comme interlocutrice unique entre le client, le notaire et la banque. Résultat : les clients d’Apollonia se sont trouvés surendettés, voire ruinés, alors que les revenus locatifs et avantages fiscaux. De zélés vendeurs leur avaient fait miroiter que à leur statut de loueur en meublé professionnel, allaient couvrir leurs créances. Je vous renvoie aux pratiques des 3 notaires condamnés dans le dossier Apollonia.
INDISPENSABLE MISE EN GARDE
« Afin de financer des biens surévalués jusqu’à 6 fois, les banques ont accordé des prêts sans jamais contacter les clients ! Auteurs des actes de prêt, les notaires impliqués dans l’affaire Apollonia connaissaient parfaitement l’état de surendettement prohibitif des clients » poursuit l’association des victimes d’Apollonia. Ces officiers publics sont couverts pour leurs erreurs et manquements par la Caisse nationale de garantie professionnelle des notaires, sensée indemniser les victimes.
« Lorsque les ventes interviennent sur procuration, le notaire reçoit le consommateur qu’il ne connait généralement pas, en présence du commercial, sans avoir cerner l’économie réelle de l’investissement ». regrette-t-on à la FNAPRT. Souvent, il n’est pas pencher sur le bail commercial proposé par l’exploitant dans l’immobilier géré, ni sur les avantages fiscaux et leurs contreparties pour l’investisseur.
Lors des négociations avec les représentants de la la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) en vue de moraliser le secteur de l’immobilier géré , la FNAPRT préconisera que le notaire signataire de la procuration – comme celui rédacteur de l’acte lorsqu’il n’y a pas de procuration- rappelle par écrit et avec « les solennités requises », l’économie générale de l’ensemble des engagements du consommateur. Cette obligation pourrait figurer dans une annexe, qui serait lue lors de la signature de l’acte à l’étude.
J’ajouterai même une double recommandation : qu’avant la signature, le notaire envoie à l’investisseur reçoive les documents, tout en le mettant en garde sur cette opération assortie à trois volets indissociables : immobilier, gestion, défiscalisation. C’est indispensable pour un spécialiste du conseil. REAGISSEZ ICI.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour,
Loin du désastre Apollonia, mais pas tant sur le fond, dans la commercialisation résidence de tourisme en VEFA (Aisne 2004) le notaire n’avait effectivement fait aucun commentaire sur le dossier, pas de présence de la banque ni mandataire, fait bien souligné dans l’article.
Le notaire qui lui succédait quelques années plus tard, et à qui je faisais part de mes doutes croissants, notait immédiatement au sujet de ce type de commercialisation qu’il aurait été préférable de noter « piège commercial » en place de « bail commercial », voilà qui était clair mais bien trop tard pour moi!
Les particuliers ont de plus en plus de défiance à l’égard des « conseilleurs » que sont les banquiers et les mandataires, et c’est très légitime.
Cordialement.
Bonjour
Piège commercial rime bien avec bail commercial. Le notaire successeur avertit-il bien ses clients?
Madame,
C’est toujours avec beaucoup d’intérêt que je lis vos informations.
Aussi je me permets de vous interroger sur le problème suivant: il y a 9 ans, j’ai commencé à être sollicité par publicité, puis relance réguliere par lettre et téléphone. Cette societe FD PATRIMOINE proposait de participer à la création de SCI :les épargnants ‘apportaient ‘ environ 40 pour cent et le reste était un financement des banques partenaires.
Premiere question : cette société avait elle droit de faire appel à l’épargne ?
De plus, FD PATRIMOINE proposait des prêts pour ces acquisitions. J’ai appris depuis que le financement à crédit de parts de sci à credit était interdit…..sinon c’était des SCPI. Contrairement aux écrits ,la société n’a jamais organisé de bourse d’Echange?
> Message du 08/11/15 10:57 > De : « Martine Denoune » > A : jeanlucchampetier@wanadoo.fr > Copie à : > Objet : [New post] IMMOBILIER GERE : NOTAIRES, SOYEZ DE BONS CONSEILS > >WordPress.com
mdenoune posted: « OFFICIERS PUBLICS, LES NOTAIRES NE DOIVENT PAS OUBLIER LEUR ROLE DE CONSEIL DANS L’ ACHAT DE L’ IMMOBILIER GERE. Déjà 230 billets pour ce blog. Merci pour votre fidélité et vos très nombreuses réactions.Utilisez les réseaux sociaux pour le diffuser »
Bonjour Monsieur
Pour l’appel public à l’épargne, il faut alerter l’AMF (autorité des marchés financiers) basée à Paris.
Pour les prêts, il faut alerter l’ORIAS à Paris
Au final, avez vous souscrit ces parts de société civile immobilière?
Bonjour Madame Denoune.
Merci vraiment pour toutes ces infos ; nous sommes véritablement dans une galère, un enfer et comment en sortir ????
Nous avons un client vivement intéressé ; nous avons besoin de vos conseils éclairés – il nous propose en ce moment – il est revenu vers nous depuis fin août – avec une offre à 90.000 euros (notre appartement a été acheté à 143000 euros TTC. Avec 90000 euros nous sommes trop court : 70000 euros remboursement de prêt , 10000 euros indemnité éviction, 10000 euros de TVA – 3000 euros pour les meubles -2100 euros de frais de remboursement anticipé de notre prêt + de 95100 euros nous serions de notre poche …. l’acheteur nous dit dans son mail qu’il pourrait trouver une situation intermédiaire (monter un peu pour prendre ces frais en partie avec nous) nous avions envie de lui proposer 97500 ou 100000 euros cela nous aiderait un peu; Actuellement cet appartement avec prêt , impôts et charges nous coûte + de 8000 euros /an que nous conseillerez vous ? bien cordialement
Bonjour Madame
Si votre acquéreur poursuit le bail commercial, êtes vous sure d’être redevable de l’indemnité d’éviction?
S’il ne poursuit pas le bail commercial, attention, il faudra payer le prorata de TVA au fisc: 20 ans moins les années déjà passées.
Bon courage.
Bonjour,
Pour être tout à fait efficace, le notaire devrait rencontrer le candidat à l’achat hors de la présence du commercial.
Pour ma part j’ai acheté deux appartements, un à Lyon et un autre à Digne, par l’intermédiaire de VALORITY. J’ai effectivement été abusé dans les deux cas.
Les vendeurs étaient représentés, sans m’en avoir averti; j’ai appris l’absence du vendeur le jour de la signature et dans l’étonnement, je ne savais pas comment réagir. Cette scène a été orchestrée par la société VALORITY de Lyon, bien connue dans ce genre de pratique.
Suite à ces mésaventures, j’avais saisi la DDCCRF de Lyon qui n’a rien fait du tout (seraient-ils complices?)
> Message du 08/11/15 10:57 > De : « Martine Denoune » > A : patr.arnaud@wanadoo.fr > Copie à : > Objet : [New post] IMMOBILIER GERE : NOTAIRES, SOYEZ DE BONS CONSEILS > >WordPress.com
mdenoune posted: « OFFICIERS PUBLICS, LES NOTAIRES NE DOIVENT PAS OUBLIER LEUR ROLE DE CONSEIL DANS L’ ACHAT DE L’ IMMOBILIER GERE. Déjà 230 billets pour ce blog. Merci pour votre fidélité et vos très nombreuses réactions.Utilisez les réseaux sociaux pour le diffuser »
Comment peuvent ils apporter un conseil, lorsqu’ils ne connaissent même pas les caractéristiques des SARL de famille imposées à L’IRPP Je viens d’en connaître qui a demandé au client pourquoi il ne faisait pas une SCI ? pourquoi une SARL ?